【正文】 ，途經安德門、共青團路、花神廟、南京南站、百家湖等站后進入江寧大學城，可以抵達大城小室。如果業(yè)主是有車一族，寧溧高速、寧杭高速二期的慣通令全程無交通節(jié)點阻礙。在公交線路方面，137路、大同、大中、南廣、盛科等近十條公 交線路，可輕松抵達安德門、中華門、新街口、南京火車站等地(3) 銷售價格及銷售情況目前在售面積為50多平米的精裝修小戶型，均價5500元/平米，剩十余套房源。項目2008年1月份開盤，去化約90%。(4) 項目產品情況 房源情況：一月份開盤推出68套精裝小戶型主力戶型：5567平米精裝小戶型(5) 客群分析購買意向：投資占65%70%，剩余為大學城教師和學生自住。地域分析：江寧本地占50%左右，南京主城客30%，剩余20%為外地投資客。(6) 項目點評自然風景秀美是中浩大城小室的一大特色，項目位于方山至青龍山的景觀軸線上，得享天然景致。不僅如此，項目還擁有濃厚的人文氣息，江寧大學城規(guī)劃多所高校，20萬人聚居，是全國唯一集大學城、風景區(qū)、高新區(qū)為一體的教育基地。同時小區(qū)內大多數業(yè)主為高校教師，身處其中可謂“談笑有鴻儒、往來無白丁”。七、九龍湖板塊項目分析(一) 九龍湖板塊概況板塊區(qū)位：九龍湖板塊位于江寧的南部，與百家湖遙遙相望。是繼百家湖之后，江寧 湖景資源開發(fā)的又一熱點。顧名思義，九龍湖板塊是環(huán)九龍湖開發(fā)，整個九龍 湖被誠信大道分隔為南北兩湖，風景秀麗，站在湖邊可遠眺方山，依山傍水， 美不勝收。 　　目前板塊內正在開發(fā)的主要項目有九龍湖畔頤和南園、龍湖文馨苑、 同仁康橋水岸、合家春天、羅托魯拉小鎮(zhèn)、天澤苑等樓盤。萬科地產于今年6月 ，目前地塊尚未動工，案名已 經確定為“萬科金域藍灣”，并預計在2008年下半年上市。板塊交通：從新街口驅車前往九龍湖大約需要35—40分鐘。寬闊的道路讓交通順暢， 馬路兩年的景觀帶，讓這里顯得開闊和大氣。來到九龍湖板塊，最大的感觸是 空氣清新。 　　板塊內公共交通線路并不發(fā)達，盛同線、景福線等幾條江寧板塊內的公交線 路，讓交通成為九龍湖板塊的“軟肋”。不過，如果能夠有私家車穿行于主城 與江寧之間，抑或是工作在江寧，交通當不成問題。板塊配套：由于是新興的開發(fā)板塊，配套成熟度還遠遠不夠。南京同仁醫(yī)院于今年10月 8日正式開診，成為整個江寧區(qū)的首個三甲醫(yī)院，它的亮相也奠定了九龍湖板塊 在整體江寧中的地位和作用。在潭橋商業(yè)街、農貿市場、九龍湖賓館等其他生 活配套方面分布期間，但整體并不豐富。尚不能支撐整體板塊的需求。 　　 在教育資源方面，東南大學、南師附中江寧分校、清水亭幼兒園、臨江中學 等學校分布周邊。 　　 其他方面包括南瑞汽車、克里斯丁等實業(yè)公司也給予區(qū)域住宅市場強有力的支撐。九龍湖板塊未來發(fā)展規(guī)劃： 　　照南京市的“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃，城市發(fā)展的主要方向將是東進南延。城中繼續(xù)突出城市中心、商業(yè)中心的地位，高端的居住功能將被分散至城東和河西，而更多的中低端居住需求將被疏散到江寧、江北、仙林等板塊。由于自然條件優(yōu)越、配套逐漸完善以及近期的地鐵南延等一系列的利好消息，江寧板塊越來越受到眾多買房人的追捧從江寧板塊的各個區(qū)位來看，東山老城區(qū)、岔路口、將軍山、百家湖等區(qū)位由于開發(fā)的較早，現在大致格局基本已定，各個項目樓盤大多都已在建設中，有的已經交付使用。隨著地鐵南延、江寧大學城的開發(fā)，方山九龍湖板塊很自然的進入人們的視野。山環(huán)水繞的湖山之景、大學城的人文環(huán)境、江寧科學園的規(guī)劃先行，方山九龍湖這一黃金原始股板塊自然成為了各開發(fā)商爭奪之地。前段時間的土地拍賣已經透露出這樣的信息，樓面價已經破4000，接近周邊現在的房價。在地價的刺激下，目前方山九龍湖板塊的房價正在昂首向5000邁近，業(yè)內人士預計，這一板塊未來價格不會低于7000元/平米。由于配套規(guī)劃的逐步完善以及未來的升值預期，方山九龍湖板塊目前在售的幾個項目都成了大熱的樓盤。據了解，天澤苑、康橋水岸等項目一期推出的房源均遭搶購，現在已所剩無幾。用江寧房地產協(xié)會秘書長張國安的話說：“九龍湖板塊是一張白紙，在這個上面可以畫出很好的圖畫來，有山有水、有我們有實力的開發(fā)企業(yè)，我相信九龍湖板塊前景是很好的?！?。 一個新區(qū)域的發(fā)展，不單單是房地產，還要有產業(yè)和配套相支撐，而九龍湖板塊恰恰在這方面做了不少努力。目前從產業(yè)方面說，長安福特的進駐就是一個最大的“金子招牌”，在配上東大等名校，相信這個地區(qū)會越來越好的。 　　“九龍湖現在還處于一個未被定義和未被認可的狀態(tài)，這還是一個非常具有潛力，未被定義的狀態(tài)，因為它靠著東南大學的九龍湖校區(qū)，這地方以后的人文文化是非常濃厚的，所以我們當時覺得從它的現狀和前景來看，他都可以成為一個未名湖，我們希望在這個過程中，把九龍湖從一個未名湖抬升到一個南京第五湖的狀態(tài)。”南京一知名策劃人士如是說。 板塊魅力點評：南京南站即將開建、多條快速通道連通江寧與主城，城南向南發(fā)展的大框 架已經成形。產業(yè)的發(fā)展、醫(yī)療與教育配套的率先入住，都給九龍湖板塊的的投資增加了不少砝碼?！　?九龍湖板塊屬于“離自然很近 離城不遠”的區(qū)域。自然資源稀缺，在主城 月牙湖、莫愁湖、玄武湖，江寧百家湖湖景資源幾近開發(fā)完畢的當下，這里應 該是人居生活的適宜板塊。 　　從房地產發(fā)展的角度來看，今年，區(qū)域內迎來了房產“大鱷”萬科地產， 品牌地產帶來的升值效應也將會逐步顯現。在目前南京的房地產形勢下，購買九龍湖板塊的樓盤風險應該還是比較小的，因為很多樓盤多是地一起開盤，在價格上會有很大的升值空間。 但是因為不少項目主要以高檔為主，所以前期的成本之處也不少的，另外，因為有了一些配套，不妨購買作為自住 （二）個案分析合家春天(1) 項目簡介合家春天是由南京盈嘉恒升實業(yè)有限公司開發(fā)建設，項目位于江寧區(qū)前莊路以東，誠信大道以北。合家春天綠化率：%,容積率：,占地面積： ,建筑面積：,車位： 1200 ,項目總套數： 2000 。項目位于江寧天印山（又名方山）腳下，緊鄰大學城、江寧開發(fā)區(qū)，隸屬于科學園板塊。是一個包含多層、小高層及公寓等產品類型的約17萬平米中等規(guī)模社區(qū)。(2) 項目周邊配套地塊周邊的商業(yè)配套較為薄弱，一定程度上制約了項目的生活便捷性，周邊的娛樂文化生活也顯得較為匱乏。臨近配套的相對不足，需要通過項目自身的配套以完善該功能。區(qū)域內的醫(yī)療服務機構有江寧區(qū)醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院和殷巷醫(yī)院以及一些小型診所。另目前在建的南京同仁醫(yī)院總投資10億元人民幣，占地240畝，設計病床1500張，初期開放病床600張，設26個臨床科室、18個醫(yī)技科室和其他管理職能部門，其中眼科、耳鼻咽喉科、心血管科、腫瘤科、骨科、婦產科、兒科、老年醫(yī)學科為醫(yī)院初期重點發(fā)展學科。項目交通狀況：金秣線 、江寧線路 、寧丹線、寧鳳線 、雨銅線 、盛同線、安銅線、安丹線等。(3) 銷售價格及銷售情況6月中旬推出130套左右新房源，均價為5700元/㎡。6月18日開盤，共銷售40套，去化30%。(4) 項目產品情況房源情況：現開盤共128套房源主力戶型：74103㎡兩房、三房，其中74㎡與76㎡的兩房占到總體量的70％以上(5) 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。(6) 項目點評項目依山傍水，觀林而居，聽水而棲，自然景觀優(yōu)越。地鐵一號南延線從項目周邊通過，生活、出行便利。這里的景觀營造內修外調，內部景觀由中心廣場開放空間、主題景觀帶、休閑景觀帶、濱水休閑山地景觀帶等幾大主題，圍繞江南、竹影、水鄉(xiāng)等意境設計。外部依托先天的自然山水資源以及精心營造的內部主題景觀，從整體性、生態(tài)性和人文化考慮，將小區(qū)內景觀與周圍大自然緊密的兼容在一起。龍湖文馨苑(1) 項目簡介龍湖文馨苑是由南京天創(chuàng)、天久置業(yè)有限公司全面開發(fā)建設。龍湖文馨苑坐落江寧區(qū)九龍湖畔，北接九龍湖湖岸景觀帶，南靠同仁醫(yī)院，西鄰南師大附中，南望東南大學。小區(qū)總建筑面積逾18萬平方米，以現代簡約、優(yōu)雅風格布局小高層及高層住宅，具有得天獨厚的人文和環(huán)境優(yōu)勢。項目戶型設計科學合理，兩代居體貼入微，主力房源60140㎡創(chuàng)造最舒適的空間尺度。6月28日推出其三期收官之作，97平米的兩房，116平米的三房，均為小高層，臨湖景觀房，均價5200元/平米。(2) 項目周邊配套緊鄰南師附中江寧分校、同仁醫(yī)院，自身配備社區(qū)商業(yè)中心、時尚會所、幼兒園，東南大學、工人文化宮、九龍湖圖書館、全民健身中心、規(guī)劃中今年年底基本建成的九龍湖山水生態(tài)公園環(huán)繞周邊。項目交通狀況：地鐵1號線南延線,距天印大道不過40米（規(guī)劃新增5條公交路線）。在原有公交網路的基礎上，寧杭高速二期今年開通、地鐵1號線南延線2009年開通、高橋門到上坊只需兩分鐘車程、天印大道與苜蓿園大街連通，形成與主城區(qū)的無縫對接；規(guī)劃中輕軌3號線、規(guī)劃新增5條公交路線，網路四通八達，十分方便。以及規(guī)劃中的輕軌3號線等等，生活配套日趨成熟。（3）銷售價格及銷售情況目前在售房源為97平米的兩房，113平米的三房，均為小高層，臨湖景觀房，均價5200元/平米。項目08年6月28日開盤，目前銷售104套，去化約40%。（4） 項目產品情況房源情況：現為項目三期，共推272套房源主力戶型：97平米兩房、113平米三房（5） 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。(6) 項目點評得天獨厚的人為和環(huán)境優(yōu)勢，追隨稀有湖畔美景，九龍湖沿線正在形成一個高端樓盤聚集圈，秉承天創(chuàng)建設“奉獻一流人居，創(chuàng)造客戶價值”的一貫宗旨，以美景、人文雙重標志著稱的龍湖文馨苑獨領秀外慧中的高品質居住風尚。天澤苑（1） 項目簡介天澤苑是由南京天富房地產開發(fā)有限公司全面開發(fā)建設。投資商為江城地產，發(fā)展商為天富房地產。項目地址位于江寧區(qū)竹山南路以西，誠信大道以北。項目總建筑面積25萬㎡，占據800米長秦淮河原生水岸線，綠化率超過36%。整個項目由情境美墅洋房、小高層和高層組成，組團內形態(tài)各異兼具個性，超大社區(qū)規(guī)模居住氛圍。，承載濱河親水公園及中央景觀大道、架空層及各組團花園，原生景觀與親水主題醞釀至尊雅趣。（2） 項目周邊配套中小學:七里河小學、安西路小學、西北中學、二十二中、中醫(yī)學校，文科職業(yè)學校等多家學校。小區(qū)內有23米高鐘樓假日休閑廣場、幼兒園、超市、風情商業(yè)街。項目交通狀況：項目鄰竹山南路及誠信大道，地鐵一號南延線經過，臨近寧杭高速、機場高速。路網發(fā)達，瞬息即至東山商業(yè)中心，方便直達南京主城(3) 銷售價格及銷售情況7月12日推出二期典藏房源，共計120套，目前剩余30余套，類型為花園洋房，均價6500元/平米。(4) 項目產品情況房源情況：目前項目二期，共推房源120套主力戶型：80140平米兩房和三房(5) 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。(6) 項目點評南臨方山風景區(qū)，緊靠大學城，得天獨厚，享有濕地公園及大學城豐厚人文氣息。人文和自然的環(huán)境優(yōu)勢增加置業(yè)者的購買興趣。八、大學城板塊和九龍湖湖板塊的項目指標對比(一) 項目指標對比表板塊情況項目名稱主力戶型（㎡）均價（元/㎡）供應套數（套）已售套數（套）推盤時間后市供應客群分析大學城板塊東方龍湖灣8090㎡兩房100120㎡三房54001108808年5月18日項目規(guī)劃1942戶目前一期已推450戶，后市約1492戶主要為大學城教師，投資約占40%左右。南京市區(qū)人與江寧人各占50%中浩大城小室5567㎡小戶型5500686108年1月最后一期購 投資占65%70%，剩余為大學城教師和學生自住。地 江寧本地占50%左右，南京主城客30%，剩余20%為外地投資客。九龍湖板塊天澤苑80140㎡兩房和三房65001209008年7月12日項目規(guī)劃1600戶目前一期已推460戶，后市約1140戶以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。龍湖文馨苑97㎡兩房113㎡三房520027210408年6月28日最后一期以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客合家春天74㎡103㎡兩房、三房5310128套40套08年6月18日項目規(guī)劃2000戶，目前已推1403戶，后市約597戶以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客(二) 項目指標對比分析 主要項目產品均價說明項目均價在5500元/㎡以上，尤其是九龍湖板塊的天澤苑均價達到了6500元/㎡，南京南站即將開建、多條快速通道連通江寧與主城，城南向南發(fā)展的大框 架已經成形。產業(yè)的發(fā)展、醫(yī)療與教育配套的率先入住，都給投資增加了不少砝碼。 主要項目產品戶型、面積說明主力戶型、面積多集中在80120㎡的兩房、三房。說明房客在追求的舒適寬敞的同時，資金的憂慮也在加劇。主要項目產品銷售狀況說明目前房地產市場壓力普遍較大，整個樓市彌漫較強的觀望氛圍。消費者消費觀念較之以前更為理性，且大多都在觀望。區(qū)域幾個項目都謹慎推盤，大多數項目都僅推出100套左右房源上市銷售，但仍有部分項目銷售情況較差，如龍湖文馨園，合家春天等去化不足40%。主要項目產品客群說明總體看來，大學城板塊主要是以周邊教師自住購買為主，一些小戶型產品投資占據的比例較大；分布方面，主要還是以江寧本地人居