【正文】 ，途經(jīng)安德門、共青團(tuán)路、花神廟、南京南站、百家湖等站后進(jìn)入江寧大學(xué)城，可以抵達(dá)大城小室。如果業(yè)主是有車一族，寧溧高速、寧杭高速二期的慣通令全程無(wú)交通節(jié)點(diǎn)阻礙。在公交線路方面，137路、大同、大中、南廣、盛科等近十條公 交線路，可輕松抵達(dá)安德門、中華門、新街口、南京火車站等地(3) 銷售價(jià)格及銷售情況目前在售面積為50多平米的精裝修小戶型，均價(jià)5500元/平米，剩十余套房源。項(xiàng)目2008年1月份開盤，去化約90%。(4) 項(xiàng)目產(chǎn)品情況 房源情況：一月份開盤推出68套精裝小戶型主力戶型：5567平米精裝小戶型(5) 客群分析購(gòu)買意向：投資占65%70%，剩余為大學(xué)城教師和學(xué)生自住。地域分析：江寧本地占50%左右，南京主城客30%，剩余20%為外地投資客。(6) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)自然風(fēng)景秀美是中浩大城小室的一大特色，項(xiàng)目位于方山至青龍山的景觀軸線上，得享天然景致。不僅如此，項(xiàng)目還擁有濃厚的人文氣息，江寧大學(xué)城規(guī)劃多所高校，20萬(wàn)人聚居，是全國(guó)唯一集大學(xué)城、風(fēng)景區(qū)、高新區(qū)為一體的教育基地。同時(shí)小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主為高校教師，身處其中可謂“談笑有鴻儒、往來(lái)無(wú)白丁”。七、九龍湖板塊項(xiàng)目分析(一) 九龍湖板塊概況板塊區(qū)位：九龍湖板塊位于江寧的南部，與百家湖遙遙相望。是繼百家湖之后，江寧 湖景資源開發(fā)的又一熱點(diǎn)。顧名思義，九龍湖板塊是環(huán)九龍湖開發(fā)，整個(gè)九龍 湖被誠(chéng)信大道分隔為南北兩湖，風(fēng)景秀麗，站在湖邊可遠(yuǎn)眺方山，依山傍水， 美不勝收。 　　目前板塊內(nèi)正在開發(fā)的主要項(xiàng)目有九龍湖畔頤和南園、龍湖文馨苑、 同仁康橋水岸、合家春天、羅托魯拉小鎮(zhèn)、天澤苑等樓盤。萬(wàn)科地產(chǎn)于今年6月 ，目前地塊尚未動(dòng)工，案名已 經(jīng)確定為“萬(wàn)科金域藍(lán)灣”，并預(yù)計(jì)在2008年下半年上市。板塊交通：從新街口驅(qū)車前往九龍湖大約需要35—40分鐘。寬闊的道路讓交通順暢， 馬路兩年的景觀帶，讓這里顯得開闊和大氣。來(lái)到九龍湖板塊，最大的感觸是 空氣清新。 　　板塊內(nèi)公共交通線路并不發(fā)達(dá)，盛同線、景福線等幾條江寧板塊內(nèi)的公交線 路，讓交通成為九龍湖板塊的“軟肋”。不過(guò)，如果能夠有私家車穿行于主城 與江寧之間，抑或是工作在江寧，交通當(dāng)不成問(wèn)題。板塊配套：由于是新興的開發(fā)板塊，配套成熟度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。南京同仁醫(yī)院于今年10月 8日正式開診，成為整個(gè)江寧區(qū)的首個(gè)三甲醫(yī)院，它的亮相也奠定了九龍湖板塊 在整體江寧中的地位和作用。在潭橋商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、九龍湖賓館等其他生 活配套方面分布期間，但整體并不豐富。尚不能支撐整體板塊的需求。 　　 在教育資源方面，東南大學(xué)、南師附中江寧分校、清水亭幼兒園、臨江中學(xué) 等學(xué)校分布周邊。 　　 其他方面包括南瑞汽車、克里斯丁等實(shí)業(yè)公司也給予區(qū)域住宅市場(chǎng)強(qiáng)有力的支撐。九龍湖板塊未來(lái)發(fā)展規(guī)劃： 　　照南京市的“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃，城市發(fā)展的主要方向?qū)⑹菛|進(jìn)南延。城中繼續(xù)突出城市中心、商業(yè)中心的地位，高端的居住功能將被分散至城東和河西，而更多的中低端居住需求將被疏散到江寧、江北、仙林等板塊。由于自然條件優(yōu)越、配套逐漸完善以及近期的地鐵南延等一系列的利好消息，江寧板塊越來(lái)越受到眾多買房人的追捧從江寧板塊的各個(gè)區(qū)位來(lái)看，東山老城區(qū)、岔路口、將軍山、百家湖等區(qū)位由于開發(fā)的較早，現(xiàn)在大致格局基本已定，各個(gè)項(xiàng)目樓盤大多都已在建設(shè)中，有的已經(jīng)交付使用。隨著地鐵南延、江寧大學(xué)城的開發(fā)，方山九龍湖板塊很自然的進(jìn)入人們的視野。山環(huán)水繞的湖山之景、大學(xué)城的人文環(huán)境、江寧科學(xué)園的規(guī)劃先行，方山九龍湖這一黃金原始股板塊自然成為了各開發(fā)商爭(zhēng)奪之地。前段時(shí)間的土地拍賣已經(jīng)透露出這樣的信息，樓面價(jià)已經(jīng)破4000，接近周邊現(xiàn)在的房?jī)r(jià)。在地價(jià)的刺激下，目前方山九龍湖板塊的房?jī)r(jià)正在昂首向5000邁近，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這一板塊未來(lái)價(jià)格不會(huì)低于7000元/平米。由于配套規(guī)劃的逐步完善以及未來(lái)的升值預(yù)期，方山九龍湖板塊目前在售的幾個(gè)項(xiàng)目都成了大熱的樓盤。據(jù)了解，天澤苑、康橋水岸等項(xiàng)目一期推出的房源均遭搶購(gòu)，現(xiàn)在已所剩無(wú)幾。用江寧房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)張國(guó)安的話說(shuō)：“九龍湖板塊是一張白紙，在這個(gè)上面可以畫出很好的圖畫來(lái)，有山有水、有我們有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，我相信九龍湖板塊前景是很好的?！薄?一個(gè)新區(qū)域的發(fā)展，不單單是房地產(chǎn)，還要有產(chǎn)業(yè)和配套相支撐，而九龍湖板塊恰恰在這方面做了不少努力。目前從產(chǎn)業(yè)方面說(shuō)，長(zhǎng)安福特的進(jìn)駐就是一個(gè)最大的“金子招牌”，在配上東大等名校，相信這個(gè)地區(qū)會(huì)越來(lái)越好的。 　　“九龍湖現(xiàn)在還處于一個(gè)未被定義和未被認(rèn)可的狀態(tài)，這還是一個(gè)非常具有潛力，未被定義的狀態(tài)，因?yàn)樗恐鴸|南大學(xué)的九龍湖校區(qū)，這地方以后的人文文化是非常濃厚的，所以我們當(dāng)時(shí)覺得從它的現(xiàn)狀和前景來(lái)看，他都可以成為一個(gè)未名湖，我們希望在這個(gè)過(guò)程中，把九龍湖從一個(gè)未名湖抬升到一個(gè)南京第五湖的狀態(tài)。”南京一知名策劃人士如是說(shuō)。 板塊魅力點(diǎn)評(píng)：南京南站即將開建、多條快速通道連通江寧與主城，城南向南發(fā)展的大框 架已經(jīng)成形。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、醫(yī)療與教育配套的率先入住，都給九龍湖板塊的的投資增加了不少砝碼?！　?九龍湖板塊屬于“離自然很近 離城不遠(yuǎn)”的區(qū)域。自然資源稀缺，在主城 月牙湖、莫愁湖、玄武湖，江寧百家湖湖景資源幾近開發(fā)完畢的當(dāng)下，這里應(yīng) 該是人居生活的適宜板塊。 　　從房地產(chǎn)發(fā)展的角度來(lái)看，今年，區(qū)域內(nèi)迎來(lái)了房產(chǎn)“大鱷”萬(wàn)科地產(chǎn)， 品牌地產(chǎn)帶來(lái)的升值效應(yīng)也將會(huì)逐步顯現(xiàn)。在目前南京的房地產(chǎn)形勢(shì)下，購(gòu)買九龍湖板塊的樓盤風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該還是比較小的，因?yàn)楹芏鄻潜P多是地一起開盤，在價(jià)格上會(huì)有很大的升值空間。 但是因?yàn)椴簧夙?xiàng)目主要以高檔為主，所以前期的成本之處也不少的，另外，因?yàn)橛辛艘恍┡涮?，不妨?gòu)買作為自住 （二）個(gè)案分析合家春天(1) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介合家春天是由南京盈嘉恒升實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目位于江寧區(qū)前莊路以東，誠(chéng)信大道以北。合家春天綠化率：%,容積率：,占地面積： ,建筑面積：,車位： 1200 ,項(xiàng)目總套數(shù)： 2000 。項(xiàng)目位于江寧天印山（又名方山）腳下，緊鄰大學(xué)城、江寧開發(fā)區(qū)，隸屬于科學(xué)園板塊。是一個(gè)包含多層、小高層及公寓等產(chǎn)品類型的約17萬(wàn)平米中等規(guī)模社區(qū)。(2) 項(xiàng)目周邊配套地塊周邊的商業(yè)配套較為薄弱，一定程度上制約了項(xiàng)目的生活便捷性，周邊的娛樂(lè)文化生活也顯得較為匱乏。臨近配套的相對(duì)不足，需要通過(guò)項(xiàng)目自身的配套以完善該功能。區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)有江寧區(qū)醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院和殷巷醫(yī)院以及一些小型診所。另目前在建的南京同仁醫(yī)院總投資10億元人民幣，占地240畝，設(shè)計(jì)病床1500張，初期開放病床600張，設(shè)26個(gè)臨床科室、18個(gè)醫(yī)技科室和其他管理職能部門，其中眼科、耳鼻咽喉科、心血管科、腫瘤科、骨科、婦產(chǎn)科、兒科、老年醫(yī)學(xué)科為醫(yī)院初期重點(diǎn)發(fā)展學(xué)科。項(xiàng)目交通狀況：金秣線 、江寧線路 、寧丹線、寧鳳線 、雨銅線 、盛同線、安銅線、安丹線等。(3) 銷售價(jià)格及銷售情況6月中旬推出130套左右新房源，均價(jià)為5700元/㎡。6月18日開盤，共銷售40套，去化30%。(4) 項(xiàng)目產(chǎn)品情況房源情況：現(xiàn)開盤共128套房源主力戶型：74103㎡兩房、三房，其中74㎡與76㎡的兩房占到總體量的70％以上(5) 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。(6) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目依山傍水，觀林而居，聽水而棲，自然景觀優(yōu)越。地鐵一號(hào)南延線從項(xiàng)目周邊通過(guò)，生活、出行便利。這里的景觀營(yíng)造內(nèi)修外調(diào)，內(nèi)部景觀由中心廣場(chǎng)開放空間、主題景觀帶、休閑景觀帶、濱水休閑山地景觀帶等幾大主題，圍繞江南、竹影、水鄉(xiāng)等意境設(shè)計(jì)。外部依托先天的自然山水資源以及精心營(yíng)造的內(nèi)部主題景觀，從整體性、生態(tài)性和人文化考慮，將小區(qū)內(nèi)景觀與周圍大自然緊密的兼容在一起。龍湖文馨苑(1) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介龍湖文馨苑是由南京天創(chuàng)、天久置業(yè)有限公司全面開發(fā)建設(shè)。龍湖文馨苑坐落江寧區(qū)九龍湖畔，北接九龍湖湖岸景觀帶，南靠同仁醫(yī)院，西鄰南師大附中，南望東南大學(xué)。小區(qū)總建筑面積逾18萬(wàn)平方米，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約、優(yōu)雅風(fēng)格布局小高層及高層住宅，具有得天獨(dú)厚的人文和環(huán)境優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)科學(xué)合理，兩代居體貼入微，主力房源60140㎡創(chuàng)造最舒適的空間尺度。6月28日推出其三期收官之作，97平米的兩房，116平米的三房，均為小高層，臨湖景觀房，均價(jià)5200元/平米。(2) 項(xiàng)目周邊配套緊鄰南師附中江寧分校、同仁醫(yī)院，自身配備社區(qū)商業(yè)中心、時(shí)尚會(huì)所、幼兒園，東南大學(xué)、工人文化宮、九龍湖圖書館、全民健身中心、規(guī)劃中今年年底基本建成的九龍湖山水生態(tài)公園環(huán)繞周邊。項(xiàng)目交通狀況：地鐵1號(hào)線南延線,距天印大道不過(guò)40米（規(guī)劃新增5條公交路線）。在原有公交網(wǎng)路的基礎(chǔ)上，寧杭高速二期今年開通、地鐵1號(hào)線南延線2009年開通、高橋門到上坊只需兩分鐘車程、天印大道與苜蓿園大街連通，形成與主城區(qū)的無(wú)縫對(duì)接；規(guī)劃中輕軌3號(hào)線、規(guī)劃新增5條公交路線，網(wǎng)路四通八達(dá)，十分方便。以及規(guī)劃中的輕軌3號(hào)線等等，生活配套日趨成熟。（3）銷售價(jià)格及銷售情況目前在售房源為97平米的兩房，113平米的三房，均為小高層，臨湖景觀房，均價(jià)5200元/平米。項(xiàng)目08年6月28日開盤，目前銷售104套，去化約40%。（4） 項(xiàng)目產(chǎn)品情況房源情況：現(xiàn)為項(xiàng)目三期，共推272套房源主力戶型：97平米兩房、113平米三房（5） 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。(6) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)得天獨(dú)厚的人為和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，追隨稀有湖畔美景，九龍湖沿線正在形成一個(gè)高端樓盤聚集圈，秉承天創(chuàng)建設(shè)“奉獻(xiàn)一流人居，創(chuàng)造客戶價(jià)值”的一貫宗旨，以美景、人文雙重標(biāo)志著稱的龍湖文馨苑獨(dú)領(lǐng)秀外慧中的高品質(zhì)居住風(fēng)尚。天澤苑（1） 項(xiàng)目簡(jiǎn)介天澤苑是由南京天富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全面開發(fā)建設(shè)。投資商為江城地產(chǎn)，發(fā)展商為天富房地產(chǎn)。項(xiàng)目地址位于江寧區(qū)竹山南路以西，誠(chéng)信大道以北。項(xiàng)目總建筑面積25萬(wàn)㎡，占據(jù)800米長(zhǎng)秦淮河原生水岸線，綠化率超過(guò)36%。整個(gè)項(xiàng)目由情境美墅洋房、小高層和高層組成，組團(tuán)內(nèi)形態(tài)各異兼具個(gè)性，超大社區(qū)規(guī)模居住氛圍。，承載濱河親水公園及中央景觀大道、架空層及各組團(tuán)花園，原生景觀與親水主題醞釀至尊雅趣。（2） 項(xiàng)目周邊配套中小學(xué):七里河小學(xué)、安西路小學(xué)、西北中學(xué)、二十二中、中醫(yī)學(xué)校，文科職業(yè)學(xué)校等多家學(xué)校。小區(qū)內(nèi)有23米高鐘樓假日休閑廣場(chǎng)、幼兒園、超市、風(fēng)情商業(yè)街。項(xiàng)目交通狀況：項(xiàng)目鄰竹山南路及誠(chéng)信大道，地鐵一號(hào)南延線經(jīng)過(guò)，臨近寧杭高速、機(jī)場(chǎng)高速。路網(wǎng)發(fā)達(dá)，瞬息即至東山商業(yè)中心，方便直達(dá)南京主城(3) 銷售價(jià)格及銷售情況7月12日推出二期典藏房源，共計(jì)120套，目前剩余30余套，類型為花園洋房，均價(jià)6500元/平米。(4) 項(xiàng)目產(chǎn)品情況房源情況：目前項(xiàng)目二期，共推房源120套主力戶型：80140平米兩房和三房(5) 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。(6) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)南臨方山風(fēng)景區(qū)，緊靠大學(xué)城，得天獨(dú)厚，享有濕地公園及大學(xué)城豐厚人文氣息。人文和自然的環(huán)境優(yōu)勢(shì)增加置業(yè)者的購(gòu)買興趣。八、大學(xué)城板塊和九龍湖湖板塊的項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比(一) 項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比表板塊情況項(xiàng)目名稱主力戶型（㎡）均價(jià)（元/㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）已售套數(shù)（套）推盤時(shí)間后市供應(yīng)客群分析大學(xué)城板塊東方龍湖灣8090㎡兩房100120㎡三房54001108808年5月18日項(xiàng)目規(guī)劃1942戶目前一期已推450戶，后市約1492戶主要為大學(xué)城教師，投資約占40%左右。南京市區(qū)人與江寧人各占50%中浩大城小室5567㎡小戶型5500686108年1月最后一期購(gòu) 投資占65%70%，剩余為大學(xué)城教師和學(xué)生自住。地 江寧本地占50%左右，南京主城客30%，剩余20%為外地投資客。九龍湖板塊天澤苑80140㎡兩房和三房65001209008年7月12日項(xiàng)目規(guī)劃1600戶目前一期已推460戶，后市約1140戶以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。龍湖文馨苑97㎡兩房113㎡三房520027210408年6月28日最后一期以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客合家春天74㎡103㎡兩房、三房5310128套40套08年6月18日項(xiàng)目規(guī)劃2000戶，目前已推1403戶，后市約597戶以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客(二) 項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比分析 主要項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)說(shuō)明項(xiàng)目均價(jià)在5500元/㎡以上，尤其是九龍湖板塊的天澤苑均價(jià)達(dá)到了6500元/㎡，南京南站即將開建、多條快速通道連通江寧與主城，城南向南發(fā)展的大框 架已經(jīng)成形。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、醫(yī)療與教育配套的率先入住，都給投資增加了不少砝碼。 主要項(xiàng)目產(chǎn)品戶型、面積說(shuō)明主力戶型、面積多集中在80120㎡的兩房、三房。說(shuō)明房客在追求的舒適寬敞的同時(shí)，資金的憂慮也在加劇。主要項(xiàng)目產(chǎn)品銷售狀況說(shuō)明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力普遍較大，整個(gè)樓市彌漫較強(qiáng)的觀望氛圍。消費(fèi)者消費(fèi)觀念較之以前更為理性，且大多都在觀望。區(qū)域幾個(gè)項(xiàng)目都謹(jǐn)慎推盤，大多數(shù)項(xiàng)目都僅推出100套左右房源上市銷售，但仍有部分項(xiàng)目銷售情況較差，如龍湖文馨園，合家春天等去化不足40%。主要項(xiàng)目產(chǎn)品客群說(shuō)明總體看來(lái)，大學(xué)城板塊主要是以周邊教師自住購(gòu)買為主，一些小戶型產(chǎn)品投資占據(jù)的比例較大；分布方面，主要還是以江寧本地人居