【正文】 0月，西安市住宅市場成交量平穩(wěn)發(fā)展，平均每月成交量保持在100萬平方米左右。%%。由上圖可以看出，在傳統(tǒng)的“金三銀四”的影響下，西安市房地產(chǎn)市場成交量和均價均有不錯的表現(xiàn)。但是本應(yīng)是另一個產(chǎn)銷旺季的“金九銀十”，市場表現(xiàn)令人失望，成交量和均價都在平均線以下。一方面是由于上半年需求的大量釋放，另一方面是下半年供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致買方市場的觀望情緒加重。%%。在2013年第一季度，商業(yè)房的銷售面積呈上漲趨勢，特別是2013年3月份。但在隨后的4月份時，下跌幅度達(dá)66%。在第二季度和第三季度中，成交量經(jīng)歷了平穩(wěn)爬升和平穩(wěn)下降的態(tài)勢。2) 2013年西安市房地產(chǎn)市場分區(qū)情況表33：2013年西安市分區(qū)商品房銷售情況　區(qū)域住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)城東區(qū) 6, 10, 城西區(qū) 5, 12, 城南區(qū) 8, 20, 城北區(qū) 6, 15, 高新區(qū) 8, 14, 城內(nèi)區(qū) 6, 20, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC由上圖和表32可以看出，而成交量占比為27%，占比最大。城南區(qū)的特點(diǎn)是長安板塊的優(yōu)質(zhì)教育資源和曲江板塊以文化旅游功能為主的新興高檔住宅。而即將貫通的地鐵2號線，為城南發(fā)展?fàn)I造了更新的發(fā)展機(jī)遇。，僅次于城南區(qū)排名第二。高新區(qū)已發(fā)展成為西安市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，并作為西安的CBD核心區(qū)存在。所以銷售均價也水漲船高。城東區(qū)和城北區(qū)的銷售均價和成交量都較為接近。這兩個區(qū)可以看作是西安市的未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。而過去不值一提的城東區(qū)，近年來也是迅速發(fā)展，尤其是浐灞生態(tài)區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境和2013年規(guī)劃的浐灞金融服務(wù)區(qū)，吸引著眾多投資者的目光。城西區(qū)在住宅的成交量與銷售均價中均排在末尾（除城內(nèi)區(qū)以外），成交量占比14%。城西的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在環(huán)城西路與西二環(huán)之間，西二環(huán)以西幾乎沒有，之所以集中在這里，一是因?yàn)檫@里距市中心近，交通購物方便，二是因?yàn)槲鞫h(huán)外主要是工業(yè)區(qū)，不便于做房地產(chǎn)開發(fā)。該區(qū)域整體處于處于價值洼地。而且準(zhǔn)備在明年開工的地鐵5號線會將西咸新區(qū)、高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域與主城區(qū)連接起來。但是鑒于城西區(qū)薄弱的房地產(chǎn)基礎(chǔ)，亟待完善的城市配套和淡薄的商業(yè)氛圍，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場成熟或許還需57年的時間。%，%；%，%。在竣工商品房方面，三年間快速增長，%，%；其中住宅竣工的增長率為119%，%。但由近幾年的新開工面積和商品房的施工面積來看，發(fā)展商開始理性看待西安的房地產(chǎn)市場，在2014年后的房屋竣工增長率或會降低，供應(yīng)或?qū)p少，供求關(guān)系預(yù)計(jì)在2014年后漸趨平衡。從住宅成交量上來看。值得注意的是，在2012年下半年到2013年上半年這近一年的時間里，西安市住宅成交量大增，平均成交量近600萬平方米，%。而在開發(fā)商的“以價換量”和促銷讓利等的營銷策略下，年初壓制許久的購房熱情得到釋放。 由住宅市場的整體表現(xiàn)來看，截止到2013年10月，已經(jīng)超出了2012年全年的住宅成交面積。今年住宅成交量大幅趕超去年為大概率事件，在行政手段干預(yù)下，取得預(yù)售證的項(xiàng)目具有一定市場行情。成交量在2012年下半年開始上升，再2012年下半年到2013年上半年這個區(qū)間，%。相比目前西安市最具“人氣”的曲江新區(qū)，東城具有更大的后發(fā)優(yōu)勢，樓市的發(fā)展空間很大。城西區(qū)的房價低迷時由于歷史原因造成的。但是“西咸一體化”的規(guī)劃或?qū)⒏淖冞@一現(xiàn)狀。如今已發(fā)展成為灃東新城、秦漢新城、灃西新城、空港新城、涇河新城五大板塊，構(gòu)建出“一河、兩帶、四軸、五組團(tuán)”的田園城市總體格局，引領(lǐng)未來城市建設(shè)新模式，將新區(qū)打造成為一片時尚、現(xiàn)代的商業(yè)宜居區(qū)域。因?yàn)槭切聟^(qū)，所以周邊生活配套還不完善，公交線路比較少，大型超市、菜市場也很少，但隨著龍湖、天朗、長征、金業(yè)等十余家房企進(jìn)駐開發(fā)，隨著新一輪更大規(guī)模的整體開發(fā)的正式實(shí)施，大興新區(qū)也將迎來新一輪開發(fā)熱潮，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸走熱，以后各種配套肯定會跟上居民的需求。尤其是2013年期間，截止到2013年10月，比2012年全年高56%。眾多房地產(chǎn)龍頭企業(yè)意識到這點(diǎn)，并已經(jīng)開始布局大城西區(qū)域，如：華潤二十四城（400畝）、保利三橋項(xiàng)目（89畝）、保利雙水磨項(xiàng)目（800畝）、綠地國際花都（300畝）等。城南區(qū)城南區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 12, 7, 16, 8, 20, 8, 17, 8, 18, 8, 18, 8, 城南區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，住宅均價呈逐步走高的趨勢，%。城南區(qū)量價成相反走勢，原因在于幾方面：首先價格方面，城南區(qū)擁有著其它區(qū)無可比擬的教育資源優(yōu)勢。而且城南的公園綠化及醫(yī)療配套非常完善，這里醫(yī)院眾多，有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)約700家，其中二級以上醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)就有50家左右。教育資源、醫(yī)療配套和深厚的文化底蘊(yùn)的優(yōu)勢決定了城南區(qū)的住宅價格的堅(jiān)挺；其次供應(yīng)方面，由于城南的可供開發(fā)的土地較少，造成了城南區(qū)的住宅供應(yīng)量偏少，尤其近年曲江新區(qū)持續(xù)受追捧，城南區(qū)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，于是導(dǎo)致了成交面積減少的情況。而成交量則保持平穩(wěn)發(fā)展，截止到2013年10月，%。城北區(qū)未來最重要的關(guān)注點(diǎn)在于：城北板塊未來規(guī)劃為西安市新的行政中心。而其中值得我們注意的是城北區(qū)內(nèi)的經(jīng)開板塊。而諸多有利條件必將將經(jīng)開推向西安房地產(chǎn)市場的價值高地。而成交量在三年間則經(jīng)歷了由高到低再重回高點(diǎn)的這樣一個過程。高新區(qū)是西安市近幾年里一個新興的高端住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)擁有多個國家康居示范型小區(qū)和多間四、五星級酒店。但是近幾年高新區(qū)的住宅成交量一直處于比較低的水平，究其原因是因?yàn)楦咝聟^(qū)經(jīng)過十幾年的開發(fā)后，原來的建設(shè)用地已基本開發(fā)殆盡，缺少土地資源進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致了高新區(qū)新增住宅供應(yīng)量不足。城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 27, 8, 48, 17, 39, 8, 30, 8, 25, 8, 25, 7, 城內(nèi)區(qū)的住宅均價位居全市首位。而住宅成交量則逐年走低，供應(yīng)嚴(yán)重不足。5) 西安市購房者行為分析1. 購買者年齡：2635歲為市場主力數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心%的購房者年齡在26歲35歲之間，是房地產(chǎn)市場的主力購買者?！皠傂枳濉笔菍Ψ孔佑袕?qiáng)烈需要的人群，特別是80末“剛需族”，他們認(rèn)為想要實(shí)現(xiàn)自身的城市化，就一定要在城市擁有屬于自己的房產(chǎn)。與去年相比，今年三口之家占比上漲顯著，較去年增漲了7個百分點(diǎn)。3. 購房家庭年收入：家庭年收入以5萬8萬為主由上圖可以看出，西安市房地產(chǎn)市場主力消費(fèi)人群的年收入是5萬8萬，占比約42%。而值得注意的是此計(jì)算的房價收入比并未考慮貸款購房，如計(jì)算利息成本，房價收入比則會大幅度提高。4. 購房目的：%2013年西安樓市依然是剛需主導(dǎo)，%的購房者是為了滿足基本的居住，%的購房者用于婚房。隨著西安房價穩(wěn)中微漲態(tài)勢顯現(xiàn)，%。但相較于2010年限購以前改善型人群占據(jù)市場主體60%以上的比例而言，仍顯偏低，因此作為改善型需求為主體的高端物業(yè)市場交易仍將難有所突破，對市場整體住宅成交價格難以形成明顯的結(jié)構(gòu)性拉升。其次，%的人群想在城西區(qū)置業(yè)。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的調(diào)查報(bào)告發(fā)現(xiàn)，城南區(qū)的看房人數(shù)一直是最多的。如此一來，不難判斷，置業(yè)者選擇哪個區(qū)域，和該區(qū)域的發(fā)展及樓盤品質(zhì)有很大的關(guān)系，同時也反映一部分購房者已經(jīng)受到了近期樓市整改的影響，更注重“五證”和品牌。其次是計(jì)劃在半年內(nèi)購房人群，%。與2012年相比，整體購房時間均有所延后。此外，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，購房者大多都想花最低的價格在最好的地段、最好的區(qū)位買到最合心意的房子，但目前要達(dá)成這樣的置業(yè)愿望并沒有想的那樣簡單。8. 置業(yè)關(guān)注要素：對房屋綜合性價比性價比導(dǎo)購的追逐成為趨勢由上圖可以看出，對價格的關(guān)注度處于第一位，%，其次第二位的是交通便利，%，而作為其他相關(guān)影響因素的比例相對較為平均化，基本上均處于10%以內(nèi)數(shù)據(jù)相差度較小，可以看出對于購房者而言價格作為重要的置業(yè)影響因素外，樓盤的綜合居住價值的關(guān)注逐步上升，即購房者置業(yè)時對樓盤綜合性價比的追逐更成為趨勢。西安市場仍然是以剛需型用戶和改善型用戶為主。由上圖可以看出， 在近四年間7090平方米和125145平方米兩個面積段在持續(xù)上漲。而根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，有部分受訪者認(rèn)為：“以前計(jì)劃是先擁有一套自己的房子，面積不用太大，將來有合適的機(jī)會再換房?！八?25145平方米的戶型需求增加。數(shù)據(jù)顯示：銷售業(yè)績行業(yè)領(lǐng)先的50多家品牌房企中已有26家在上半年銷售額突破百億。具體來看，2013年上半年，萬科持續(xù)加大推案和營銷力度，以830億元的銷售額再度領(lǐng)銜榜首，相較2012年上半年610億元同比增長36%。綠地集團(tuán)以653億元位居榜單第二位，但其同比增幅達(dá)到45%，趕超中海和保利，成功在港借殼上市使企業(yè)業(yè)績和規(guī)模有更大的拓展空間。保利地產(chǎn)依舊依靠高周轉(zhuǎn)策略在業(yè)績表現(xiàn)上一路高歌猛進(jìn)，上半年銷售業(yè)績達(dá)到635億元，同比增長22%。可見，大型房企成為市場吸金能力最強(qiáng)的公司。綠地集團(tuán)、碧桂園采用“以價換量”手段，房價降幅在25成?？梢钥闯觯愿咝詢r比著稱的萬科地產(chǎn)在市場變化下并未予以價格的調(diào)整，因此贏得市場的主要份額。雖然中海、保利、恒大等眾多房企依舊漲價，但是房企自身從產(chǎn)品的定位及品質(zhì)也不斷提升，力爭打造購房者滿意的高性價比產(chǎn)品。而目前的購房者較為理性，對房源的選擇也非常謹(jǐn)慎，而高性價比房源勢必是最