【正文】 足，但距離城區(qū)較近，板塊整體形象較低；產(chǎn)品形式p區(qū)域在售項(xiàng)目較少，以多層平米之間；價(jià)格變化p多層住宅均價(jià) 4200元 /平米；劃限制，房地產(chǎn)價(jià)格與其他碧御豪庭33住宅市場 /板塊分析 開發(fā)區(qū)板塊宿州產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，受城市規(guī)劃控制，配套不足，但區(qū)域整逐漸發(fā)展成熟；城鄉(xiāng)結(jié)合不利的同時(shí)帶來更多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客戶。和小高層為主要物業(yè)類型；p主力面積多集中在 94102小高層 3800元 /平米；p區(qū)域待改造，發(fā)展前景受規(guī)區(qū)域存在明顯差距；客戶來源以項(xiàng)目所在區(qū)域原有居民以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主，以自住為購房目的。區(qū)域特征區(qū)域占據(jù)城市最為主要資源，區(qū)域價(jià)值較高，交通便利，但居住功能逐漸淡化，房價(jià)居于市場最高值；產(chǎn)品形式p區(qū)域在售項(xiàng)目不多，但后續(xù)趨勢，商業(yè)價(jià)值逐步體現(xiàn)；p主力面積多集中在 94120之間，均價(jià) 5300元 /平米；p區(qū)域價(jià)格逐步上升，但與心區(qū)域價(jià)值；客戶來源以投資為主，生意人、企事業(yè)單位高管、員工等為主要客戶。p中心城區(qū)客戶購房以投資屬性為主，小面積、低總價(jià)的產(chǎn)品適宜投資；p其他區(qū)域的客戶購房以居住為主，故小面積的剛性需求產(chǎn)品仍然是宿州市場主流產(chǎn)品?？蛻暨^來大都看中了我們項(xiàng)目在市中心的這個(gè)地段。你看宿州市場就連多層小洋房的面積大概都在 100平米左右?？腿簆中心城區(qū)的客群，以生意人、高管等中高等收入人群為主，投資意愿較強(qiáng)烈；p政務(wù)新區(qū)以政府部門工作人員、公務(wù)員以及部分生意人為主，居住功能較強(qiáng)；p城市邊緣區(qū)域以項(xiàng)目所在地周邊客戶為主，以及周邊縣鎮(zhèn)客群，典型的剛需置業(yè)特征。4 商業(yè)市場部分38商業(yè)發(fā)展機(jī)遇p城市商業(yè)規(guī)劃p商業(yè)發(fā)展方向p50%城市郊區(qū)化階段 70%以上郊區(qū)城市化階段商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)配套 市政配套建設(shè)，人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入時(shí)期辦公物業(yè)快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化居住郊區(qū)化大型商業(yè)開發(fā)，形成獨(dú)立區(qū)級或副中心商圈 獨(dú)立商業(yè)中心高檔辦公市政配套持續(xù)完善，城市經(jīng)濟(jì)新引擎單核自發(fā)商業(yè)、商業(yè)缺乏規(guī)劃零散辦公，自建較多配套和產(chǎn)業(yè)集中在老城區(qū)單核商業(yè)，商業(yè)結(jié)構(gòu)開始優(yōu)化配套或區(qū)域級商業(yè)開始開發(fā)配套性產(chǎn)業(yè)辦公宿州商業(yè)處于單核商業(yè)優(yōu)化發(fā)展階段，在商業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的背景下，商業(yè)開發(fā)前景廣闊，區(qū)域優(yōu)勢明顯。市級商業(yè)中心市級商業(yè)副中心汴南新區(qū)西北新區(qū)區(qū)域商業(yè)符離集區(qū)域商業(yè)道東區(qū)域商業(yè)西區(qū)區(qū)域商業(yè)經(jīng)開區(qū)區(qū)域商業(yè)西南新區(qū)區(qū)域商業(yè)p 宿州城市商業(yè)規(guī)劃 市級商業(yè)市級副中心區(qū)級商業(yè)p 城市 商業(yè) 發(fā)展方向： 強(qiáng)化市級核心商圈，據(jù)點(diǎn)開發(fā)、形成軸帶，帶動全市。城市商業(yè)發(fā)展格局 ：市級 市級副中心 區(qū)級社區(qū)級商業(yè)格局。市級商業(yè)中心 ： 老城區(qū)， 發(fā)展成熟 ； 輻射全市及腹地 ；?區(qū)級商業(yè)中心 ： 規(guī)劃西北、西區(qū)、西南、經(jīng)開區(qū)、道東和符離集 6處；分流市級、市級副中心部分商業(yè)職能，緩解老城區(qū)商業(yè)、環(huán)境壓力；p—摘自《宿州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》41商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 /城市商業(yè)發(fā)展方向中心城區(qū)商業(yè)近期將偏北和人民路發(fā)展，老城區(qū)由于拆遷難度較大，地塊稀缺，項(xiàng)目所處區(qū)域仍有巨大開發(fā)空間。宿州 以后商業(yè)會向北向東發(fā)展，但近期將重點(diǎn)打造沿人民路兩側(cè) ，這邊會有一些土地出讓，北邊土地基本上被一些大公司拿去了，政務(wù)區(qū)現(xiàn)在也沒有什么土地， 老城區(qū)拆遷難度大，地塊也不是太多—市規(guī)劃局建設(shè)規(guī)劃科 城市中心商業(yè) ： “ 工 ” 字型中心商業(yè)輻射圈?汴河中路段：核心圈，百貨、商超和餐飲等；?人民路商業(yè) ： 發(fā)展重點(diǎn)，華夏世貿(mào)已進(jìn)駐，后期將有新世界商業(yè)、元一綜合體項(xiàng)目；p西北政務(wù)區(qū) ： 商業(yè)初啟動，代表項(xiàng)目：宇業(yè)水游城，CBD環(huán)宇國際廣場等p西南片區(qū)商業(yè)： 商貿(mào)物流型、專業(yè)市場和社區(qū)附屬商業(yè)，代表商業(yè)：光彩大市場、白馬商城、天下第一奇石和意邦國際等；西北新區(qū)商業(yè)人民路商業(yè)勝利路商業(yè)汴河中路商業(yè)淮海中路西南新區(qū)商業(yè)發(fā)展方向發(fā)展方向項(xiàng)目周邊標(biāo)的ppp投資看地塊看潛力， 現(xiàn)在 也許 差些 ，但以后有潛力，一中那邊 商業(yè)現(xiàn)在也沒有，又有很多陪讀的，投資 價(jià)值 應(yīng)該很高 。胡小姐?——郁先生項(xiàng)目地塊43商業(yè)發(fā)展機(jī)遇總結(jié)?? 城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律?人口不斷增長，商業(yè)需求不斷提高；?購買和消費(fèi)能力較強(qiáng)；?強(qiáng)化市級核心商圈，擴(kuò)大輻射范圍；?ppp?以上數(shù)據(jù)來源于安徽省及各市統(tǒng)計(jì)年鑒 46商業(yè)整體市場 /城市商業(yè)發(fā)展階段宿州商業(yè)處于快速發(fā)展階段，業(yè)態(tài)逐漸豐富，大型綜合性商超和專業(yè)店不斷涌現(xiàn)。宿州人均可支配收入低于全省水平，人均消費(fèi)力有限；p宿州 2023年人均 GDP為17038元， 折合現(xiàn)匯率美元為 ，商業(yè)處于業(yè)態(tài)豐富階段；p宿州商業(yè)發(fā)展階段47商業(yè)整體市場 /城市商業(yè)供應(yīng)格局宿州后續(xù)商業(yè)供應(yīng)將集中在中心城區(qū)和汴河新區(qū)，未來競爭壓力較大。p淮海路和汴河路租金在 200500之間，商業(yè)租金呈遞減趨勢；商圈外圍租金僅在 5080元 /㎡之間 。宿州商業(yè)投資回報(bào)率均值在 6%；商業(yè)價(jià)格略高于市場價(jià)值 。4萬2F4F1F外 912萬1F內(nèi) 3FB1注：數(shù)據(jù)由市場調(diào)研及訪談?wù)淼脕?。地下商業(yè) 訪談紀(jì)要? 孫小姐? 潤通地產(chǎn)副總 地下商業(yè)有空間，但關(guān)鍵要看業(yè)態(tài)設(shè)置，做一些休閑娛樂餐飲類的有機(jī)會，做購物類的要謹(jǐn)慎。崔總p新興商業(yè)有待考驗(yàn)；p從訪談中得知， 地下商業(yè)具有商業(yè)機(jī)遇；業(yè)態(tài)定位是成功的必要因素 。注：以上數(shù)據(jù)由市場調(diào)研及訪談?wù)淼脕?。城市消費(fèi)外溢較為嚴(yán)重 ；徐州、淮北、合肥、南京是消費(fèi)外溢的主要城市；p宿州 消費(fèi)外溢 和吸附力不足 大大影響了城市經(jīng)濟(jì) 和商業(yè) 發(fā)展，發(fā)展后勁 受限 。宿州就這么大，一些好的商業(yè)資源過不來，一些有消費(fèi)能力的，如礦上的，會去徐州那邊消費(fèi)，還有遠(yuǎn)點(diǎn)去合肥、南京。 淮北國貿(mào)副總 宿州百貨這塊缺少一些品牌，平時(shí)去商之都，只有幾個(gè)牌子可以看一看，有時(shí)會去徐州、合肥、南京購物。 消費(fèi)者 注：以上數(shù)據(jù)由市場調(diào)研及訪談?wù)淼脕?。商業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，新建商業(yè)不斷涌現(xiàn)，后期競爭壓力巨大。中心商圈消費(fèi)慣性較大，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)面臨巨大壓力。商業(yè)能級不足，社會購買力有限；?未來商業(yè)供應(yīng)量巨大，后市預(yù)期競爭較大；? 居民消費(fèi)特征層面?街區(qū)和地下商業(yè)具有一定市場空間；?52謝謝觀看 /歡迎下載BYIAOFONEANDENTHUSIASMPUSHESTOITSREGARDLESSOBSTACLES.FAITHBY