【正文】 易網(wǎng) （項目部整理）從土地成交城區(qū)分布來看：城東區(qū)土地銷售面積占比最大，為36%。其次為城南區(qū)，占比為34%。曲江新區(qū)憑借獨有的歷史淵源和人文環(huán)境，造就西安樓市中的寸土寸金之地，成為高端物業(yè)的核心區(qū)域，也是各大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展現(xiàn)實力的競賽區(qū)域。城西區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，高端樓盤少，商業(yè)配套比較落后，城西二環(huán)之外城鄉(xiāng)結(jié)合部村莊較多。城北區(qū)主要由經(jīng)開區(qū)板塊、未央?yún)^(qū)板塊和大明宮板塊組成。所以城北區(qū)基本上是西安市可統(tǒng)計范圍內(nèi)樓面地價最高的一個區(qū)域。區(qū)內(nèi)有多個國家康居示范小區(qū)和物業(yè)管理示范小區(qū)，居住環(huán)境居西安市前列。城內(nèi)區(qū)主要指的是鐘樓為中心附近的四條大街，是西安的老城區(qū)，政治，文化和商業(yè)的中心。2011年到2012年期間，土地供應(yīng)量穩(wěn)步上升。4) 近三年西安市土地市場分區(qū)情況分析城東區(qū)城東區(qū)土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 1, 1, 2, 2, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC城西區(qū)城西區(qū)土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 2, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC城南區(qū)城南區(qū)土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 1, 1, 1, 1, 1, 1, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC城北區(qū)城北區(qū)土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 1, 5, 1, 1, 2, 2, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC高新區(qū)高新區(qū)土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 1, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 4, 1, 5, 1, 1, 1, 2, 3, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC四、 建設(shè)安裝成本和稅費1) 建筑安裝成本由上圖可以看出，截止于2013年上半年，西安市住宅建安工程成本為：小高層1847元/平方米、高層2058元/平方米。而小高層的建安成本平穩(wěn)上漲，由2010年的1561元/平方米上漲到2013年上半年的1847元/平方米，%，年增速約5%；而高層的建安成本則增幅較少，由2010年的1821元/平方米上漲到2013年上半年的2058元/平方米，%，%。同比增長9%；，同比增長7%。表32：西安市2013年商品房銷售情況（截至到10月）　商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2)2013年10月 7, 15, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC截止到2013年10月，西安市住宅市場成交量平穩(wěn)發(fā)展，平均每月成交量保持在100萬平方米左右。由上圖可以看出，在傳統(tǒng)的“金三銀四”的影響下，西安市房地產(chǎn)市場成交量和均價均有不錯的表現(xiàn)。一方面是由于上半年需求的大量釋放，另一方面是下半年供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致買方市場的觀望情緒加重。在2013年第一季度，商業(yè)房的銷售面積呈上漲趨勢，特別是2013年3月份。在第二季度和第三季度中，成交量經(jīng)歷了平穩(wěn)爬升和平穩(wěn)下降的態(tài)勢。城南區(qū)的特點是長安板塊的優(yōu)質(zhì)教育資源和曲江板塊以文化旅游功能為主的新興高檔住宅。，僅次于城南區(qū)排名第二。所以銷售均價也水漲船高。這兩個區(qū)可以看作是西安市的未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。城西區(qū)在住宅的成交量與銷售均價中均排在末尾（除城內(nèi)區(qū)以外），成交量占比14%。該區(qū)域整體處于處于價值洼地。但是鑒于城西區(qū)薄弱的房地產(chǎn)基礎(chǔ)，亟待完善的城市配套和淡薄的商業(yè)氛圍，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場成熟或許還需57年的時間。在竣工商品房方面，三年間快速增長，%，%；其中住宅竣工的增長率為119%，%。從住宅成交量上來看。而在開發(fā)商的“以價換量”和促銷讓利等的營銷策略下，年初壓制許久的購房熱情得到釋放。今年住宅成交量大幅趕超去年為大概率事件，在行政手段干預(yù)下，取得預(yù)售證的項目具有一定市場行情。相比目前西安市最具“人氣”的曲江新區(qū)，東城具有更大的后發(fā)優(yōu)勢，樓市的發(fā)展空間很大。但是“西咸一體化”的規(guī)劃或?qū)⒏淖冞@一現(xiàn)狀。因為是新區(qū)，所以周邊生活配套還不完善，公交線路比較少，大型超市、菜市場也很少，但隨著龍湖、天朗、長征、金業(yè)等十余家房企進駐開發(fā)，隨著新一輪更大規(guī)模的整體開發(fā)的正式實施，大興新區(qū)也將迎來新一輪開發(fā)熱潮，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸走熱，以后各種配套肯定會跟上居民的需求。眾多房地產(chǎn)龍頭企業(yè)意識到這點，并已經(jīng)開始布局大城西區(qū)域，如：華潤二十四城（400畝）、保利三橋項目（89畝）、保利雙水磨項目（800畝）、綠地國際花都（300畝）等。城南區(qū)量價成相反走勢，原因在于幾方面：首先價格方面，城南區(qū)擁有著其它區(qū)無可比擬的教育資源優(yōu)勢。教育資源、醫(yī)療配套和深厚的文化底蘊的優(yōu)勢決定了城南區(qū)的住宅價格的堅挺；其次供應(yīng)方面，由于城南的可供開發(fā)的土地較少，造成了城南區(qū)的住宅供應(yīng)量偏少，尤其近年曲江新區(qū)持續(xù)受追捧，城南區(qū)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，于是導(dǎo)致了成交面積減少的情況。城北區(qū)未來最重要的關(guān)注點在于：城北板塊未來規(guī)劃為西安市新的行政中心。而諸多有利條件必將將經(jīng)開推向西安房地產(chǎn)市場的價值高地。高新區(qū)是西安市近幾年里一個新興的高端住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)擁有多個國家康居示范型小區(qū)和多間四、五星級酒店。城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 27, 8, 48, 17, 39, 8, 30, 8, 25, 8, 25, 7, 城內(nèi)區(qū)的住宅均價位居全市首位。5) 西安市購房者行為分析1. 購買者年齡：2635歲為市場主力數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心%的購房者年齡在26歲35歲之間，是房地產(chǎn)市場的主力購買者。與去年相比，今年三口之家占比上漲顯著，較去年增漲了7個百分點。而值得注意的是此計算的房價收入比并未考慮貸款購房，如計算利息成本，房價收入比則會大幅度提高。隨著西安房價穩(wěn)中微漲態(tài)勢顯現(xiàn)，%。其次，%的人群想在城西區(qū)置業(yè)。如此一來，不難判斷，置業(yè)者選擇哪個區(qū)域，和該區(qū)域的發(fā)展及樓盤品質(zhì)有很大的關(guān)系，同時也反映一部分購房者已經(jīng)受到了近期樓市整改的影響，更注重“五證”和品牌。與2012年相比，整體購房時間均有所延后。8. 置業(yè)關(guān)注要素：對房屋綜合性價比性價比導(dǎo)購的追逐成為趨勢由上圖可以看出，對價格的關(guān)注度處于第一位，%，其次第二位的是交通便利，%，而作為其他相關(guān)影響因素的比例相對較為平均化，基本上均處于10%以內(nèi)數(shù)據(jù)相差度較小，可以看出對于購房者而言價格作為重要的置業(yè)影響因素外，樓盤的綜合居住價值的關(guān)注逐步上升，即購房者置業(yè)時對樓盤綜合性價比的追逐更成為趨勢。由上圖可以看出， 在近四年間7090平方米和125145平方米兩個面積段在持續(xù)上漲?！八?25145平方米的戶型需求增加。具體來看，2013年上半年，萬科持續(xù)加大推案和營銷力度，以830億元的銷售額再度領(lǐng)銜榜首，相較2012年上半年610億元同比增長36%。保利地產(chǎn)依舊依靠高周轉(zhuǎn)策略在業(yè)績表現(xiàn)上一路高歌猛進，上半年銷售業(yè)績達到635億元，同比增長22%。綠地集團、碧桂園采用“以價換量”手段，房價降幅在25成。雖然中海、保利、恒大等眾多房企依舊漲價，但是房企自身從產(chǎn)品的定位及品質(zhì)也不斷提升，力爭打造購房者滿意的高性