【正文】 6, 13, 6, 10, 6, 11, 6, 近三年來，城東區(qū)的住宅均價持續(xù)走高，雖然在2012年下半年由于開發(fā)商的“以量換價”的營銷策略下，均價下探到了6111元/平方米的三年最低價，但是在2013年的浐灞金融服務(wù)區(qū)、地鐵5號線和浐灞生態(tài)住宅概念的推動下，城東區(qū)2013年上半年量價齊升，均價到達(dá)了三年來的高點6378元/平方米，%。最高成交量出現(xiàn)在2013年上半年。3) 近幾年西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況1. 20102012年西安市房地產(chǎn)開發(fā)總體情況總體房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）商品房施工面積（萬平方米）住宅施工面積（萬平方米）新開工面積（萬平方米）住宅新開工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）住宅竣工面積（萬平方米）2010年 6, 5, 2, 1, 2011年1, 8, 7, 2, 2, 2012年1, 1, 9, 8, 2, 2, 1, 年均增速%%%%%%%%在2010年2012年3年期間，西安市整體房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)定發(fā)展。城西區(qū)是西安市發(fā)展較早的區(qū)域，區(qū)內(nèi)主要是以機(jī)械和電子工業(yè)為主的老工業(yè)區(qū)，商務(wù)及商業(yè)氛圍比較淡薄。但是由于2013年高新區(qū)的商品房供應(yīng)量減少，導(dǎo)致成交量不足。憑借著優(yōu)越的地理位置，適宜的自然環(huán)境以及濃郁的文化氛圍，城南已在西安人的心里久久扎下了根。而均價也保持在高位運(yùn)行。平均成交量保持在118萬平方米，均價也維持在7250元/平方米的水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房施工面積都有一定幅度的提高，說明開發(fā)商對后市持樂觀態(tài)度。在統(tǒng)計的28個省會城市中，西安市的小高層成本排名第6位，而西安市的高層成本排名第4位，兩方面數(shù)據(jù)都排名前列。由于區(qū)內(nèi)是古城保護(hù)重點區(qū)域，可供開發(fā)土地稀缺，主要以局部舊城改造為主，開發(fā)主要以商業(yè)為主，除商業(yè)價值外，住宅地產(chǎn)價格優(yōu)勢不明顯。高新區(qū)的土地銷售面積占比4%，據(jù)居計各區(qū)的第五位。由于以上原因，城西區(qū)的土地成本比較低，僅略高于城東區(qū)。城南區(qū)主要由曲江板塊和長安板塊組成。而隨后的國五條細(xì)則出臺打擊了房地產(chǎn)商的積極性，平均樓面地價迅速回落并在一個平穩(wěn)的區(qū)間運(yùn)行。地價的調(diào)整也是先于土地供給的調(diào)整。2. 面對本年度前兩個季度土地市場低迷態(tài)勢，政府為完成年度供地任務(wù)而加大土地供應(yīng)，用以保證財政收入，這是本季度土地供應(yīng)量加大的重要驅(qū)動力。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)　　住宅用地中要有不低于70%的土地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和90平方米以下中小型普通商品房的建設(shè)。對不明碼標(biāo)價的商品房每套將罰5000元。2013/5/27擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知》，明確提出，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點內(nèi)容之一。對于未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告，另外，房地產(chǎn)廣告中不得“售后包租、返本銷售”，不得以時間表示距離和含有升值或投資回報的承諾，不得有辦戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。2009年旅客吞吐量達(dá)到1529萬，2012年吞吐量2343萬人次（2012年12月數(shù)據(jù)），為全國十大機(jī)場增速最快的機(jī)場。鐵路鐵路方面，早在2005年西安火車站便首次邁入全國客運(yùn)大站前五行列。此外，還將形成跨省高速通道，實現(xiàn)西安到周邊相連的省(區(qū)、市)當(dāng)日抵達(dá)。而提前兩年開建的一號線也預(yù)計于2013年9月16日正式運(yùn)營。%。%，%，%。2009年，中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，提出將西安建設(shè)成為國家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)、物流、會展中心、區(qū)域性金融中心、國際一流旅游目的地以及全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，著力打造西安國際化大都市。%。城市骨架將被大幅拉伸，地產(chǎn)行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)會。到2020年，實現(xiàn)全市主城區(qū)面積800平方公里，人口1000萬以上，初具國際化大都市規(guī)模。公路客運(yùn)如今西安的公路網(wǎng)以西安市為中心呈“米”字型輻射狀，在規(guī)劃中還將進(jìn)一步發(fā)展成為“來”字型，使出行更加快捷方便。西安北客站全面運(yùn)營后，年發(fā)送旅客近年將達(dá)6800多萬人，遠(yuǎn)期將達(dá)到8000多萬人。同時，政策還要求進(jìn)一步加大中小套型、中低價位住房用地供應(yīng)，建立保障房土地儲備制度，優(yōu)先向保障房項目供地。2013/6/27西安部分銀行房貸速放慢，首套房貸利率或上浮6月27日，一家股份制銀行的工作人員介紹說，首套房貸的利率是基準(zhǔn)，不排除上浮可能。2013/4/3西安各銀行房貸政策未變 首套房仍基準(zhǔn)利率新國五條出臺后，各地實施細(xì)則在3月底紛紛出籠，西安實施細(xì)則也于3月31日正式落地。2010年5月西安出臺穩(wěn)定房產(chǎn)市場“十六條西安市政府出臺《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》，從解決中低收入家庭住房到外來務(wù)工人員安置，從二手房申請住房公積金貸款到個人住房滿5年交易免營業(yè)稅等方面提出16條意見，被稱之為西安穩(wěn)定房產(chǎn)市場“十六條”。3) 土地招拍掛流程三、 土地市場分析1) 2013年西安市土地市場總體情況分析表21： 西安市2013年土地市場概況（截止到10月）　土地出讓面積(萬M2）土地成交面積(萬M2）地價（萬/畝）建筑面積（M2）成交金額（萬）平局樓面地價（元/M2） 10,267, 1,305, 1, 數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) （項目部整理）數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) （項目部整理）截止到2013年10月，西安土地供應(yīng)量穩(wěn)步上漲，但是成交量和成交金額與供應(yīng)量走勢相反，趨于下滑。2013年第三季度的土地供求情況與上半年的情況相反。但是與之成為相反的是，土地的成交量和地價成相反走勢。2) 2013年西安市土地市場分區(qū)情況分析表22：西安市2013年土地市場分區(qū)概況（截止到10月）　土地出讓面積(萬M2）土地成交面積(萬M2）土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（M2）成交金額（萬）樓面地價（元/M2）城東 1, 3,657, 357, 城南 1, 3,229, 446, 1, 城西 1,951, 208, 1, 城北 945, 194, 1, 高新 482, 65, 1, 城內(nèi) 33, 2, 數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) （項目部整理）數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) （項目部整理）從土地成交城區(qū)分布來看：城東區(qū)土地銷售面積占比最大，為36%。曲江新區(qū)憑借獨有的歷史淵源和人文環(huán)境，造就西安樓市中的寸土寸金之地，成為高端物業(yè)的核心區(qū)域，也是各大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展現(xiàn)實力的競賽區(qū)域。城北區(qū)主要由經(jīng)開區(qū)板塊、未央?yún)^(qū)板塊和大明宮板塊組成。區(qū)內(nèi)有多個國家康居示范小區(qū)和物業(yè)管理示范小區(qū)，居住環(huán)境居西安市前列。2011年到2012年期間，土地供應(yīng)量穩(wěn)步上升。而小高層的建安成本平穩(wěn)上漲，由2010年的1561元/平方米上漲到2013年上半年的1847元/平方米，%，年增速約5%；而高層的建安成本則增幅較少，由2010年的1821元/平方米上漲到2013年上半年的2058元/平方米，%，%。表32：西安市2013年商品房銷售情況（截至到10月）　商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2)2013年10月 7, 15, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC截止到2013年10月，西安市住宅市場成交量平穩(wěn)發(fā)展，平均每月成交量保持在100萬平方米左右。一方面是由于上半年需求的大量釋放，另一方面是下半年供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致買方市場的觀望情緒加重。在第二季度和第三季度中，成交量經(jīng)歷了平穩(wěn)爬升和平穩(wěn)下降的態(tài)勢。，僅次于城南區(qū)排名第二。這兩個區(qū)可以看作是西安市的未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。該區(qū)域整體處于處于價值洼地。在竣工商品房方面，三年間快速增長，%，%；其中住宅竣工的增長率為119%，%。而在開發(fā)商的“以價換量”和促銷讓利等的營銷策略下，年初壓制許久的購房熱情得到釋放。相比目前西安市最具“人氣”的曲江新區(qū)，東城具有更大的后發(fā)優(yōu)勢，樓市的發(fā)展空間很大。因為是新區(qū)，所以周邊生活配套還不完善，公交線路比較少，大型超市、菜市場也很少，但隨著龍湖、天朗、長征、金業(yè)等十余家房企進(jìn)駐開發(fā)，隨著新一輪更大規(guī)模的整體開發(fā)的正式實施，大興新區(qū)也將迎來新一輪開發(fā)熱潮，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸走熱，以后各種配套肯定會跟上居民的需求。城南區(qū)量價成相反走勢，原因在于幾方面：首先價格方面，城南區(qū)擁有著其它區(qū)無可比擬的教育資源優(yōu)勢。城北區(qū)未來最重要的關(guān)注點在于：城北板塊未來規(guī)劃為西安市新的行政中心。高新區(qū)是西安市近幾年里一個新興的高端住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)擁有多個國家康居示范型小區(qū)和多間四、五星級酒店。5) 西安市購房者行為分析1. 購買者年齡：2635歲為市場主力數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心%的購房者年齡在26歲35歲之間，是房地產(chǎn)市場的主力購買者。而值得注意的是此計算的房價收入比并未考慮貸款購房，如計算利息成本，房價收入比則會大幅度提高。其次，%的人群想在城西區(qū)置業(yè)。與2012年相比，整體購房時間均有所延后。由上圖可以看出， 在近四年間7090平方米和125145平方米兩個面積段在持續(xù)上漲。具體來看，2013年上半年，萬科持續(xù)加大推案和營銷力度，以830億元的銷售額再度領(lǐng)銜榜首，相較2012年上半年610億元同比增長36%。綠地集團(tuán)、碧桂園采用“以價換量”手段，房價降幅在