【正文】 為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。從從化區(qū)域的資源優(yōu)勢(shì)和定位來(lái)講，憑借著“健康”、“文化”、“生態(tài)”三張牌，形成清晰的產(chǎn)業(yè)格局，從化于2010年促成投資總額達(dá)635億的六大項(xiàng)目落戶，借著亞運(yùn)東風(fēng)更迎來(lái)了亞運(yùn)會(huì)賽馬項(xiàng)目落地從化，推動(dòng)從化整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展，為從化成為廣州最適合人居的區(qū)域之一打下堅(jiān)定基礎(chǔ)。216。2010年開(kāi)始，以大品牌發(fā)展商，開(kāi)始產(chǎn)品創(chuàng)新，并帶裝修交樓，非常成功。第六章 客戶需求分析 城市客戶整體情況研究 城市客戶容量分析20062010年，從化商品房消費(fèi)水平在61萬(wàn)㎡/年，按照平均每年15個(gè)在售樓盤計(jì)算，平均每個(gè)樓盤每年銷售貨量約為4萬(wàn)㎡，出貨量較小。08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，從化樓市就出現(xiàn)了下滑。折合樓面地價(jià)3018元/平方米，成為從化地王之后，沒(méi)有再出現(xiàn)新的地王近一年來(lái)，從化的土地供應(yīng)成交僅有7塊地，地塊的面積也普遍偏少，較少有大面積地塊出現(xiàn)。如果執(zhí)行“限價(jià)+限購(gòu)”的雙限政策，將對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生重要影響。銷售價(jià)格自06年自從品牌發(fā)展商雅居樂(lè)進(jìn)駐開(kāi)始，其他品牌發(fā)展商陸續(xù)登場(chǎng)，極大地激發(fā)了區(qū)域客戶的購(gòu)房欲，房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入新的發(fā)展階段。樓盤內(nèi)入住率較低，大量空置末裝修。第三期洋房暫未竣工。國(guó)際城別墅200010000273～420逸泉山莊（尾盤）別墅毛坯18000290～380溫泉板塊方圓 買家特點(diǎn)：大型樓盤特別是含別墅的樓盤廣州買家比重超過(guò)50%。四、五板塊處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。 市場(chǎng)外向依賴大 從化自然環(huán)境環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，吸引了不少外來(lái)投資者和周邊城市買家二次置業(yè)，另一方面本地居民少、消費(fèi)力欠缺，房地產(chǎn)承接力不足，從化房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)一部分是依靠外來(lái)消費(fèi)拉動(dòng)，如廣州、從化周邊城市的購(gòu)房人群，他們選擇從化為第二居所，部分深圳和港澳人士更是購(gòu)置為度假休閑居住地。 6月1日，廣東省物價(jià)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》的通知 商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，對(duì)取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的商品房項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)銷售。 二、確保住房公積金增值收益按規(guī)定用于保障性安居工程。 三、切實(shí)保證保障性安居工程用地的供應(yīng)。2011年，全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。未來(lái)從化交通路網(wǎng)規(guī)劃將形成 “二環(huán)二聯(lián)五橫六縱”的交通格局：具體路線見(jiàn)圖一：從化市規(guī)劃干線公路標(biāo)注圖圖一：從化市規(guī)劃干線公路標(biāo)注圖 輕軌規(guī)劃廣州至從化的輕軌項(xiàng)目建設(shè)在2009年7月份獲得廣東省發(fā)改委、廣州市市委市政府批準(zhǔn)。企業(yè)甚至可以做到就地“取才”。在2007年廣州市規(guī)劃局公布的《廣州高校園區(qū)選址規(guī)劃》、《從化高校園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃及概念性城市設(shè)計(jì)》中顯示，將在靠近從化溫泉鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)新的“大學(xué)城”，著重于旅游和藝術(shù)類院校。據(jù)了解，目前一大批重大的旅游項(xiàng)目正在推進(jìn)當(dāng)中，而目的就是培育優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品集群。可以看出，這些“品牌”都是依靠從化本身優(yōu)質(zhì)的自然資源而形成的。（3）生態(tài)林基地重點(diǎn)建設(shè)各水庫(kù)和流溪河沿岸水土保持林、森林公園。（3）西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展片區(qū)指鰲頭鎮(zhèn)，該區(qū)為工業(yè)及物流業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。早在07年，廣州市委召開(kāi)了促進(jìn)從化經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作會(huì)議，在規(guī)劃建設(shè)方面，已經(jīng)把從化納入廣州城市發(fā)展總體規(guī)劃統(tǒng)籌安排，將從化中心城區(qū)明確定位為廣州城市副中心明確提出把從化中心城區(qū)作為廣州城市副中心來(lái)規(guī)劃建設(shè)，使從化城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展融入廣州組團(tuán)式發(fā)展總體布局。適于發(fā)展“三高”，即高教、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，和高尚住宅樓盤。l 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、有機(jī)農(nóng)業(yè)示范基地；綠色食品工業(yè)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，%，%；，%；，%。%。按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為32381元，合4769美元，%。明清時(shí)期，這里發(fā)生多次農(nóng)民起義，反抗封建統(tǒng)治。擁有從化溫泉賓館、凱旋宮、碧水灣、文軒苑、逸泉山莊、溫泉高爾夫球場(chǎng)等一批較高檔次的休閑度假酒店。全市100多個(gè)湖泊水庫(kù)。京珠高速在從化市內(nèi)只是過(guò)境，向北通往北京，南行通往珠海，自北向南途經(jīng)鰲頭鎮(zhèn)和太平鎮(zhèn)，在鰲頭鎮(zhèn)境內(nèi)與省道355線相接處設(shè)有一個(gè)出入口。其中：，%%。從化市屬于半山區(qū)。境內(nèi)西北到東南最長(zhǎng)直線距離約45公里，東北到正南邊最大距離80公里。 城市人口2010年底，%。其它重要公路有神棋公路、街人公路，這兩條公路與 105 國(guó)道組成了一個(gè)環(huán)，為從化市中西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提 供了有力的支撐。 到廣州火車站、廣州火車北站(花都)和清遠(yuǎn)源潭火車站40分鐘從化市與周邊地區(qū)交通圖 街北高速、到廣州新白云機(jī)場(chǎng)約30分鐘 距廣州新白云機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程 到廣州火車站北站（花都）約40分鐘 到廣州黃埔港、花都港60分鐘 城市資源生態(tài)資源：從化境內(nèi)青山綠水,風(fēng)景秀麗,以溫泉著稱于世。石門國(guó)家森林公園、流溪溫泉度假區(qū)、天湖瀑布．流溪香雪、仙沐園、三椏塘幽谷探險(xiǎn)、錢崗古村落等景點(diǎn)吸引越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外游客。從化人民有反帝反封建斗爭(zhēng)的光榮歷史。::：：。據(jù)從化市城鎮(zhèn)居民住戶抽樣調(diào)查資料顯示，2010年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19445元，%；人均消費(fèi)性支出14427元，%，八大項(xiàng)支出呈現(xiàn)“三升五降”現(xiàn)象，除食品、居住、%、%%外，其他支出均呈不同程度下降。首次突破千萬(wàn)，%；，%。l 大型旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。l 中、南部包括街口、江埔、城郊街和太平鎮(zhèn)約400余平方公里，地勢(shì)平緩，毗鄰廣州，配套條件較好，土地成本也相對(duì)偏高。產(chǎn)業(yè)園區(qū)： 城市規(guī)劃 城市定位作為廣州市政府“南拓北優(yōu)東進(jìn)西聯(lián)”戰(zhàn)略中重要的一環(huán)，從化就是“北優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分之一。本區(qū)為綜合發(fā)展區(qū)，產(chǎn)業(yè)布局重點(diǎn)是：街口街主要發(fā)展服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)；江埔街主要發(fā)展摩托車、工藝品、玩具、紡織等加工業(yè)和城郊型生態(tài)農(nóng)業(yè)；城郊街主要發(fā)展城郊型生態(tài)農(nóng)業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)；明珠工業(yè)園以建成綠色生態(tài)工業(yè)園為目標(biāo)，主要發(fā)展精細(xì)化工、食品飲料、生物制藥、電子信息和汽車零部件等。建立一批“公司+基地+農(nóng)戶”產(chǎn)業(yè)模式企業(yè)。同時(shí)從化還有著流溪河國(guó)家森林公園、石門國(guó)家森林公園以及全國(guó)最大的廣州賽馬場(chǎng)這三個(gè)國(guó)家級(jí)品牌。就是要大力發(fā)展現(xiàn)在服務(wù)業(yè)，做大做強(qiáng)生態(tài)度假、溫泉養(yǎng)生、商務(wù)會(huì)議等旅游經(jīng)濟(jì)?！按髮W(xué)城”助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了產(chǎn)業(yè)之外，從化大學(xué)城的建造也是值得關(guān)注的焦點(diǎn)。“高校園區(qū)”的規(guī)劃將能很好地解決這一問(wèn)題。106國(guó)道穿過(guò)從化市西部的鰲頭鎮(zhèn)，通過(guò)S355與105國(guó)道相連接。 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度。 二、做好2011年住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制公布和實(shí)施工作。 5月24日，財(cái)政部、住建部《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度的通知》 一、 切實(shí)加大地方公共預(yù)算用于保障性安居工程資金規(guī)模。5月11日，從化發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》要求所有商品房必須嚴(yán)格按照備案價(jià)格，一房一價(jià)明碼對(duì)外銷售，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樓盤以本樓盤2010年一手住宅兩類住房銷售均價(jià)為基礎(chǔ)制定2011年度的銷售方案，銷售價(jià)格上漲幅度原則上不得高于10% 。以逸泉山莊、東方夏灣拿、為代表的別墅大盤，早已在廣州聞名遐邇，而流溪御景、萊茵水岸、泉天下等洋房產(chǎn)品，也為從化市場(chǎng)帶來(lái)了新的理念和創(chuàng)新產(chǎn)品；從都項(xiàng)目更是要打造全亞洲最豪華的“唐式”別墅。第五板塊：鰲頭鎮(zhèn)和城郊街西部，產(chǎn)業(yè)配套地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。 第二板塊，神崗、太平鎮(zhèn)板塊現(xiàn)狀：靠近廣州主城白云區(qū)，是從化房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較早的區(qū)域之一，也是廣州大型房地產(chǎn)商最早介入的區(qū)域，片區(qū)產(chǎn)品以大型旅游度假型、低密度住宅居多，流溪河的自然景觀成為核心賣點(diǎn)。夏灣拿別墅200012000250～270珠江第二期別墅面積為250平方米至300多平方米。主力戶型300380 平方米的雙聯(lián)別墅，60100 ㎡公寓項(xiàng)目配套目前項(xiàng)目配套只有會(huì)所，但項(xiàng)目附近有 18 洞高爾夫球場(chǎng)，溫泉渡假山莊及森林公園購(gòu)買客戶廣州市客戶為主推貨組團(tuán)三期在售T4棟洋房，戶型包括80平米2居、97118平米3居和147平米4居，均為山景精裝洋房目前均價(jià)洋房：8000元/平米，別墅：12000元/平米其它該項(xiàng)目原為廣州市德和地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，由 2008 年被富力集團(tuán)收購(gòu)該項(xiàng)目，原一二期 的開(kāi)發(fā)經(jīng)已售完，富力集團(tuán)目前在建ＪＫ組團(tuán)及主推公寓樓，樓盤項(xiàng)目?jī)?nèi)有溫泉資源， 每戶溫泉水供應(yīng)到戶，公寓樓帶有精裝修。從化市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)06年～10年中，2010年從化雖不受限購(gòu)，但仍然有影響導(dǎo)致成交量下跌，總體成交單價(jià)穩(wěn)步上升，可見(jiàn)區(qū)域市場(chǎng)仍處于理性的發(fā)展階段。7月12日，新“國(guó)五條”出臺(tái)，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。2008 年至 2009 年，從化市政府共推出了 19 塊土地，其中不少是幾十萬(wàn)平方米的大型地塊，2009 年 9 月 29 萬(wàn)平方米的地塊更是成為當(dāng)年的從化地王。從化市2011年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)出讓計(jì)劃表(居住用地)序號(hào)宗地位置宗地面積（平方米）供地方式預(yù)計(jì)出讓時(shí)間1街口街大凹村11913 公開(kāi)出讓2011年36月2呂田鎮(zhèn)呂中村9887 公開(kāi)出讓2011年36月3城郊街向陽(yáng)村、東風(fēng)村404 公開(kāi)出讓2011年36月4街口街西寧東路1888 公開(kāi)出讓2011年36月5太平鎮(zhèn)何家埔村68667 公開(kāi)出讓2011年36月6鰲頭鎮(zhèn)鰲山村14287 公開(kāi)出讓2011年36月7橫江農(nóng)場(chǎng)13642 公開(kāi)出讓2011年36月8江埔街七星路6523 公開(kāi)出讓2011年36月9江埔街海塱24437 公開(kāi)出讓2011年1012月10江埔街河?xùn)|七星路24240 公開(kāi)出讓2011年1012月11溫泉鎮(zhèn)烏土村83333 公開(kāi)出讓2011年1012月12街口街石潭村93333 公開(kāi)出讓2011年1012月小計(jì)12宗352554 　　從化的房地產(chǎn)由于是剛性需求外加度假休假型置業(yè)，所以受整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策的影響會(huì)比較明顯。在選擇投資土地范圍和領(lǐng)域的時(shí)候，由于基準(zhǔn)地價(jià)以及土地征稅會(huì)以土地的級(jí)別分類和參照，所以從最優(yōu)價(jià)格因素考慮土地投資的話，大規(guī)模大范圍的土地購(gòu)買應(yīng)該盡量選擇從化市的三、四級(jí)土地，以作為長(zhǎng)線投資；對(duì)于短線開(kāi)發(fā)，可以考慮一、二級(jí)的土地范圍，比如是市區(qū)或者鎮(zhèn)中心區(qū)等。 第二，裝修交樓 2010年前，從化100%毛坯交付。 經(jīng)濟(jì)回暖，樓市經(jīng)歷了近兩年多的壓抑性發(fā)展，剛性需求及改善性需求有望得到釋放。旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。今年7月12日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求“已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。從化，發(fā)揮自身獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打出“健康”、“文化”、“生態(tài)”三張牌，引四海客商、迎八方賓客，以拉動(dòng)低碳投資和綠色消費(fèi)的方式，領(lǐng)航低碳經(jīng)濟(jì)闊步向前。從化以旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在一定程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展