【正文】 開(kāi)發(fā)商廣州市從化珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積約 3000 畝建筑面積約 333 萬(wàn)平方米容積率綠化率30%建筑類型別墅總戶數(shù)——管理費(fèi) 元/㎡﹒月裝修標(biāo)準(zhǔn)2000 元/平方米戶型戶型面積由140平方米173平方米不等，而獨(dú)立庭院式住宅戶型面積 由300平主米400平方米不等，前后獨(dú)立花園。推貨組團(tuán)目前推售四期，主推面積為275平米聯(lián)排別墅目前均價(jià)12000 元/平方米（帶裝修）修）規(guī)劃圖珠光流溪御景地址從化神崗流溪河畔開(kāi)發(fā)商廣州珠光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積約 1000 畝建筑面積——容積率綠化率40%建筑類型獨(dú)立、雙聯(lián)、三聯(lián)、四聯(lián)別墅總戶數(shù)——管理費(fèi)3 元/㎡﹒月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯戶型獨(dú)立 300、460 ㎡；雙聯(lián)排 268 ㎡；三聯(lián)及四聯(lián)排別墅 180230 ㎡主力戶型雙聯(lián)排 268 ㎡項(xiàng)目配套超過(guò) 6000 平方米的會(huì)所，會(huì)有咖啡館、健身館、SPA 等設(shè)施；商業(yè)會(huì)所；沒(méi)學(xué)校、醫(yī)院等配套購(gòu)買客戶購(gòu)買客戶主力群體目前為廣州市區(qū)及少部分從化本地人推貨組團(tuán)二期別墅目前均價(jià)洋房：7000元/平米，別墅：11000元/平米其它該盤(pán)在 09 年 7 月 11 日公開(kāi)發(fā)售，為珠光集團(tuán)接手爛尾多年的流溪河山莊項(xiàng)目地塊重新包裝開(kāi)發(fā)；流溪河山莊從 1994 年開(kāi)盤(pán)到 1999 年左右完全爛尾。購(gòu)買客戶廣州市客戶為主推貨組團(tuán)詩(shī)書(shū)里組團(tuán)別墅目前均價(jià)洋房：7000元/平米，別墅：18000元/平米（毛坯）規(guī)劃圖富力泉天下地址富力主力戶型300380 平方米的雙聯(lián)別墅，60100 ㎡公寓項(xiàng)目配套目前項(xiàng)目配套只有會(huì)所，但項(xiàng)目附近有 18 洞高爾夫球場(chǎng)，溫泉渡假山莊及森林公園購(gòu)買客戶廣州市客戶為主推貨組團(tuán)三期在售T4棟洋房，戶型包括80平米2居、97118平米3居和147平米4居，均為山景精裝洋房目前均價(jià)洋房：8000元/平米，別墅：12000元/平米其它該項(xiàng)目原為廣州市德和地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，由 2008 年被富力集團(tuán)收購(gòu)該項(xiàng)目，原一二期 的開(kāi)發(fā)經(jīng)已售完，富力集團(tuán)目前在建ＪＫ組團(tuán)及主推公寓樓，樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)?nèi)有溫泉資源， 每戶溫泉水供應(yīng)到戶，公寓樓帶有精裝修。規(guī)劃圖 分析上述三個(gè)板塊的樓盤(pán)分布存在相對(duì)集中的分布態(tài)勢(shì)，而并非在片區(qū)內(nèi)均勻布局，因此具備了定義板塊的前提條件。神崗太平板塊受廣州市北優(yōu)戰(zhàn)略規(guī)劃影響較大，升值潛力較好，地緣上與廣州白云區(qū)和花都區(qū)毗鄰，擁有良好的客戶基礎(chǔ)，但生活配套資源的不足，對(duì)居住的便利性影響較大。溫泉板塊憑借優(yōu)美的山水資源和聞名的溫泉，吸引了各地大批的旅游者，有著發(fā)展旅游地產(chǎn)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但生活配套資源的匱乏，極大地阻礙了常住型住宅項(xiàng)目的發(fā)展。從化市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)06年～10年中，2010年從化雖不受限購(gòu)，但仍然有影響導(dǎo)致成交量下跌，總體成交單價(jià)穩(wěn)步上升，可見(jiàn)區(qū)域市場(chǎng)仍處于理性的發(fā)展階段。2010年成交均價(jià)全年呈現(xiàn)先跌后漲再跌再漲的趨勢(shì)，圍繞65007500元/平方米區(qū)間進(jìn)行振蕩，最終全年成交均價(jià)為6787元/平方米，僅高于花都區(qū)。說(shuō)明從化市住宅市場(chǎng)已經(jīng)成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。而今年上半年從化樓市均價(jià)為7694元/平方米，成交套數(shù)為3206套，%，%。7月12日，新“國(guó)五條”出臺(tái)，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。 從化限價(jià)后價(jià)格雖然沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)定的調(diào)控目標(biāo)，但基本穩(wěn)定了。在投資投機(jī)熱錢已經(jīng)反復(fù)追逐房地產(chǎn)的情況下實(shí)施限制房?jī)r(jià)，無(wú)異于降低了炒房的門檻，鼓勵(lì)投機(jī)者積極入市。如果兩地不限購(gòu)并仍舊推行底價(jià)賣房的政策，說(shuō)不定某天這兩地的高、中檔住宅會(huì)出現(xiàn)脫銷的局面，所以限購(gòu)實(shí)施可能性很大。2008 年至 2009 年，從化市政府共推出了 19 塊土地，其中不少是幾十萬(wàn)平方米的大型地塊，2009 年 9 月 29 萬(wàn)平方米的地塊更是成為當(dāng)年的從化地王。2010年至2011 年從化市住宅土地出讓情況見(jiàn)下表：出讓時(shí)間土地名稱用地性質(zhì)用地面積（公頃）成交總價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)得單位成交樓面地價(jià)（萬(wàn)元）容積率2010312從化市太平鎮(zhèn)何家埔村地段其他普通商品住房用地5600廣州紫泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司812≤120101126從化市太平鎮(zhèn)何家埔村地段其他普通商品住房用地5675廣州紫泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司811≤20101129城郊街旺城南區(qū)地段其他普通商品住房用地1300從化新創(chuàng)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司826≤220101222從化市街口街赤草村105國(guó)道邊地段其他普通商品住房用地33000廣州市銀博士房地產(chǎn)有限公司1759≤22011314從化市街口街大凹村地段其他普通商品住房用地320廣州流溪河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司204≤2011314從化市街口街大凹村地段其他普通商品住房用地90廣州流溪河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司317≤2011520從化市溫泉鎮(zhèn)宣星村地段其他普通商品住房用地12480廣州意濃實(shí)業(yè)有限公司709≤20102011年8月份土地成交樓面地價(jià)走勢(shì)圖（元/平方米）2011年從化市曾掛出6宗地塊，后來(lái)卻因“宗地的出讓資料與公告內(nèi)容不相符”被撤銷掛牌，這6宗土地分別是從化市城郊街旺城地段一宗、江埔街江村地段一宗、江埔街環(huán)市東路188號(hào)地段一宗，以及江埔街九里步地段三宗。最終關(guān)于此次掛牌，政府方面并沒(méi)有給出明確的說(shuō)法。其中，住宅地12幅，；商住地9幅。從化市2011年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)出讓計(jì)劃表(居住用地)序號(hào)宗地位置宗地面積（平方米）供地方式預(yù)計(jì)出讓時(shí)間1街口街大凹村11913 公開(kāi)出讓2011年36月2呂田鎮(zhèn)呂中村9887 公開(kāi)出讓2011年36月3城郊街向陽(yáng)村、東風(fēng)村404 公開(kāi)出讓2011年36月4街口街西寧東路1888 公開(kāi)出讓2011年36月5太平鎮(zhèn)何家埔村68667 公開(kāi)出讓2011年36月6鰲頭鎮(zhèn)鰲山村14287 公開(kāi)出讓2011年36月7橫江農(nóng)場(chǎng)13642 公開(kāi)出讓2011年36月8江埔街七星路6523 公開(kāi)出讓2011年36月9江埔街海塱24437 公開(kāi)出讓2011年1012月10江埔街河?xùn)|七星路24240 公開(kāi)出讓2011年1012月11溫泉鎮(zhèn)烏土村83333 公開(kāi)出讓2011年1012月12街口街石潭村93333 公開(kāi)出讓2011年1012月小計(jì)12宗352554 　　從化的房地產(chǎn)由于是剛性需求外加度假休假型置業(yè)，所以受整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策的影響會(huì)比較明顯。目前，整個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)控都趨于緊縮，政府的土地供應(yīng)也是抱著謹(jǐn)慎的態(tài)度。其中，“一級(jí)土地”包括街口街、江埔街、城郊街區(qū)從化市中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍內(nèi)的土地。“三級(jí)土地”包括呂田鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)、鰲頭鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地。在選擇投資土地范圍和領(lǐng)域的時(shí)候，由于基準(zhǔn)地價(jià)以及土地征稅會(huì)以土地的級(jí)別分類和參照，所以從最優(yōu)價(jià)格因素考慮土地投資的話，大規(guī)模大范圍的土地購(gòu)買應(yīng)該盡量選擇從化市的三、四級(jí)土地，以作為長(zhǎng)線投資；對(duì)于短線開(kāi)發(fā)，可以考慮一、二級(jí)的土地范圍，比如是市區(qū)或者鎮(zhèn)中心區(qū)等。 城市客戶結(jié)構(gòu)分析客戶受旅游資源及未來(lái)規(guī)劃吸引，購(gòu)買動(dòng)機(jī)以短期度假，長(zhǎng)期投資為購(gòu)買目的，客戶分布區(qū)域主要集中在廣州市中心。 通過(guò)個(gè)案發(fā)現(xiàn)：第一， 廣州知名發(fā)展商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，來(lái)自廣州城區(qū)的購(gòu)房客戶比例普遍較高，反映出客戶具有較高的品牌忠誠(chéng)度，樓盤(pán)如逸泉山莊；第二， 中小型或檔次不高的項(xiàng)目，從化本地客戶所占比例較高；具較高投資性的小戶型，客戶來(lái)自廣州及珠三角等地。從化正成為廣州及珠三角居民選擇第二居所，休閑度假的理想地，稀缺的生態(tài)資源能更好的提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)價(jià)值。 第二，裝修交樓 2010年前，從化100%毛坯交付。如富力泉天下、萊茵水岸、方圓明月山溪。第七章 市場(chǎng)分析小結(jié) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境預(yù)測(cè)目前，從化云集了城建地產(chǎn)、雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)以及方圓等大型開(kāi)發(fā)商，從化具有較佳的房地產(chǎn)投資價(jià)值得到廣泛的認(rèn)可。 需求預(yù)測(cè)20062010年，從化商品房消費(fèi)水平在61萬(wàn)㎡/年，市場(chǎng)仍有較大的潛在需求有待釋放。 經(jīng)濟(jì)回暖，樓市經(jīng)歷了近兩年多的壓抑性發(fā)展，剛性需求及改善性需求有望得到釋放。 投資性購(gòu)房松綁。 廣州—從化14號(hào)輕軌預(yù)計(jì)于2015年竣工，并投入使用。 價(jià)格預(yù)測(cè)綜合各方面因素的評(píng)估，樓價(jià)總體趨勢(shì)仍會(huì)向上，考慮通脹、低價(jià)、建設(shè)成本等因素，樓價(jià)合理升幅區(qū)間為48%。旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。 劣勢(shì)從化本身是一個(gè)生態(tài)保護(hù)區(qū)，多以休閑度假為主，不可能做很多大的樓盤(pán)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要走小而精的發(fā)展路線。 機(jī)會(huì)、從化紅樹(shù)林度假酒店等6大項(xiàng)目在香港簽約。 威脅從化市房管局出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，從化單個(gè)樓盤(pán)銷售價(jià)格上漲幅度原則上不得高于去年的10%。今年7月12日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求“已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。目前在廣州十區(qū)兩市中，增城、從化都出臺(tái)了限價(jià)政策，但并未限購(gòu)。 小結(jié)從化目前是廣州乃至珠三角最大的綠洲，擁有優(yōu)良的自然資源和生態(tài)環(huán)境。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的地理環(huán)境，隨著交通的進(jìn)一步完善，從化的樓市會(huì)進(jìn)入全新的發(fā)展階段。從化，發(fā)揮自身獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打出“健康”、“文化”、“生態(tài)”三張牌，引四?？蜕?、迎八方賓客，以拉動(dòng)低碳投資和綠色消費(fèi)的方式，領(lǐng)航低碳經(jīng)濟(jì)闊步向前。后亞運(yùn)時(shí)代，從化也正借助建設(shè)亞運(yùn)場(chǎng)館的東風(fēng)，大力推進(jìn)以溫泉養(yǎng)生谷為龍頭的生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展，打造以從都國(guó)際會(huì)議中心為主體的“達(dá)沃斯”旅游經(jīng)濟(jì)新格局。當(dāng)前，已正式申報(bào)廣東省“兩型社會(huì)”建設(shè)示范區(qū)的從化，正朝著“資源節(jié)約型”、“環(huán)境友好型”兩大目標(biāo)進(jìn)發(fā)，致力于把從化打造成廣州北部生態(tài)衛(wèi)星城。 政策支持形成的機(jī)會(huì)性分析2011年初，廣州版限購(gòu)令出臺(tái)后，從化和增城沒(méi)有被列入限購(gòu)的范圍之內(nèi)，在周邊城市被實(shí)施限購(gòu)的環(huán)境下，進(jìn)入從化樓市的資金比以往有明顯增多。從化以旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在一定程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各大開(kāi)發(fā)商來(lái)從化投資，可以進(jìn)一步優(yōu)化從化市的人居環(huán)境，提高了從化作為房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的知名度和影響力。 市場(chǎng)可進(jìn)入性小結(jié)作為廣州的后花園，處于廣州中心城區(qū)“半小時(shí)生活圈”范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，而且交通便捷。由于從化房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于穩(wěn)步起跑階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)達(dá)到飽和程度，發(fā)展空間很大，所以在前期調(diào)查確定后，建議盡早進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，趁低吸納，大面積大規(guī)模取地