【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 絡(luò)，常住從化的夢(mèng)想不再遙不可及；對(duì)于開發(fā)商而言，利好信息將為房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來升值潛力。第二章 宏觀政策研究 國(guó)家政策1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”）一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度。2011年，全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。 四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%， 五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。 六、合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。 2月5日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于切實(shí)做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》一、明確2011年重點(diǎn)任務(wù)和基本要求。 二、做好2011年住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制公布和實(shí)施工作。 三、切實(shí)保證保障性安居工程用地的供應(yīng)。 四、堅(jiān)持完善招拍掛供地政策。對(duì)招拍掛出讓中出現(xiàn)溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，督促市縣按要求及時(shí)上報(bào)《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，認(rèn)真分析原因并在“備注”欄中填寫，由省級(jí)國(guó)土資源主管部門進(jìn)行約談，部將視情況派人實(shí)地調(diào)查并會(huì)同相關(guān)部門約談問責(zé)。 3月16日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知中華人民共和國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱商品房經(jīng)營(yíng)者）銷售新建商品房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。本規(guī)定自2011年5月1日起施行。4月2日，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 一、深刻認(rèn)識(shí)保障性住房開發(fā)建設(shè)的重要意義. 二、通過多種方式積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。 三、切實(shí)保證保障性住房的質(zhì)量。 5月24日，財(cái)政部、住建部《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度的通知》 一、 切實(shí)加大地方公共預(yù)算用于保障性安居工程資金規(guī)模。 二、確保住房公積金增值收益按規(guī)定用于保障性安居工程。 三、進(jìn)一步明確土地出讓收益用于保障性安居工程的具體口徑。 地方政策2月24日，廣州國(guó)土資源和房屋管理局公布了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行廣州市商品住房限購政策的通知》 對(duì)在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得購買住房 。但是，從化、增城暫未納入限購范圍內(nèi)。3月30日，廣州市府發(fā)布《關(guān)于公布我市新建住房2011年度價(jià)格控制目標(biāo)的通知》 2011年度新建住房?jī)r(jià)格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。其中新建住房包括新建商品住房、限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用住房。3月31日晚，廣州從化市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見》全文未提及限購，明確2011年新建住房?jī)r(jià)格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。5月11日，從化發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》要求所有商品房必須嚴(yán)格按照備案價(jià)格，一房一價(jià)明碼對(duì)外銷售，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樓盤以本樓盤2010年一手住宅兩類住房銷售均價(jià)為基礎(chǔ)制定2011年度的銷售方案，銷售價(jià)格上漲幅度原則上不得高于10% 。 6月1日，廣東省物價(jià)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》的通知 商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，對(duì)取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的商品房項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)銷售。 從化購房入戶政策2009年6月，從化市政府頒布了新的入戶政策，在從府〔2009〕32號(hào)文《關(guān)于印發(fā)從化市常住人口調(diào)控管理實(shí)施辦法的通知》中，規(guī)定了非從化市戶籍人員在從化購買商品住房申辦入戶的基本條件為：1) 所購商品房的土地使用權(quán)在2009年12月31日前獲得；2）在2011年12月31日前購房；3）同時(shí)符合以上兩個(gè)條件的購房入戶指標(biāo)為：70—95平方米可申辦一個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口；95—144平方米可申辦兩個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口；144平方米以上可申辦三個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口；申辦入戶者需為房屋所有權(quán)人或其直系親屬（在本辦法頒布實(shí)施前已購買商品住房的入戶指標(biāo)為：60—80 平方米可申辦一個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口；80—120平方米可申辦兩個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口；120平方米以上可申辦三個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口）。4）購房者在享受其入戶指標(biāo)辦理有關(guān)入戶手續(xù)后三年內(nèi)，本人無違法犯罪行為的，可為其直系親屬辦理“家庭團(tuán)聚類”入戶。第二篇 市場(chǎng)環(huán)境篇第三章 市場(chǎng)概述 市場(chǎng)整體概況 住宅開發(fā)進(jìn)入高速發(fā)展階段得益于交通便捷、資源稀缺、地價(jià)便宜三方面因素，富力、合生系、越秀城建、雅居樂、方圓等廣州及國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)企業(yè)紛紛加快在從化圈地的步伐，市場(chǎng)呈現(xiàn)品牌開發(fā)、規(guī)模開發(fā)的趨勢(shì)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前市場(chǎng)在售貨量，由以下發(fā)展商開發(fā)的項(xiàng)目接近70%。發(fā)展商項(xiàng)目用地規(guī)模（畝）珠光地產(chǎn)珠江投資珠江國(guó)際城2000東方夏灣拿1150云嶺湖210流溪御景1300合景泰富上城灣畔350越秀城建逸泉山莊3500方圓明月山溪650雅居樂濱江花園500沙貝村地塊660欣榮宏國(guó)際商貿(mào)城120赤草村地塊300溫泉鎮(zhèn)地塊60富力泉天下1192僑鑫集團(tuán)從都4000 從化樓價(jià)成為廣州價(jià)格洼地 由于從化地價(jià)相對(duì)低廉，使其住宅售價(jià)也明顯比廣州城區(qū)、番禺等地的房?jī)r(jià)低了近4060%，價(jià)格洼地的效應(yīng)也促使一些市區(qū)購房者，外地投資都紛紛將目光投向從化樓市。 產(chǎn)品開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升 中高端產(chǎn)品方面，從化已成為廣州別墅項(xiàng)目供應(yīng)重要區(qū)域，不論是數(shù)量還是獨(dú)特的水景、溫泉資源，都具有明顯的稀缺性。以逸泉山莊、東方夏灣拿、為代表的別墅大盤，早已在廣州聞名遐邇，而流溪御景、萊茵水岸、泉天下等洋房產(chǎn)品，也為從化市場(chǎng)帶來了新的理念和創(chuàng)新產(chǎn)品；從都項(xiàng)目更是要打造全亞洲最豪華的“唐式”別墅。 市場(chǎng)外向依賴大 從化自然環(huán)境環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，吸引了不少外來投資者和周邊城市買家二次置業(yè)，另一方面本地居民少、消費(fèi)力欠缺，房地產(chǎn)承接力不足，從化房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)一部分是依靠外來消費(fèi)拉動(dòng)，如廣州、從化周邊城市的購房人群，他們選擇從化為第二居所，部分深圳和港澳人士更是購置為度假休閑居住地。 市場(chǎng)板塊及其特征 市場(chǎng)板塊分布依據(jù)2008年政府通過并公示的《從化市房地產(chǎn)（住宅）布點(diǎn)規(guī)劃》，從化房地產(chǎn)劃分為五個(gè)發(fā)展程度不同的板塊（見下圖）。第一板塊：從化市中心城區(qū)范圍，包括街口、城郊、江埔街辦，中心城區(qū)的城市型地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。第二板塊：以南部太平鎮(zhèn)為中心的、廣州輻射帶動(dòng)地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。第三板塊：溫泉板塊，溫泉鎮(zhèn)和良口鎮(zhèn)南部地區(qū)為核心的旅游地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。第四板塊：良口鎮(zhèn)北部區(qū)域和呂田鎮(zhèn)，碧水灣溫泉帶動(dòng)的會(huì)議產(chǎn)業(yè)，待開發(fā)區(qū)域。房地產(chǎn)限制發(fā)展區(qū)。第五板塊：鰲頭鎮(zhèn)和城郊街西部，產(chǎn)業(yè)配套地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。四、五板塊處于待開發(fā)狀態(tài)。第一板塊和第二板塊是當(dāng)前從化樓盤分布較為集中的區(qū)域，也是從化房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速的地區(qū)，面積達(dá)740平方公里，稱為“北廣州新城”。 第一板塊，中心城區(qū)板塊板塊現(xiàn)狀：是從化政治，經(jīng)濟(jì)，文化和信息中心，核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。市政配套齊全是分布在該區(qū)樓盤的主要賣點(diǎn)，樓盤供應(yīng)以小高層洋房為主。 買家特點(diǎn)：區(qū)域樓盤以本地買家為主力消費(fèi)群，也包括部分來自廣州及外區(qū)域的二次置業(yè)及投資型客戶。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：高檔樓盤集中分布在流溪河沿岸，三房單位是市場(chǎng)供需的主要產(chǎn)品，在售價(jià)格7000元/㎡左右，現(xiàn)供貨量最大的樓盤為萊茵水岸，雅居樂濱江花園和合景上城灣畔即將售罄。該板塊樓盤整體銷售情況良好。 第二板塊，神崗、太平鎮(zhèn)板塊現(xiàn)狀：靠近廣州主城白云區(qū)，是從化房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較早的區(qū)域之一，也是廣州大型房地產(chǎn)商最早介入的區(qū)域，片區(qū)產(chǎn)品以大型旅游度假型、低密度住宅居多，流溪河的自然景觀成為核心賣點(diǎn)。 買家特點(diǎn)：大型樓盤特別是含別墅的樓盤廣州買家比重超過50%。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：區(qū)域產(chǎn)品主要來自大型樓盤如逸泉山莊、珠江國(guó)際城、東方夏灣拿、珠光流溪御景，樓盤占地面積均超過1000畝，產(chǎn)品豐富，既有高端的獨(dú)立別墅，也有價(jià)格較為實(shí)惠的聯(lián)排別墅及洋房。 第三板塊，溫泉板塊板塊現(xiàn)狀：溫泉板塊是一個(gè)憑借天然資源——溫泉而興起的新板塊，產(chǎn)品以高檔的別墅、度假村為主，由于該板塊在規(guī)劃中是屬于適度開發(fā)區(qū)域，片區(qū)產(chǎn)品因可溫泉入戶而特點(diǎn)鮮明。 買家特點(diǎn)：區(qū)域中樓盤以廣州及珠三角買家為主，客戶具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：區(qū)域洋房（含公寓）整體供應(yīng)量不多，產(chǎn)品以別墅開發(fā)為主。從化三大板塊在售別墅項(xiàng)目列表項(xiàng)目物業(yè)類型交樓標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)主力戶型面積區(qū)間（元/㎡）（不含地下室）中心城區(qū)板塊海逸半島別墅毛坯11000250～290德福河畔花園別墅毛坯14500190～200柏侖雍禾苑別墅毛坯10000270～370上城灣畔別墅毛坯7500220～260太平、神崗板塊珠光流溪御景別墅毛坯11000200～260珠光夏灣拿別墅200012000250～270珠江國(guó)際城別墅200010000273～420逸泉山莊（尾盤）別墅毛坯18000290～380溫泉板塊方圓明月山溪?jiǎng)e墅毛坯\精裝18000150～380富力泉天下別墅300012000230～310居禮潤(rùn)園別墅毛坯20000200～400望谷美廬別墅毛坯9500240～260從化三大板塊在售洋房項(xiàng)目列表板塊樓盤物業(yè)類型交樓標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/㎡）主力戶型面積區(qū)間中心板塊翰林國(guó)際洋房毛坯6800128～152德福河畔花園洋房10007000107巴厘天地洋房毛坯6500110～125德怡花苑洋房毛坯600078～110宏誠海岸（尾盤）洋房毛坯8500142～220智杰雅筑（尾盤）洋房毛坯750092～105巴塞陽光（尾盤）洋房1000760088～128上城灣畔（尾盤）洋房毛坯580095～115太平、神崗板塊珠光流溪御景洋房毛坯7000112～142人盛巴厘天地洋房毛坯6500110125廣東動(dòng)漫城洋房1000630054（復(fù)式）逸泉山莊（尾盤）洋房毛坯8500110溫泉板塊富力泉天下洋房1800800097～118方圓明月山溪洋房250