【文章內(nèi)容簡介】 國家尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權(quán)利確定與權(quán)益保護(hù)問題是受人關(guān)注的問題，當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《民法通則》等法律法規(guī)及有關(guān)司法解釋。1）、國家命令禁止返本商品房的銷售和宣傳，不得出現(xiàn)融資宣傳內(nèi)容，開發(fā)商通常采用委托第三方酒店管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主形成租賃關(guān)系的形式規(guī)避以上政策。2）、產(chǎn)權(quán)式酒店具有綜合服務(wù)功能，包括客房、餐飲、娛樂等配套設(shè)施，其中公共用房的產(chǎn)權(quán)歸屬與經(jīng)營收益歸屬在法律上存在模糊。需要通過簽訂房屋買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、付款、辦理按揭貸款、房屋交付、面積差異、設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量、裝修、辦理產(chǎn)權(quán)、公共部分歸屬等問題。3）、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況不佳或合同租賃期滿后，需要明確推出機(jī)制，需要考慮續(xù)簽、回購、自用情況。 1）、投資者和酒店管理公司的合同大多以委托經(jīng)營合同的名義出現(xiàn)，就其實(shí)質(zhì)而言仍是租賃合同。需要就租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定；租金計(jì)算和支付時間、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報(bào)的不利情況。2）、明確酒店投入使用后的抵押、查封問題、消防安全的問題、物業(yè)管理問題、酒店分割可能所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、相鄰關(guān)系的處理問題，可能對酒店用房的整體規(guī)劃、設(shè)用功能產(chǎn)生負(fù)面影響等等。3）、進(jìn)行購房者免費(fèi)入住權(quán)的詳細(xì)約定，包括預(yù)約使用方式、免費(fèi)使用時間、使用范圍、使用是否產(chǎn)生其他費(fèi)用、使用可否轉(zhuǎn)讓、業(yè)主申請時間沒有客房如何處理等；4）、要明確投資者對酒店經(jīng)營管理的知情權(quán)。如果投資者的收益采用利潤共享或保底分成的形式，那么投資者必須確保自己對酒店經(jīng)營管理的知情權(quán)。因此，在租賃合同中對此加以明確，最好能引入審計(jì)機(jī)構(gòu)定期出具審計(jì)報(bào)告作為投資者了解及評價酒店經(jīng)營狀況的依據(jù)。5）、業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個人所得稅。引入專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”。投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理公司履約進(jìn)行監(jiān)督、擔(dān)保，以及無法履約時的代付賠償。回購涉及到時間、條件、價格、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等內(nèi)容，需要通過合同加以明確約定。房屋轉(zhuǎn)讓后租賃關(guān)系的轉(zhuǎn)移應(yīng)在合同中明確1）、在與酒店管理公司簽訂委托管理合同時需要詳細(xì)約定物業(yè)管理的擔(dān)保和退出機(jī)制；2）、需要明確在物業(yè)交由酒店管理公司管理期間，酒店物業(yè)的管理、運(yùn)營、維修成本由誰來承擔(dān)；第五章云南產(chǎn)權(quán)式物業(yè)基本情況云南省的產(chǎn)權(quán)式別墅、酒店目前處于快速增長期，在省市政府的引導(dǎo)下，各地（特別是旅游風(fēng)景區(qū)）都在加快此類型別墅或酒店的建設(shè)。下面是部分地區(qū)的一些產(chǎn)權(quán)式別墅或酒店的相關(guān)情況。一、麗江麗江官房大酒店花園別墅2003年9月,麗江官房大酒店花園別墅項(xiàng)目破土動工,耗時7個月,完成了20公頃土地開發(fā)的大部分工作量。按既建規(guī)模,花園別墅項(xiàng)目將擁有庭院式五星級客房332間(套),別墅型五星級客房607間,商務(wù)別墅122棟。加上早已建成的麗江官房大酒店,將以1228間(套)的客房規(guī)模,構(gòu)成目前中國客房數(shù)量最多的五星級酒店.麗江官房“花園別墅”、“酒店別墅”產(chǎn)權(quán)式酒店是官房集團(tuán)引入新的投資理念，由各業(yè)主投資，而由集團(tuán)自行設(shè)計(jì)、建造的。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上融入了非常濃郁的納西文化，以納西民居風(fēng)格小院組成聯(lián)排別墅及單體院落。整個小區(qū)綠化面積達(dá)50%，同時具備完善的水環(huán)境工程系統(tǒng)，充分體現(xiàn)麗江古城的靈魂——小橋流水，天人合一的人文環(huán)境和不凡的文化精髓，成為繼麗江28個風(fēng)景名勝區(qū)之后的第29個風(fēng)景名勝區(qū)。產(chǎn)權(quán)式酒店位于香格里拉大道中段，北靠玉龍雪山，南依麗江古城，距麗江官房大酒店旗店三公里，距麗江古城五分鐘車程，依托麗江官房大酒店國際五星級酒店管理平臺，采用國內(nèi)首創(chuàng)的“五星級管家式”服務(wù)模式與流程，成為云南省乃至國內(nèi)首家獨(dú)樹一幟的個性化酒店?！盎▓@別墅”、“酒店別墅”占地320余畝。其中，“花園別墅”“酒店別墅”由A、B兩大經(jīng)營功能區(qū)構(gòu)成。A區(qū)即“花園別墅”，由三大高級接待院（分別為泊夢居、麗江苑、閑云閣）及各組群標(biāo)準(zhǔn)客房院落組成，擁有12間套間（重要集中于三大高級接待院），28間單人間及其余標(biāo)準(zhǔn)雙人間共322間標(biāo)套。B區(qū)即“酒店別墅”，為納西民居風(fēng)格的聯(lián)排別墅共147棟組成，每幢別墅設(shè)計(jì)三個雙人標(biāo)間。整個產(chǎn)權(quán)式酒店還有西餐廳、醫(yī)務(wù)室及吸氧吧、男女賓美容健身房、桑拿室、多功能商務(wù)廳及會議室等配套服務(wù)設(shè)施，并在A區(qū)內(nèi)附設(shè)一大型停車場。圖：麗江官房大酒店花園別墅照片別墅區(qū)相關(guān)概況——面積：280平方米；產(chǎn)權(quán)：70年酒店式別墅產(chǎn)權(quán)；售價：150萬人民幣（可首付40%十年按揭）；現(xiàn)由云南官房集團(tuán)經(jīng)營管理，每年出租收益不低于6萬元人民幣，同時享有28天官房集團(tuán)下屬所有酒店免費(fèi)入住權(quán)（如未入住可再收益1000元/天人民幣）。麗江的“滇西明珠”度假別墅酒店麗江的“滇西明珠”，酒店客房318間，高檔別墅274幢，綠化率55%。酒店將設(shè)計(jì)成庭院式，每個院落有標(biāo)準(zhǔn)間、單間、商務(wù)套房及活動空間等綜合性服務(wù)設(shè)施。別墅組合則采取錯位和連排方式，形成街坊式院落，其中又有麗江古城四方街的特色。由于具備各種資源，占盡天時地利人和，“滇西明珠”有望成為國內(nèi)全產(chǎn)權(quán)式分時度假酒店和別墅的樣板。圖：麗江“滇西明珠”度假別墅酒店照片二、大理大理蒼海高爾夫別墅大理蒼海高爾夫別墅位于“大麗”公路西側(cè)，背靠蒼山，前瞻洱海，南鄰大理崇圣寺三塔，距大理古城僅兩公里。此外，別墅的交通也很便利，出門即上“大麗”高速公路。根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃，蒼海高爾夫項(xiàng)目總占地4000余畝，包括了兩個18洞的國際錦標(biāo)賽級標(biāo)準(zhǔn)球場，前18洞球場已投入使用。其中，項(xiàng)目可建設(shè)用地1000畝左右，包含酒店、會所、住宅及商業(yè)等多種物業(yè)。將開發(fā)建設(shè)：產(chǎn)權(quán)式酒店、小獨(dú)棟別墅、合居別墅、豪宅等產(chǎn)品，將成為云南旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個國際化代表之作。從城市運(yùn)營的高度來看，大理蒼海高爾夫別墅所帶來的價值，已決不僅僅是云南旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)國際化的一個代表之作而已。項(xiàng)目在溶于大理文化和自然景觀特色的基礎(chǔ)上，一方面更深地積淀了蒼山洱海間白族人民的文化傳統(tǒng)，另一方面也使城市在建筑的升級中更加開放。大理東海岸國際生態(tài)花園。產(chǎn)權(quán)式酒店戶型分為2類，建筑面積260平米，售價108萬；另1類戶型單體占地面積1333平米，建筑面積450平米，售價128萬。圖：大理東海岸國際生態(tài)花園規(guī)劃圖大理感通國際別墅整個感通別墅占地約500畝，規(guī)劃戶數(shù)為300多戶，綠化率66%。項(xiàng)目背靠蒼山、面向洱海的感通國際別墅就位于蒼山18溪之一的莫?dú)埾?，距離大理古城5公里。每戶都有180平方米到400平方米不等的大花園，整個社區(qū)綠樹成蔭，層次分明。12%的坡地，讓人們可以打造出錯落有致的景觀和別墅，每一戶都可以看到蒼山洱海的美麗景觀。感通別墅的外立面是白族民居典型的青瓦白墻，點(diǎn)綴在青山綠水間，藍(lán)天白云下，格外清新明快與和諧。精致但個性十足的獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)，讓蒼山的神韻和洱海的秀美一覽無余。為了讓感通國際別墅更加名副其實(shí)，通過招商引資的形式，開發(fā)商與奧地利客戶沙姆斯先生合作，組建占地30畝的中外合資大理感通國際網(wǎng)球俱樂部。不久的將來，一個中國西部一流、云南最大、國際水準(zhǔn)的網(wǎng)球俱樂部將在感通國際別墅內(nèi)落成。圖：大理感通國際別墅實(shí)景照片另外，依據(jù)將昆明大理打造成國際性會都的總體思想，開發(fā)商獨(dú)秀地產(chǎn)抓住機(jī)遇，大力發(fā)展會務(wù)經(jīng)濟(jì)，為別墅的潛在增值創(chuàng)造良機(jī)，將在感通別墅北區(qū)設(shè)立國際會都和產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，為旅游者提供度假休閑的勝地。對感通別墅情有獨(dú)鐘的不僅是中國人。在大理州市政府直接推薦下，世界500強(qiáng)駐中國區(qū)代表集體購房團(tuán)20幢單體別墅在州市人民政府的直接指導(dǎo)下，已在具體的辦理之中。為此，開發(fā)商將專門單獨(dú)組成“世界500強(qiáng)名企苑”，進(jìn)一步提升別墅的居住層次。項(xiàng) 目 名 稱：大理感通高級休閑度假別墅 項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模：項(xiàng)目擬建成低層、獨(dú)立或聯(lián)排式別墅以及產(chǎn)權(quán)酒店。項(xiàng)目選址位于洱海西岸，總占地面積約600畝。投資總額及構(gòu)成：項(xiàng)目總投資4億元人民幣。大理鳳凰溫泉度假村下關(guān)溫泉將由杭州千島湖鳳凰度假村投資興建成大理鳳凰溫泉度假村。下關(guān)溫泉位于下關(guān)鎮(zhèn)溫泉村委會塘子埔村，大保高速公路南側(cè)，距大理市約3公里。據(jù)測，下關(guān)溫泉水質(zhì)優(yōu)良，水溫在75℃左右，水量豐富。,。度假村占地90畝，綠化面積達(dá)65%，14幢純歐式的高級別墅，300多間客房。村內(nèi)各項(xiàng)硬件設(shè)施齊全，設(shè)有大堂吧、商務(wù)中心、娛樂室、中西特色餐廳、購物超市、大型會議中心及KTV包房和夜總會，以滿足客人的不同需求。圖：大理鳳凰溫泉度假村項(xiàng)目位置圖杭州千島湖鳳凰度假村于2003年3月17日向大理市專家組提交了大理鳳凰溫泉度假村的建設(shè)設(shè)計(jì)方案。在設(shè)計(jì)方案中，大理鳳凰溫泉度假村以歐式作為主體建筑風(fēng)格，內(nèi)設(shè)停車場、商鋪、會館、酒店別墅、大型溫泉區(qū)、娛樂場所等。充分保持和利用地塊周邊的自然和人文資源，建立兼具休閑、景觀、文化、自然特征與生態(tài)環(huán)境于一體的現(xiàn)代溫泉度假村是度假村建設(shè)規(guī)劃的思想宗旨和建設(shè)理念。為了保護(hù)當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕?，在度假村的建設(shè)設(shè)計(jì)方案里，設(shè)計(jì)方保存了溫泉村村民的本主廟——諸葛祠，并將其視為度假村的重要人文資源。三、昆明陽宗海國際休閑康體度假旅游區(qū)陽宗海開發(fā)始于1991年，1993年被省政府批準(zhǔn)為全省第一家省級旅游度假區(qū)。經(jīng)過10多年來的努力，目前度假區(qū)開發(fā)面積16 平方公里，引進(jìn)企業(yè)及項(xiàng)目28個，項(xiàng)目總投資近20 億元。其中,引進(jìn)三資企業(yè)7戶，協(xié)議總投資8000多萬美元，實(shí)際利用外資近1億美元。主要項(xiàng)目有：新加坡吉寶置業(yè)有限公司與我縣合作新建的高爾夫球場及其配套產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資近9億美元，用地7563畝，建設(shè)兩塊18孔國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場及俱樂部、酒店、度假別墅、娛樂設(shè)施、水上運(yùn)動項(xiàng)目等。整個項(xiàng)目投資建設(shè)期限為10至15年，現(xiàn)已完成投資9800萬美元。昆明柏聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資近3億元人民幣，用地70畝，建成陽宗海柏聯(lián)度假勝地及SPA溫泉浴場。韓國錦湖集團(tuán)投資2700 萬元人民幣，用地200畝，在草甸建成錦湖花卉基地。陽宗海省級旅游度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)，對于擴(kuò)大我縣在國際、國內(nèi)的知名度，帶動我縣旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。，提供就業(yè)崗位1380個。圖：陽宗海實(shí)景照片圖 目前已完成的工作（1）在陽宗海西北岸規(guī)劃新建1個生態(tài)休閑公園（主題公園），項(xiàng)目已確定，現(xiàn)正進(jìn)行地表建筑物的拆遷、接洽選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方；聘請英國專家規(guī)劃設(shè)計(jì)，成片開發(fā)建設(shè)世界級SPA溫泉度假項(xiàng)目。預(yù)計(jì)12月可以動工，明年完成；（2）海濱大道兩側(cè)建筑物拆遷已經(jīng)完成，春節(jié)前可完成海濱大道的建設(shè)及綠化美化工作；計(jì)劃開發(fā)水上游艇俱樂部，改型工作與生態(tài)休閑公園建設(shè)同步進(jìn)行；（3）接待設(shè)施改造方面，主樓五星級改造已經(jīng)完畢，明年進(jìn)行度假別墅三星改五星工作。建設(shè)重點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)式別墅、酒店。據(jù)悉，未來的陽宗海將建成國際會議、休閑、康體、旅游、度假勝地。目前陽宗海湖區(qū)西北岸一期拆遷工作海濱大道拆遷已經(jīng)結(jié)束，海濱大道建設(shè)需拆除的兩萬多平方米的建筑物已全部完成，涉及搬遷人員已全部完成妥善過渡安置。 依托目前已形成的春城湖畔高爾夫球場和柏聯(lián)集團(tuán)ＳＰＡ溫泉，陽宗海旅游度假高端客源市場正逐步形成，以此進(jìn)行高水平規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)，未來陽宗海旅游度假區(qū)將形成投資者開發(fā)和休閑度假旅游的熱土。 陽宗海國際度假旅游區(qū)將按照整體規(guī)劃開發(fā)的思路，引入民間資本盤活閑置資產(chǎn)，開發(fā)湖濱休閑度假旅游產(chǎn)品；同時利用高爾夫運(yùn)動項(xiàng)目增加片區(qū)旅游附加值，加大中高端旅游市場開拓力度，把陽宗海旅游度假區(qū)建成具有世界品位的特色休閑、會議、康體旅游勝地。四、保山(騰沖)騰沖5星級產(chǎn)權(quán)式酒店溫泉花園落戶騰沖的云南官房騰沖開發(fā)有限公司是云南官房企業(yè)集團(tuán)獨(dú)資成立的一家涉及酒店、房地產(chǎn)開發(fā)及旅游開發(fā)和管理為主業(yè)的大型綜合性公司?！膀v沖溫泉花園”項(xiàng)目一期開發(fā)，一期工程開發(fā)用地165畝，建筑面積達(dá)6萬多平方米，工程預(yù)計(jì)2004年10月1日全面交付使用，這將是騰沖乃至保山有史以來最大的房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目。即將全面開工建設(shè)的“騰沖溫泉花園”一期開發(fā)項(xiàng)目主要包括：騰沖溫泉花園酒店、騰沖溫泉花園翡翠居、騰沖溫泉花園翡翠公寓、騰沖溫泉花園翡翠商業(yè)廣場。投資超過2億元的五星級商務(wù)度假酒店，酒店占地近100畝，由43座隱于樹影花叢中依山傍水而居的獨(dú)立花園別墅，享有萬年地下火山熱海溫泉滋潤的休閑雅宅組成。酒店擁有一座“翡翠宮”總統(tǒng)級別墅，5個豪華套房，15個普通套房，278個單（標(biāo)）間，能容納586人入住。有五個相擁成群，水面達(dá)3500多平方米的大型戶外溫泉游泳池，“spa”水療康體中心，擁有各式水運(yùn)動康體器械及專業(yè)中醫(yī)按摩理療技師，充分感受騰沖的“泡澡文化”；可容納600人的大型現(xiàn)代化、多組合會務(wù)中心，可供舉行各種商務(wù)活動；“翡翠閣”餐飲中心、“翡翠年代”夜總會、陽光網(wǎng)球場等，多種豪華娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，增添旅游生活情趣?！膀v沖溫泉花園酒店”已被專家評價為云南省未來最具特色和吸引力的五星級商務(wù)度假酒店。圖：騰沖溫泉花園酒店相關(guān)圖片騰沖溫泉花園翡翠居由105幢連排別墅組成，它是一座前院是五星級酒店，依山、傍水、俯瞰騰沖城的花園臺地式山居別墅區(qū)?！棒浯渚印睂⒁云渖絼荨㈧`水、看城、佳景、民居、傍五星級酒店的特色而獨(dú)步云南房地產(chǎn)界的浪尖。 騰沖溫泉