【文章內容簡介】 國家尚無產權式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權利確定與權益保護問題是受人關注的問題，當前可資用于產權式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《民法通則》等法律法規(guī)及有關司法解釋。1）、國家命令禁止返本商品房的銷售和宣傳，不得出現(xiàn)融資宣傳內容，開發(fā)商通常采用委托第三方酒店管理機構與業(yè)主形成租賃關系的形式規(guī)避以上政策。2）、產權式酒店具有綜合服務功能，包括客房、餐飲、娛樂等配套設施，其中公共用房的產權歸屬與經營收益歸屬在法律上存在模糊。需要通過簽訂房屋買賣合同與補充協(xié)議明確產權性質、付款、辦理按揭貸款、房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質量、裝修、辦理產權、公共部分歸屬等問題。3）、產權式酒店經營狀況不佳或合同租賃期滿后，需要明確推出機制，需要考慮續(xù)簽、回購、自用情況。 1）、投資者和酒店管理公司的合同大多以委托經營合同的名義出現(xiàn)，就其實質而言仍是租賃合同。需要就租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責任等進行約定；租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經營、難以收回投資回報的不利情況。2）、明確酒店投入使用后的抵押、查封問題、消防安全的問題、物業(yè)管理問題、酒店分割可能所有權、經營權、相鄰關系的處理問題，可能對酒店用房的整體規(guī)劃、設用功能產生負面影響等等。3）、進行購房者免費入住權的詳細約定，包括預約使用方式、免費使用時間、使用范圍、使用是否產生其他費用、使用可否轉讓、業(yè)主申請時間沒有客房如何處理等；4）、要明確投資者對酒店經營管理的知情權。如果投資者的收益采用利潤共享或保底分成的形式，那么投資者必須確保自己對酒店經營管理的知情權。因此，在租賃合同中對此加以明確，最好能引入審計機構定期出具審計報告作為投資者了解及評價酒店經營狀況的依據(jù)。5）、業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據(jù)有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應按照“服務業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產租賃所得項目征收個人所得稅。引入專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保，為房產投資人加上一道“保險”。投資者（權益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔保公司（保證人）出具的擔保函以保障權益。在保證期間，若權益人回報率低于承諾時，權益人有權依據(jù)擔保函在保證期間和保證范圍內要求保證人承擔保證責任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理公司履約進行監(jiān)督、擔保，以及無法履約時的代付賠償?；刭徤婕暗綍r間、條件、價格、稅費承擔、違約責任等內容，需要通過合同加以明確約定。房屋轉讓后租賃關系的轉移應在合同中明確1）、在與酒店管理公司簽訂委托管理合同時需要詳細約定物業(yè)管理的擔保和退出機制；2）、需要明確在物業(yè)交由酒店管理公司管理期間，酒店物業(yè)的管理、運營、維修成本由誰來承擔；第五章云南產權式物業(yè)基本情況云南省的產權式別墅、酒店目前處于快速增長期，在省市政府的引導下，各地（特別是旅游風景區(qū)）都在加快此類型別墅或酒店的建設。下面是部分地區(qū)的一些產權式別墅或酒店的相關情況。一、麗江麗江官房大酒店花園別墅2003年9月,麗江官房大酒店花園別墅項目破土動工,耗時7個月,完成了20公頃土地開發(fā)的大部分工作量。按既建規(guī)模,花園別墅項目將擁有庭院式五星級客房332間(套),別墅型五星級客房607間,商務別墅122棟。加上早已建成的麗江官房大酒店,將以1228間(套)的客房規(guī)模,構成目前中國客房數(shù)量最多的五星級酒店.麗江官房“花園別墅”、“酒店別墅”產權式酒店是官房集團引入新的投資理念，由各業(yè)主投資，而由集團自行設計、建造的。在項目設計上融入了非常濃郁的納西文化，以納西民居風格小院組成聯(lián)排別墅及單體院落。整個小區(qū)綠化面積達50%，同時具備完善的水環(huán)境工程系統(tǒng)，充分體現(xiàn)麗江古城的靈魂——小橋流水，天人合一的人文環(huán)境和不凡的文化精髓，成為繼麗江28個風景名勝區(qū)之后的第29個風景名勝區(qū)。產權式酒店位于香格里拉大道中段，北靠玉龍雪山，南依麗江古城，距麗江官房大酒店旗店三公里，距麗江古城五分鐘車程，依托麗江官房大酒店國際五星級酒店管理平臺，采用國內首創(chuàng)的“五星級管家式”服務模式與流程，成為云南省乃至國內首家獨樹一幟的個性化酒店?！盎▓@別墅”、“酒店別墅”占地320余畝。其中，“花園別墅”“酒店別墅”由A、B兩大經營功能區(qū)構成。A區(qū)即“花園別墅”，由三大高級接待院（分別為泊夢居、麗江苑、閑云閣）及各組群標準客房院落組成，擁有12間套間（重要集中于三大高級接待院），28間單人間及其余標準雙人間共322間標套。B區(qū)即“酒店別墅”，為納西民居風格的聯(lián)排別墅共147棟組成，每幢別墅設計三個雙人標間。整個產權式酒店還有西餐廳、醫(yī)務室及吸氧吧、男女賓美容健身房、桑拿室、多功能商務廳及會議室等配套服務設施，并在A區(qū)內附設一大型停車場。圖：麗江官房大酒店花園別墅照片別墅區(qū)相關概況——面積：280平方米；產權：70年酒店式別墅產權；售價：150萬人民幣（可首付40%十年按揭）；現(xiàn)由云南官房集團經營管理，每年出租收益不低于6萬元人民幣，同時享有28天官房集團下屬所有酒店免費入住權（如未入住可再收益1000元/天人民幣）。麗江的“滇西明珠”度假別墅酒店麗江的“滇西明珠”，酒店客房318間，高檔別墅274幢，綠化率55%。酒店將設計成庭院式，每個院落有標準間、單間、商務套房及活動空間等綜合性服務設施。別墅組合則采取錯位和連排方式，形成街坊式院落，其中又有麗江古城四方街的特色。由于具備各種資源，占盡天時地利人和，“滇西明珠”有望成為國內全產權式分時度假酒店和別墅的樣板。圖：麗江“滇西明珠”度假別墅酒店照片二、大理大理蒼海高爾夫別墅大理蒼海高爾夫別墅位于“大麗”公路西側，背靠蒼山，前瞻洱海，南鄰大理崇圣寺三塔，距大理古城僅兩公里。此外，別墅的交通也很便利，出門即上“大麗”高速公路。根據(jù)項目產品規(guī)劃，蒼海高爾夫項目總占地4000余畝，包括了兩個18洞的國際錦標賽級標準球場，前18洞球場已投入使用。其中，項目可建設用地1000畝左右，包含酒店、會所、住宅及商業(yè)等多種物業(yè)。將開發(fā)建設：產權式酒店、小獨棟別墅、合居別墅、豪宅等產品，將成為云南旅游地產經濟的一個國際化代表之作。從城市運營的高度來看，大理蒼海高爾夫別墅所帶來的價值，已決不僅僅是云南旅游地產經濟國際化的一個代表之作而已。項目在溶于大理文化和自然景觀特色的基礎上，一方面更深地積淀了蒼山洱海間白族人民的文化傳統(tǒng)，另一方面也使城市在建筑的升級中更加開放。大理東海岸國際生態(tài)花園。產權式酒店戶型分為2類，建筑面積260平米，售價108萬；另1類戶型單體占地面積1333平米，建筑面積450平米，售價128萬。圖：大理東海岸國際生態(tài)花園規(guī)劃圖大理感通國際別墅整個感通別墅占地約500畝，規(guī)劃戶數(shù)為300多戶，綠化率66%。項目背靠蒼山、面向洱海的感通國際別墅就位于蒼山18溪之一的莫殘溪畔，距離大理古城5公里。每戶都有180平方米到400平方米不等的大花園，整個社區(qū)綠樹成蔭，層次分明。12%的坡地，讓人們可以打造出錯落有致的景觀和別墅，每一戶都可以看到蒼山洱海的美麗景觀。感通別墅的外立面是白族民居典型的青瓦白墻，點綴在青山綠水間，藍天白云下，格外清新明快與和諧。精致但個性十足的獨立別墅設計，讓蒼山的神韻和洱海的秀美一覽無余。為了讓感通國際別墅更加名副其實，通過招商引資的形式，開發(fā)商與奧地利客戶沙姆斯先生合作，組建占地30畝的中外合資大理感通國際網(wǎng)球俱樂部。不久的將來，一個中國西部一流、云南最大、國際水準的網(wǎng)球俱樂部將在感通國際別墅內落成。圖：大理感通國際別墅實景照片另外，依據(jù)將昆明大理打造成國際性會都的總體思想，開發(fā)商獨秀地產抓住機遇，大力發(fā)展會務經濟，為別墅的潛在增值創(chuàng)造良機，將在感通別墅北區(qū)設立國際會都和產權式酒店別墅，為旅游者提供度假休閑的勝地。對感通別墅情有獨鐘的不僅是中國人。在大理州市政府直接推薦下，世界500強駐中國區(qū)代表集體購房團20幢單體別墅在州市人民政府的直接指導下，已在具體的辦理之中。為此，開發(fā)商將專門單獨組成“世界500強名企苑”，進一步提升別墅的居住層次。項 目 名 稱：大理感通高級休閑度假別墅 項目內容及規(guī)模：項目擬建成低層、獨立或聯(lián)排式別墅以及產權酒店。項目選址位于洱海西岸，總占地面積約600畝。投資總額及構成：項目總投資4億元人民幣。大理鳳凰溫泉度假村下關溫泉將由杭州千島湖鳳凰度假村投資興建成大理鳳凰溫泉度假村。下關溫泉位于下關鎮(zhèn)溫泉村委會塘子埔村，大保高速公路南側，距大理市約3公里。據(jù)測，下關溫泉水質優(yōu)良，水溫在75℃左右，水量豐富。,。度假村占地90畝，綠化面積達65%，14幢純歐式的高級別墅，300多間客房。村內各項硬件設施齊全，設有大堂吧、商務中心、娛樂室、中西特色餐廳、購物超市、大型會議中心及KTV包房和夜總會，以滿足客人的不同需求。圖：大理鳳凰溫泉度假村項目位置圖杭州千島湖鳳凰度假村于2003年3月17日向大理市專家組提交了大理鳳凰溫泉度假村的建設設計方案。在設計方案中，大理鳳凰溫泉度假村以歐式作為主體建筑風格，內設停車場、商鋪、會館、酒店別墅、大型溫泉區(qū)、娛樂場所等。充分保持和利用地塊周邊的自然和人文資源，建立兼具休閑、景觀、文化、自然特征與生態(tài)環(huán)境于一體的現(xiàn)代溫泉度假村是度假村建設規(guī)劃的思想宗旨和建設理念。為了保護當?shù)氐拿袼孜幕?，在度假村的建設設計方案里，設計方保存了溫泉村村民的本主廟——諸葛祠，并將其視為度假村的重要人文資源。三、昆明陽宗海國際休閑康體度假旅游區(qū)陽宗海開發(fā)始于1991年，1993年被省政府批準為全省第一家省級旅游度假區(qū)。經過10多年來的努力，目前度假區(qū)開發(fā)面積16 平方公里，引進企業(yè)及項目28個，項目總投資近20 億元。其中,引進三資企業(yè)7戶，協(xié)議總投資8000多萬美元，實際利用外資近1億美元。主要項目有：新加坡吉寶置業(yè)有限公司與我縣合作新建的高爾夫球場及其配套產業(yè)項目，預計投資近9億美元，用地7563畝，建設兩塊18孔國際標準高爾夫球場及俱樂部、酒店、度假別墅、娛樂設施、水上運動項目等。整個項目投資建設期限為10至15年，現(xiàn)已完成投資9800萬美元。昆明柏聯(lián)房地產開發(fā)有限公司投資近3億元人民幣，用地70畝，建成陽宗海柏聯(lián)度假勝地及SPA溫泉浴場。韓國錦湖集團投資2700 萬元人民幣，用地200畝，在草甸建成錦湖花卉基地。陽宗海省級旅游度假區(qū)的開發(fā)建設，對于擴大我縣在國際、國內的知名度，帶動我縣旅游業(yè)和第三產業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。，提供就業(yè)崗位1380個。圖：陽宗海實景照片圖 目前已完成的工作（1）在陽宗海西北岸規(guī)劃新建1個生態(tài)休閑公園（主題公園），項目已確定，現(xiàn)正進行地表建筑物的拆遷、接洽選擇規(guī)劃設計方；聘請英國專家規(guī)劃設計，成片開發(fā)建設世界級SPA溫泉度假項目。預計12月可以動工，明年完成；（2）海濱大道兩側建筑物拆遷已經完成，春節(jié)前可完成海濱大道的建設及綠化美化工作；計劃開發(fā)水上游艇俱樂部，改型工作與生態(tài)休閑公園建設同步進行；（3）接待設施改造方面，主樓五星級改造已經完畢，明年進行度假別墅三星改五星工作。建設重點是產權式別墅、酒店。據(jù)悉，未來的陽宗海將建成國際會議、休閑、康體、旅游、度假勝地。目前陽宗海湖區(qū)西北岸一期拆遷工作海濱大道拆遷已經結束，海濱大道建設需拆除的兩萬多平方米的建筑物已全部完成，涉及搬遷人員已全部完成妥善過渡安置。 依托目前已形成的春城湖畔高爾夫球場和柏聯(lián)集團ＳＰＡ溫泉，陽宗海旅游度假高端客源市場正逐步形成，以此進行高水平規(guī)劃、開發(fā)和建設，未來陽宗海旅游度假區(qū)將形成投資者開發(fā)和休閑度假旅游的熱土。 陽宗海國際度假旅游區(qū)將按照整體規(guī)劃開發(fā)的思路，引入民間資本盤活閑置資產，開發(fā)湖濱休閑度假旅游產品；同時利用高爾夫運動項目增加片區(qū)旅游附加值，加大中高端旅游市場開拓力度，把陽宗海旅游度假區(qū)建成具有世界品位的特色休閑、會議、康體旅游勝地。四、保山(騰沖)騰沖5星級產權式酒店溫泉花園落戶騰沖的云南官房騰沖開發(fā)有限公司是云南官房企業(yè)集團獨資成立的一家涉及酒店、房地產開發(fā)及旅游開發(fā)和管理為主業(yè)的大型綜合性公司?！膀v沖溫泉花園”項目一期開發(fā)，一期工程開發(fā)用地165畝，建筑面積達6萬多平方米，工程預計2004年10月1日全面交付使用，這將是騰沖乃至保山有史以來最大的房地產投資開發(fā)項目。即將全面開工建設的“騰沖溫泉花園”一期開發(fā)項目主要包括：騰沖溫泉花園酒店、騰沖溫泉花園翡翠居、騰沖溫泉花園翡翠公寓、騰沖溫泉花園翡翠商業(yè)廣場。投資超過2億元的五星級商務度假酒店，酒店占地近100畝，由43座隱于樹影花叢中依山傍水而居的獨立花園別墅，享有萬年地下火山熱海溫泉滋潤的休閑雅宅組成。酒店擁有一座“翡翠宮”總統(tǒng)級別墅，5個豪華套房，15個普通套房，278個單（標）間，能容納586人入住。有五個相擁成群，水面達3500多平方米的大型戶外溫泉游泳池，“spa”水療康體中心，擁有各式水運動康體器械及專業(yè)中醫(yī)按摩理療技師，充分感受騰沖的“泡澡文化”；可容納600人的大型現(xiàn)代化、多組合會務中心，可供舉行各種商務活動；“翡翠閣”餐飲中心、“翡翠年代”夜總會、陽光網(wǎng)球場等，多種豪華娛樂設施一應俱全，增添旅游生活情趣。“騰沖溫泉花園酒店”已被專家評價為云南省未來最具特色和吸引力的五星級商務度假酒店。圖：騰沖溫泉花園酒店相關圖片騰沖溫泉花園翡翠居由105幢連排別墅組成，它是一座前院是五星級酒店，依山、傍水、俯瞰騰沖城的花園臺地式山居別墅區(qū)?！棒浯渚印睂⒁云渖絼荨㈧`水、看城、佳景、民居、傍五星級酒店的特色而獨步云南房地產界的浪尖。 騰沖溫泉