【文章內容簡介】 銷售價格漲幅有所回落。 提升房屋的品質成為今后一段時期房地產市場發(fā)展的重點。 開發(fā)商更加專注于研究產品和提高服務，消費者更加理性。 青島市各居住板塊特征及未來發(fā)展預測 ? 縣級五市 平度市 萊西市 膠州市 即墨市 膠南市 ? 平度市 目前房地產業(yè)得到了快速發(fā)展，已崛起為該市國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一 ? 隨著北部區(qū)域開發(fā)、建設力度的逐步加大，北部區(qū)域也成為了 萊西市 高檔住宅產品的集中供應區(qū)域。 ? 即墨市 隨著濱海大道的開通，以及大量別墅類的開發(fā)，使區(qū)域更多的向度假型別墅區(qū)定位靠近 ? 膠州市 目前在售住宅項目較多，開發(fā)進程有條不紊 ? 膠南市 受到黃島區(qū)政策優(yōu)勢影響，緊鄰黃島區(qū)域項目價格也隨著時間上揚；該區(qū)域把建設目標定位在“青島西海岸都市新區(qū)”，并承接青島“四大產業(yè)基地”的輻射， 未來將成為海濱生態(tài)旅游型城市，對房地產發(fā)展起到良好帶動。 青島市各居住板塊特征及未來發(fā)展預測 青島市房地產宏觀概括及各居住板塊特征 ? 小結 ? 青島近幾年房地產發(fā)展供需兩旺， 商品房及土地供應價格大幅度提升 ? 青島市重點 向北 、 向西 發(fā)展趨勢初顯，東南區(qū)域部將成為商務、政治中心，居住核心向西，向北發(fā)展。 ? 青島市郊進入大盤開發(fā)時代 ，未來整體開發(fā)量巨大，特別是城陽、李滄及黃島區(qū)域 ? 市內板塊劃分明顯， 景觀資源及區(qū)域價值成為定價的重要影響因素 ； 資本競爭力 結構競爭力 基礎設施競爭力 政府管理競爭力 開發(fā)競爭力 強 強 較弱 不強 強 金融機構數量眾多、有雄厚的資本基礎 高科技產業(yè)發(fā)達、經濟體系靈活健全 對外聯系設施、信息技術基礎設施有待完善 執(zhí)法、創(chuàng)新能力強，推銷能力有待提高 擁有獨特旅游資源、人文國際化程度高 青島市城市綜合能力 城市實力 戰(zhàn)略地位：山東半島龍頭，環(huán)渤海區(qū)域明珠 宏觀經濟：運行良好，平穩(wěn)增 長，接近一線城市水平 消費水平：消費需求旺盛，具有較強的城市購買力 城市規(guī)劃：九宮格局，棋盤 路網；軸線突出，一城多心 產業(yè)結構：產業(yè)結構日趨合 理，第三產業(yè)增速加快 科技實力：高校眾多，云集海爾、海信等世界 500強企業(yè)。 宏觀經濟健康運行，產業(yè)結構合理，居民消費能力較為旺盛 城市實力評判 【 青島市房地產市場調研報告 】 ? 城市發(fā)展線研究 ? 青島市房地產市場研究 青島市市南區(qū)房地產市場板塊分析 青島市市北區(qū)房地產市場板塊分析 青島市嶗山區(qū)房地產市場板塊分析 青島市李滄區(qū)房地產市場板塊分析 青島市城陽區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市房地產競爭格局 青島市市南區(qū)房地產競爭板塊分析 ? 市南區(qū)概況 ?地理位臵 市南區(qū)位于青島市區(qū)南部，西起團島與青島經濟技術開發(fā)區(qū)隔膠州灣相望，東起麥島與嶗山區(qū)（青島高科技工業(yè)園）毗鄰，北與市北區(qū)相接，南面瀕臨黃海，沿岸是逶迤曲回的礁石或沙灘。 ?行 政 區(qū) 劃 市南區(qū)人民政府駐寧夏路 286號，轄區(qū)為 9個街道辦事處和 1個社區(qū)工作委員會。是青島市政治、經濟、文化中心 。 ?人 口 狀 況 2022年末全區(qū)總人口 。人口出生率 ‰ ，自然增長率‰ 。 青島市市南區(qū)房地產競爭板塊分析 05000100001500020220系列1 8088 9843 9021 10433 10433 10451 10214 13948 14277 12724 15910 17355 17097市南區(qū)2022年4 月2022年5 月2022年6 月2022年7 月2022年8 月2022年9 月2022年1 02022年1 12022年1 22022年1 月2022年2 月2022年3 月2022年4 月根據右圖市南區(qū) 2022年 4月 — 2022年 4月商品住宅價格分析，市南區(qū)房地產市場價格穩(wěn)步增長，有利于開區(qū)域內房地產市場發(fā)展 根據市南區(qū) 2022年 4月 — 2022年4月商品住宅成交量走勢圖可以看出 2022年青島房地產市場需求旺盛、進入 2022年 12月以后，受新政影響，需求放緩 青島市市南區(qū)房地產競爭板塊分析 市南區(qū)2 0 0 7 年4 月—2 0 0 8 年4 月商品住宅成交量走勢圖（萬平米）01000020220300004000050000系列1 2269 4202 3937 3655 3433 2816 3027 3755 1688 1438 1065 1078 1133市北區(qū)2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年1 02022年1 12022年1 22022年12022年22022年32022年4市南區(qū)房地產市場板塊分析 項目名稱 物業(yè)地址 開發(fā)公司 建筑面積(萬平米） 錦繡華城 市南區(qū)延吉路與徐州路交匯處 青島熱電新興房地產開發(fā)公司 22 青島維多利亞 市南區(qū)廣西路 63號 青島華森置業(yè)有限公司 柏麗瀾庭 市南區(qū)增城路（原澳門八路 8號） 青島泰山房地產開發(fā)有限公司 銀川山苑 市南區(qū)銀川西路 24號 青島天隆置業(yè)有限公司 2 中華園美邸河畔 市南區(qū)東海西路 49號 青島安信置業(yè)開發(fā)有限責任公司 凱悅中心 市南區(qū)燕兒島路 8號 青島凱悅置業(yè) 11 海信國際海岸 東海路與麥島路交匯處 青島海信濱海置業(yè)有限公司 9 香港置地 市南區(qū)香港中路 8991號 山東省房地產開發(fā)集團青島公司 10 國際城名苑 市南區(qū)寧夏路與紹興路交匯處以北 青島國際城房地產開發(fā)有限公司 東海路 9號 市南區(qū)東海路 9 號 青島陽光新地置業(yè)有限公司 ?項目列表（綠色表示在售項目） 市南區(qū)房地產市場板塊分析 ?項目列表（綠色表示在售項目） 項目名稱 物業(yè)地址 開發(fā)公司 建筑面積 (萬平米） 青島北?；▓@ 市南區(qū)山東路與江西路交界處 青島三杰房地產開發(fā)有限公司 國隆智府 市南高雄路 16號 青島中海盛名置業(yè)投資有限公司 依山雅居 市南區(qū)福州北路 80號 青島華通房屋開發(fā)公司 中海銀海一號 市南區(qū)銀川西路 7號 中海地產 23 星海苑 2期 市南區(qū)江西路 35號 青島生源房地產開發(fā)有限公司 10 海信璞園 市南區(qū)銀川路以北，大堯山以南 青島海信房地產股份有限公司 8 都市 118 市南區(qū)南京路 118號 青島天應置業(yè)有限公司 瑞納紫域 市南區(qū)銀川路西端 青島華僑房地產開發(fā)有限公司 寶門公寓 市南區(qū)漳州二路 19號 青島寶門房地產有限公司 中環(huán)國際廣場 市南區(qū)漳州二路 19號 青島中成銀儲實業(yè)有限公司 ?市南區(qū)在售項目中，絕大部分為公寓產品， 2022年年底至 2022年預計市場新上市量 。 ?受地理位臵影響，市南區(qū)沿海區(qū)域已無大面積新增住宅，住宅區(qū)域市場逐步朝北發(fā)展 ?在市南區(qū)在售項目中，以江西路為界，江西路以南普遍為小體量住宅項目，分布比較緊密。江西路以北項目體量較大 。 項目名稱 銷售均價 （元 /平米） 主力戶型 客群定位 備注 都市 118 12022元 /㎡ 90平米以下小戶型公 寓 二次置業(yè)的投資客群 寶門公寓 13000元 /㎡ 105— 135㎡ 三室 主要以二次置業(yè)的客群為主，半數自住 中環(huán)國際廣場 15255元 /㎡ 60平米一居 主要以二次置業(yè)的客群為主，半數自住 青島維多利亞 19000萬 /㎡ 45㎡ 一室、 65㎡ 兩室為主 城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，少量自住 精裝修 柏麗瀾庭 28000元 /㎡ 270㎡ 三室住宅 城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，多為自住 精裝修 凱悅中心 7— 10層均價 2萬元 /㎡ 、 24— 40層均價 /㎡ 150㎡ 左右兩室 城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，少量自住 有部分海外投資客。精裝修 香港置地 住宅： 17900元 /㎡ 、公寓： 21000元 /㎡ 公寓： 55㎡ 一室、住宅：119㎡ 三室 城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，半數自住 精裝，公寓帶家具 國際城名苑 10630元 /㎡ 130㎡ 三室 已二次置業(yè)人群為主，少量一次置業(yè)客群。 東海路 9號 28000萬 /㎡ 147㎡ 兩室、 160㎡ 三室 城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，多為投資。 多為投資客群 市南區(qū)房地產市場板塊分析 ? 價格體系 市南區(qū)房地產市場板塊分析 ?典型案例分析一： 東海路九號 項目位置 市南區(qū)東海路 9號 產品分類 精裝修酒店式公寓 總套數 365套 戶型配比 兩室占 40%，三室占 60% 面積區(qū)間 147㎡ — 209㎡ 主力戶型 160㎡ — 180㎡ 三室 銷售周期 2022年 11月開盤 銷售率 80% 熱銷戶型 147㎡ 兩室、 160㎡ 三室 滯銷戶型 209㎡ 三室 客群定位 主要針對本地富商，或者外地來青島工作的高端消費人群，以二次或多次置業(yè)為主。 銷售均價 /㎡ 備 注 項目評價 開項目受單價、總價均高影響，銷售周期達兩年之久，由于前期銷控不當，導致大量大戶型三室滯銷，影響其銷售進度。 東海路 9號： 建筑外觀 樣板間 接待中心 工地圍檔 市南區(qū)房地產市場板塊分析 市南區(qū)房地產市場板塊分析 ?典型案例分析三： 凱悅中心 項目位置 市南區(qū)香港中路頤中假日酒店南側 產品分類 酒店式公寓 /寫字樓 /商業(yè) 總套數 酒店式公寓： 376套 戶型配比 一室占 20%、兩室占 50%、三室占 20%、復式 10% 面積區(qū)間 71㎡ — 380㎡ （復式） 主力戶型 150㎡ 左右兩室 銷售周期 2022年 1月 9日開盤 銷售率 約售出 20% 熱銷戶型 71㎡ 小戶型、 150㎡ 左右兩室 滯銷戶型 均有滯銷 客群定位 當地富商、外地投資客、海外投資客 銷售均價 7— 10層均價 2萬元 /㎡ 、 24— 40層均價 萬元 /㎡ (精裝 ) 備 注 公寓部分在售 7— 10層、 24— 40層。寫字樓在售 30層以上。 項目評價 該項目又世界知名物業(yè)顧問公司世邦魏理仕擔任銷售代理，以高品質物業(yè)口碑贏得高端客群認可。 凱悅中心： 樣板間 外立面 夜景 市南區(qū)房地產市場板塊分析 市南區(qū)房地產市場板塊分析 ?典型案例分析： 柏麗 〃 瀾庭 項目位置 市南區(qū)燕兒島路南奧帆基地東側 產品分類 商業(yè) /住宅 總套數 206套 戶型配比 兩室 40%、三室 50%、復式 10% 面積區(qū)間 120㎡ — 270㎡ 、復式 280㎡ — 450㎡ 主力戶型 270㎡ 三室住宅 銷售周期 半年 銷售率 目前已售出 110套左右。 熱銷戶型 120— 150㎡ 小戶型、 270㎡ 三室 滯銷戶型 均有滯銷，按比例而言 270㎡ 三室剩余最多 客群定位 本地富商、外地豪客為主，改善居住環(huán)境，二次置業(yè)。 銷售均價 28000元 /㎡ （精裝修） 備 注 該項目最高價 40000元 /㎡ ，樓座差價 700— 800元 /㎡ ；首層帶花園； A、 B、 D三個樓座除頂層外均為 270㎡ 三室住宅。 項目評價 該項目主力戶型 270㎡ 住宅受總價教高影響，銷售率較低。 柏麗 瀾庭 ： 外景圖 外部景觀 市南區(qū)房地產市場板塊分析 ?典型案例分析： 柏麗 〃 瀾庭 市南區(qū)房地產市場客群及產品分析 產品以高尚住宅為主，產品形式主要以高層住宅及酒店式公寓為主。集中了青島市半數以上的城市綜合體 客群主要以當地富商、有一定經濟實力的高級白領，政府官員。另有少量北京、上海、深圳的投資客群。 受其區(qū)域定位影響，市南區(qū)將繼續(xù)引領青島市房地產市場 青島的政治、文化、金融中心 土地供應緊張，實用高效的城市綜合體將成為市場主流 城市地鐵的開通 作為青島市外埠形象的展示示范區(qū) 市南區(qū)市南區(qū)集中了青島市大量的高尚住宅，沿香港路為高尚住宅主要分布區(qū)域，最高價格 17900元 /平米 — 40000元 /平米。 隨著可持續(xù)開發(fā)土地的逐步減少，高效率高職能化的城