【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷售價(jià)格漲幅有所回落。 提升房屋的品質(zhì)成為今后一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。 開發(fā)商更加專注于研究產(chǎn)品和提高服務(wù)，消費(fèi)者更加理性。 青島市各居住板塊特征及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) ? 縣級(jí)五市 平度市 萊西市 膠州市 即墨市 膠南市 ? 平度市 目前房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，已崛起為該市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一 ? 隨著北部區(qū)域開發(fā)、建設(shè)力度的逐步加大，北部區(qū)域也成為了 萊西市 高檔住宅產(chǎn)品的集中供應(yīng)區(qū)域。 ? 即墨市 隨著濱海大道的開通，以及大量別墅類的開發(fā)，使區(qū)域更多的向度假型別墅區(qū)定位靠近 ? 膠州市 目前在售住宅項(xiàng)目較多，開發(fā)進(jìn)程有條不紊 ? 膠南市 受到黃島區(qū)政策優(yōu)勢(shì)影響，緊鄰黃島區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格也隨著時(shí)間上揚(yáng)；該區(qū)域把建設(shè)目標(biāo)定位在“青島西海岸都市新區(qū)”，并承接青島“四大產(chǎn)業(yè)基地”的輻射， 未來(lái)將成為海濱生態(tài)旅游型城市，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起到良好帶動(dòng)。 青島市各居住板塊特征及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 青島市房地產(chǎn)宏觀概括及各居住板塊特征 ? 小結(jié) ? 青島近幾年房地產(chǎn)發(fā)展供需兩旺， 商品房及土地供應(yīng)價(jià)格大幅度提升 ? 青島市重點(diǎn) 向北 、 向西 發(fā)展趨勢(shì)初顯，東南區(qū)域部將成為商務(wù)、政治中心，居住核心向西，向北發(fā)展。 ? 青島市郊進(jìn)入大盤開發(fā)時(shí)代 ，未來(lái)整體開發(fā)量巨大，特別是城陽(yáng)、李滄及黃島區(qū)域 ? 市內(nèi)板塊劃分明顯， 景觀資源及區(qū)域價(jià)值成為定價(jià)的重要影響因素 ； 資本競(jìng)爭(zhēng)力 結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力 基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)力 政府管理競(jìng)爭(zhēng)力 開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力 強(qiáng) 強(qiáng) 較弱 不強(qiáng) 強(qiáng) 金融機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多、有雄厚的資本基礎(chǔ) 高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)體系靈活健全 對(duì)外聯(lián)系設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施有待完善 執(zhí)法、創(chuàng)新能力強(qiáng)，推銷能力有待提高 擁有獨(dú)特旅游資源、人文國(guó)際化程度高 青島市城市綜合能力 城市實(shí)力 戰(zhàn)略地位：山東半島龍頭，環(huán)渤海區(qū)域明珠 宏觀經(jīng)濟(jì)：運(yùn)行良好，平穩(wěn)增 長(zhǎng)，接近一線城市水平 消費(fèi)水平：消費(fèi)需求旺盛，具有較強(qiáng)的城市購(gòu)買力 城市規(guī)劃：九宮格局，棋盤 路網(wǎng)；軸線突出，一城多心 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合 理，第三產(chǎn)業(yè)增速加快 科技實(shí)力：高校眾多，云集海爾、海信等世界 500強(qiáng)企業(yè)。 宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，居民消費(fèi)能力較為旺盛 城市實(shí)力評(píng)判 【 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 】 ? 城市發(fā)展線研究 ? 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 青島市城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 ? 市南區(qū)概況 ?地理位臵 市南區(qū)位于青島市區(qū)南部，西起團(tuán)島與青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)隔膠州灣相望，東起麥島與嶗山區(qū)（青島高科技工業(yè)園）毗鄰，北與市北區(qū)相接，南面瀕臨黃海，沿岸是逶迤曲回的礁石或沙灘。 ?行 政 區(qū) 劃 市南區(qū)人民政府駐寧夏路 286號(hào)，轄區(qū)為 9個(gè)街道辦事處和 1個(gè)社區(qū)工作委員會(huì)。是青島市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 。 ?人 口 狀 況 2022年末全區(qū)總?cè)丝?。人口出生率 ‰ ，自然增長(zhǎng)率‰ 。 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 05000100001500020220系列1 8088 9843 9021 10433 10433 10451 10214 13948 14277 12724 15910 17355 17097市南區(qū)2022年4 月2022年5 月2022年6 月2022年7 月2022年8 月2022年9 月2022年1 02022年1 12022年1 22022年1 月2022年2 月2022年3 月2022年4 月根據(jù)右圖市南區(qū) 2022年 4月 — 2022年 4月商品住宅價(jià)格分析，市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，有利于開區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 根據(jù)市南區(qū) 2022年 4月 — 2022年4月商品住宅成交量走勢(shì)圖可以看出 2022年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛、進(jìn)入 2022年 12月以后，受新政影響，需求放緩 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 市南區(qū)2 0 0 7 年4 月—2 0 0 8 年4 月商品住宅成交量走勢(shì)圖（萬(wàn)平米）01000020220300004000050000系列1 2269 4202 3937 3655 3433 2816 3027 3755 1688 1438 1065 1078 1133市北區(qū)2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年1 02022年1 12022年1 22022年12022年22022年32022年4市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)地址 開發(fā)公司 建筑面積(萬(wàn)平米） 錦繡華城 市南區(qū)延吉路與徐州路交匯處 青島熱電新興房地產(chǎn)開發(fā)公司 22 青島維多利亞 市南區(qū)廣西路 63號(hào) 青島華森置業(yè)有限公司 柏麗瀾庭 市南區(qū)增城路（原澳門八路 8號(hào)） 青島泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銀川山苑 市南區(qū)銀川西路 24號(hào) 青島天隆置業(yè)有限公司 2 中華園美邸河畔 市南區(qū)東海西路 49號(hào) 青島安信置業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司 凱悅中心 市南區(qū)燕兒島路 8號(hào) 青島凱悅置業(yè) 11 海信國(guó)際海岸 東海路與麥島路交匯處 青島海信濱海置業(yè)有限公司 9 香港置地 市南區(qū)香港中路 8991號(hào) 山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)青島公司 10 國(guó)際城名苑 市南區(qū)寧夏路與紹興路交匯處以北 青島國(guó)際城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東海路 9號(hào) 市南區(qū)東海路 9 號(hào) 青島陽(yáng)光新地置業(yè)有限公司 ?項(xiàng)目列表（綠色表示在售項(xiàng)目） 市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?項(xiàng)目列表（綠色表示在售項(xiàng)目） 項(xiàng)目名稱 物業(yè)地址 開發(fā)公司 建筑面積 (萬(wàn)平米） 青島北海花園 市南區(qū)山東路與江西路交界處 青島三杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 國(guó)隆智府 市南高雄路 16號(hào) 青島中海盛名置業(yè)投資有限公司 依山雅居 市南區(qū)福州北路 80號(hào) 青島華通房屋開發(fā)公司 中海銀海一號(hào) 市南區(qū)銀川西路 7號(hào) 中海地產(chǎn) 23 星海苑 2期 市南區(qū)江西路 35號(hào) 青島生源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 海信璞園 市南區(qū)銀川路以北，大堯山以南 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 8 都市 118 市南區(qū)南京路 118號(hào) 青島天應(yīng)置業(yè)有限公司 瑞納紫域 市南區(qū)銀川路西端 青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 寶門公寓 市南區(qū)漳州二路 19號(hào) 青島寶門房地產(chǎn)有限公司 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 市南區(qū)漳州二路 19號(hào) 青島中成銀儲(chǔ)實(shí)業(yè)有限公司 ?市南區(qū)在售項(xiàng)目中，絕大部分為公寓產(chǎn)品， 2022年年底至 2022年預(yù)計(jì)市場(chǎng)新上市量 。 ?受地理位臵影響，市南區(qū)沿海區(qū)域已無(wú)大面積新增住宅，住宅區(qū)域市場(chǎng)逐步朝北發(fā)展 ?在市南區(qū)在售項(xiàng)目中，以江西路為界，江西路以南普遍為小體量住宅項(xiàng)目，分布比較緊密。江西路以北項(xiàng)目體量較大 。 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià) （元 /平米） 主力戶型 客群定位 備注 都市 118 12022元 /㎡ 90平米以下小戶型公 寓 二次置業(yè)的投資客群 寶門公寓 13000元 /㎡ 105— 135㎡ 三室 主要以二次置業(yè)的客群為主，半數(shù)自住 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 15255元 /㎡ 60平米一居 主要以二次置業(yè)的客群為主，半數(shù)自住 青島維多利亞 19000萬(wàn) /㎡ 45㎡ 一室、 65㎡ 兩室為主 城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，少量自住 精裝修 柏麗瀾庭 28000元 /㎡ 270㎡ 三室住宅 城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，多為自住 精裝修 凱悅中心 7— 10層均價(jià) 2萬(wàn)元 /㎡ 、 24— 40層均價(jià) /㎡ 150㎡ 左右兩室 城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，少量自住 有部分海外投資客。精裝修 香港置地 住宅： 17900元 /㎡ 、公寓： 21000元 /㎡ 公寓： 55㎡ 一室、住宅：119㎡ 三室 城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，半數(shù)自住 精裝，公寓帶家具 國(guó)際城名苑 10630元 /㎡ 130㎡ 三室 已二次置業(yè)人群為主，少量一次置業(yè)客群。 東海路 9號(hào) 28000萬(wàn) /㎡ 147㎡ 兩室、 160㎡ 三室 城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，多為投資。 多為投資客群 市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 價(jià)格體系 市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析一： 東海路九號(hào) 項(xiàng)目位置 市南區(qū)東海路 9號(hào) 產(chǎn)品分類 精裝修酒店式公寓 總套數(shù) 365套 戶型配比 兩室占 40%，三室占 60% 面積區(qū)間 147㎡ — 209㎡ 主力戶型 160㎡ — 180㎡ 三室 銷售周期 2022年 11月開盤 銷售率 80% 熱銷戶型 147㎡ 兩室、 160㎡ 三室 滯銷戶型 209㎡ 三室 客群定位 主要針對(duì)本地富商，或者外地來(lái)青島工作的高端消費(fèi)人群，以二次或多次置業(yè)為主。 銷售均價(jià) /㎡ 備 注 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 開項(xiàng)目受單價(jià)、總價(jià)均高影響，銷售周期達(dá)兩年之久，由于前期銷控不當(dāng)，導(dǎo)致大量大戶型三室滯銷，影響其銷售進(jìn)度。 東海路 9號(hào)： 建筑外觀 樣板間 接待中心 工地圍檔 市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析三： 凱悅中心 項(xiàng)目位置 市南區(qū)香港中路頤中假日酒店南側(cè) 產(chǎn)品分類 酒店式公寓 /寫字樓 /商業(yè) 總套數(shù) 酒店式公寓： 376套 戶型配比 一室占 20%、兩室占 50%、三室占 20%、復(fù)式 10% 面積區(qū)間 71㎡ — 380㎡ （復(fù)式） 主力戶型 150㎡ 左右兩室 銷售周期 2022年 1月 9日開盤 銷售率 約售出 20% 熱銷戶型 71㎡ 小戶型、 150㎡ 左右兩室 滯銷戶型 均有滯銷 客群定位 當(dāng)?shù)馗簧?、外地投資客、海外投資客 銷售均價(jià) 7— 10層均價(jià) 2萬(wàn)元 /㎡ 、 24— 40層均價(jià) 萬(wàn)元 /㎡ (精裝 ) 備 注 公寓部分在售 7— 10層、 24— 40層。寫字樓在售 30層以上。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目又世界知名物業(yè)顧問(wèn)公司世邦魏理仕擔(dān)任銷售代理，以高品質(zhì)物業(yè)口碑贏得高端客群認(rèn)可。 凱悅中心： 樣板間 外立面 夜景 市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析： 柏麗 〃 瀾庭 項(xiàng)目位置 市南區(qū)燕兒島路南奧帆基地東側(cè) 產(chǎn)品分類 商業(yè) /住宅 總套數(shù) 206套 戶型配比 兩室 40%、三室 50%、復(fù)式 10% 面積區(qū)間 120㎡ — 270㎡ 、復(fù)式 280㎡ — 450㎡ 主力戶型 270㎡ 三室住宅 銷售周期 半年 銷售率 目前已售出 110套左右。 熱銷戶型 120— 150㎡ 小戶型、 270㎡ 三室 滯銷戶型 均有滯銷，按比例而言 270㎡ 三室剩余最多 客群定位 本地富商、外地豪客為主，改善居住環(huán)境，二次置業(yè)。 銷售均價(jià) 28000元 /㎡ （精裝修） 備 注 該項(xiàng)目最高價(jià) 40000元 /㎡ ，樓座差價(jià) 700— 800元 /㎡ ；首層帶花園； A、 B、 D三個(gè)樓座除頂層外均為 270㎡ 三室住宅。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目主力戶型 270㎡ 住宅受總價(jià)教高影響，銷售率較低。 柏麗 瀾庭 ： 外景圖 外部景觀 市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析： 柏麗 〃 瀾庭 市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)客群及產(chǎn)品分析 產(chǎn)品以高尚住宅為主，產(chǎn)品形式主要以高層住宅及酒店式公寓為主。集中了青島市半數(shù)以上的城市綜合體 客群主要以當(dāng)?shù)馗簧?、有一定?jīng)濟(jì)實(shí)力的高級(jí)白領(lǐng)，政府官員。另有少量北京、上海、深圳的投資客群。 受其區(qū)域定位影響，市南區(qū)將繼續(xù)引領(lǐng)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng) 青島的政治、文化、金融中心 土地供應(yīng)緊張，實(shí)用高效的城市綜合體將成為市場(chǎng)主流 城市地鐵的開通 作為青島市外埠形象的展示示范區(qū) 市南區(qū)市南區(qū)集中了青島市大量的高尚住宅，沿香港路為高尚住宅主要分布區(qū)域，最高價(jià)格 17900元 /平米 — 40000元 /平米。 隨著可持續(xù)開發(fā)土地的逐步減少，高效率高職能化的城