【文章內(nèi)容簡介】 銷售價格漲幅有所回落。 提升房屋的品質(zhì)成為今后一段時期房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點。 開發(fā)商更加專注于研究產(chǎn)品和提高服務(wù)，消費者更加理性。 青島市各居住板塊特征及未來發(fā)展預(yù)測 ? 縣級五市 平度市 萊西市 膠州市 即墨市 膠南市 ? 平度市 目前房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，已崛起為該市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一 ? 隨著北部區(qū)域開發(fā)、建設(shè)力度的逐步加大，北部區(qū)域也成為了 萊西市 高檔住宅產(chǎn)品的集中供應(yīng)區(qū)域。 ? 即墨市 隨著濱海大道的開通，以及大量別墅類的開發(fā)，使區(qū)域更多的向度假型別墅區(qū)定位靠近 ? 膠州市 目前在售住宅項目較多，開發(fā)進程有條不紊 ? 膠南市 受到黃島區(qū)政策優(yōu)勢影響，緊鄰黃島區(qū)域項目價格也隨著時間上揚；該區(qū)域把建設(shè)目標定位在“青島西海岸都市新區(qū)”，并承接青島“四大產(chǎn)業(yè)基地”的輻射， 未來將成為海濱生態(tài)旅游型城市，對房地產(chǎn)發(fā)展起到良好帶動。 青島市各居住板塊特征及未來發(fā)展預(yù)測 青島市房地產(chǎn)宏觀概括及各居住板塊特征 ? 小結(jié) ? 青島近幾年房地產(chǎn)發(fā)展供需兩旺， 商品房及土地供應(yīng)價格大幅度提升 ? 青島市重點 向北 、 向西 發(fā)展趨勢初顯，東南區(qū)域部將成為商務(wù)、政治中心，居住核心向西，向北發(fā)展。 ? 青島市郊進入大盤開發(fā)時代 ，未來整體開發(fā)量巨大，特別是城陽、李滄及黃島區(qū)域 ? 市內(nèi)板塊劃分明顯， 景觀資源及區(qū)域價值成為定價的重要影響因素 ； 資本競爭力 結(jié)構(gòu)競爭力 基礎(chǔ)設(shè)施競爭力 政府管理競爭力 開發(fā)競爭力 強 強 較弱 不強 強 金融機構(gòu)數(shù)量眾多、有雄厚的資本基礎(chǔ) 高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達、經(jīng)濟體系靈活健全 對外聯(lián)系設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施有待完善 執(zhí)法、創(chuàng)新能力強，推銷能力有待提高 擁有獨特旅游資源、人文國際化程度高 青島市城市綜合能力 城市實力 戰(zhàn)略地位：山東半島龍頭，環(huán)渤海區(qū)域明珠 宏觀經(jīng)濟：運行良好，平穩(wěn)增 長，接近一線城市水平 消費水平：消費需求旺盛，具有較強的城市購買力 城市規(guī)劃：九宮格局，棋盤 路網(wǎng)；軸線突出，一城多心 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合 理，第三產(chǎn)業(yè)增速加快 科技實力：高校眾多，云集海爾、海信等世界 500強企業(yè)。 宏觀經(jīng)濟健康運行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，居民消費能力較為旺盛 城市實力評判 【 青島市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 】 ? 城市發(fā)展線研究 ? 青島市房地產(chǎn)市場研究 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 青島市城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ? 青島市房地產(chǎn)競爭格局 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)競爭板塊分析 ? 市南區(qū)概況 ?地理位臵 市南區(qū)位于青島市區(qū)南部，西起團島與青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)隔膠州灣相望，東起麥島與嶗山區(qū)（青島高科技工業(yè)園）毗鄰，北與市北區(qū)相接，南面瀕臨黃海，沿岸是逶迤曲回的礁石或沙灘。 ?行 政 區(qū) 劃 市南區(qū)人民政府駐寧夏路 286號，轄區(qū)為 9個街道辦事處和 1個社區(qū)工作委員會。是青島市政治、經(jīng)濟、文化中心 。 ?人 口 狀 況 2022年末全區(qū)總?cè)丝?。人口出生率 ‰ ，自然增長率‰ 。 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)競爭板塊分析 05000100001500020220系列1 8088 9843 9021 10433 10433 10451 10214 13948 14277 12724 15910 17355 17097市南區(qū)2022年4 月2022年5 月2022年6 月2022年7 月2022年8 月2022年9 月2022年1 02022年1 12022年1 22022年1 月2022年2 月2022年3 月2022年4 月根據(jù)右圖市南區(qū) 2022年 4月 — 2022年 4月商品住宅價格分析，市南區(qū)房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)步增長，有利于開區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展 根據(jù)市南區(qū) 2022年 4月 — 2022年4月商品住宅成交量走勢圖可以看出 2022年青島房地產(chǎn)市場需求旺盛、進入 2022年 12月以后，受新政影響，需求放緩 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)競爭板塊分析 市南區(qū)2 0 0 7 年4 月—2 0 0 8 年4 月商品住宅成交量走勢圖（萬平米）01000020220300004000050000系列1 2269 4202 3937 3655 3433 2816 3027 3755 1688 1438 1065 1078 1133市北區(qū)2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年1 02022年1 12022年1 22022年12022年22022年32022年4市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 項目名稱 物業(yè)地址 開發(fā)公司 建筑面積(萬平米） 錦繡華城 市南區(qū)延吉路與徐州路交匯處 青島熱電新興房地產(chǎn)開發(fā)公司 22 青島維多利亞 市南區(qū)廣西路 63號 青島華森置業(yè)有限公司 柏麗瀾庭 市南區(qū)增城路（原澳門八路 8號） 青島泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銀川山苑 市南區(qū)銀川西路 24號 青島天隆置業(yè)有限公司 2 中華園美邸河畔 市南區(qū)東海西路 49號 青島安信置業(yè)開發(fā)有限責任公司 凱悅中心 市南區(qū)燕兒島路 8號 青島凱悅置業(yè) 11 海信國際海岸 東海路與麥島路交匯處 青島海信濱海置業(yè)有限公司 9 香港置地 市南區(qū)香港中路 8991號 山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團青島公司 10 國際城名苑 市南區(qū)寧夏路與紹興路交匯處以北 青島國際城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東海路 9號 市南區(qū)東海路 9 號 青島陽光新地置業(yè)有限公司 ?項目列表（綠色表示在售項目） 市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ?項目列表（綠色表示在售項目） 項目名稱 物業(yè)地址 開發(fā)公司 建筑面積 (萬平米） 青島北海花園 市南區(qū)山東路與江西路交界處 青島三杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 國隆智府 市南高雄路 16號 青島中海盛名置業(yè)投資有限公司 依山雅居 市南區(qū)福州北路 80號 青島華通房屋開發(fā)公司 中海銀海一號 市南區(qū)銀川西路 7號 中海地產(chǎn) 23 星海苑 2期 市南區(qū)江西路 35號 青島生源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 海信璞園 市南區(qū)銀川路以北，大堯山以南 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 8 都市 118 市南區(qū)南京路 118號 青島天應(yīng)置業(yè)有限公司 瑞納紫域 市南區(qū)銀川路西端 青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 寶門公寓 市南區(qū)漳州二路 19號 青島寶門房地產(chǎn)有限公司 中環(huán)國際廣場 市南區(qū)漳州二路 19號 青島中成銀儲實業(yè)有限公司 ?市南區(qū)在售項目中，絕大部分為公寓產(chǎn)品， 2022年年底至 2022年預(yù)計市場新上市量 。 ?受地理位臵影響，市南區(qū)沿海區(qū)域已無大面積新增住宅，住宅區(qū)域市場逐步朝北發(fā)展 ?在市南區(qū)在售項目中，以江西路為界，江西路以南普遍為小體量住宅項目，分布比較緊密。江西路以北項目體量較大 。 項目名稱 銷售均價 （元 /平米） 主力戶型 客群定位 備注 都市 118 12022元 /㎡ 90平米以下小戶型公 寓 二次置業(yè)的投資客群 寶門公寓 13000元 /㎡ 105— 135㎡ 三室 主要以二次置業(yè)的客群為主，半數(shù)自住 中環(huán)國際廣場 15255元 /㎡ 60平米一居 主要以二次置業(yè)的客群為主，半數(shù)自住 青島維多利亞 19000萬 /㎡ 45㎡ 一室、 65㎡ 兩室為主 城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，少量自住 精裝修 柏麗瀾庭 28000元 /㎡ 270㎡ 三室住宅 城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，多為自住 精裝修 凱悅中心 7— 10層均價 2萬元 /㎡ 、 24— 40層均價 /㎡ 150㎡ 左右兩室 城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，少量自住 有部分海外投資客。精裝修 香港置地 住宅： 17900元 /㎡ 、公寓： 21000元 /㎡ 公寓： 55㎡ 一室、住宅：119㎡ 三室 城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，半數(shù)自住 精裝，公寓帶家具 國際城名苑 10630元 /㎡ 130㎡ 三室 已二次置業(yè)人群為主，少量一次置業(yè)客群。 東海路 9號 28000萬 /㎡ 147㎡ 兩室、 160㎡ 三室 城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，多為投資。 多為投資客群 市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ? 價格體系 市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ?典型案例分析一： 東海路九號 項目位置 市南區(qū)東海路 9號 產(chǎn)品分類 精裝修酒店式公寓 總套數(shù) 365套 戶型配比 兩室占 40%，三室占 60% 面積區(qū)間 147㎡ — 209㎡ 主力戶型 160㎡ — 180㎡ 三室 銷售周期 2022年 11月開盤 銷售率 80% 熱銷戶型 147㎡ 兩室、 160㎡ 三室 滯銷戶型 209㎡ 三室 客群定位 主要針對本地富商，或者外地來青島工作的高端消費人群，以二次或多次置業(yè)為主。 銷售均價 /㎡ 備 注 項目評價 開項目受單價、總價均高影響，銷售周期達兩年之久，由于前期銷控不當，導(dǎo)致大量大戶型三室滯銷，影響其銷售進度。 東海路 9號： 建筑外觀 樣板間 接待中心 工地圍檔 市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ?典型案例分析三： 凱悅中心 項目位置 市南區(qū)香港中路頤中假日酒店南側(cè) 產(chǎn)品分類 酒店式公寓 /寫字樓 /商業(yè) 總套數(shù) 酒店式公寓： 376套 戶型配比 一室占 20%、兩室占 50%、三室占 20%、復(fù)式 10% 面積區(qū)間 71㎡ — 380㎡ （復(fù)式） 主力戶型 150㎡ 左右兩室 銷售周期 2022年 1月 9日開盤 銷售率 約售出 20% 熱銷戶型 71㎡ 小戶型、 150㎡ 左右兩室 滯銷戶型 均有滯銷 客群定位 當?shù)馗簧獭⑼獾赝顿Y客、海外投資客 銷售均價 7— 10層均價 2萬元 /㎡ 、 24— 40層均價 萬元 /㎡ (精裝 ) 備 注 公寓部分在售 7— 10層、 24— 40層。寫字樓在售 30層以上。 項目評價 該項目又世界知名物業(yè)顧問公司世邦魏理仕擔任銷售代理，以高品質(zhì)物業(yè)口碑贏得高端客群認可。 凱悅中心： 樣板間 外立面 夜景 市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ?典型案例分析： 柏麗 〃 瀾庭 項目位置 市南區(qū)燕兒島路南奧帆基地東側(cè) 產(chǎn)品分類 商業(yè) /住宅 總套數(shù) 206套 戶型配比 兩室 40%、三室 50%、復(fù)式 10% 面積區(qū)間 120㎡ — 270㎡ 、復(fù)式 280㎡ — 450㎡ 主力戶型 270㎡ 三室住宅 銷售周期 半年 銷售率 目前已售出 110套左右。 熱銷戶型 120— 150㎡ 小戶型、 270㎡ 三室 滯銷戶型 均有滯銷，按比例而言 270㎡ 三室剩余最多 客群定位 本地富商、外地豪客為主，改善居住環(huán)境，二次置業(yè)。 銷售均價 28000元 /㎡ （精裝修） 備 注 該項目最高價 40000元 /㎡ ，樓座差價 700— 800元 /㎡ ；首層帶花園； A、 B、 D三個樓座除頂層外均為 270㎡ 三室住宅。 項目評價 該項目主力戶型 270㎡ 住宅受總價教高影響，銷售率較低。 柏麗 瀾庭 ： 外景圖 外部景觀 市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ?典型案例分析： 柏麗 〃 瀾庭 市南區(qū)房地產(chǎn)市場客群及產(chǎn)品分析 產(chǎn)品以高尚住宅為主，產(chǎn)品形式主要以高層住宅及酒店式公寓為主。集中了青島市半數(shù)以上的城市綜合體 客群主要以當?shù)馗簧獭⒂幸欢ń?jīng)濟實力的高級白領(lǐng)，政府官員。另有少量北京、上海、深圳的投資客群。 受其區(qū)域定位影響，市南區(qū)將繼續(xù)引領(lǐng)青島市房地產(chǎn)市場 青島的政治、文化、金融中心 土地供應(yīng)緊張，實用高效的城市綜合體將成為市場主流 城市地鐵的開通 作為青島市外埠形象的展示示范區(qū) 市南區(qū)市南區(qū)集中了青島市大量的高尚住宅，沿香港路為高尚住宅主要分布區(qū)域，最高價格 17900元 /平米 — 40000元 /平米。 隨著可持續(xù)開發(fā)土地的逐步減少，高效率高職能化的城