【正文】 09年12月西安購(gòu)房補(bǔ)貼終止西安購(gòu)房補(bǔ)貼終止 “個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期限從2年恢復(fù)至5年”政策出臺(tái) 國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)四條”以“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”2) 西安市招商引資政策（房地產(chǎn)方向）1. 土地使用權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓　　商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅、工業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，政府必須采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓等競(jìng)爭(zhēng)性方式出讓土地使用權(quán)；同時(shí)，國(guó)家規(guī)定了工業(yè)項(xiàng)目用地的最低出讓價(jià)?！　⊥恋厥褂脵?quán)出讓的最高年限為：居住用地70年，工業(yè)、教育、衛(wèi)生、科研、文化、體育及其他綜合用地50年，商貿(mào)、旅游、娛樂(lè)用地40年?！　∫淹瓿砷_(kāi)發(fā)投資25%以上的土地，可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。已取得土地使用權(quán)的土地閑置滿2年，政府可以依法無(wú)償收回土地使用權(quán)；土地閑置滿1年、不滿2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)　　住宅用地中要有不低于70%的土地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小型普通商品房的建設(shè)?！　∩唐贩拷ㄔO(shè)已投入開(kāi)發(fā)資金25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工日期，可以預(yù)售。　　外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款。3) 土地招拍掛流程三、 土地市場(chǎng)分析1) 2013年西安市土地市場(chǎng)總體情況分析表21： 西安市2013年土地市場(chǎng)概況（截止到10月）　土地出讓面積(萬(wàn)M2）土地成交面積(萬(wàn)M2）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（M2）成交金額（萬(wàn)）平局樓面地價(jià)（元/M2） 10,267, 1,305, 1, 數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市國(guó)土資源局交易網(wǎng) （項(xiàng)目部整理）數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市國(guó)土資源局交易網(wǎng) （項(xiàng)目部整理）截止到2013年10月，西安土地供應(yīng)量穩(wěn)步上漲，但是成交量和成交金額與供應(yīng)量走勢(shì)相反，趨于下滑。市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，地價(jià)平穩(wěn)發(fā)展。從供應(yīng)面來(lái)看，在2013年1月到5月間土地供應(yīng)量持續(xù)加大，主要以商業(yè)、工業(yè)地塊為主，市場(chǎng)供應(yīng)在年度供地計(jì)劃及財(cái)政需求的雙重影響之下出現(xiàn)續(xù)漲。從成交面來(lái)看，在經(jīng)歷了2月的一個(gè)成交低迷以后，土地成交面積開(kāi)始穩(wěn)步上升，全國(guó)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)全線飄紅是影響西安土地市場(chǎng)成交逐漸活躍的重要因素，此外本年度前兩個(gè)季度樓市表現(xiàn)不俗，部分房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)順暢使其更加重視一級(jí)市場(chǎng)，也是土地市場(chǎng)成交量上升的重要原因。西安土地供應(yīng)量、成交量保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整體來(lái)看原因有三：1. 全國(guó)重點(diǎn)城市2季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍加固了行業(yè)向好預(yù)期，大環(huán)境樂(lè)觀氛圍對(duì)于西安市場(chǎng)的傳導(dǎo)作用是本季度西安土地市場(chǎng)供銷(xiāo)兩端穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要影響因素。2. 面對(duì)本年度前兩個(gè)季度土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)，政府為完成年度供地任務(wù)而加大土地供應(yīng)，用以保證財(cái)政收入，這是本季度土地供應(yīng)量加大的重要驅(qū)動(dòng)力。3. 西安樓市金三銀四銷(xiāo)量回暖明顯，部分房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況也較為順暢，這使其使得拿地補(bǔ)倉(cāng)意愿開(kāi)始顯現(xiàn)，是土地成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)重要?jiǎng)恿ΑＳ缮蠄D可以看出，地價(jià)在2013年上半年總體也是保持了跟土地供應(yīng)與成交面積相似的走勢(shì)，但是土地價(jià)格的敏感度要高于成交量和供應(yīng)量，所以我們可以看出，地價(jià)在三月的時(shí)候就開(kāi)始了上漲。2013年第三季度的土地供求情況與上半年的情況相反。在67月間，土地供應(yīng)量和成交量出現(xiàn)了一個(gè)明顯的下滑，土地供應(yīng)量的下滑是因?yàn)樯习肽晖恋毓?yīng)增長(zhǎng)過(guò)快，在67月間政府調(diào)整了土地的供給量。而國(guó)五條的細(xì)則出臺(tái)及銀根收緊使得房企對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷不明朗是導(dǎo)致土地成交量下跌的主要因素。所以在2013年7月的時(shí)候，土地供應(yīng)和成交量均到達(dá)了最低點(diǎn)。隨后土地供應(yīng)和成交量開(kāi)始小幅度反彈。地價(jià)的調(diào)整也是先于土地供給的調(diào)整。地價(jià)在4月到達(dá)頂點(diǎn)后，隨即下滑，在6月份土地成交量開(kāi)始下滑的時(shí)候，地價(jià)也同時(shí)開(kāi)始小幅度反彈并在之后保持在一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間運(yùn)行。在2013年統(tǒng)計(jì)區(qū)間的后半段，土地供應(yīng)量開(kāi)始上漲，（約合870萬(wàn)平方米），而前三季度住宅用地供應(yīng)量與既定目標(biāo)有一定差距，因此四季度成為土地集中推售期或再所難免。但是與之成為相反的是，土地的成交量和地價(jià)成相反走勢(shì)。這放映了各大房企對(duì)四季度到明年初西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展持審慎態(tài)度。數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市國(guó)土資源局交易網(wǎng) （項(xiàng)目部整理） 截止到2013年10月。西安市平均樓面地價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。在2013年3月到4月間，由于傳統(tǒng)的金三銀四的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺加固了各大房企對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的預(yù)期，拿地欲望強(qiáng)烈，帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的價(jià)格上漲。而隨后的國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)打擊了房地產(chǎn)商的積極性，平均樓面地價(jià)迅速回落并在一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間運(yùn)行。而本來(lái)被開(kāi)發(fā)商予厚望的“金九銀十”卻一再呈現(xiàn)出日薄西山的態(tài)勢(shì)，也導(dǎo)致平均樓面地價(jià)在三季度尾表現(xiàn)波瀾不驚。樓面價(jià)環(huán)比小幅下跌，下跌幅度在1個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)，郊縣地塊低價(jià)成交是影響樓面價(jià)變動(dòng)的主要因素，整體來(lái)看西安地價(jià)處于理性運(yùn)行區(qū)間。2) 2013年西安市土地市場(chǎng)分區(qū)情況分析表22：西安市2013年土地市場(chǎng)分區(qū)概況（截止到10月）　土地出讓面積(萬(wàn)M2）土地成交面積(萬(wàn)M2）土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（M2）成交金額（萬(wàn)）樓面地價(jià)（元/M2）城東 1, 3,657, 357, 城南 1, 3,229, 446, 1, 城西 1,951, 208, 1, 城北 945, 194, 1, 高新 482, 65, 1, 城內(nèi) 33, 2, 數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市國(guó)土資源局交易網(wǎng) （項(xiàng)目部整理）數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市國(guó)土資源局交易網(wǎng) （項(xiàng)目部整理）從土地成交城區(qū)分布來(lái)看：城東區(qū)土地銷(xiāo)售面積占比最大，為36%。城東區(qū)由西安國(guó)際商務(wù)港區(qū)板塊，浐灞生態(tài)區(qū)板塊和紡織城綜合發(fā)展區(qū)板塊組成。城東區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，教育資源強(qiáng)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)配套完善并且商業(yè)氛圍濃厚，以上眾多因素使西安城東土地銷(xiāo)售暢旺。，為統(tǒng)計(jì)的各區(qū)中最低。其次為城南區(qū)，占比為34%。城南區(qū)主要由曲江板塊和長(zhǎng)安板塊組成。西安城南集結(jié)了西安一大半的高等教育資源，從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，乃至到大學(xué)。豐富的人文教育資源是城南的一大特色。曲江新區(qū)憑借獨(dú)有的歷史淵源和人文環(huán)境，造就西安樓市中的寸土寸金之地，成為高端物業(yè)的核心區(qū)域，也是各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)展現(xiàn)實(shí)力的競(jìng)賽區(qū)域。長(zhǎng)安則因大學(xué)城的入駐，擁有豐厚的教育資源。城西區(qū)的土地銷(xiāo)售面積排第三位，占比為16%。城東區(qū)主要由灃東板塊（灃渭新區(qū)）和大興新區(qū)板塊組成。城西區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，高端樓盤(pán)少，商業(yè)配套比較落后，城西二環(huán)之外城鄉(xiāng)結(jié)合部村莊較多。由于以上原因，城西區(qū)的土地成本比較低，僅略高于城東區(qū)。但是城西區(qū)也有一些其他優(yōu)勢(shì)，如：城西區(qū)緊靠高新區(qū)，政府對(duì)城西區(qū)基建的投入等。城北區(qū)的土地銷(xiāo)售面積占比9%，居統(tǒng)計(jì)各區(qū)的第四位。城北區(qū)主要由經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊、未央?yún)^(qū)板塊和大明宮板塊組成。城北區(qū)是規(guī)劃為未來(lái)西安新的市政中心、行政中心和經(jīng)濟(jì)區(qū)，這預(yù)示著城北中央商務(wù)區(qū)未來(lái)潛在的居住價(jià)值。，排在城內(nèi)區(qū)。但是由于城內(nèi)區(qū)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域，可供開(kāi)發(fā)土地稀缺，供應(yīng)量和銷(xiāo)售量都十分小。所以城北區(qū)基本上是西安市可統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)樓面地價(jià)最高的一個(gè)區(qū)域。高新區(qū)的土地銷(xiāo)售面積占比4%，據(jù)居計(jì)各區(qū)的第五位。高新區(qū)位于西安市南郊文化、科技研究院所集中區(qū)，規(guī)劃總面積30平方公里，其連片開(kāi)發(fā)的集中新建區(qū)20平方公里。作為西安的CBD核心區(qū)，高新區(qū)一直是西安寫(xiě)字樓的密集區(qū)域。區(qū)內(nèi)有多個(gè)國(guó)家康居示范小區(qū)和物業(yè)管理示范小區(qū)，居住環(huán)境居西安市前列。區(qū)內(nèi)酒店、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物配套齊全，并有多個(gè)休閑娛樂(lè)公園。由于以上原因，高新區(qū)地價(jià)在各區(qū)中處于較高的位置。最后是城內(nèi)區(qū)，城內(nèi)區(qū)的土地銷(xiāo)售面積占比僅有1%，是各區(qū)中銷(xiāo)售面積量最小的一個(gè)區(qū)。城內(nèi)區(qū)主要指的是鐘樓為中心附近的四條大街，是西安的老城區(qū)，政治，文化和商業(yè)的中心。由于區(qū)內(nèi)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域，可供開(kāi)發(fā)土地稀缺，主要以局部舊城改造為主，開(kāi)發(fā)主要以商業(yè)為主，除商業(yè)價(jià)值外，住宅地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯。由于區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)稀缺，平均樓面地價(jià)也是最貴的，到達(dá)2391元/平方米。3) 近三年西安市土地市場(chǎng)總體情況分析表23：西安市近三年土地市場(chǎng)概況（截止到2013年10月）　土地出讓面積（萬(wàn)M2)土地成交面積（萬(wàn)M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（萬(wàn)M2)成交金額(億元） 1, 3, 1, 6, 1, 1, 5, 1, 2, 1, 2, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 由上圖可以看出，近三年西安市土地供應(yīng)量大部分時(shí)間處于供大于求的情況。2011年到2012年期間，土地供應(yīng)量穩(wěn)步上升。，土地供應(yīng)面積是土地銷(xiāo)售面積的近2倍。在2013年期間，土地供應(yīng)量和成交量保持平穩(wěn)，但是總體成交量比2012年同期有一個(gè)比較大的降幅。平均樓面地價(jià)在經(jīng)歷了2011年下半年到2012年上半年的上漲以及隨后在2012年下半年的大幅度調(diào)整以后，在2013年西安市平均樓面地價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，這說(shuō)明土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了由于2011年2012年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀的預(yù)期形成的價(jià)格大漲，以及消化了2012年下半年由于“國(guó)五條”等調(diào)控措施出臺(tái)和銀根縮緊的影響后，西安市的地價(jià)開(kāi)始重回一個(gè)理性的運(yùn)行空間。4) 近三年西安市土地市場(chǎng)分區(qū)情況分析城東區(qū)城東區(qū)土地出讓面積（萬(wàn)M2)土地成交面積（萬(wàn)M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（萬(wàn)M2)成交金額(億元） 1, 1,