【正文】 去化量 （套） 恒輝翡翠城 浦珠北路 110號(hào) 多層、小高層 12萬(wàn) 2750 90110 2530萬(wàn) 05年 3月 264 244 快樂(lè)之城麗都苑 浦珠北路 126號(hào) 多層 38萬(wàn) 2800 85— 115 2332萬(wàn) 05年 12月 700多 500多 明發(fā)濱江新城 浦口濱江大道 1 號(hào) 小高層 160萬(wàn) 3100 90120 2837萬(wàn) 06年 5月 3700多 3400多 華僑城 長(zhǎng)江大橋北路 1 號(hào) 多層、小高層 30萬(wàn) 2900 100120 2935萬(wàn) 06年 3月 102 24 金泉全長(zhǎng)約 公里。 在政府大力倡導(dǎo)發(fā)展江北區(qū)域的背景下，眾多大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始紛紛搶灘登陸該地，現(xiàn)已形成來(lái)自上海等地的大開(kāi)發(fā)商與南京當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商共同攜手發(fā)展該區(qū)域的形勢(shì)。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 浦口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景及目標(biāo) 隨著江蘇省對(duì)長(zhǎng)江沿岸的開(kāi)發(fā)規(guī)劃公布后，浦口區(qū)域更是在大力利用長(zhǎng)江資源的前提下，成為了南京新一輪房地產(chǎn)發(fā)展熱地。 “高新區(qū)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)支撐對(duì)浦口的發(fā)展舉足輕重，而高新區(qū)離開(kāi)城市化的配套，也就失去了跨越發(fā)展的依托平臺(tái)。 ? 產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 —— 高新技術(shù) “領(lǐng)跑 ”工業(yè)經(jīng)濟(jì) 城市化進(jìn)程的加快，讓浦口區(qū)贏得了更多投資商的青睞 。 在總體規(guī)劃方案中，與濱江大道平行的，是總投資達(dá) 5 個(gè)億的沿山大道，它既是展示老山、珍珠泉秀麗風(fēng)光的景觀大道，也是連接浦口十幾所高校的 “大學(xué)路 ”。有一代草圣林散之、十里溫泉帶、綿延百里的老山國(guó)家森林公園、名揚(yáng)東南亞的惠濟(jì)寺千年古銀杏、山澗萬(wàn)只白鷺、省級(jí)珍珠泉旅游度假區(qū)、獅子嶺兜率寺、龍王山等，令人心馳神往，流連忘返。一、浦口區(qū)域發(fā)展概況 區(qū)域簡(jiǎn)介 2020 年 4 月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)，南京市撤銷(xiāo)原浦口區(qū)、江浦縣，合并成立新的南京市浦口區(qū)。 浦口環(huán)境優(yōu)美，自然資源和人文資源豐富，旅游資源尤為突出，被譽(yù)為 “南京后花園 ”。從長(zhǎng)江大橋下來(lái)，站在濱江大道實(shí)驗(yàn)段， 浦口區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)人比劃著說(shuō)，濱江大道總寬度將達(dá) 60 米，分作三個(gè)功能區(qū)域： 5 米寬的人行道、依江堤 “高位 ”坡度自然建造的 15 米景觀道和 35 米寬的濱江大道。今年一年，浦口房地產(chǎn)開(kāi)工面積 200 萬(wàn)平方米，年內(nèi)將竣工 80 萬(wàn)平方米。 與此同時(shí)，國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)也迎來(lái)了新一輪發(fā)展高峰。 投資 1． 2 億元的珠江鎮(zhèn)及浦口街道污水處理廠建設(shè)、投資 3． 3 億元的城南河環(huán)境綜合整治、投資 6800 萬(wàn)元的浦口南山水廠及區(qū)間配套工程，將提高市民的生活質(zhì)量；投資 1483 萬(wàn)元的烏江鎮(zhèn)十里苗木觀光基地、投資 1040 萬(wàn)元的特用玉米基地、投資 700 萬(wàn)元的無(wú)公害稻田基地、投資 1000 萬(wàn)元的千禧森林意楊基地等，在有效改善生態(tài)環(huán)境的同時(shí)，還將給農(nóng)民帶來(lái)真金白銀的收益。隨著越江大橋和過(guò)江隧道的規(guī)劃完善，在很大程度上直接拉近了浦口與城中心的空間距離，據(jù)悉等該區(qū)域的 交通配套完成后（預(yù)計(jì) 2020 年） 浦口距南京城中心的距離將會(huì) 在車(chē)程 30分鐘以?xún)?nèi) 。 ? 南京過(guò)江隧道開(kāi)工 ? 大橋收費(fèi)站北移 ? 長(zhǎng)江三橋 通車(chē)，緩解長(zhǎng)江一橋交通壓力 注釋?zhuān)? 南京長(zhǎng)江三橋 —— 長(zhǎng)江三橋是上海至成都國(guó)道（ GZ55）主干線的重要組成部分，位于現(xiàn)南京長(zhǎng)江大橋上游約 19 公里處的大勝關(guān)，南岸起點(diǎn)在繞城公路劉村互通，往東接南京市規(guī)劃的二環(huán)線；北岸終點(diǎn)在浦口境內(nèi)的寧合高速公路張店互通，往北接即將開(kāi)工建設(shè)的寧淮高速公路。天潤(rùn)城這樣的大盤(pán)開(kāi)始入市，大大提升了南京百姓的購(gòu)房熱情，并給江北區(qū)域帶來(lái)了又一輪的房產(chǎn)熱潮，目前該區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)真正成為了南京樓市的熱點(diǎn)板塊。浦珠路做為一條南北向的主干道車(chē)流教多，有一定的噪音及環(huán)境影響。 華僑城 開(kāi) 發(fā) 商： 江蘇華僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置： 大橋北路 1 號(hào) 產(chǎn)品形態(tài)：公 寓 建筑面積： 30 萬(wàn) m2 占地面積： 21 萬(wàn) m2 容 積 率： 綠 化 率： 40% 銷(xiāo) 售 率： 80% 物業(yè)管理 ： 元 / m2/月 開(kāi)盤(pán)日期： 04 年 9 月 交房日期： 06 年 3 月 面 積： 81— 225 m2 主力面積： 90— 110 m2 目前推案量： 102 多套（小高層） 去 化 量： 40 多套 剩余案量： 80 套左右 項(xiàng)目分析 ： 該項(xiàng)目位于大橋北路 1 號(hào)，一期占地面積 4 萬(wàn)平方米、二期占地面積 12 萬(wàn)平方米，以多層為主，前三期共 30 萬(wàn)平方米。月 會(huì)所：無(wú) 社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)街 建材標(biāo)準(zhǔn)： 電梯――合資品牌 天地墻――毛坯 水電煤――國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 智能化系統(tǒng)――無(wú) 安保系統(tǒng)―― 24 小時(shí)保安，電子防盜對(duì)講 交通：規(guī)劃路未開(kāi)通之前，配備社區(qū)巴士往返北區(qū)車(chē)站與小區(qū)；目前區(qū)域交通見(jiàn)附表 目前大規(guī)劃狀況：收費(fèi)站 810 月完成北移，規(guī)劃路開(kāi)通時(shí)間未定；大橋北路（橋下）蘇果大賣(mài)場(chǎng)年內(nèi)改建完成 開(kāi)放。 ? 規(guī)模劣勢(shì) —— 我們認(rèn)為浦口區(qū)域的客源構(gòu)成，主要還是以南京的平民百姓、自住客戶居多，如果他們?nèi)ダ硇缘目紤]該盤(pán) 360萬(wàn)方的體量，會(huì)發(fā)覺(jué)其開(kāi)發(fā)過(guò)程將至少需要 15— 18 年。天潤(rùn)城戶型、產(chǎn)品類(lèi)型、整體環(huán)境等產(chǎn)品因素，在產(chǎn)品檔次上與其充分拉開(kāi)了距離，該類(lèi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況依然如昔，并沒(méi)有受到特 別的影響，這也反映出目前該區(qū)域的購(gòu)房者還是相當(dāng)理智的，也絕非只考慮價(jià)格因素買(mǎi)房。 短期內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 2020 年被業(yè)界稱(chēng)為 “ 政策年 ” ，國(guó)家和地方都實(shí)行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來(lái)看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止 2020 年 12 月底，南京市土地實(shí)際成交 44 幅，總面積 萬(wàn)平方米，成交價(jià)為 億元，平均樓面單價(jià) 元 /㎡。主要由明發(fā) 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2020 年潛在消費(fèi)者對(duì)可承受最高單價(jià)的統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 四季度潛在 消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi) 者的可承受的最高 單價(jià)多在 40016000 元 /㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對(duì)單價(jià) 在 40015000元 /㎡之間的比例最高為 36%；其次是單價(jià)在 50016000 元 /㎡的比例，為 %；處于第三位的是單價(jià)在 30014000 元 /㎡之間的比例；為 %；單價(jià) 3000 元 /㎡以下和 6000 元 /㎡以上的比例均比較低，分別為 %和 %，這和單價(jià)在 3000 元 /㎡以下的供給量及供給區(qū)域有很大關(guān)系，該價(jià)位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒(méi)有這樣的商品房供應(yīng)，所以該心理價(jià)位的需求比例被動(dòng)壓縮，而對(duì)于單價(jià)在 6000元 /㎡ 以上的，則也是因?yàn)檫x擇地理位置較好的城中區(qū)域的準(zhǔn)購(gòu)房者受到 6000 元 /㎡的實(shí)際房?jī)r(jià)影響的結(jié)果。 五、本案市場(chǎng)價(jià)值定位建議 根據(jù)上述分析、論證我們認(rèn)為本案合理的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)在 2750— 2800 元 /平方米之間 。 ? 前期充分的客戶累計(jì)，理由：沒(méi)有充分的人氣做支持，推案將達(dá)不到預(yù)期的效果，并且對(duì)后期的價(jià)格拉升會(huì)造成根本