【正文】 去化量 （套） 恒輝翡翠城 浦珠北路 110號 多層、小高層 12萬 2750 90110 2530萬 05年 3月 264 244 快樂之城麗都苑 浦珠北路 126號 多層 38萬 2800 85— 115 2332萬 05年 12月 700多 500多 明發(fā)濱江新城 浦口濱江大道 1 號 小高層 160萬 3100 90120 2837萬 06年 5月 3700多 3400多 華僑城 長江大橋北路 1 號 多層、小高層 30萬 2900 100120 2935萬 06年 3月 102 24 金泉全長約 公里。 在政府大力倡導發(fā)展江北區(qū)域的背景下，眾多大開發(fā)商開始紛紛搶灘登陸該地，現(xiàn)已形成來自上海等地的大開發(fā)商與南京當?shù)亻_發(fā)商共同攜手發(fā)展該區(qū)域的形勢。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 浦口房地產(chǎn)開發(fā)背景及目標 隨著江蘇省對長江沿岸的開發(fā)規(guī)劃公布后，浦口區(qū)域更是在大力利用長江資源的前提下，成為了南京新一輪房地產(chǎn)發(fā)展熱地。 “高新區(qū)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)支撐對浦口的發(fā)展舉足輕重，而高新區(qū)離開城市化的配套，也就失去了跨越發(fā)展的依托平臺。 ? 產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 —— 高新技術 “領跑 ”工業(yè)經(jīng)濟 城市化進程的加快，讓浦口區(qū)贏得了更多投資商的青睞 。 在總體規(guī)劃方案中，與濱江大道平行的，是總投資達 5 個億的沿山大道，它既是展示老山、珍珠泉秀麗風光的景觀大道，也是連接浦口十幾所高校的 “大學路 ”。有一代草圣林散之、十里溫泉帶、綿延百里的老山國家森林公園、名揚東南亞的惠濟寺千年古銀杏、山澗萬只白鷺、省級珍珠泉旅游度假區(qū)、獅子嶺兜率寺、龍王山等，令人心馳神往，流連忘返。一、浦口區(qū)域發(fā)展概況 區(qū)域簡介 2020 年 4 月，經(jīng)國務院批復，南京市撤銷原浦口區(qū)、江浦縣，合并成立新的南京市浦口區(qū)。 浦口環(huán)境優(yōu)美，自然資源和人文資源豐富，旅游資源尤為突出，被譽為 “南京后花園 ”。從長江大橋下來，站在濱江大道實驗段， 浦口區(qū)建設局負責人比劃著說，濱江大道總寬度將達 60 米，分作三個功能區(qū)域： 5 米寬的人行道、依江堤 “高位 ”坡度自然建造的 15 米景觀道和 35 米寬的濱江大道。今年一年，浦口房地產(chǎn)開工面積 200 萬平方米，年內將竣工 80 萬平方米。 與此同時，國家級高新技術開發(fā)區(qū)也迎來了新一輪發(fā)展高峰。 投資 1． 2 億元的珠江鎮(zhèn)及浦口街道污水處理廠建設、投資 3． 3 億元的城南河環(huán)境綜合整治、投資 6800 萬元的浦口南山水廠及區(qū)間配套工程，將提高市民的生活質量；投資 1483 萬元的烏江鎮(zhèn)十里苗木觀光基地、投資 1040 萬元的特用玉米基地、投資 700 萬元的無公害稻田基地、投資 1000 萬元的千禧森林意楊基地等，在有效改善生態(tài)環(huán)境的同時，還將給農(nóng)民帶來真金白銀的收益。隨著越江大橋和過江隧道的規(guī)劃完善，在很大程度上直接拉近了浦口與城中心的空間距離，據(jù)悉等該區(qū)域的 交通配套完成后（預計 2020 年） 浦口距南京城中心的距離將會 在車程 30分鐘以內 。 ? 南京過江隧道開工 ? 大橋收費站北移 ? 長江三橋 通車，緩解長江一橋交通壓力 注釋： 南京長江三橋 —— 長江三橋是上海至成都國道（ GZ55）主干線的重要組成部分，位于現(xiàn)南京長江大橋上游約 19 公里處的大勝關，南岸起點在繞城公路劉村互通，往東接南京市規(guī)劃的二環(huán)線；北岸終點在浦口境內的寧合高速公路張店互通，往北接即將開工建設的寧淮高速公路。天潤城這樣的大盤開始入市，大大提升了南京百姓的購房熱情，并給江北區(qū)域帶來了又一輪的房產(chǎn)熱潮，目前該區(qū)域市場已經(jīng)真正成為了南京樓市的熱點板塊。浦珠路做為一條南北向的主干道車流教多，有一定的噪音及環(huán)境影響。 華僑城 開 發(fā) 商： 江蘇華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： 大橋北路 1 號 產(chǎn)品形態(tài)：公 寓 建筑面積： 30 萬 m2 占地面積： 21 萬 m2 容 積 率： 綠 化 率： 40% 銷 售 率： 80% 物業(yè)管理 ： 元 / m2/月 開盤日期： 04 年 9 月 交房日期： 06 年 3 月 面 積： 81— 225 m2 主力面積： 90— 110 m2 目前推案量： 102 多套（小高層） 去 化 量： 40 多套 剩余案量： 80 套左右 項目分析 ： 該項目位于大橋北路 1 號，一期占地面積 4 萬平方米、二期占地面積 12 萬平方米，以多層為主，前三期共 30 萬平方米。月 會所：無 社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)街 建材標準： 電梯――合資品牌 天地墻――毛坯 水電煤――國家相關標準 智能化系統(tǒng)――無 安保系統(tǒng)―― 24 小時保安，電子防盜對講 交通：規(guī)劃路未開通之前，配備社區(qū)巴士往返北區(qū)車站與小區(qū)；目前區(qū)域交通見附表 目前大規(guī)劃狀況：收費站 810 月完成北移，規(guī)劃路開通時間未定；大橋北路（橋下）蘇果大賣場年內改建完成 開放。 ? 規(guī)模劣勢 —— 我們認為浦口區(qū)域的客源構成，主要還是以南京的平民百姓、自住客戶居多，如果他們去理性的考慮該盤 360萬方的體量，會發(fā)覺其開發(fā)過程將至少需要 15— 18 年。天潤城戶型、產(chǎn)品類型、整體環(huán)境等產(chǎn)品因素，在產(chǎn)品檔次上與其充分拉開了距離，該類樓盤的銷售情況依然如昔，并沒有受到特 別的影響，這也反映出目前該區(qū)域的購房者還是相當理智的，也絕非只考慮價格因素買房。 短期內供應量預測 2020 年被業(yè)界稱為 “ 政策年 ” ，國家和地方都實行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止 2020 年 12 月底，南京市土地實際成交 44 幅，總面積 萬平方米，成交價為 億元，平均樓面單價 元 /㎡。主要由明發(fā) 價格層次需求結構分析及季度變化情況 2020 年潛在消費者對可承受最高單價的統(tǒng)計 根據(jù)我們 四季度潛在 消費者調研結果顯示，潛在消費 者的可承受的最高 單價多在 40016000 元 /㎡的區(qū)間內，其中對單價 在 40015000元 /㎡之間的比例最高為 36%；其次是單價在 50016000 元 /㎡的比例，為 %；處于第三位的是單價在 30014000 元 /㎡之間的比例；為 %；單價 3000 元 /㎡以下和 6000 元 /㎡以上的比例均比較低，分別為 %和 %，這和單價在 3000 元 /㎡以下的供給量及供給區(qū)域有很大關系，該價位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒有這樣的商品房供應，所以該心理價位的需求比例被動壓縮，而對于單價在 6000元 /㎡ 以上的，則也是因為選擇地理位置較好的城中區(qū)域的準購房者受到 6000 元 /㎡的實際房價影響的結果。 五、本案市場價值定位建議 根據(jù)上述分析、論證我們認為本案合理的市場價格應在 2750— 2800 元 /平方米之間 。 ? 前期充分的客戶累計，理由：沒有充分的人氣做支持，推案將達不到預期的效果，并且對后期的價格拉升會造成根本