【正文】 。因此本案的市場(chǎng)價(jià)值可以說(shuō)是與目前同等區(qū)位在售樓盤的價(jià)格所掛鉤的（所指蘇寧天潤(rùn)城可以說(shuō)將會(huì)是本 案今后最主要的聯(lián)動(dòng)因素，繼該案第一波 2500 元 /平方米的開(kāi)案價(jià)格之后，其后續(xù)量的價(jià)格走勢(shì)會(huì)是本案今后面臨最大的不穩(wěn)定因素，我們認(rèn)為蘇寧 ? 聯(lián)動(dòng)效應(yīng) —— 局部區(qū)域以內(nèi)互相帶動(dòng)、拉升的效應(yīng)，這是一種可以預(yù)見(jiàn)但不可預(yù)測(cè)的效應(yīng)，他在很大程度上可以左右單個(gè)物體的價(jià)值在市場(chǎng)上增值或貶值。天潤(rùn)城之上，造成對(duì)其同一層次內(nèi)的客源分流。 ? 蘇寧 從目前來(lái)看，本案的市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格受周邊行情左右較 大，經(jīng)過(guò)上述分析論證我們認(rèn)為支撐本案市場(chǎng)價(jià)值的因素為： ? 總價(jià)必須控制在 25— 30 萬(wàn)之間，理由：客戶針對(duì)性強(qiáng)，投資增值潛力大，市場(chǎng)空間大 ? 市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到 2900 元 /平方米（蘇寧但對(duì)于整個(gè)樓盤推案得價(jià)格因結(jié)合市場(chǎng)的走向，以及推出房源的面積、房型等產(chǎn)品因素來(lái)定。 通過(guò)對(duì) 2020 年一至四季度的戶型偏好對(duì)比發(fā)現(xiàn)，對(duì)二室的需求比例基本上集中在 30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動(dòng)，其中對(duì)二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在 10%12%之間，上下浮動(dòng)不到 2%；對(duì)二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對(duì)三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢(shì)，從一季度的 %上升到四季度的 %，其中對(duì)對(duì)三室一廳的需求比例從一季度的 %上升到四季度的 %，增幅為 %，對(duì)三室二廳的需求比例從一季度 的 上升到四季度的 %，增幅為 %；對(duì)二室二廳的需求比例較上季度下降了 %，對(duì)二室一廳的需求比例較上季度上升了 %。） 通過(guò)對(duì)四個(gè)季度的樓型偏好的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經(jīng)漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見(jiàn)稀缺，小高層的需求很容易在市場(chǎng)供給中得到相應(yīng)的實(shí)現(xiàn)，而對(duì)多層的需求則會(huì)因?yàn)槠涔┙o量的匱乏向小高層和 高層轉(zhuǎn)移，使對(duì)小高層的需求呈現(xiàn)成長(zhǎng)勢(shì)頭。 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2020 年四季度潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好 統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 四季度統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好集中在多層和小高層，偏好比例分別為 %和 %，并且對(duì)小高層的偏好比例首次超過(guò)了多層；對(duì)高層的偏好比例也比較高，為 %；對(duì)別墅的偏好比例很低，僅為 %。 與 2020 年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房?jī)r(jià)的不斷攀升，潛在消費(fèi)者的心理可承受房?jī)r(jià)的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在 30005000 元 /㎡上升到四季度的集中在 40016000 元 /㎡，而且在可承受單價(jià)在 50016000 元 /㎡的人群比例有了較大幅度的上升。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動(dòng)，上下浮動(dòng)均不到 2 個(gè)百分點(diǎn)；值得注意的是，對(duì)江寧、江北的需求比例在經(jīng)歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。 四、 2020 年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止到 2020 年四季度南京市各大片區(qū)的市場(chǎng)容量比例變化如下圖所示： 2020 年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 根據(jù)我們 四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %和 %，實(shí)際上城中作為南京市商業(yè) 配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對(duì)城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房?jī)r(jià)，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點(diǎn)放在了新城區(qū) —— 河西；城東作為老城市中心的地位在消費(fèi)者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，其偏好比例為 %，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，總比例有所提升達(dá)到 %。天潤(rùn)城 1100套 總計(jì) 5600套左右 備注 區(qū)域內(nèi)還有大華景秀華城、紅太陽(yáng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目資料不明，預(yù)計(jì) 其供應(yīng)量也將會(huì)比較大。濱江新城等大盤的供應(yīng)量組成，具體如下： 案名 數(shù)量（套） 恒輝翡翠城 180套左右 明發(fā)濱江新城 3800套左右 華僑城 300套左右（單身公寓） 金泉 從現(xiàn) 有的市場(chǎng)數(shù) 據(jù)資料統(tǒng) 計(jì)、整理后我 們認(rèn)為 3— 5 月浦口區(qū)域 將拉開(kāi)新一 輪供應(yīng)放量的序幕，屆時(shí)市面上將會(huì) 聚集至少大約 5000— 6000 套左右的房源 。 從上表中我們可以看出，江北區(qū)域 2020 年土地出讓地塊為 8 幅，實(shí)際出讓面積為 104 萬(wàn)方，成交金額為 72370 萬(wàn)元，樓面單價(jià)為 元 /平方米。而南京市 2020 年成交土地 51 幅，總面積達(dá)到 602. 5 萬(wàn)平方米 ，成交價(jià)高達(dá) 億元，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。 有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來(lái)，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10 月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價(jià)上漲幅度都在 30%以內(nèi)，部分地塊以底價(jià)成交?，F(xiàn)在浦口區(qū)域的樓盤 70%以上都是從 年開(kāi)始啟動(dòng)發(fā)展的，也就是說(shuō)經(jīng)過(guò) 第一輪的市場(chǎng)消化后，南京城市人口的居住問(wèn)題還沒(méi)有完全地得到解決，下一輪的供應(yīng)高峰即將來(lái)臨，從今年的伊始浦口區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展推測(cè)，隨著眾多利好消息的面市，我們預(yù)計(jì)今年下半年到明年上半年將會(huì)有新一波得供應(yīng)、去化熱潮，屆時(shí)無(wú)論在成交面積還是成交套數(shù)將肯定超過(guò) 04 年。 【 分析 】目前南京的人均居住面積為 平方米，低于江蘇省以及全國(guó)平均水平，從這一點(diǎn)也可看出，該區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展空間還是相當(dāng)大的，人民住房需求量也是相當(dāng)大的。泰來(lái)苑 320 270 蘇寧 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供、需分析 目前市場(chǎng)供需狀況分析 從上圖、表我們可以看出，自 2020 年下半年至今，該區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量在 5000 套左右（預(yù)估在 50 萬(wàn)方左右），經(jīng)過(guò)一輪去化熱潮后，目前去化已基本完成，達(dá)到了 4600 多套（ 46 萬(wàn)方左右），不少樓盤已接近尾期銷售狀態(tài)。濱江新城為首的多個(gè)具有自身產(chǎn)品鮮明特點(diǎn)的樓盤在營(yíng)銷方式上采用打壓蘇寧 ? 區(qū)域影響力 —— 我們從網(wǎng)上交易統(tǒng)計(jì)中可以明顯的看到，自 該案開(kāi)盤以來(lái)，大橋北路沿線的客源被其急劇吸納，華僑城等樓盤的銷售速率受其壓力，明顯放緩。我們認(rèn)為目前來(lái)說(shuō)蘇寧也就是說(shuō)，當(dāng)現(xiàn)在你選擇蘇寧該案價(jià)格的定位可以說(shuō)是其目前占領(lǐng)市場(chǎng)最主要的武器，限于他現(xiàn)已形成的樓盤形象以及銷售理念、主題，短期內(nèi)如果其價(jià)格拉升幅度超出 150元 /平方米的話，其客源將肯定會(huì)有很大部分被分流。 ? 價(jià)格走勢(shì) —— 從現(xiàn)有的市場(chǎng)分析 ，我們認(rèn)為蘇寧天潤(rùn)城的銷售主題。 項(xiàng)目分析 自 該案開(kāi)盤至今，銷售狀況良好，引起的市場(chǎng)熱度極大，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)起到了一定程度上的推動(dòng)作用；但實(shí)際成交均價(jià)還不到 2500 元 /平方米的低