【正文】 以上六大指標構成全面衡量南京市房地產市場、某區(qū)域、某。生活指數——抉策地產研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數評價系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進行指標量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，并結合商品房價格研究樓盤的性價比。價格指數——以抉策地產研究中心南京 70 典型樓盤價格指數數據監(jiān)測平臺的數據為依據，監(jiān)測南京房地產市場的價格走勢、總體均價、各片區(qū)均價、分物業(yè)均價，結合片區(qū)及個案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價格成因。以抉策購房俱樂部會員數據為基礎，從整體的角度，根據購房動機等因素，獲得南京房地產市場的市場容量，在該基礎上，分析南京房地產市場總容量及分季度容量、各區(qū)域市場容量、價格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢。市場容量——即總需求量。研究報告的指標體系包括市場容量、產品結構、價格指數、消費者調查、生活指數、媒體監(jiān)測六大部分。監(jiān)測對象：南京市所有房地產開發(fā)企業(yè)的所有項目，每個監(jiān)測對象的監(jiān)測數據近 30 項。每家數據收集項目近 100 項。（2）南京 70 典型樓盤數據庫：主要包括樓盤基本信息、價格數據跟蹤、銷售進程、周邊生活便利程度等，依據抉策地產生活指數指標系統(tǒng)進行數據收集和分數評定，對項目全程的營銷投放進行監(jiān)測，目前建立起的比較健全的是南京市 70 典型樓盤價格指數數據庫。所有的會員資料都經過我中心數據采集人員回訪校驗確保其真實性，并提供一系列的服務吸引會員及時更新會員資料。二、研究方法簡介1. 研究背景說明隨著房地產市場化進程的加速，產生了對專業(yè)房地產研究、咨詢服務機構的需求，特別是迫切需要對目前房地產市場狀況成體系的市場研究評價模型，抉策地產研究中心自 2022 年開始組建抉策購房會員俱樂部，并在會員服務、信息反饋等數據基礎上于 2022 年推出抉策房地產市場研究指標體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產研究中心獨有的購房會員俱樂部會員數據庫、南京 70 典型樓盤數據庫、媒體監(jiān)測數據庫 基礎之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計軟件，對三大數據庫進行統(tǒng)計分析，從而獲得研究報告所需的總量及分量數據。對于這樣一個高成長中的初級市場，政府應該在逐漸規(guī)范的同時關懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場環(huán)境，使它能夠健康的成長，18 號文正是體現(xiàn)了國家的這種精神。18 號文肯定房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，強調“對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)和房地產項目要繼續(xù)加大信貸支持力度” 。了解市場供求關系及其變化趨勢，深入研究微觀經濟走勢、消費者需求特征、消費行為特征、消費心理的變化是極具意義的，市場調查的意義在于揭示市場真實表現(xiàn)，分析市場發(fā)展變化的原因，通過科學的研究模型研究市場的歷史和現(xiàn)在，對影響未來市場發(fā)展的相關因素進行分析，提出促進市場及企業(yè)健康發(fā)展的意見與建議。房地產市場目前遠未成熟，產品（商品房）又是相當復雜的特殊商品，相關影響因素如國內、外宏觀政治、經濟形勢、金融政策、相關法律法規(guī)的變化都會直接影響其微觀市場表現(xiàn)，片面的以某些經濟指標作為房價與房市的預測依據進行市場預測是不可取的，所謂預測其實就是“瞎子算命” ，會產生錯誤的引導甚至欺騙。抉策地產研究中心本著四年房地產市場研究、經紀服務的經驗，縱觀 2022 年房地產市場發(fā)展軌跡，重申自己的觀點：市場經濟是過剩經濟，商品的短缺永遠只是暫時的，商品過剩是市場經濟的常態(tài)。開發(fā)商與運營商在驚喜高利潤回報的同時受制于土地拍賣造成的高地價，在品牌運營、土地儲備資金實力的更高要求下，一些企業(yè)開始考慮兼并與整合的長期戰(zhàn)略；另一方面，消費者愿望與實際差距越拉越大，很多人在猜測、猶豫中未能實現(xiàn)買房的愿望，而就在 2022 年，我國人均 GDP 首次突破 1000 美元，GDP 是衡量一個國家經濟發(fā)展水平的總量尺度，人均 GDP 評價的是一個國家的富裕程度，人們根據這個數字的變化來劃分經濟發(fā)展階段，這說明我國真正進入了“脫貧”致富的階段，在新的歷史時期，社會將會發(fā)生更多積極的變化，比如在日益發(fā)展完善的市場經濟環(huán)境下，過去人們生活中的奢侈品逐漸成為今后的日常必需品，消費結構將向發(fā)展型、享受型升級，住房、轎車、電子、通信等大宗消費品市場將出現(xiàn)爆炸性增長，更加繽紛多樣的消費方式即將在膨脹的消費時代成為現(xiàn)實。抉策地產研究中心常規(guī)研究報告 保密級別： 三級抉策地產研究中心 TEL：0258663398133278207583312471（FAX） 第 1 頁 目 錄目錄 ————————……————————————————————————————…………………………………………………………………………………………..1綜 述 ................................................................................................................................43一、 前言 ..............................................................................................................................43二、研究方法簡介 ......................................................................................................................531. 研究背景說明 .....................................................................................................................532. 抉策地產研究指標體系說明 .............................................................................................63三、延伸服務 ..............................................................................................................................73四、報告 ......................................................................................................................................83摘要 ..............................................................................................................................................83房地產需求上升勢頭強勁 ................................................................................................83第一節(jié) 市場容量分析 ................................................................................................................103一、2022 年南京市房地產市場容量分析 ...............................................................................103（一） 2022 年的商品房市場容量 .......................................................................................1031. 拆遷購房仍然處于南京房地產需求的主導地位 ...........................................................1032. 投資者比例波動較大較快 ...............................................................................................1133. 結婚購房比例比較穩(wěn)定 ...................................................................................................1134. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 ...........................................................................1135. 城市化進程等購房需求 ...................................................................................................113（二）存量商品房市場容量 ................................................................................................123二、2022 年南京房地產市場交易狀況分析 ...........................................................................1231. 2022 年商品房已實現(xiàn)需求狀況 .......................................................................................1232. 商品房交易量的 歷 年增長情況 .......................................................................................1333. 2022 年未實現(xiàn)需求狀況分析 ...........................................................................................133三、2022 年需求結構分析 .......................................................................................................1431. 各片區(qū)的結構比例及季度變化情況 ...............................................................................1432. 樓型層次及季度比例變化分析 .......................................................................................1533. 商品房價格檔次及季度變化情況 ...................................................................................163第二節(jié) 產品結構分析 ................................................................................................................173一、2022 年市場供給總量 .......................................................................................................1731. 商品房開發(fā)持續(xù)增長 .......................................................................................................1732. 土地資源的供給狀況 .......................................................................................................1833. 2022 年存量房供應狀況 ...................................................................................................1934. 經濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設情況 ...................................................................193二、2022 年房地產供應結構以及供需分析 ...........................................................................2031. 2022 年南京市房地產市場總體