【正文】 南京 項目投資可行性 研究報告 38 地塊產(chǎn)品銷售均價為 8000 元 /平米時，投資利潤率在 %，結(jié)合資金的開發(fā)周期預(yù)期，應(yīng)在投資盈虧平衡點左右！ 根據(jù)項目周邊的市場調(diào)研，本項目產(chǎn)品銷售均價應(yīng)在 10000 元 /平米。盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達(dá)到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧的臨界點（見下表）。 其他費用 包括管理費、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費等。 配套建設(shè)費用 包括基礎(chǔ)設(shè)施、地下室、景觀綠化等。 ? 勘察設(shè)計費用 包括勘測測量費、規(guī)劃建筑設(shè)計費、市政規(guī)劃設(shè)計費、圖紙審核費等。 ? 土地契稅 南京 項目投資可行性 研究報告 33 土地總價的 4%。 根據(jù)本地塊現(xiàn)狀及周邊市場環(huán)境看，本項目規(guī)劃業(yè)態(tài)建議以商業(yè)、酒店式公寓（單身公寓） 為主。鳳凰西街項目、仁恒江灣城、鳳凰和熙苑等都是業(yè)內(nèi)外關(guān)注度較高的項目，開發(fā)背景、項目體量、 市場期望值、標(biāo)桿作用等因素，都注定了這些項目上市后的市場關(guān)注度更高。 ≥ 商業(yè)、金融業(yè)用地；酒店式公寓用地 42900 江蘇蘇寧置業(yè)有限公司 B 北至楠溪江西街，南至河西大街，西至揚子江大道，東至江蘇省農(nóng)業(yè)科技國際交流中心 ≤ 酒店、文化娛樂設(shè)施、辦公、商業(yè)和酒店式公寓混合用地 南至雨潤 大街東至廬山路西至江東中路 ≤ 商業(yè)金融和辦公、公共管理和服務(wù)、市政配套和綠地 24000 南京市河西新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司、南京市建鄴區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營（控股）有限公司 北至南京上新河中學(xué)，南至夢都大街，東至規(guī)劃道路，西至揚子江大道 ≤ 二類居住用地 83000 五礦投資發(fā)展有限責(zé)任公司 雨潤大街以南，江東中路以東，河西中央商務(wù)區(qū) (二期 ) ≤ R≤ 6 商業(yè)金融業(yè)用地； 商務(wù)辦公用地 4300 江蘇省農(nóng)村信用社聯(lián)合社 白龍江東街以南 ,廬山路以西 ,十四所東側(cè) ,河 ≤ R≤ 6 金融保險業(yè)用地 。 備注： 通過以上 數(shù)據(jù) 統(tǒng)計， 累計未來新盤上市量 預(yù)計 將 超過 120 萬 平米 ，供應(yīng)量將呈現(xiàn) 巨幅 增長。主力戶型是80㎡ 的小躍層，精裝修 目前項目正處于前期規(guī)劃中 待定 棲霞夢都大街188號地塊 北至南京上新河中學(xué)地塊，南至夢都大街，東至規(guī)劃道路，西至揚子江大道 約 170000 小高層 目前項目尚未動工 2021年 仁恒 河西 板塊 5 月銷售 排行榜 排名 項目名稱 本月銷售套數(shù)（套） 1 金地名京 138 2 萬達(dá)廣場東坊壹街區(qū) 114 3 融僑中央花園 100 4 奧體新城海棠園 96 5 匯錦 國際 83 數(shù)據(jù)來源： 網(wǎng)上房地產(chǎn) 南京 項目投資可行性 研究報告 25 五 、 河西板塊 未來供應(yīng)量 分析 （ 一 ） 待上市 新 項目 項目 地址 占地面積（ ㎡ ） 總建面積（ ㎡ ） 物業(yè)類型 目前狀況 預(yù)計上市時間 中海奧體新城海棠園共成交 96 套，位列第 4 名。近段時間主推商鋪的南京萬達(dá)廣場，商鋪銷售成績同樣不俗，共成交 114 套。 5 月 10 日，金地 南京 項目投資可行性 研究報告 23 分價格段銷售情況0123456700 0以 下 70008000 800 0－ 900 0 9000－1000010000－1202112021－1400014000－1600016000－1800018000－20210200 00以 上單位：萬平方米 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn) 09 年 5 月份河西板塊成交量主要分布在 8000－ 9000、 900010000 和 1202114000 元 /平米的三個價格區(qū)間； 8000－ 9000 元 /平米的成交量主要來自融僑中央花園、奧體新城海棠園和西堤國際城第 陸區(qū)等項目； 900010000 元 /平米的成交量主要來自嘉業(yè)陽光城二期、金基匯錦花園和萬達(dá)廣場東坊壹街區(qū)項目； 1202114000 元 /平米的成交量主要來自金地名京、金域緹香花園、萬科光明城市花園和朗詩國際街區(qū)南園等項目。 南京 項目投資可行性 研究報告 22 （四） 市場結(jié)構(gòu)分析 分面積段供銷對比情況0123456單位：萬平方米上市量 0 0 0 0 0 0 0成交量 60以 下 6070 7080 8090 90100100110110120120144145160160180180200200240240280280320320360 數(shù)據(jù)來源： 網(wǎng)上房地產(chǎn) 從面積段供銷來看， 5 月份 的新增上市量主要集中在 120144 平米的面積段，這個面積段上 市量占總上市量的 33%，其次是 180200平米的面積段，占比 29%，主要來自金域緹香花園項目。 數(shù)據(jù)來源： 網(wǎng)上房地產(chǎn) 商品住宅單月供銷比012344月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月南京 項目投資可行性 研究報告 21 （三） 價格走勢 商品住宅成交價格逐月走勢 100891006298399414975093529094871492328947965610275988710189800085009000950010000105004月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 091月 2月 3月 4月 5月單位：元/平方米 數(shù)據(jù)來源： 網(wǎng)上房地產(chǎn) 09 年 5 月份河西板塊的成交價格較 4 月份有所增長 ， 由于市場逐漸開始呈現(xiàn)“小陽春”的銷售旺季，不少樓盤在增加 推盤 量的同時，悄悄小幅提高售價 ，所以一定程度上拉高了整體板塊的成交均價， 本月銷售冠軍金地由于龍江板塊和奧體板塊都已經(jīng)處于開發(fā)尾聲，河西板塊的上市量已經(jīng)接近暫時性斷檔，這在 5 月份已經(jīng)表現(xiàn)的相當(dāng)明顯，當(dāng)月供求比連續(xù) 2 個月小于 。 從成交量方面分析，本月的成交量為 萬平米，與 09 年 4 月份 萬平米的成交量相比，環(huán)比增幅為 17%；增長較穩(wěn)定，順應(yīng)了 四 月份的購房市場回暖狀態(tài) 。 隨著剛性需求的逐步釋放，南京樓市自一季度以來的階段性回暖已經(jīng)漸漸“降溫”，開發(fā)商打算以漲價來刺激消費，恐怕得不償失 ，此舉 有可能 進(jìn)一步抑制人們的買房需求，進(jìn)而影響到下半年南京樓市的走勢。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示， 5 月，河西板塊住宅共認(rèn)購 1161 套，和 4 月的 1075 套相比，呈小幅上升的趨勢。 而從 4月份開始， 就已經(jīng)有部分樓盤紛紛加推房源“趕場小陽春”，5 月份 隨著新推住宅樓盤的增多，河西更是 迎來了 2021 年的第一次房源上市高峰。 從各板塊的交易量來看，上個月 成交量 最大 的是江寧、江北與城北三大片區(qū)，總共 57 萬平方米的