【正文】 ? 水路：長(zhǎng)江岸線 84 公里，沿江碼頭 25 個(gè)；新生圩港為全國內(nèi)河第一大港， 年貨聚寶山項(xiàng)目 物。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施 玄武 、 棲霞地區(qū)為南京市的交通樞紐， 區(qū)域交通便捷 ： ? 公路：滬寧高速公路、寧杭公路、寧鎮(zhèn)（ 312國道 ）公路、繞城公 路、棲霞大道、堯新大道； 南京長(zhǎng)途汽車站、漢府街長(zhǎng)途汽車站 。區(qū)內(nèi)名勝古跡 遍布，沿江風(fēng)光秀麗，有 38處國家和省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，其中 ， 棲霞寺、舍利塔 、 燕子磯、六朝石 刻等尤為聞名。境內(nèi)人文薈萃，古跡眾多，風(fēng)光秀麗，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墻 等多處名勝古跡 ，具有融山、水、城、林于一體的獨(dú)特風(fēng)貌。 2021年底 常住人口 ， 19952021年平均增長(zhǎng)率 %，高于南京市人口平均增長(zhǎng)率（ %）。 二、玄武、棲霞市場(chǎng)概況 區(qū)域概況 （ 1）自然概況 玄武區(qū)位于南京主城東部，為南京市中心城區(qū)之一，是南京市委、市政府及南京軍區(qū)機(jī)關(guān)所在地，面積 ， 2021年底 常住人口 。 ? 樓盤整體質(zhì)量位于全市中游，主要以地段優(yōu)勢(shì)參與競(jìng)爭(zhēng)。 ? 樓盤平均規(guī)模小，多在 5萬平米左右。 ? 消化量 20萬平米 /年。 ? 高端市場(chǎng)定位，均價(jià) 5000元 /平 米以上。 ? 知名發(fā)展商主要有棲霞建設(shè)、東恒、方圓置業(yè)和城建集團(tuán)。 ? 建筑形態(tài)以多層為主，占 80%以上。 ? 客戶特征：下關(guān)、棲霞區(qū)為主的本地客源，本地大型廠礦企業(yè)的工作人員，城區(qū)中低收入階層。 ? 中低端市場(chǎng)定位，均價(jià)在各大片區(qū)中僅高于江寧，均價(jià) 3000元 /平米 ? 供應(yīng)量在主城片區(qū)中僅次于中心城區(qū)，在建樓盤 80萬平米；棲霞區(qū)為南京土地資源最多的區(qū)域，未來可供應(yīng)量大。 ? 只有仁恒 1家知名發(fā)展商。 ? 建筑形態(tài)以多層、小高層和別墅為主，出現(xiàn) 30 萬平米的純小高層社區(qū)。 ? 客戶特征：雨花臺(tái)區(qū)為主的本地客源；秦淮、建鄴為主的市區(qū)客源；城市白領(lǐng)、中高層企業(yè)管理人員、私營企 業(yè)主。 ? 供應(yīng)量約占全市的 1/6，在建樓盤 150萬平米；未開發(fā)居住用地 100萬平米左右。 城南 ? 新近崛起的主要開發(fā)區(qū)域： 90 年代中后期開發(fā)區(qū)域主要集中在雨花臺(tái)、大明路周邊，去年寧南新區(qū)開始啟動(dòng)，由于地理位置優(yōu)越，處于南京老城和江寧的連接帶，迅速引起市場(chǎng)注意。 ? 樓盤整體品質(zhì)位于全市中游，出現(xiàn)金陵家天 下等明星樓盤。 ? 樓盤平均規(guī)模在 10萬平米左右。 ? 年消化量 10萬平米 /年。 ? 中端市場(chǎng)定位，均價(jià) 3200元 /平米，其中，多層 2800元 /平米，別墅 3500元 /平米。 ? 知名發(fā)展商多，如東恒、金陵置業(yè)、綠城、運(yùn)盛、萊茵達(dá)、武夷等。 ? 建筑形態(tài)以多層和別墅為主，是南京主要的別墅區(qū)之一，幾乎沒有小高層。 ? 年消化量占全市的三分之一左右： 80100萬平米 /年 ? 客戶特征：城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層；江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；東山本地客源（約占 20%）。 ? 中低端市場(chǎng)定位，均價(jià)在各大片區(qū)中最低，僅 2300元 /平米，但將軍路沿線的別墅達(dá)到 3000元 /平米以上。 ? 知名主要發(fā)展商較少，主要有金大地、萬達(dá)和銀城。 ? 建筑形態(tài)以多層、小高層、高層為主，近年小高層比例明顯增多。 ? 客戶特征：“收入高、年齡輕、觀念新”為特征的城市白領(lǐng)和新貴階層；中高層企業(yè)管理人員、私營企業(yè)主；購買力強(qiáng)之玄武、白下區(qū)為主的市區(qū)客源；南京周邊地區(qū)客源。 ? 供應(yīng)量在南京各大片區(qū)中僅次于江寧：在建樓盤 200 萬平米， 繞城公路邊緣約有5000畝可開發(fā)用地。 城東 ? 南京傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)： 90 年代中后期，月牙湖周邊地區(qū)的開發(fā)帶動(dòng)城東片區(qū)的形成，長(zhǎng)期以來定位于南京的高檔居住區(qū)；光華門地區(qū)近 3年迅速崛起，累計(jì)開發(fā)面積超過100萬平米，成為南京最重要的居住區(qū)之一。 ? 樓盤品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列。 ? 樓盤規(guī)模多在 10萬平米以上。 ? 客戶特征：中高收入階層；鼓樓、建鄴區(qū)為主的市區(qū)客源；省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員、高校教師、企業(yè)白領(lǐng)、私營企業(yè)主；南京周邊地區(qū)客源。 ? 開發(fā)用地多，目前供應(yīng)量在主城地區(qū)僅次于城東：累計(jì)在建擬建樓盤供應(yīng)量 190萬平米，根據(jù)規(guī)劃，中部和南部新城區(qū)有 ，是主城范圍內(nèi)規(guī)模最大的可開發(fā)用地。 （二）片區(qū)市場(chǎng)特征 圖 31 南京開發(fā)片區(qū)分布圖 河西 ? 啟動(dòng)較早，已成為南京住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域： 90 年代初期開始開發(fā)，以省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員和高校教師公寓為主； 90 年代中期以后開始大量建設(shè)商品房，已開發(fā)居住用地 10平方公里，居住人口 35萬人，形成規(guī)模較為集中的 5個(gè)片區(qū)：龍江片區(qū)、中保片區(qū)、鳳凰東、西街片區(qū)、莫愁湖片區(qū)和奧北興隆片區(qū)，成為南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一； 2021 年底，十運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng) —— 奧體中心選址河西，同時(shí)市政府決定建設(shè)河西新城區(qū)，河西因此成為南京城市建設(shè)和住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域。 外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)，綜合開發(fā)水平不斷提高 ? 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進(jìn)國內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。 南京市個(gè)人購房比例變化%68%%98%0%20%40%60%80%100%120%1999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年 住宅金融支撐住宅市場(chǎng)快速發(fā)展 1999年以來，按揭貸款成倍增長(zhǎng)，至 2021年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過經(jīng)濟(jì)適用 房 消化，城建對(duì)住宅需求的帶動(dòng)作用將會(huì)減小。 南京市二手房交易額變化4 .8 31 2 .92 4 .9 926167%116%94%14%0510152025301999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 億元 )0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%交易額增長(zhǎng)率 經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量小，缺乏對(duì)商品房 市場(chǎng)的沖擊能力，但今年建設(shè)力度明顯加大 ? 99年以來，南京市累計(jì)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用 房 50萬平米，年供應(yīng)量?jī)H占商品 住宅銷售總量的 68%左右。 南京市房地產(chǎn)銷售價(jià)格變化3366315034863066309329102780 29206 .41 .21 0 .77 .84 .76 .34 .7050010001500202125003000350040001999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )8642024681012(% )商品房銷售均價(jià)住宅銷售均價(jià)商品房增長(zhǎng)率住宅增長(zhǎng)率二手房日趨活躍，今年上半年首次超過新房成交量，成 為帶動(dòng)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素 ? 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過新房： 1999年以來，二手房成交量成倍增長(zhǎng)，今年上半年成交 ，成交面積 104萬平米，首次超過新房成交量（ 102萬平米）。 南京市房地產(chǎn)空置面積變化91 9083785561711 .45 .91 0 .87 .8279 .71 4 .101020304050607080901001999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )2 01 51 05051015202530(% )商品房空置面積住宅空置面積商品房增長(zhǎng)率住宅增長(zhǎng)率銷售價(jià)格加速上升 ? 19992021年，南京市商品房銷售均價(jià)持續(xù)下 跌， 2021年出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，增長(zhǎng) %，銷售均價(jià)高達(dá) 3486元 /平米 （房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)），據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021年南京市房屋銷售均價(jià)為 3572元 /平米 ，在全國 35個(gè)大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 （ 4）空置量持續(xù)加速下降 ? 1999 年以來，商品房空置面積下降速度不斷加快，今 年上半年 商品房空置面積下降為 78萬平米，同比下降 %， 其中，空置一年以上的 商品房 19 萬 平米 ，下降 %。 ? 今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率 %，比往年高 70%，高于同期住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（ %） 。 ② 政策推動(dòng) 2021年 5月 ， 南京市政府下發(fā)《關(guān)于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的通知》，并出臺(tái)交易稅費(fèi)減免（契稅實(shí)際支付比例由 2%下降為 %）、簡(jiǎn)化公房上市手續(xù)、戶口政策向購房者傾斜（購買商品房、二手房均可落戶）等重大利好政策，其中， 各類購房稅費(fèi)合計(jì)減幅超 過 60%，直接帶動(dòng)了住 宅市場(chǎng)的發(fā)展： 5— 8月份，二手房月均成交 2876套，大大高于 14月份的 1862套，增長(zhǎng) 54%。 南京市房地產(chǎn)銷售額變化7 4 .88 0 .11 0 6 .43 7 .38 2 .96 4 .95 1 .62 9 .93 2 .77 .11 3 .24 1 .43 2 .81 52 7 .72 5 .80204060801001201999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )2 01 001020304050(% )商品房銷售額住宅銷售額商品房增長(zhǎng)率住宅增長(zhǎng)率（ 4）需求增長(zhǎng)的主要影響因素 ① 大規(guī)模城建與拆遷 ? 99年以來，南京市共 拆遷 居民 ，占同期商品房交易總套數(shù)的 25%左右。 南京市房地產(chǎn)銷售面積變化2222543051222682231861022 3 .21 4 .81 2 .63 2 .92 0 .21 0 .81 9 .42 0 .20501001502002503003501999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )2 01 0010203040(% )商品房銷售面積住宅銷售面積商品房增長(zhǎng)率住宅增長(zhǎng)率② 銷售額 ? 1999 年以來，商品房和住宅銷售額增長(zhǎng)率不斷上升，今 年上半年 分別實(shí)現(xiàn)銷售額 ，分別增長(zhǎng) %和 %。 ? 1999年以來，除 2021略有下降以外，住宅銷售面積增長(zhǎng)率不斷上升，今 年上半年銷售面積 ，增長(zhǎng) %。 南京市房地產(chǎn)竣工面積變化385 38340380309298314672 2 .20 .67 .71 2 .45 .11 6 .23 .85 .30501001502002503003504004501999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )1 050510152025(% )商品房竣工面積住宅竣工面積商品房增長(zhǎng)率住宅增長(zhǎng)率③ 批準(zhǔn)上市面積 2021年以來，南京市商品房批準(zhǔn)上市面積 穩(wěn)定在 320 萬平米 左右， 2021年略有增加，達(dá)到 324萬平米 。 南京市房地產(chǎn)施工面積變化992 97110538547446556876582 9 .42 .25 .11 8 .98 .51 2 .3 134 .10200400600800100012001999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )1 0505101520253035(% )商品房施工面積住宅施工面積商品房增長(zhǎng)率住宅增長(zhǎng)率 ② 竣工面積 ? 9901年，商品房和住宅施工面積分別保持在 400萬平米和 300萬平米左右，波動(dòng)幅度不超過 10%；今上半年大幅增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)率分別為 %和 %。 南京市商品房供求關(guān)系變化385 3834038012291 90 83783052542220501001502002503003504004501999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年（萬平米）竣工面積銷售面積空置面積 南京市商品住宅供求關(guān)系變化314298309671027161 552682231860501001502002503003501999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年（萬平米）竣工面積銷售面積空置面積 （ 2）供應(yīng)量年波動(dòng)幅度不超過 10%，但今年上半年顯著增長(zhǎng) ① 施工面積