【正文】 36。2001年實現GDP 60億元，主要經濟指標在國家級開發(fā)區(qū)中排在13至18位。168。168。（2）主要產業(yè)及企業(yè)特征項目周邊是玄武、棲霞乃至全市的主要產業(yè)區(qū)，這些產業(yè)區(qū)內的員工將是項目的主要客源之一：168。經濟發(fā)展（1）經濟總量根據區(qū)屬口徑統計，2000年，人均GDP3024元，在南京十一個區(qū)中分別排名第5和第9位；，人均GDP4603元，在南京11個區(qū)中分別排名第3和排第4位。168。168。（3）基礎設施玄武、棲霞地區(qū)為南京市的交通樞紐，區(qū)域交通便捷：168。區(qū)內名勝古跡遍布，沿江風光秀麗，有38處國家和省級重點文物保護單位，其中，棲霞寺、舍利塔、燕子磯、六朝石刻等尤為聞名。境內人文薈萃，古跡眾多，風光秀麗，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墻等多處名勝古跡，具有融山、水、城、林于一體的獨特風貌。%，高于南京市人口平均增長率（%）。二、玄武、棲霞市場概況區(qū)域概況（1）自然概況玄武區(qū)位于南京主城東部，為南京市中心城區(qū)之一，是南京市委、市政府及南京軍區(qū)機關所在地。168。168。168。168。168。168。168。168。城中168。168。168。168。168。168。168。 中低端市場定位，均價在各大片區(qū)中僅高于江寧，均價3000元/平米168。 啟動早，環(huán)境差，發(fā)展緩慢，近2年開始加速發(fā)展：由于鐵路和廠礦企業(yè)聚集，環(huán)境污染嚴重，長期以來定位于中低檔居住區(qū)，商品住宅市場發(fā)展緩慢；近年來，基礎設施、環(huán)境整治工程相繼啟動，區(qū)域形象大為改善，加上50萬常住人口的強大購買力，開始加速發(fā)展。 只有仁恒1家知名發(fā)展商。 樓盤品質位于全市中游。 建筑形態(tài)以多層、小高層和別墅為主，出現30萬平米的純小高層社區(qū)。 樓盤平均規(guī)模近20萬平米，其中，翠竹園34萬平米，最大的“秀林苑”50萬平米。 客戶特征：雨花臺區(qū)為主的本地客源；秦淮、建鄴為主的市區(qū)客源；城市白領、中高層企業(yè)管理人員、私營企業(yè)主。 年消化量20萬平米/年。 供應量約占全市的1/6，在建樓盤150萬平米；未開發(fā)居住用地100萬平米左右。 中高端市場定位，均價3400元/平米，與南京住宅平均水平相當。 新近崛起的主要開發(fā)區(qū)域：90年代中后期開發(fā)區(qū)域主要集中在雨花臺、大明路周邊，去年寧南新區(qū)開始啟動，由于地理位置優(yōu)越，處于南京老城和江寧的連接帶，迅速引起市場注意。 長期以來只有“亞東”1家發(fā)展商，去年“匯金”開始進入。 樓盤整體品質位于全市中游，出現金陵家天下等明星樓盤。 建筑形態(tài)以別墅、多層為主，是南京主要的別墅區(qū)之一。 樓盤平均規(guī)模在10萬平米左右。 客戶特征：棲霞區(qū)為主的本地客源；二次置業(yè)的市區(qū)客源。 年消化量10萬平米/年。 目前供應量在各大片區(qū)中最少：在建樓盤25萬平米；根據規(guī)劃，未來可供應居住用地20平方公里。 中端市場定位，均價3200元/平米，其中，多層2800元/平米，別墅3500元/平米。 發(fā)展緩慢，但今年成為河西之后的又一大新區(qū)住宅開發(fā)熱點：90年代中后期成立亞東開發(fā)區(qū)以來，累計開發(fā)面積超過40萬平米，逐漸成為南京重要的居住區(qū)之一；2001年，調整后的南京總體規(guī)劃確定仙西為南京的3個新市區(qū)之一，2002年1月，江蘇省和南京市政府提出共同開發(fā)建設全國規(guī)模最大的大學城——仙林大學城，仙西成為繼河西之后的又一大新區(qū)住宅開發(fā)熱點。 知名發(fā)展商多，如東恒、金陵置業(yè)、綠城、運盛、萊茵達、武夷等。 樓盤整體品質低于全市平均水平。 建筑形態(tài)以多層和別墅為主，是南京主要的別墅區(qū)之一，幾乎沒有小高層。 樓盤平均規(guī)模在各大片區(qū)中最大，一般在10萬平米以上，其中30萬平米以上樓盤近10個，最大的翠屏國際城占地面積80萬平米。 客戶特征：城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層；江寧經濟開發(fā)區(qū)內的企業(yè)工作人員；東山本地客源（約占20%）。168。168。168。江寧168。168。168。168。168。168。168。168。168。城東168。168。168。168。168。 客戶特征：中高收入階層；鼓樓、建鄴區(qū)為主的市區(qū)客源；省市政府機關、事業(yè)單位工作人員、高校教師、企業(yè)白領、私營企業(yè)主；南京周邊地區(qū)客源。 年消化量占全市的三分之一左右，約80100萬平米/年。 開發(fā)用地多，目前供應量在主城地區(qū)僅次于城東：累計在建擬建樓盤供應量190萬平米，根據規(guī)劃，是主城范圍內規(guī)模最大的可開發(fā)用地。 中高端市場定位：均價3700元/平米，其中，受河西新城區(qū)建設的推動，今年上半年已上漲300500元/平米。 啟動較早，已成為南京住宅開發(fā)的焦點區(qū)域：90年代初期開始開發(fā)，以省市政府機關、事業(yè)單位工作人員和高校教師公寓為主；90年代中期以后開始大量建設商品房，已開發(fā)居住用地10平方公里，居住人口35萬人，形成規(guī)模較為集中的5個片區(qū)：龍江片區(qū)、中保片區(qū)、鳳凰東、西街片區(qū)、莫愁湖片區(qū)和奧北興隆片區(qū)，成為南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一；2001年底，十運會主會場——奧體中心選址河西，同時市政府決定建設河西新城區(qū)，河西因此成為南京城市建設和住宅開發(fā)的焦點區(qū)域。 外地發(fā)展商積極進入南京市場：今年進入南京市場的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會、浙江名城、常州新城等，進入方式既有招投標拿地，也有政府招商項目；正在尋找進入機會的有世茂濱江、金地、中海、中房、浙江贊成等。 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進國內外知名設計單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。單個樓盤開發(fā)規(guī)模逐漸加大今年，南京市樓盤開發(fā)規(guī)模明顯加大，例如，10月份房產局主辦的房展會共88個樓盤參展，其中，10萬平方米以上樓盤30個，占參展樓盤總數的30%，20萬平方米以上樓盤10個，50萬平方米以上樓盤3個。個人購房比例持續(xù)上升，已經接近100% 1999年以來，商品住宅個人購房比例逐年上升，%。 今年，配合河西、仙西等新區(qū)建設，經濟適用房建設力度開始明顯加大：已經確定、并將于明年逐漸上市的共165萬平米，包括定向供給河西拆遷居民的68萬平米、定向供給仙西拆遷居民的75萬平米、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期）22萬平米。 99年以來，南京市累計供應經濟適用房50萬平米，年供應量僅占商品住宅銷售總量的68%左右。 價格上漲幅度超過新房：2001年，二手房平均成交價格2182元/平米，增長率10%，超過同年住宅銷售價格增長率（%）；今年上半年，成交價上漲200400元/平米，同期，新上市商品住宅同比上漲211元/平米。 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過新房：1999年以來，二手房成交量成倍增長，成交面積104萬平米，首次超過新房成交量（102萬平米）。 1999年以來，南京市住宅銷售均價持續(xù)上升，增長率不斷放大，%，今年上半年銷售均價（含江寧）為2920元/平米（統計局數據），同比增長211元/平米，%。 19992000年，南京市商品房銷售均價持續(xù)下跌，2001年出現強勁反彈，%，銷售均價高達3486元/平米（房產局數據），據國家統計局統計，2001年南京市房屋銷售均價為3572元/平米，在全國35個大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 2000年以來，住宅空置面積持續(xù)下降，下降速度快于商品房。 1999年以來，商品房空置面積下降速度不斷加快，今年上半年商品房空置面積下降為78萬平米，%，其中，空置一年以上的商品房19萬平米，%。④外來人口帶動 據市公安局統計，1999年以來，外地人在南京購房落戶的共17868戶（36485人），占同期商品房交易總套數的10%左右。168。③居民收入增長168。 ，按每戶住宅需求80平米計算，則拆遷擴大住宅需求100萬平米，超過2001年全年住宅銷售量的三分之一。 99年以來，占同期商品房交易總套數的25%左右。 1999年以來，其余年份均低于商品房。 1999年以來，商品房和住宅銷售額增長率不斷上升，%%。 2001年以來，住宅銷售面積增長率低于商品房，且差距不斷擴大。 1999年以來，除2001略有下降以外，住宅銷售面積增長率不斷上升，%。 1999年以來，商品房銷售面積增長率不斷上升，今年上半年銷售面積122萬平米，%。③批準上市面積2000年以來，南京市商品房批準上市面積穩(wěn)定在320萬平米左右，2001年略有增加，達到324萬平米。168。②竣工面積168。168。（2）供應量年波動幅度不超過10%，但今年上半年顯著增長① 施工面積168。168。②空置面積持續(xù)下降168。168。需求增長大于供給、空置面積持續(xù)下降（1）綜述①需求增長大于供給168。168。168。其中：168。 個人購房比例：%168。 空置面積：商品房83萬平米、住宅55萬平米168。 銷售面積：商品房305萬平米、住宅268萬平米168。 竣工面積：商品房403萬平米、住宅309萬平米168。 投資：房地產111億元、住宅75億元168。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8848元168。 社會消費品零售總額466億元168。 產業(yè)結構“二、三、一” 168。 國內生產總值1154億元168。 老城區(qū)面積53平方公里，人口153萬人，人口密度28868人/平方公里。 主城面積243平方公里，人口260萬人，人口密度10700人/平方公里。 市區(qū)面積4737平方公里，人口443萬人，人口密度935人/平方公里。三、總體評價根據金色家園項目的實際操作經驗，本項目法律風險基本在可控范圍之內，具備法律上的可行性。⑤市政配套寧棲公路下面的規(guī)劃市政管線的管徑、容量和建設時間、宗地污水的排放方式和方向、以及22米規(guī)劃道路下面的市政管線是否由發(fā)展商自建都沒有明確，將可能增加開發(fā)成本和風險。該項目用地面積大，地形復雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設施等目前未知。②外部條件宗地周邊的寧棲公路、環(huán)陵路等市政道路建設對項目施工和銷售有較大影響，具體建設時間和進度安排目前未知。（1）主要政策性風險分析①拆遷政府負責拆遷及土地平整，但根據金色家園項目經驗，拆遷可能無法