【正文】 中保片區(qū)、鳳凰東、西街片區(qū)、莫愁湖片區(qū)和奧北興隆片區(qū)，成為南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一；2001年底，十運會主會場——奧體中心選址河西，同時市政府決定建設河西新城區(qū)，河西因此成為南京城市建設和住宅開發(fā)的焦點區(qū)域。168。 中高端市場定位：均價3700元/平米，其中，受河西新城區(qū)建設的推動，今年上半年已上漲300500元/平米。168。 開發(fā)用地多，目前供應量在主城地區(qū)僅次于城東：累計在建擬建樓盤供應量190萬平米，根據(jù)規(guī)劃，是主城范圍內(nèi)規(guī)模最大的可開發(fā)用地。168。 年消化量占全市的三分之一左右，約80100萬平米/年。168。 客戶特征：中高收入階層；鼓樓、建鄴區(qū)為主的市區(qū)客源；省市政府機關、事業(yè)單位工作人員、高校教師、企業(yè)白領、私營企業(yè)主；南京周邊地區(qū)客源?？粗卦搮^(qū)域升值潛力的投資客。168。 樓盤規(guī)模多在10萬平米以上。168。 建筑形態(tài)以多層為主，小高層、高層為輔，其中，多層占70%左右。168。 樓盤品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列。168。 知名發(fā)展商多，如萬科、棲霞建設、銀城、蘇寧、城建集團、香港金馬、雨潤地華（河西地產(chǎn)）等。城東168。 南京傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)：90年代中后期，月牙湖周邊地區(qū)的開發(fā)帶動城東片區(qū)的形成，長期以來定位于南京的高檔居住區(qū)；光華門地區(qū)近3年迅速崛起，累計開發(fā)面積超過100萬平米，成為南京最重要的居住區(qū)之一。168。 中高端市場定位，價格僅次于中心城區(qū)，均價4200元/平米。168。 供應量在南京各大片區(qū)中僅次于江寧：在建樓盤200萬平米，繞城公路邊緣約有5000畝可開發(fā)用地。168。 年消化量將近全市的三分之一：7080萬平米/年。168。 客戶特征：“收入高、年齡輕、觀念新”為特征的城市白領和新貴階層；中高層企業(yè)管理人員、私營企業(yè)主；購買力強之玄武、白下區(qū)為主的市區(qū)客源；南京周邊地區(qū)客源。168。 樓盤規(guī)模以510萬平米為主，邊緣地區(qū)出現(xiàn)20萬平米以上大盤，最大的鐘山花園城84萬平米。168。 建筑形態(tài)以多層、小高層、高層為主，近年小高層比例明顯增多。168。 樓盤品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列。168。 知名主要發(fā)展商較少，主要有金大地、萬達和銀城。江寧168。 南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一：2000年撤縣設區(qū)后迅速崛起，以東山鎮(zhèn)和江寧開發(fā)區(qū)為中心向外圍輻射，與河西、城東并列南京住宅開發(fā)三大片區(qū)。168。 中低端市場定位，均價在各大片區(qū)中最低，僅2300元/平米，但將軍路沿線的別墅達到3000元/平米以上。168。 供應量位居各大片區(qū)之首：在建樓盤250萬平米；2000年撤縣設區(qū)前后，共出讓土地800萬平米，目前多半在建或尚未啟動。168。 年消化量占全市的三分之一左右：80100萬平米/年168。 客戶特征：城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層；江寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；東山本地客源（約占20%）。168。 樓盤平均規(guī)模在各大片區(qū)中最大，一般在10萬平米以上，其中30萬平米以上樓盤近10個，最大的翠屏國際城占地面積80萬平米。168。 建筑形態(tài)以多層和別墅為主，是南京主要的別墅區(qū)之一，幾乎沒有小高層。168。 樓盤整體品質(zhì)低于全市平均水平。168。 知名發(fā)展商多，如東恒、金陵置業(yè)、綠城、運盛、萊茵達、武夷等。仙西168。 發(fā)展緩慢，但今年成為河西之后的又一大新區(qū)住宅開發(fā)熱點：90年代中后期成立亞東開發(fā)區(qū)以來，累計開發(fā)面積超過40萬平米，逐漸成為南京重要的居住區(qū)之一；2001年，調(diào)整后的南京總體規(guī)劃確定仙西為南京的3個新市區(qū)之一，2002年1月，江蘇省和南京市政府提出共同開發(fā)建設全國規(guī)模最大的大學城——仙林大學城，仙西成為繼河西之后的又一大新區(qū)住宅開發(fā)熱點。168。 中端市場定位，均價3200元/平米，其中，多層2800元/平米，別墅3500元/平米。168。 目前供應量在各大片區(qū)中最少：在建樓盤25萬平米；根據(jù)規(guī)劃，未來可供應居住用地20平方公里。168。 年消化量10萬平米/年。168。 客戶特征：棲霞區(qū)為主的本地客源；二次置業(yè)的市區(qū)客源。168。 樓盤平均規(guī)模在10萬平米左右。168。 建筑形態(tài)以別墅、多層為主，是南京主要的別墅區(qū)之一。168。 樓盤整體品質(zhì)位于全市中游，出現(xiàn)金陵家天下等明星樓盤。168。 長期以來只有“亞東”1家發(fā)展商，去年“匯金”開始進入。城南168。 新近崛起的主要開發(fā)區(qū)域：90年代中后期開發(fā)區(qū)域主要集中在雨花臺、大明路周邊，去年寧南新區(qū)開始啟動，由于地理位置優(yōu)越，處于南京老城和江寧的連接帶，迅速引起市場注意。168。 中高端市場定位，均價3400元/平米，與南京住宅平均水平相當。168。 供應量約占全市的1/6，在建樓盤150萬平米；未開發(fā)居住用地100萬平米左右。168。 年消化量20萬平米/年。168。 客戶特征：雨花臺區(qū)為主的本地客源；秦淮、建鄴為主的市區(qū)客源；城市白領、中高層企業(yè)管理人員、私營企業(yè)主。168。 樓盤平均規(guī)模近20萬平米，其中，翠竹園34萬平米，最大的“秀林苑”50萬平米。168。 建筑形態(tài)以多層、小高層和別墅為主，出現(xiàn)30萬平米的純小高層社區(qū)。168。 樓盤品質(zhì)位于全市中游。168。 只有仁恒1家知名發(fā)展商。城北168。 啟動早，環(huán)境差，發(fā)展緩慢，近2年開始加速發(fā)展：由于鐵路和廠礦企業(yè)聚集，環(huán)境污染嚴重，長期以來定位于中低檔居住區(qū)，商品住宅市場發(fā)展緩慢；近年來，基礎設施、環(huán)境整治工程相繼啟動，區(qū)域形象大為改善，加上50萬常住人口的強大購買力，開始加速發(fā)展。168。 中低端市場定位，均價在各大片區(qū)中僅高于江寧，均價3000元/平米168。 供應量在主城片區(qū)中僅次于中心城區(qū)，在建樓盤80萬平米；棲霞區(qū)為南京土地資源最多的區(qū)域，未來可供應量大。168。 年消化量20萬平米/年。168。 客戶特征：下關、棲霞區(qū)為主的本地客源，本地大型廠礦企業(yè)的工作人員，城區(qū)中低收入階層。168。 樓盤規(guī)模多在10萬平米左右。168。 建筑形態(tài)以多層為主，占80%以上。168。 樓盤整體質(zhì)量一般，但近期出現(xiàn)了個別優(yōu)秀樓盤，如燕語華庭、方圓綠茵、明城府邸、陽光嘉園等。168。 知名發(fā)展商主要有棲霞建設、東恒、方圓置業(yè)和城建集團。城中168。 近幾年已經(jīng)不是住宅開發(fā)的主流市場。168。 高端市場定位，均價5000元/平米以上。168。 供應量少，在建樓盤50萬平米；隨著舊城改造的逐步完成，可開發(fā)用地進一步減少，發(fā)展空間不大。168。 消化量20萬平米/年。168。 客戶特征：全市和周邊地區(qū)的高收入階層。168。 樓盤平均規(guī)模小，多在5萬平米左右。168。 建筑形態(tài)以高層、多層為主，其中，高層占80%以上。168。 樓盤整體質(zhì)量位于全市中游，主要以地段優(yōu)勢參與競爭。168。 知名發(fā)展商較多，主要有蘇寧、長發(fā)、金鷹、城建集團、棲霞建設。二、玄武、棲霞市場概況區(qū)域概況（1）自然概況玄武區(qū)位于南京主城東部，為南京市中心城區(qū)之一，是南京市委、市政府及南京軍區(qū)機關所在地。棲霞區(qū)位于南京主城東北部，是江北進入南京的“北大門”，土地總面積 340 平方公里，是主城8大城區(qū)中土地資源最多的區(qū)。，%，高于南京市人口平均增長率（%）。聚寶山項目圖32 玄武、棲霞區(qū)位圖（2）歷史沿革從公元229年孫權遷都建鄴開始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉和南朝宋、齊、梁、陳等六朝宮闕的所在地，明初紫禁城、太平天國天王府、孫中山臨時大總統(tǒng)府、國民黨總統(tǒng)府也在玄武區(qū)內(nèi)。境內(nèi)人文薈萃，古跡眾多，風光秀麗，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墻等多處名勝古跡，具有融山、水、城、林于一體的獨特風貌。棲霞區(qū)境內(nèi)有名山古剎，每臨深秋，丹楓似火，宛如凝霞，故名“棲霞”，冠名迄今已有1600多年。區(qū)內(nèi)名勝古跡遍布，沿江風光秀麗，有38處國家和省級重點文物保護單位，其中，棲霞寺、舍利塔、燕子磯、六朝石刻等尤為聞名。南京市徽中的“辟邪”取形于此，成為南京的象征。（3）基礎設施玄武、棲霞地區(qū)為南京市的交通樞紐，區(qū)域交通便捷：168。 公路：滬寧高速公路、寧杭公路、寧鎮(zhèn)（312國道）公路、繞城公路、棲霞大道、堯新大道；南京長途汽車站、漢府街長途汽車站。168。 鐵路：滬寧、寧蕪鐵路；南京火車站；華東地區(qū)最大的鐵路編組站——堯化門編組站。168。 水路：長江岸線84公里，沿江碼頭25個；新生圩港為全國內(nèi)河第一大港，年貨物吞吐量1000萬噸；國家級重點工程——、2個1千噸級泊位，年吞吐能力52萬標箱。經(jīng)濟發(fā)展（1）經(jīng)濟總量根據(jù)區(qū)屬口徑統(tǒng)計，2000年，人均GDP3024元，在南京十一個區(qū)中分別排名第5和第9位；，人均GDP4603元，在南京11個區(qū)中分別排名第3和排第4位。玄武區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)偏小的主要原因在于市屬企業(yè)多，未列入?yún)^(qū)屬統(tǒng)計口徑，在南京市民心目中，玄武經(jīng)濟、教育發(fā)達，是僅次于鼓樓的最好的區(qū)之一。（2）主要產(chǎn)業(yè)及企業(yè)特征項目周邊是玄武、棲霞乃至全市的主要產(chǎn)業(yè)區(qū)，這些產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的員工將是項目的主要客源之一：168。 玄武區(qū)主導產(chǎn)業(yè)為科技信息、文化旅游和房地產(chǎn)開發(fā)管理，形成了珠江路科技一條街、龍蟠路汽配城、丹鳳街通訊器材街等一批特色專業(yè)市場，規(guī)劃的珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園位于項目東側(cè)，于今年9月份啟動，占地面積約4000畝，總投資35億元，預計2005年園區(qū)基本建成并開始全面運作，可容納數(shù)百家軟件企業(yè)、研發(fā)機構和近萬名軟件研發(fā)人才，目前已有10多家國內(nèi)外著名軟件企業(yè)表達了入駐意向。168。 棲霞區(qū)為南京主要的工業(yè)區(qū)，除南京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)以外，共有各類工業(yè)企業(yè)1100余家，其中，年產(chǎn)值在億元以上的企業(yè)5家，5000萬元以上的企業(yè)27家；主導產(chǎn)業(yè)為石油化工、機械電子和建材，其中石化占絕對主導地位，主要企業(yè)有金陵石化、南京烷基苯廠等。168。 南京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)2002年4月被評為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，進區(qū)企業(yè)1024家，主要企業(yè)有飛利浦、LG、夏普電子、飛歌空調(diào)、AO史密斯熱水器、華日液晶、南京新港等。2001年實現(xiàn)GDP 60億元，，主要經(jīng)濟指標在國家級開發(fā)區(qū)中排在13至18位。2002年第一季度，大部分經(jīng)濟指標同比成倍增長，出口額9215萬美元，%，%，新批外商投資企業(yè)14個。36