【正文】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號樓水平價差表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號樓水平價差表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項目分階段銷售計劃項目銷售期擬為一年，安排如下：2012年11月—2013年3月 造勢期；2013年3月—2013年8月 強銷期；2013年8月—2013年12月 持銷期。在不同時段結(jié)合銷售周期使用以下媒體推廣方式：報紙、廣告路牌、DM單張、網(wǎng)絡(luò)、電視及現(xiàn)場包裝。1造勢期新聞炒作為主，配合報紙廣告。2強銷期以報紙為主，事件行銷為輔，提升形象，強調(diào)服務(wù)，提供更多便利購樓條件，吸收消費者前來咨詢、看盤。針對主要賣點做純銷售式廣告，與現(xiàn)場銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達(dá)到購樓熱潮之目的。持銷期以報紙廣告為主，以形象廣告、證言方式、賣點廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時配合短程促銷活動，解決銷售中存在的問題與矛盾。尾盤期利用報紙做一些感性訴求，同時利用工程形象進(jìn)度的收尾階段，增強置業(yè)者的購房信心，消化存量。媒介選擇的標(biāo)準(zhǔn)選擇沈陽對消費者最有影響力的媒介——《遼沈晚報》選擇最貼近我們目標(biāo)客戶群體的的媒介—— 路牌廣告、直郵廣告等等媒體運用（１）《遼沈晚報》綜合性大型報紙，發(fā)行量在沈陽最大。其主要針對大眾讀者。（２）沈陽電視臺新聞綜合頻道、沈陽廣播電臺新聞臺等作為輔助。廣告發(fā)布頻率各媒介在廣告發(fā)布的時間和頻率上互為補充。在導(dǎo)入期，采取試探性發(fā)布策略；公開發(fā)售期特別是強銷階段，則采取集中發(fā)布策略，即在各媒介上持續(xù)發(fā)布廣告，以便迅速占領(lǐng)市場；成熟期過后，采取間歇發(fā)布的策略，以節(jié)省廣告費用，保持廣告的延續(xù)性，起到持續(xù)的引導(dǎo)和提醒作用。（三）媒介投放組合方案報紙廣告：報紙廣告的效果是不容置疑的，針對目前這個比較特殊的時間段，有必要進(jìn)行大規(guī)模的宣傳；迅速打響春河里項目品牌，以高品質(zhì)入市。建議前期在開盤日前一個月開始進(jìn)行密集型打擊。后期因為媒體推廣費相對較高，可考慮在特定時段（如節(jié)日、活動期間）連續(xù)投放。并針對互動推廣的需要，可在其它報紙進(jìn)行小規(guī)模宣傳。廣告牌：廣告牌效果較好，尤其是在夜間，視覺的沖擊力很強；廣告牌前階段以樓盤形象為主，在下階段將以釋放樓盤活動信息、賣點以及其它利好信息為主。 建議：在青年大街入口不遠(yuǎn)處增加一個大型廣告路牌，贏得客戶對本案的第一印象。在沈大高速路口設(shè)置一個大型廣告路牌，擴(kuò)大項目知名度和影響力。DM（直郵廣告）：可考慮作為現(xiàn)階段海岸江南項目主要的宣傳手段之一，成本低、針對性強、傳播途徑簡單方便、貼近消費人群的生活，同時可給市場造成一定的視覺沖擊力，容易被市場接受。建議針對不同時段、不同地點進(jìn)行DM投放多次有序的投放。電視廣告：電視廣告是一種最廣泛、最大眾的一種圖文廣告，已經(jīng)被社會大眾所認(rèn)同和接受。建議重新制作電視專題片，以實物、實景為主，著重突出景觀等硬性賣點。廣播媒體：建議在開盤強銷期間考慮利用廣播媒體進(jìn)行時段密集型硬性賣點及活動信息釋放，以增強項目市場認(rèn)知度與美譽度。網(wǎng)絡(luò)：隨著人們?nèi)找嬖鲩L的精神文化的需要，上網(wǎng)已經(jīng)成為大眾了解信息的一個主要途徑，而且在節(jié)假日期間，外出活動相對減少，上網(wǎng)的機會會明顯加強，一些想在未來置業(yè)的客戶也會關(guān)注樓盤的信息動態(tài)，網(wǎng)站影響力和效果在業(yè)內(nèi)是具備較好的口碑，我司建議進(jìn)行廣告方面的推廣，在性價比上網(wǎng)絡(luò)的廣告推廣與之其它硬性廣告相比，價位較低，普及面廣，釋放內(nèi)容多等優(yōu)勢。建議采用網(wǎng)絡(luò)推廣手段，使其更具推廣性、針對性、傳播性。時間選擇在2012年上半年。車體廣告：車體廣告以流動性強、覆蓋率高、無長久停留性為特點，對于品牌的傳播性存在很大的推動性。建議本案以產(chǎn)品及品牌的名稱或概念作為切入點，貫穿整個營銷期。現(xiàn)場包裝：對于萬科房地產(chǎn)品牌的營造和項目市場美譽度的確立，現(xiàn)場包裝就顯得尤為重要。建議在市場引導(dǎo)期間增加圍墻噴繪廣告，制作路旗廣告，在售樓處前安置氣拱門。本項目銷售