【導讀】上東庭院位于榆次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。西傍中央商圈，南鄰榆次老城旅。榆次首家坡地景觀社區(qū)，獨享人文情懷文脈庭院。一流的物業(yè)管理模。式，齊全的周邊配套設施為您提供安全舒適、現(xiàn)代溫馨的家園。意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面。經測算項目財務凈現(xiàn)值。萬元，項目財務內部收益率%，因此項目在經濟上具有較強的可行性。實現(xiàn)各領域的“同城化”。一個全新的經濟體即將誕生！大太原的概念已形成！忻原、離柳中四個城鎮(zhèn)密集區(qū)為外圈層的空間布局結構。加強城市功能的分工。環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。根據(jù)榆次市規(guī)劃局的要求，該地塊已經基本平整通水。%，綠化率不低于40%。根據(jù)調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。

　　

【正文】 多層公寓 銷售面積（萬平方米） 銷售價格（萬元 / 平方米） 1800 1900 2020 2020銷售收入（萬元） 3192 5376 2688 小高層住宅 銷售面積（萬平方米） 銷售價格（萬元 / 平方米） 2300 2500 2500銷售收入（萬元） 5600 3360 車庫 銷售數(shù)量（個） 56 101 67 224銷售價格（萬元 / 個） 4 5 5銷售收入（萬元） 224 505 335 1064合計 銷售收入（萬元） 11481 6383 表 5 項目銷售收入估算表 ( 單位：萬元）物業(yè)銷售分期 四、項目經營成本 估 算： 項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。 其中： ① 建造成本 =（當年銷售收入 /項目經營總收入）總建筑 投資 上述公式僅為近似計算。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 %計取。 ③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。 ④財務費用為項目開發(fā)經營期間的利息支出。 項目經營成本的各項估算見表 — 6 五、項目利潤估算 根據(jù) 新興 上東庭院 項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，項目利潤計算如表 年份項目銷售收入 11481 6383 建造成本 銷售成本 銷售稅金 財務費用 180 51 6. 65 營業(yè)利潤 所得稅 稅后利潤 表 6 項目利潤估算表2020 2020 2020 2020 合計 六、 財務評 價 財務評價基礎數(shù)據(jù)的測算 項目現(xiàn)金流量與財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率 1) 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表 — 7） 2020 2020 2020 2020 2020序號 項目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設投資 銷售費用 銷售稅金 所得稅 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V = F I RR= %表 7 項目現(xiàn)金流量表 ( 全投資）建設經營期 2）、 財務凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務內部收益率（ FIRR） 根據(jù)表 8可計算出全部投資的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率。 年份序號 2020 2020 2020 2020 2020 N P V凈現(xiàn)金流量 i = 27% 時的貼現(xiàn)因子 凈現(xiàn)值 i = 28% 時的貼現(xiàn)因子 凈現(xiàn)值 表 8 內部收益率F I RR= i 1+ | N P V (i 1)| / [| N P V (i 1)| + | N P V (i 2)| ]* (i 2 i 1)F I RR= 27%+ | | / [| | + | | ]* (28% 27%)F I RR =% 其中： 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務內部收益率（ FIRR） =% 盈利能力及清償能分析 由上述計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上、經濟上的可行性，項目財務內部收益率（ FIRR） =%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 第九章 項目開發(fā)經營風險分析 本章擬對 上東庭院 項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經營收入保本點和項目經營成本點分析。 項目經營收入保本點分析 項目經 營成 本 =（ %） =1530132（ 萬元 ）， 保本點= 即銷售收入達預測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目經營成本保本點 項目保本開發(fā)經營成本 = 萬元，保本點 =即項目開發(fā)經營成本達到預測成本的 %，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項 因素進行。 項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表 9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項目仍然可行。 2020 2020 2020 2020 2020序號 項目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設投資 47 74 .24 銷售費用 銷售稅金 98 .88 所得稅 14 9 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V = 27 17 .80表 9 項目現(xiàn)金流量表建設經營期 項目銷售收入 在開發(fā)經營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需 求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財務凈現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 2020 2020 2020 2020 2020序號 項目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計 2 現(xiàn)金流出 建設投資 銷售費用 銷售稅金 所得稅 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V =表 10 項目現(xiàn)金流量表建設經營期 項目敏感性分析圖（示意） 三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析 房地產開發(fā)經營的 主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司 FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場亦是如此。從產品定位方面考慮，與 上東庭院 同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從 榆次 市居民的住房消費意向看， 人文生態(tài) 地區(qū)有相當大的潛在居民，即與 上東庭院 同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著 人文生態(tài) 區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。 項目的資本風險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 企業(yè) 風險 企業(yè)風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。 第十章 結論與建議 一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā) 展、住房制度改革的深入， 榆次 市良好的房地產市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 二、項目在經濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積： 萬平方米 項目總投資： 萬元 項目財務凈現(xiàn)值 : 萬元 項目財務內部收益率 :% 上述經濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。 三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?上東庭院 的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈 內具有廣泛的目標客戶。 ?項目公司的資金優(yōu)勢。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有在建的后湖大道和幸福大道） 四、項目開發(fā)經營風險較小 本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 五、項目實施的難點 本項目實施的難點： 項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調難度大； 項目的定位主題有一定難度 ，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 3房地產行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。 六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 嚴格執(zhí)行設計標準，積極推廣標準設計； 及時對工程進度進行偏差分析以調整后續(xù)工作； 按照工程質量保證標準在工程各個階段進行工程質量管理。 第十一章 結束語 上東庭院 項目可行性研究報告經過近兩個多月的準備，終于 能夠完成 。 我在 報告調研 期間，積極展開各項工作，針對 榆 次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域 該項目的實際情況，作了大量的市場調查活動并因此獲得了可貴的第一手資料，為我編制該可行性研究報告奠定了強有力的基礎。在此基礎上，我堅持理論要聯(lián)系實際，所以同時到圖書館參考了大量的房地產文獻資料，力求使得該項目的可行 性研究符合當?shù)氐氖袌鰻顩r，并在實際運用中具有一定的市場價值。 當然，完成該可行性研究報告，并不是我一個人之力所能完成的，在編制該報告的過程中，很多人都提供了意見和幫助。在此，我要特別感謝我的畢業(yè)論文指導老師 田恒久、馮占紅 給予我的 大力支持和幫助，他詳細閱讀了我的報告并不斷的為我的報告提出了可貴的參考意見，以使得我的報告能不斷的優(yōu)化和在內容思想上更加深入。但是盡管如此，我也知道該報告仍然存在不少的問題，所以希望各位老師和同學能夠提出寶貴的意見，以使該報告能夠更近一步的完善。 同時在我編制該報告的過程中， 很多人 也為我提出的很多有用的參考意見并給予實際幫助。所以如果沒有他們的協(xié)作和幫助，我也很難獨自完成該報告。 我知道，該報告是作為對我大學 五 年的檢查和考驗，所以我也力求能夠運用我的專業(yè)知識，加上各方面的綜合知識，使得該報告能夠給予自己 五 年一個最好的答復。最后，我還是要對所有為我的畢業(yè)論文提供幫助的老師和同學表示由衷的感謝！ 第十二章 附錄及主要參考文獻 主要