【導(dǎo)讀】上東庭院位于榆次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。西傍中央商圈，南鄰榆次老城旅。榆次首家坡地景觀社區(qū)，獨(dú)享人文情懷文脈庭院。一流的物業(yè)管理模。式，齊全的周邊配套設(shè)施為您提供安全舒適、現(xiàn)代溫馨的家園。意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面。經(jīng)測算項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值。萬元，項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。實(shí)現(xiàn)各領(lǐng)域的“同城化”。一個全新的經(jīng)濟(jì)體即將誕生！大太原的概念已形成！忻原、離柳中四個城鎮(zhèn)密集區(qū)為外圈層的空間布局結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)城市功能的分工。環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。根據(jù)榆次市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水。%，綠化率不低于40%。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。

　　

【正文】 多層公寓 銷售面積（萬平方米） 銷售價格（萬元 / 平方米） 1800 1900 2020 2020銷售收入（萬元） 3192 5376 2688 小高層住宅 銷售面積（萬平方米） 銷售價格（萬元 / 平方米） 2300 2500 2500銷售收入（萬元） 5600 3360 車庫 銷售數(shù)量（個） 56 101 67 224銷售價格（萬元 / 個） 4 5 5銷售收入（萬元） 224 505 335 1064合計 銷售收入（萬元） 11481 6383 表 5 項(xiàng)目銷售收入估算表 ( 單位：萬元）物業(yè)銷售分期 四、項(xiàng)目經(jīng)營成本 估 算： 項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費(fèi)用。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年銷售收入 /項(xiàng)目經(jīng)營總收入）總建筑 投資 上述公式僅為近似計算。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 %計取。 ③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。 ④財務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 項(xiàng)目經(jīng)營成本的各項(xiàng)估算見表 — 6 五、項(xiàng)目利潤估算 根據(jù) 新興 上東庭院 項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤計算如表 年份項(xiàng)目銷售收入 11481 6383 建造成本 銷售成本 銷售稅金 財務(wù)費(fèi)用 180 51 6. 65 營業(yè)利潤 所得稅 稅后利潤 表 6 項(xiàng)目利潤估算表2020 2020 2020 2020 合計 六、 財務(wù)評 價 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率 1) 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表 — 7） 2020 2020 2020 2020 2020序號 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費(fèi)用 銷售稅金 所得稅 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V = F I RR= %表 7 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ( 全投資）建設(shè)經(jīng)營期 2）、 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)表 8可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 年份序號 2020 2020 2020 2020 2020 N P V凈現(xiàn)金流量 i = 27% 時的貼現(xiàn)因子 凈現(xiàn)值 i = 28% 時的貼現(xiàn)因子 凈現(xiàn)值 表 8 內(nèi)部收益率F I RR= i 1+ | N P V (i 1)| / [| N P V (i 1)| + | N P V (i 2)| ]* (i 2 i 1)F I RR= 27%+ | | / [| | + | | ]* (28% 27%)F I RR =% 其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 盈利能力及清償能分析 由上述計算可知，項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%0，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 本章擬對 上東庭院 項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng) 營成 本 =（ %） =1530132（ 萬元 ）， 保本點(diǎn)= 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本 = 萬元，保本點(diǎn) =即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng) 因素進(jìn)行。 項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表 9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項(xiàng)目仍然可行。 2020 2020 2020 2020 2020序號 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 47 74 .24 銷售費(fèi)用 銷售稅金 98 .88 所得稅 14 9 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V = 27 17 .80表 9 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需 求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價位，從而對項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 2020 2020 2020 2020 2020序號 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費(fèi)用 銷售稅金 所得稅 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計年凈現(xiàn)金流量 F N P V =表 10 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期 項(xiàng)目敏感性分析圖（示意） 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的 主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。 市場風(fēng)險 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司 FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 帶來兩個方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與 上東庭院 同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從 榆次 市居民的住房消費(fèi)意向看， 人文生態(tài) 地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與 上東庭院 同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著 人文生態(tài) 區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險 項(xiàng)目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計劃不能實(shí)現(xiàn)，整個項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項(xiàng)目順利完成。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。同時，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 企業(yè) 風(fēng)險 企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 對比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第十章 結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā) 展、住房制度改革的深入， 榆次 市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 萬平方米 項(xiàng)目總投資： 萬元 項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢 ?上東庭院 的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈 內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有在建的后湖大道和幸福大道） 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度 ，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 3房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計； 及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 第十一章 結(jié)束語 上東庭院 項(xiàng)目可行性研究報告經(jīng)過近兩個多月的準(zhǔn)備，終于 能夠完成 。 我在 報告調(diào)研 期間，積極展開各項(xiàng)工作，針對 榆 次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域 該項(xiàng)目的實(shí)際情況，作了大量的市場調(diào)查活動并因此獲得了可貴的第一手資料，為我編制該可行性研究報告奠定了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，我堅持理論要聯(lián)系實(shí)際，所以同時到圖書館參考了大量的房地產(chǎn)文獻(xiàn)資料，力求使得該項(xiàng)目的可行 性研究符合當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r，并在實(shí)際運(yùn)用中具有一定的市場價值。 當(dāng)然，完成該可行性研究報告，并不是我一個人之力所能完成的，在編制該報告的過程中，很多人都提供了意見和幫助。在此，我要特別感謝我的畢業(yè)論文指導(dǎo)老師 田恒久、馮占紅 給予我的 大力支持和幫助，他詳細(xì)閱讀了我的報告并不斷的為我的報告提出了可貴的參考意見，以使得我的報告能不斷的優(yōu)化和在內(nèi)容思想上更加深入。但是盡管如此，我也知道該報告仍然存在不少的問題，所以希望各位老師和同學(xué)能夠提出寶貴的意見，以使該報告能夠更近一步的完善。 同時在我編制該報告的過程中， 很多人 也為我提出的很多有用的參考意見并給予實(shí)際幫助。所以如果沒有他們的協(xié)作和幫助，我也很難獨(dú)自完成該報告。 我知道，該報告是作為對我大學(xué) 五 年的檢查和考驗(yàn)，所以我也力求能夠運(yùn)用我的專業(yè)知識，加上各方面的綜合知識，使得該報告能夠給予自己 五 年一個最好的答復(fù)。最后，我還是要對所有為我的畢業(yè)論文提供幫助的老師和同學(xué)表示由衷的感謝！ 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 主要