【正文】 資決策房地產(chǎn)投資決策投資方案分類 投資方案的類型很多，根據(jù)多個(gè)方案之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可以分為 互斥方案 、 獨(dú)立方案 和 混合方案 等三類。v互斥方案 是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案則其他方案就必須被排斥的一組方案。v獨(dú)立方案 是指一組互相獨(dú)立、互不排斥的方案。v混合方案 是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情況。投資資金來源無限制；投資資金無優(yōu)先使用的排列；各投資方案所需的人力、物力均能得到滿足；不考慮地區(qū)、行業(yè)之間的相關(guān)性及其影響；每一投資方案是否可行，僅取決于本方案的經(jīng)濟(jì)效益。周小平 北京師范大學(xué) 先決型方案l 先決方案 即在一組方案中，接受某一方案的同時(shí)，就要求接受另一方案。l 設(shè)有 A、 B兩方案，要接受方案 B則首先要接受方案 A，而接受方案 A時(shí)可以與方案 B是否被接受無關(guān)，此時(shí)，方案 A為方案 B的先決方案。l 例如，建郊區(qū)別墅（ B方案）的同時(shí)，必須修一條公路（ A方案），但修一條公路（ A方案）不一定完全是為了建別墅（ B方案），此時(shí)，修公路的投資方案就是建這一別墅投資方案的先決方案。周小平 北京師范大學(xué) 不完全互斥型l 不完全互斥方案 即在一組投資方案中，若接受了某一方案后，其他方案就可以成為無足輕重、可有可無的方案。l 例如，親水概念的住宅項(xiàng)目中，穿流著一條河，河中建立了一座公路橋之后，原有的簡(jiǎn)易人行橋就變得可有可無。周小平 北京師范大學(xué) 互補(bǔ)型方案l 互補(bǔ)方案 即在一組方案中，某一方案的按受有助于其他方案的接受，方案之間存在著相互依存的關(guān)系。 例如，建一座公寓 A和增加一套空調(diào)系統(tǒng) B，增加一套空調(diào)系統(tǒng)后，使公寓的功能更完善了，故 B方案的接受，有助于方案 A的接受。周小平 北京師范大學(xué) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，進(jìn)行計(jì)算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對(duì)這些方案作出最后選擇的過程。方案的比選周小平 北京師范大學(xué) 投資方案的比選是尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)決策的必要手段，也是投資分析工作的重要組成部分。? 投資方案比選是實(shí)現(xiàn)資源合理配置的有效途徑。? 投資方案比選是實(shí)現(xiàn)投資決策科學(xué)化和民主化的重要手段。? 投資方案比選是尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)決策的必然選擇。周小平 北京師范大學(xué) 投資方案比選可按方案的全部因素計(jì)算各方案的全部經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用，進(jìn)行 全面地分析對(duì)比 ；也可僅就不同因素計(jì)算相對(duì)經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用，進(jìn)行 局部的分析對(duì)比 。應(yīng)特別注意個(gè)各方案件的可比性。 對(duì)于不同結(jié)構(gòu)類型的投資方案要按照方案的計(jì)算期是否相同，資金有無約束條件及產(chǎn)出效益和產(chǎn)品產(chǎn)量是否相同等實(shí)際情況，選用適當(dāng)?shù)谋容^方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)。周小平 北京師范大學(xué) ?差額投資收益率（ △ R） 差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，也叫追加投資收益率。式中： △ R為差額投資收益率； C C2分別為兩個(gè)比較方案的年經(jīng)營(yíng)成本； I I2分別為兩個(gè)比較方案的總投資。周小平 北京師范大學(xué)?差額投資回收期 （ △ P）差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時(shí)間，有時(shí)也叫追加投資回收期。式中： △ P為差額投資回收期 ； I I2分別為兩個(gè)比較方案的總投資； C C2分別為兩個(gè)比較方案的年成本。周小平 北京師范大學(xué)?凈現(xiàn)值 （ NPV）凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和。用凈現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時(shí)也叫現(xiàn)值法。式中： NPV為凈現(xiàn)值； CIt為為第 t年的現(xiàn)金流入量； COt為第 t年的現(xiàn)金流出量； t為項(xiàng)目計(jì)算期（ t=0， 1， … ， n）； i為行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果判斷項(xiàng)目的可行性，則 NPV≥0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進(jìn)行方案比選，則以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。周小平 北京師范大學(xué)例 某建設(shè)項(xiàng)目有三個(gè)設(shè)計(jì)方案，其壽命期均為 10年，各方案的初始設(shè)資和年凈收益如表所示，試選擇最佳方案（已知 ic=10%）方案 年份 0 1~10A 170 44B 260 59C 300 68解 : 根據(jù)各個(gè)方案的 現(xiàn) 金流量情況，可 計(jì) 算出其 NPV分 別為 ：NPVA=170+44(P/A,10%,10)= 萬元NPVB=260+59(P/A,10%,10)= 萬元NPVC=300+68(P/A,10%,10)=117,79 萬元由于 NPVC最大，因此根據(jù) 凈現(xiàn)值 法，以方案 C為 最佳方案。 周小平 北京師范大學(xué)解：求得各方案的 凈現(xiàn)值 分 別為最大，所以 B方案 應(yīng) 是最 優(yōu) 方案 。周小平 北京師范大學(xué)?凈現(xiàn)值率 （ NPVR）凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。由于用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的比選時(shí)，沒有考慮各個(gè)項(xiàng)目投資額的大小，因而不能直接反映資金的利用效率。式中： NPVR為凈現(xiàn)值率； NPV為凈現(xiàn)值； Ip為投資現(xiàn)值。在進(jìn)行方案比選時(shí)，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。周小平 北京師范大學(xué) 某企業(yè)擬購買一臺(tái)設(shè)備，其購置費(fèi)用為 35 000元，使用壽命為 4年，第 4年末的殘值為 3 000元，在使用期內(nèi)，每年的收入為 19 000元，經(jīng)營(yíng)成本為 6 500元，若標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率為 10%，試計(jì)算該設(shè)備購置方案的凈現(xiàn)值率 。解： 購買設(shè)備這項(xiàng)設(shè)資 的 現(xiàn) 金流量情況如 圖 所示：NPV=35000+(1900065000) (P/A,10%,3)+(19000+30006500) (P/F,10%,4) =35000++ =（元）根據(jù)公式 NPVR=NPV/Kp可求出其 凈現(xiàn)值 率 為 ：NPVR=NPR/ Ip= 350000 1 2 319000650043000周小平 北京師范大學(xué)?差額投資內(nèi)部收益率（ △ IRR）差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。式中： △ IRR為差額投資內(nèi)部收益率；（ CICO） t′為投資大的方案第 t期凈現(xiàn)金流量；（ CICO） t′′為投資小的方案第 t期的凈現(xiàn)金流量； n為開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。周小平 北京師范大學(xué)?等額年值（ AW ） 將項(xiàng)目的凈現(xiàn)值換算為項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進(jìn)行多方案比選的方法就叫做等額年值法。等額年值是考察項(xiàng)目投資盈利能力的指標(biāo)。從其表達(dá)式可以看出， AW 實(shí)際上是 NPV的等價(jià)指標(biāo)。在進(jìn)行方案比選時(shí)，等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。 等額年費(fèi)用指標(biāo)適用于各方案效益相同，計(jì)算相同或不同的項(xiàng)目，且項(xiàng)目是以出租性經(jīng)營(yíng)為主的。周小平 北京師范大學(xué)?費(fèi)用現(xiàn)值（ PC） 把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的各年投入（費(fèi)用）按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費(fèi)用現(xiàn)值。用費(fèi)用現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法就叫費(fèi)用現(xiàn)值法。它是一種特定情況下的凈現(xiàn)值法。式中： C為第 t期投入總額； B為期末余值回收； n為項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 在進(jìn)行方案比選時(shí)，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。周小平 北京師范大學(xué)解： ，故 C方案 為 最 優(yōu) 方案。周小平 北京師范大學(xué)?等額年費(fèi)用（ AC） 把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的各年投入（費(fèi)用）按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費(fèi)用現(xiàn)值。用費(fèi)用現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法就叫費(fèi)用現(xiàn)值法。它是一種特定情況下的凈現(xiàn)值法。在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。周小平 北京師范大學(xué)解： ，故 C方案 為 最 優(yōu) 方案。周小平 北京師范大學(xué)（ 1）互斥方案的比較與選擇u對(duì)于項(xiàng)目計(jì)算期相同的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)值、差額投資內(nèi)部收益率或等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。u對(duì)于項(xiàng)目計(jì)算期不同的互斥方案項(xiàng)目，一般采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選，須對(duì)各可供比較方案的項(xiàng)目計(jì)算期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理。周小平 北京師范大學(xué)u對(duì)于計(jì)算期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行比選。u對(duì)于效益相同或基本相同的互斥房地產(chǎn)項(xiàng)目，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選。周小平 北京師范大學(xué) （ 2）獨(dú)立方案的比較與選擇u投資者可利用的資金足夠多 —— 無資金限制條件u投資者可利用的資金是有限制的。獨(dú)立方案的比較與選優(yōu)指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，以便獲得最大的總體效益，即 ∑ NPV(ic)最大。一般來說，它有四種基本選擇方法：一是現(xiàn)值法，二是凈現(xiàn)值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥組合法周小平 北京師范大學(xué) 第四種方法 互斥組合法，是把各獨(dú)立方案都組合成相互排斥的方案，其中每一個(gè)組合方案代表一個(gè)相互排斥的組合，這就可以利用前述互斥方案的比較方法，選擇最優(yōu)的組合方案。這種方法可以保證得到已知條件下的最優(yōu)組合方案。周小平 北京師范大學(xué) （ 1）內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值：兩者存在的局限性216。大量追加投資，出現(xiàn)多個(gè)內(nèi)部收益率216。凈現(xiàn)值不能明確反映項(xiàng)目的盈利水平與要求之間的高低；確定基準(zhǔn)收益率或折現(xiàn)率（ 2）凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率：資金有無限制周小平 北京師范大學(xué)167。 房地產(chǎn)投資分析運(yùn)用房地產(chǎn)投資分析運(yùn)用房地產(chǎn)投資分析運(yùn)用領(lǐng)域 v 項(xiàng)目可行性研究 ： 在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。 一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 。v 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 ： 投資主體根據(jù)政府公共管理的要求，對(duì)投資項(xiàng)目從規(guī)劃布局、資源利用、征地移民、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等影響因素進(jìn)行綜合論證，重點(diǎn)闡述項(xiàng)目的 外部性和公共性 ，為投資計(jì)劃管理部門對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行 核準(zhǔn)提供依據(jù)周小平 北京師范大學(xué)167。 房地產(chǎn)投資分析運(yùn)用房地產(chǎn)投資分析運(yùn)用房地產(chǎn)投資分析運(yùn)用領(lǐng)域 ? 目的不同? 角度不同 ? 內(nèi)容不同 ? 時(shí)序不同 ? 法律效力不同 w 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的區(qū)別：周小平 北京師范大學(xué)可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容? 項(xiàng)目概況? 市場(chǎng)分析? 項(xiàng)目建設(shè)條件? 建設(shè)方案比選? 節(jié)能評(píng)估? 物資供應(yīng)? 投資估算和資金籌措? 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)? 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析? 結(jié)論與建議周小平 北京師范大學(xué)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告主要內(nèi)容 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告是投資主體為獲得政府投資計(jì)劃管理部門對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行許可而編制的申請(qǐng)材料。 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告主要包括以下內(nèi)容：? 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況。? 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析。? 節(jié)能方案分析。? 建設(shè)用地、征地拆遷和移民安置分析。? 環(huán)境和生態(tài)影響分析。? 經(jīng)濟(jì)影響分析。? 社會(huì)影響分析。周小平 北京師范大學(xué) 房地產(chǎn)投資主要有房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資兩大類，這兩類投資是基于不同的投資目標(biāo)，并且有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資策略中也在保證現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上側(cè)重開發(fā)并持有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。對(duì)于這兩類不同的投資方式，投資分析的側(cè)重點(diǎn)有哪些不同？房地產(chǎn)投資分析在分析指標(biāo)上該如何進(jìn)行選擇？討論周小平 北京師范大學(xué)周小平 北京師范大學(xué)演講完畢，謝謝觀看！