【正文】 香港，測(cè)量師在分析時(shí)，可以從香港土地注冊(cè)處相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局，查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作，通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，通過分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。(3)嚴(yán)格審批程序，加大項(xiàng)目管理。按建設(shè)程序辦事，嚴(yán)格審批可行性研究。嚴(yán)格把好建設(shè)項(xiàng)目前期質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，各類項(xiàng)目都要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人不得擅自簡(jiǎn)化建設(shè)程序和超越權(quán)限，對(duì)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)等文件達(dá)不到規(guī)定內(nèi)容和深度的，評(píng)估單位不予評(píng)估，審批單位不予審批。同時(shí)，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目管理，強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)。(4)加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作。加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟，日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。(5)重視風(fēng)險(xiǎn)分析。投資項(xiàng)目的建設(shè)要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此必須重視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制。 加強(qiáng)可行性研究人員素質(zhì)的培養(yǎng)提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。針對(duì)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位缺乏編制可行性研究方面人才的現(xiàn)狀，應(yīng)有計(jì)劃、有組織、多渠道地對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)；此外，相應(yīng)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件，吸引人才，留住人才，充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性，以培養(yǎng)出既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和稅務(wù)的復(fù)合型人才，適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位的人員培訓(xùn)。針對(duì)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位缺乏編制可行性研究方面的人才的現(xiàn)狀, 應(yīng)有計(jì)劃、有組織、多渠道地培訓(xùn)有關(guān)方面的人員。此外, 設(shè)計(jì)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件, 吸引人才, 留住人才, 充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性。要提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究準(zhǔn)確性，必須提高可行性研究人員的素質(zhì)。從某種意義上講，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)；另外，可行性研究人員還應(yīng)具有職業(yè)道德，保持中立態(tài)度，不以決策者意志為轉(zhuǎn)移。所以，應(yīng)出臺(tái)相關(guān)的措施，建立投資責(zé)任追究制度。工程咨詢部門和單位應(yīng)有相應(yīng)的責(zé)任約束，對(duì)不遵守職業(yè)道德的，要依法追究有關(guān)責(zé)任人和單位的法律責(zé)任。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制人員的素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個(gè)要求，他們可能是某一方面的人才，但不能從全局的角度考慮問題，編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告。 防范房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)法律對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)有規(guī)范的作用,也有保護(hù)保障的作用,如同一枚硬幣的兩面緊密結(jié)合而相輔相成。房地產(chǎn)法律體系能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體及市場(chǎng)主體的合法權(quán)益。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間較短,相關(guān)法律法規(guī)并不十分完善,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的“鉆法律空子”的不規(guī)范行為和采取迂回手段規(guī)避法律強(qiáng)制性規(guī)定以達(dá)到形式上合法的之“脫法行為”極為常見。但這并不能說明在房地產(chǎn)開發(fā)中就可以在法律真空中進(jìn)行。我國(guó)行政法律體系, 特別是房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)章比較繁雜,專業(yè)性較強(qiáng)。作為房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要熟悉和掌握房地產(chǎn)專業(yè)法,還必須諳熟相關(guān)行政法律。否則, 處理不當(dāng), 行政法律風(fēng)險(xiǎn)可能伴隨房地產(chǎn)開發(fā)商左右。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)等規(guī)定, 房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)前期階段、開發(fā)實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收階段、銷售階段均存在行政法律風(fēng)險(xiǎn)。任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè),只要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中運(yùn)作,毫無例外地面對(duì)各種法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此,在認(rèn)識(shí)方面要有盡可能明確、清晰的預(yù)見,同時(shí)有針對(duì)性地建立法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,有效、切實(shí)地分解和抗御法律風(fēng)險(xiǎn)。第一, 房地產(chǎn)開發(fā)商必須配備諳熟行政法律包括房地產(chǎn)專業(yè)法律、法規(guī)并具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才。目前, 作為房地產(chǎn)開發(fā)商要配備這方面專業(yè)人才還有困難?，F(xiàn)在比較捷徑的方法是, 房地產(chǎn)開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)律師。為適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要, 律師服務(wù)正向?qū)I(yè)化方向的快速發(fā)展, 房地產(chǎn)專業(yè)律師也應(yīng)運(yùn)而生。第二, 房地產(chǎn)開發(fā)商要會(huì)用律師。聘請(qǐng)專業(yè)人員的目的就是運(yùn)用其專業(yè)特長(zhǎng), 但實(shí)踐中應(yīng)特別注意“會(huì)用”。要會(huì)用律師必須認(rèn)識(shí)律師包括職業(yè)特點(diǎn)、作用等。國(guó)際上通行的一個(gè)慣例是: 一件事或一個(gè)項(xiàng)目, 要準(zhǔn)備三個(gè)文件: 一是可行性研究報(bào)告。 二是市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。 三是法律意見書。還有一句話: 言出律師口, 文出律師手。可以說這是對(duì)如何用律師的高度概括。用律師的目的是預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生, 即使發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)也有相應(yīng)對(duì)策, 以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的損失。第三, 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)規(guī)范運(yùn)作?；谛姓审w系繁雜和專業(yè)性強(qiáng), 特別是, 我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)法律、法規(guī)、規(guī)章處于逐步完善的特殊性和行政處罰的嚴(yán)厲性, 房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中, 要力求規(guī)范運(yùn)作。房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)可行性研究的核心內(nèi)容。它是在房地產(chǎn)投資成本估算的基礎(chǔ)上進(jìn)一步估算出各項(xiàng)稅金及利潤(rùn)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，然后根據(jù)政府現(xiàn)行財(cái)稅制度、價(jià)格體系和有關(guān)法律、法規(guī)，計(jì)算、分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收益和費(fèi)用等方面的內(nèi)容，從項(xiàng)目(企業(yè))角度，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的區(qū)域性，不同城市衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性的標(biāo)準(zhǔn)不同。并且由于衡量方法的誤差，也會(huì)影響到可行性研究的準(zhǔn)確程度，所以在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析的時(shí)候應(yīng)該注意到這些問題。盡快根據(jù)各個(gè)城市近十年的資料，建立健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究工作中，信息的獲取與篩選是至關(guān)重要的工作。第五章 結(jié)論隨著全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)張和投資結(jié)構(gòu)不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加速，人們收入水平越來越高，對(duì)居住條件的要求也越來越高，還有很大一部年輕人對(duì)住房的剛性需求，使得在近十年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有的高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高收益的特點(diǎn)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高收益，在項(xiàng)目投資前期進(jìn)行的可行性研究已成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所必備的核心工作之一，可行性研究和評(píng)價(jià)情況因而成為項(xiàng)目成敗的先決條件?？尚行匝芯恳话闶侵冈陧?xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)工作。通過以上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的探討和研究，得出以下結(jié)論:房地產(chǎn)投資中的投資可行性分析是房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，通過分析項(xiàng)目的宏觀經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、開發(fā)條件、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、消費(fèi)市場(chǎng)的研究，進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)的定位，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)分析，來確定項(xiàng)目是否可行。財(cái)務(wù)分析在房地產(chǎn)投資可行性分析中居核心地位，通過經(jīng)驗(yàn)估算或合理的計(jì)算項(xiàng)目的投資基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，計(jì)算相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)分析，來考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，從而為投資者提供可靠的理論依據(jù)，從而合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。本文將房地產(chǎn)投資可行性分析的框架運(yùn)用到實(shí)際項(xiàng)目當(dāng)中，論證了其具有較強(qiáng)的可行性。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)通過了10多年的發(fā)展已經(jīng)逐步走向理性，但是，房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存?？茖W(xué)有效的房地產(chǎn)投資可行性分析，可以盡量在投資前科學(xué)合理的減少和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 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