房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究-資料下載頁
2025-03-02 13:47本頁面
【正文】 資額的0.02%和0.04%； 建設(shè)工程招投標(biāo)業(yè)務(wù)代理費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)0.35% 人防建設(shè)費(fèi)：按地面建筑面積60元/m2估算； 執(zhí)照費(fèi)：按土建、水電設(shè)備工程造價(jià)的0.1%的比例估算； 審照手續(xù)費(fèi)：按執(zhí)照費(fèi)的50%估算。,（3）建筑安裝工程費(fèi) 指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括基礎(chǔ)工程費(fèi)、土建工程費(fèi)（建筑、結(jié)構(gòu)）、房屋設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、各種管道、通訊設(shè)施、消防設(shè)施、電梯、空調(diào)等設(shè)備及安裝）和室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。 建筑安裝工程費(fèi)的估算辦法有：單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法 （4）工程監(jiān)理費(fèi) 指建設(shè)單位委托工程監(jiān)理單位對工程實(shí)施監(jiān)理工程所需費(fèi)用。 一般按建筑安裝工程費(fèi)的一定百分比計(jì)取，例如建筑安裝工程費(fèi)500~20000萬元，按1%~2.5%計(jì)取。,固定資產(chǎn)投資估算,（5）配套設(shè)施費(fèi) 指為住宅小區(qū)配套的水、電、燃?xì)?、通訊、綠化、道路、公共設(shè)施等費(fèi)用，主要分為小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)和住宅建設(shè)配套費(fèi)。 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)主要包括供電、水配套工程費(fèi)、泵房建設(shè)費(fèi)、燃?xì)夤芾?、電話通訊工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、保安設(shè)施費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、小區(qū)智能化設(shè)施費(fèi)、小區(qū)總體及道路建設(shè)費(fèi)等?？筛鶕?jù)國家、地區(qū)、有關(guān)主管部門制訂的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或按類似住宅開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的費(fèi)用分別進(jìn)行估算。,固定資產(chǎn)投資估算,（6）建設(shè)單位管理費(fèi) 指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、竣工驗(yàn)收交付使用等全過程管理所需費(fèi)用，主要包括建設(shè)單位開辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)。 根據(jù)“商品房住宅價(jià)格管理暫行辦法”規(guī)定，建設(shè)單位管理費(fèi)按土地使用費(fèi)、建筑安裝工程、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和1%~3%的比例估算。 （7）工程保險(xiǎn)費(fèi) 指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期間根據(jù)需要實(shí)施工程保險(xiǎn)所需的費(fèi)用，住宅開發(fā)項(xiàng)目工程保險(xiǎn)費(fèi)一般按建筑安裝工程0.2%~0.4%的比例估算。,固定資產(chǎn)投資估算,（8）工程承包管理費(fèi) 指具有總承包條件的工程公司，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開始建設(shè)至竣工驗(yàn)收交付使用全過程的總承包所需的管理費(fèi)用。 具體內(nèi)容包括組織可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備材料采購、工程招標(biāo)、發(fā)包、工程預(yù)決算、項(xiàng)目管理、施工質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗(yàn)收、交付使用的各種管理費(fèi)用。 住宅開發(fā)項(xiàng)目一般按總投資額2%~6%的比例估算。,固定資產(chǎn)投資估算,（9）預(yù)備費(fèi) 指投資估算時(shí)用以處理實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與估算發(fā)生的費(fèi)用不相符而追加的費(fèi)用，包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大部分。 基本預(yù)備費(fèi)：又稱不可預(yù)見費(fèi)，是指在初步設(shè)計(jì)及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費(fèi)用，費(fèi)用內(nèi)容包括： A、在批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及施工過程中所增加的工程費(fèi)用，設(shè)計(jì)變更、局部地基處理等增加的費(fèi)用。 B、一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用。 C、竣工驗(yàn)收時(shí)為鑒定工程質(zhì)量，對隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)費(fèi)用。 基本預(yù)備費(fèi)=（工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)）*基本預(yù)備費(fèi)率 基本預(yù)備費(fèi)率的取值一般為3%~8%。,固定資產(chǎn)投資估算,漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：又稱為價(jià)差預(yù)備費(fèi)，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期間由于價(jià)格等變化引起工程價(jià)格變化的預(yù)測預(yù)留費(fèi)用。費(fèi)用內(nèi)容包括：人工、設(shè)備、材料、施工機(jī)械的價(jià)差費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用調(diào)整，利率、匯率調(diào)整等增加的費(fèi)用。 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的估算方法，一般根據(jù)國家規(guī)定的投資綜合價(jià)格指數(shù)，按估算年份價(jià)格水平的固定資產(chǎn)投資額為基數(shù)，采用復(fù)利法計(jì)算。,固定資產(chǎn)投資估算,（10）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)行差別利率，是以固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)際完成投資額為計(jì)稅依據(jù)。 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅=（工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)+預(yù)備費(fèi)）投資方向調(diào)節(jié)稅稅率 （11）建設(shè)期貸款利息估算 建設(shè)期貸款利息是指建設(shè)單位為項(xiàng)目融資而向銀行貸款，在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)應(yīng)償還的貸款利息。 建設(shè)其貸款一般按貸款計(jì)劃分年均衡發(fā)放，建設(shè)期利息的計(jì)算可按當(dāng)年貸款在年中支用考慮，即當(dāng)年貸款按半年計(jì)息，上年貸款的本息按全年計(jì)息。 近似計(jì)算公式：建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款額/2）*年利率 【例】某住宅小區(qū)建設(shè)期為3年，第一年貸款額為300萬元，第二年貸款額為600萬元，第三年貸款額為400萬元，貸款年利率為6%。計(jì)算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。,THX,演講完畢，謝謝
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