房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-06-27 14:50本頁(yè)面
【正文】 售凈利率總投資利潤(rùn)率（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。（2）人力資源需求啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)各專業(yè)（部門）人員的要求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。（3）人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、找平、培訓(xùn)等）。（1）優(yōu)勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（2）劣勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（3）機(jī)會(huì)從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。（4）結(jié)論和建議（1）主要指標(biāo)測(cè)算A．預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)。B．投資收益分析（參考一下格式）：表1317 投資收益分析表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2MA+nM樓面地價(jià)總投資銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資利潤(rùn)率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有地價(jià)則A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。C．根據(jù)需要可增加如下測(cè)算：表1318 增加測(cè)算指標(biāo)銷售凈利率總投資最高樓地面地價(jià)最高總地價(jià)R1R2R3注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資利潤(rùn)率等。（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，控股股東情況。B．總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）。，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本。，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的其實(shí)，是否志在必得。（3）制定策略A．分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。B．分析銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的嚇壞搜凈利率時(shí)的地價(jià)，也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)，最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。C．把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)或開(kāi)發(fā)權(quán)的原則。（4）資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。（1）在市場(chǎng)分析部分中增加當(dāng)?shù)厣唐贩孔≌袌?chǎng)總體狀況A．分析該城市最近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。，這些指標(biāo)有：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。C．各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。D．各行政區(qū)市場(chǎng)比較：量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、各檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售變化和發(fā)展趨勢(shì)等。E．當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述：城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)個(gè)居民住宅密切相關(guān)方面。F．主要開(kāi)發(fā)商情況：開(kāi)發(fā)商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名開(kāi)發(fā)商最近3年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。G．熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征。H．客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素。I．重點(diǎn)樓盤描述。（2）需要完成一份新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)告格式及內(nèi)容請(qǐng)參考我們編寫的《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與優(yōu)秀案例》一書。（1）有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。（2）按照本公司成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程。成本測(cè)算可采用兩種方法：A．從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意本公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。B．根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。以上兩種方法在測(cè)算過(guò)程中莫不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些，具體測(cè)算可參照表1319。表1319 成本估算表成本項(xiàng)目總成本/萬(wàn)元單位成本/（元/㎡）參考項(xiàng)目單位成本說(shuō)明一、土地獲得價(jià)款二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)、窗工程四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)五、園林環(huán)境費(fèi)六、公共配套設(shè)施費(fèi)七、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)合計(jì)注：，因條件所限確實(shí)無(wú)法做出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類。，其標(biāo)準(zhǔn)為：已竣工的項(xiàng)目并具有最大可比性。 34 / 34
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