房地產(chǎn)項目可行性研究分析報告-資料下載頁
2025-06-27 14:50本頁面
【正文】 售凈利率總投資利潤率（1）機構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。（2）人力資源需求啟動項目對各專業(yè)（部門）人員的要求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。（3）人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、找平、培訓等）。（1）優(yōu)勢從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（2）劣勢從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（3）機會從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。（4）結(jié)論和建議（1）主要指標測算A．預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價。B．投資收益分析（參考一下格式）：表1317 投資收益分析表經(jīng)濟指標AA+MA+2MA+nM樓面地價總投資銷售毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資利潤率注：A代表起拍價或投標底價，若沒有地價則A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。C．根據(jù)需要可增加如下測算：表1318 增加測算指標銷售凈利率總投資最高樓地面地價最高總地價R1R2R3注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資利潤率等。（2）競爭對手分析，控股股東情況。B．總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）。，可能資金來源，融資能力，資金成本。，主要開發(fā)的項目。，進而分析對手拿地的其實，是否志在必得。（3）制定策略A．分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。B．分析銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的嚇壞搜凈利率時的地價，也可以通過其他指標分析可接受的地價，最終確定最高競價和投標價。C．把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)或開發(fā)權(quán)的原則。（4）資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。（1）在市場分析部分中增加當?shù)厣唐贩孔≌袌隹傮w狀況A．分析該城市最近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。，這些指標有：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。C．各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。D．各行政區(qū)市場比較：量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售變化和發(fā)展趨勢等。E．當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述：城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)個居民住宅密切相關(guān)方面。F．主要開發(fā)商情況：開發(fā)商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名開發(fā)商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。G．熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征。H．客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素。I．重點樓盤描述。（2）需要完成一份新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告報告格式及內(nèi)容請參考我們編寫的《房地產(chǎn)市場調(diào)研與優(yōu)秀案例》一書。（1）有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。（2）按照本公司成本核算指導設(shè)置科目明細，詳細列示成本測算過程。成本測算可采用兩種方法：A．從預(yù)算角度，依照當?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要注意本公司在規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。B．根據(jù)已做的類似項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。以上兩種方法在測算過程中莫不是一貫而終的，不同的成本項目運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些，具體測算可參照表1319。表1319 成本估算表成本項目總成本/萬元單位成本/（元/㎡）參考項目單位成本說明一、土地獲得價款二、開發(fā)前期準備費三、主體建筑工程費、窗工程四、紅線內(nèi)市政工程費五、園林環(huán)境費六、公共配套設(shè)施費七、開發(fā)間接費合計注：，因條件所限確實無法做出詳細估算時可只列大類。，其標準為：已竣工的項目并具有最大可比性。 34 / 34
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