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南陽房地產項目可行性研究-資料下載頁

2024-12-03 16:39本頁面

【導讀】向的投資者公開。本公司要求投資公司項目經理收到本商業(yè)。方公開本商業(yè)計劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。家專業(yè)從事房地產開發(fā)建設經營的股份制企業(yè)。定了堅實的基礎。度,我市房地產市場持續(xù)升溫,房地產經濟發(fā)展趨勢良好。的經濟及社會效益。企業(yè)制定了較合理的用、還款計劃,保證項目的順利實施?,F(xiàn)的各類風險,并提出相應的控制規(guī)避方案。近年來,隨著南陽市經濟的發(fā)展,南陽市的樓價處于上升趨勢,的股份制企業(yè),開發(fā)資質4級,注冊資金302萬元,資產達750萬元。任市場科副科長、科長、分公司經理等職務。員、主任科員等職務。西與陜西省商州市相連,北同三門峽市、洛陽市、平頂山市毗鄰。里,其中市區(qū)面積120平方公里,城市建成區(qū)面積38平方公里??側丝?026萬,其中城市人口29萬。南陽是豫西南區(qū)域性中心城市。1996年國內生產總值375億元。建材、機械、電子、化工、醫(yī)藥、食品加工六大支柱產業(yè)。全省乃至全國都占有重要地位。

  

【正文】 stment Co.,Ltd 地址:北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話: 010- 66210188 傳真: 010- 66067434 郵編: 100032 32 第六部分 財務分析 項目核算 概況 項目總費用為 萬元,包括:土地轉讓金 1500 萬元、拆遷費用 萬元(委托拆遷 畝, 萬元;自行組織拆遷 畝, 1321 萬元)、城市配套費: 畝, 萬元、建設安裝費 萬元、前期費用: 萬元、附屬設施費: 萬元、不可預見費: 萬元、銀行利息: 570 萬元。 銷售收入為 萬元,包括:商業(yè)門面: 7000元 /m2= 10466 萬元、住宅: 萬元(其中 ,定向銷售: 31740m2 1520 元 /m2= 萬元、市場銷售: m2 1800 元 /m2= 萬元)、車庫: 5600m2 1400 元 /m2= 784 萬元。 毛利潤 萬元- 萬元= 萬元 稅金 萬元 %= 萬元 凈利潤 萬元- 萬元= 萬元 成本費用估算表 中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址:北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話: 010- 66210188 傳真: 010- 66067434 郵編: 100032 33 序號 項目 明細項目 測算依據 金額(萬元) 1 土地購置 畝 1, 2 拆遷補償費 12, 自拆費 畝 1, 委托拆遷 畝 140 11, 3 城市配套費 畝 4 前期費用 90 5 建筑安裝費 m2 570 6, 6 配套設施費 m2 60 7 不可預見費 1, 8 營業(yè)稅金及附加 1, 定向開發(fā) 31740 m2 1650 5, 市場銷售 m2 2200 7, 商業(yè)門面房 23428 m2 7000 16, 車庫 15000 m2 1500 2, 收入合計 31, 9 銷售費用 10 管理費用 11 土地增值稅 收入 1% 12 息稅前費用合計 25, 13 利息 14 企業(yè)所得稅 收入 10% 1, 15 費用合計 27, 16 凈利潤 4, 中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址:北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話: 010- 66210188 傳真: 010- 66067434 郵編: 100032 34 第七部分 融資說明 用款計劃 項目資金主要用于拆遷,根據拆遷部門調查,由于舊城區(qū)住房比較密集,每畝土地拆遷費用需 90 萬元;學校、工廠拆遷每畝費用需50 萬元左右;以上合計拆遷總費用需 8500 多萬元。 土地出讓金 1500 萬元以及其他相關費用 8700 萬元。 籌建中國礦業(yè)大學南陽分校計劃總投資 12021 萬元。 還款計劃 貸款資金使用期間,除按時付清利息外,將影苑小區(qū)回收的資金和利潤用于學校建設的項目中, 2021 年秋季第二批招收學生后共收回資金 7500 萬元,用收回的資金還清貸款本金。 中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址:北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話: 010- 66210188 傳真: 010- 66067434 郵編: 100032 35 第八部分 風險控制 信息不全、不準,對開發(fā)的房地產項目前期調查不周,預算不精,決策草率。許多房地產項目的決策草率,所依據的信息不夠準確,或前期調研不細,對購買及項目的銷售前景預期過于樂觀,再運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大的偏差。 宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化,由此引發(fā)多種 風險。這在近年的經濟生活中也經常遇到,表現(xiàn)為:一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲,誘發(fā)建材價格上漲,工程造價隨之上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現(xiàn)風險。三是房地產供求形勢的變化。目前房地產供給嚴重不足的狀況已經成為歷史。四是房地產政策及由此形成的大氣候,如當前銀行對房地產行業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”,這對剛開發(fā)并需要繼續(xù)投入的房地產項目意味著不利。 發(fā)展商主觀上對房地產市場供求形勢、房地產政策、金融政策的理解、判斷或者把握上出現(xiàn)偏差。 此外 ,自然災害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產開發(fā)風險的原因。 中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址:北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話: 010- 66210188 傳真: 010- 66067434 郵編: 100032 36 風險投資的風險是指投資活動中人們不希望的后果出現(xiàn)的潛在可能性。風險投資高風險的特點決定了風險投資的失敗率極高。根據風險投資的發(fā)源地及風險投資最為發(fā)達國家 —— 美國的風險統(tǒng)計概率是: 10%很好, 30%一般, 30%在兩年內倒閉, 30%兩年后倒閉。由于風險投資所投資的風險企業(yè)大多是具有較高增長潛力的高新技術企業(yè),從技術的研究開發(fā)、產品的試制、生產,到產品的銷售要經歷許多階段,而投資風險存在于整個過程中,并來自于多方面。因此,加強風險投資的風 險研究,規(guī)避風險,直接關系到風險投資主體的生存和發(fā)展。 管理風險 管理風險是指風險企業(yè)在生產過程中因管理不善而導致投資失敗所帶來的風險,主要表現(xiàn)在:( 1)決策風險。即風險企業(yè)因決策失誤而帶來的風險。由于風險企業(yè)具有投資大、產品更新快的特點,這就使得風險企業(yè)對于高新技術產品項目的決策尤為重要,決策一旦失誤將會給企業(yè)帶來不可估量的損失。( 2)組織風險。風險企業(yè)主要以技術創(chuàng)新為主,企業(yè)的增長速度都比較快,如果不能及時調整企業(yè)的組織結構,這樣就會造成企業(yè)規(guī)模高速膨脹與組織結構落后的矛盾,成為風險的根源。( 3)生產風險。預期的市場容量往往事先不能精確測定,致使實際的生產水平與實際的市場容量不一致而產生風險,所以這種生產風險是不可避免的,而且貫穿于整個生產過程。 中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址:北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話: 010- 66210188 傳真: 010- 66067434 郵編: 100032 37 風險企業(yè)大多為創(chuàng)新科技企業(yè),這些公司都有這樣一個特點,即公司的創(chuàng)始人大多是專業(yè)技術人員,他們在專業(yè)技術上各有特長,并對技術研發(fā)情有獨鐘,但他們在管理上卻不是行家或對管理的細節(jié)不感興趣。在公司的發(fā)展初期,由于公司規(guī)模較小,他們尚能管理好自己的公司,隨著風險資本的進入,公司進入了一個超常發(fā)展階段,這時身為專業(yè)技術人員的公司創(chuàng)始人的管理能力已不能適應公司快速發(fā)展的要求,他們在公司管理上的風險日漸突出,可能發(fā)生如上所述的決策風險、組織風險和生產風險等。此時,通常的做法是,風險資本家與公司的創(chuàng)始人一道從外面聘請專業(yè)的管理人員或職業(yè)經理人對公司進行管理。 針對管理風險,企業(yè)應全力組建一支具有投資理性的管理團隊,努力提高管理水平,形成更加科學有效的決策機制和約束機制,并在提高企業(yè)管理效率的同時努力降低管理成本。進一步優(yōu)化管理體系,加強知識管理、質量管理、效績管理和預算管理,對企業(yè)各個方面進行科學的管理。加強管理,構建和完善一套現(xiàn)代化企業(yè)管理所需的規(guī)章制度,使大量管理工作 系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學化、標準化,使繁瑣變得簡單,使雜亂變得有序,使遲緩變得高效,使企業(yè)健康穩(wěn)步地向前發(fā)展。主要規(guī)章制度有:《組織分工管理制度》、《員工招聘管理制度》、《考勤考核管理制度》、《薪資福利管理制度》、《獎金激勵管理制度》、《員工培訓管理制度》、《員工管理制度》、《會計出納管理制度》、《資產財產管理制度》、《賬款票據管理制度》、《經營計劃管理制度》、《采中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址:北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話: 010- 66210188 傳真: 010- 66067434 郵編: 100032 38 購管理制度》、《生產管理制度》、《安全總務管理制度》、《倉儲管理制度》、《行政事務管理制度》、《文書檔案管理制度》等 17 項規(guī)章制度。 市場風險。 如果風險企業(yè)生產的新產品或服務與市場不匹配,不能適應市場的需求,就可能給風險企業(yè)帶來巨大的風險。這種風險具體表現(xiàn)在:( 1)市場的接受能力難以確定。由于實際的市場需求難以確定,當風險企業(yè)推出所生產的新產品后,新產品可能由于種種原因而遭市場的拒絕。如銥星 公司 的技術水平比現(xiàn)有的通訊衛(wèi)星的技術水平高,但是銥星公司卻破產了,為什么?主要原因就是銥星技術沒有市場需求,技術沒有市場性。( 2)市場接受的時間難以確定。風險企業(yè)生產的產品是全新的,產品推出后,顧客由于不能及時了解其性能,對新產品持觀望、懷疑態(tài)度,甚至做出 錯誤的判斷。因此,從新產品推出到顧客完全接受之間有一個時滯,如果這一時 間 過長將導致企業(yè)的開發(fā)資金難以收回。( 3)競爭能力難以確定。風險企業(yè)生產的產品常常面臨著激烈的市場競爭,這種競爭不僅有現(xiàn)有企業(yè)之間的競爭,同時還有潛在進入者的威脅。風險企業(yè)可能由于生產成本高、缺乏強大的銷售系統(tǒng)或新產品用戶的轉換成本過高而常常處于不利地位,嚴重的還可能危及這些企業(yè)的生存。 針對市場開發(fā)的風險,建立一套完整的生產信息反饋體系,制定合理和產品銷售價格,加快新產品的開發(fā)速度,實行創(chuàng)名牌戰(zhàn)略,擴大社會影響,以降低開發(fā)市場的資本投 入。同時密切注意市場動態(tài),中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址:北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話: 010- 66210188 傳真: 010- 66067434 郵編: 100032 39 緊隨市場走向,盡力降低市場風險。對于競爭風險,隨著整體經濟水平的不斷發(fā)展,潛在市場規(guī)模的進一步擴大,這對于本企業(yè)的發(fā)展是有利的。抓住機遇,發(fā)揮自身資源優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、努力提升企業(yè)形象,以持續(xù)保持市場競爭能力。 人才風險。 伴隨著知識經濟時代的到來,人才因素在風險企業(yè)的作用變得越來越重要。與傳統(tǒng)技術企業(yè)相比,風險企業(yè)在勞動力需求的數量和結構上有較大的不同,由于風險企業(yè)成長較快,且一般屬于高度知識密集型的企業(yè),其要求科技人員和勞動力既快速增長又有較高的素質,因而形成高科技人才的 相對短缺。高素質的管理層通常是投資者考慮的最重要的因素。如果由于人事制度不合理,高級管理人才容易流失,就會給企業(yè)帶來致命的危險;同時,公司技術骨干的流動,也會使整個企業(yè)的技術開發(fā)受阻,造成巨大的經濟損失。 行業(yè)風險 是否會淘汰,會不會因給人類和社會帶來危害而搬遷、索賠、起訴等,近年來,隨著改革開放的不斷深入,加強了該行業(yè)競爭態(tài)勢,也給該企業(yè)的經營帶來沖擊。為了在競爭中求得發(fā)展,公司將依托自身的服務優(yōu)勢,利用價格、服務等手段參與競爭,增加收入,從而有可能加大運營成本,對利潤產生影響。 來自外界環(huán)境的一 些特殊風險 在風險投資的過程中,還有一些由于社會的、政治的、經濟的及自中融國貿國際投資有限公司 Zh
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