【導讀】向的投資者公開。本公司要求投資公司項目經理收到本商業(yè)。方公開本商業(yè)計劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。家專業(yè)從事房地產開發(fā)建設經營的股份制企業(yè)。定了堅實的基礎。度，我市房地產市場持續(xù)升溫，房地產經濟發(fā)展趨勢良好。的經濟及社會效益。企業(yè)制定了較合理的用、還款計劃，保證項目的順利實施?，F(xiàn)的各類風險，并提出相應的控制規(guī)避方案。近年來，隨著南陽市經濟的發(fā)展，南陽市的樓價處于上升趨勢，的股份制企業(yè)，開發(fā)資質4級，注冊資金302萬元，資產達750萬元。任市場科副科長、科長、分公司經理等職務。員、主任科員等職務。西與陜西省商州市相連，北同三門峽市、洛陽市、平頂山市毗鄰。里，其中市區(qū)面積120平方公里，城市建成區(qū)面積38平方公里?？側丝?026萬，其中城市人口29萬。南陽是豫西南區(qū)域性中心城市。1996年國內生產總值375億元。建材、機械、電子、化工、醫(yī)藥、食品加工六大支柱產業(yè)。全省乃至全國都占有重要地位。

　　

【正文】 stment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 32 第六部分 財務分析 項目核算 概況 項目總費用為 萬元，包括：土地轉讓金 1500 萬元、拆遷費用 萬元（委托拆遷 畝， 萬元；自行組織拆遷 畝， 1321 萬元）、城市配套費： 畝， 萬元、建設安裝費 萬元、前期費用： 萬元、附屬設施費： 萬元、不可預見費： 萬元、銀行利息： 570 萬元。 銷售收入為 萬元，包括：商業(yè)門面： 7000元 /m2＝ 10466 萬元、住宅： 萬元（其中 ，定向銷售： 31740m2 1520 元 /m2＝ 萬元、市場銷售： m2 1800 元 /m2＝ 萬元）、車庫： 5600m2 1400 元 /m2＝ 784 萬元。 毛利潤 萬元－ 萬元＝ 萬元 稅金 萬元 ％＝ 萬元 凈利潤 萬元－ 萬元＝ 萬元 成本費用估算表 中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 33 序號 項目 明細項目 測算依據 金額（萬元） 1 土地購置 畝 1， 2 拆遷補償費 12， 自拆費 畝 1， 委托拆遷 畝 140 11， 3 城市配套費 畝 4 前期費用 90 5 建筑安裝費 m2 570 6， 6 配套設施費 m2 60 7 不可預見費 1， 8 營業(yè)稅金及附加 1， 定向開發(fā) 31740 m2 1650 5， 市場銷售 m2 2200 7， 商業(yè)門面房 23428 m2 7000 16， 車庫 15000 m2 1500 2， 收入合計 31， 9 銷售費用 10 管理費用 11 土地增值稅 收入 1％ 12 息稅前費用合計 25， 13 利息 14 企業(yè)所得稅 收入 10％ 1， 15 費用合計 27， 16 凈利潤 4， 中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 34 第七部分 融資說明 用款計劃 項目資金主要用于拆遷，根據拆遷部門調查，由于舊城區(qū)住房比較密集，每畝土地拆遷費用需 90 萬元；學校、工廠拆遷每畝費用需50 萬元左右；以上合計拆遷總費用需 8500 多萬元。 土地出讓金 1500 萬元以及其他相關費用 8700 萬元。 籌建中國礦業(yè)大學南陽分校計劃總投資 12021 萬元。 還款計劃 貸款資金使用期間，除按時付清利息外，將影苑小區(qū)回收的資金和利潤用于學校建設的項目中， 2021 年秋季第二批招收學生后共收回資金 7500 萬元，用收回的資金還清貸款本金。 中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 35 第八部分 風險控制 信息不全、不準，對開發(fā)的房地產項目前期調查不周，預算不精，決策草率。許多房地產項目的決策草率，所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買及項目的銷售前景預期過于樂觀，再運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大的偏差。 宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種 風險。這在近年的經濟生活中也經常遇到，表現(xiàn)為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價隨之上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現(xiàn)風險。三是房地產供求形勢的變化。目前房地產供給嚴重不足的狀況已經成為歷史。四是房地產政策及由此形成的大氣候，如當前銀行對房地產行業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這對剛開發(fā)并需要繼續(xù)投入的房地產項目意味著不利。 發(fā)展商主觀上對房地產市場供求形勢、房地產政策、金融政策的理解、判斷或者把握上出現(xiàn)偏差。 此外 ，自然災害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產開發(fā)風險的原因。 中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 36 風險投資的風險是指投資活動中人們不希望的后果出現(xiàn)的潛在可能性。風險投資高風險的特點決定了風險投資的失敗率極高。根據風險投資的發(fā)源地及風險投資最為發(fā)達國家 —— 美國的風險統(tǒng)計概率是： 10％很好， 30％一般， 30％在兩年內倒閉， 30%兩年后倒閉。由于風險投資所投資的風險企業(yè)大多是具有較高增長潛力的高新技術企業(yè)，從技術的研究開發(fā)、產品的試制、生產，到產品的銷售要經歷許多階段，而投資風險存在于整個過程中，并來自于多方面。因此，加強風險投資的風 險研究，規(guī)避風險，直接關系到風險投資主體的生存和發(fā)展。 管理風險 管理風險是指風險企業(yè)在生產過程中因管理不善而導致投資失敗所帶來的風險，主要表現(xiàn)在：（ 1）決策風險。即風險企業(yè)因決策失誤而帶來的風險。由于風險企業(yè)具有投資大、產品更新快的特點，這就使得風險企業(yè)對于高新技術產品項目的決策尤為重要，決策一旦失誤將會給企業(yè)帶來不可估量的損失。（ 2）組織風險。風險企業(yè)主要以技術創(chuàng)新為主，企業(yè)的增長速度都比較快，如果不能及時調整企業(yè)的組織結構，這樣就會造成企業(yè)規(guī)模高速膨脹與組織結構落后的矛盾，成為風險的根源。（ 3）生產風險。預期的市場容量往往事先不能精確測定，致使實際的生產水平與實際的市場容量不一致而產生風險，所以這種生產風險是不可避免的，而且貫穿于整個生產過程。 中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 37 風險企業(yè)大多為創(chuàng)新科技企業(yè)，這些公司都有這樣一個特點，即公司的創(chuàng)始人大多是專業(yè)技術人員，他們在專業(yè)技術上各有特長，并對技術研發(fā)情有獨鐘，但他們在管理上卻不是行家或對管理的細節(jié)不感興趣。在公司的發(fā)展初期，由于公司規(guī)模較小，他們尚能管理好自己的公司，隨著風險資本的進入，公司進入了一個超常發(fā)展階段，這時身為專業(yè)技術人員的公司創(chuàng)始人的管理能力已不能適應公司快速發(fā)展的要求，他們在公司管理上的風險日漸突出，可能發(fā)生如上所述的決策風險、組織風險和生產風險等。此時，通常的做法是，風險資本家與公司的創(chuàng)始人一道從外面聘請專業(yè)的管理人員或職業(yè)經理人對公司進行管理。 針對管理風險，企業(yè)應全力組建一支具有投資理性的管理團隊，努力提高管理水平，形成更加科學有效的決策機制和約束機制，并在提高企業(yè)管理效率的同時努力降低管理成本。進一步優(yōu)化管理體系，加強知識管理、質量管理、效績管理和預算管理，對企業(yè)各個方面進行科學的管理。加強管理，構建和完善一套現(xiàn)代化企業(yè)管理所需的規(guī)章制度，使大量管理工作 系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學化、標準化，使繁瑣變得簡單，使雜亂變得有序，使遲緩變得高效，使企業(yè)健康穩(wěn)步地向前發(fā)展。主要規(guī)章制度有：《組織分工管理制度》、《員工招聘管理制度》、《考勤考核管理制度》、《薪資福利管理制度》、《獎金激勵管理制度》、《員工培訓管理制度》、《員工管理制度》、《會計出納管理制度》、《資產財產管理制度》、《賬款票據管理制度》、《經營計劃管理制度》、《采中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 38 購管理制度》、《生產管理制度》、《安全總務管理制度》、《倉儲管理制度》、《行政事務管理制度》、《文書檔案管理制度》等 17 項規(guī)章制度。 市場風險。 如果風險企業(yè)生產的新產品或服務與市場不匹配，不能適應市場的需求，就可能給風險企業(yè)帶來巨大的風險。這種風險具體表現(xiàn)在：（ 1）市場的接受能力難以確定。由于實際的市場需求難以確定，當風險企業(yè)推出所生產的新產品后，新產品可能由于種種原因而遭市場的拒絕。如銥星 公司 的技術水平比現(xiàn)有的通訊衛(wèi)星的技術水平高，但是銥星公司卻破產了，為什么？主要原因就是銥星技術沒有市場需求，技術沒有市場性。（ 2）市場接受的時間難以確定。風險企業(yè)生產的產品是全新的，產品推出后，顧客由于不能及時了解其性能，對新產品持觀望、懷疑態(tài)度，甚至做出 錯誤的判斷。因此，從新產品推出到顧客完全接受之間有一個時滯，如果這一時 間 過長將導致企業(yè)的開發(fā)資金難以收回。（ 3）競爭能力難以確定。風險企業(yè)生產的產品常常面臨著激烈的市場競爭，這種競爭不僅有現(xiàn)有企業(yè)之間的競爭，同時還有潛在進入者的威脅。風險企業(yè)可能由于生產成本高、缺乏強大的銷售系統(tǒng)或新產品用戶的轉換成本過高而常常處于不利地位，嚴重的還可能危及這些企業(yè)的生存。 針對市場開發(fā)的風險，建立一套完整的生產信息反饋體系，制定合理和產品銷售價格，加快新產品的開發(fā)速度，實行創(chuàng)名牌戰(zhàn)略，擴大社會影響，以降低開發(fā)市場的資本投 入。同時密切注意市場動態(tài)，中融國貿國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 39 緊隨市場走向，盡力降低市場風險。對于競爭風險，隨著整體經濟水平的不斷發(fā)展，潛在市場規(guī)模的進一步擴大，這對于本企業(yè)的發(fā)展是有利的。抓住機遇，發(fā)揮自身資源優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、努力提升企業(yè)形象，以持續(xù)保持市場競爭能力。 人才風險。 伴隨著知識經濟時代的到來，人才因素在風險企業(yè)的作用變得越來越重要。與傳統(tǒng)技術企業(yè)相比，風險企業(yè)在勞動力需求的數量和結構上有較大的不同，由于風險企業(yè)成長較快，且一般屬于高度知識密集型的企業(yè)，其要求科技人員和勞動力既快速增長又有較高的素質，因而形成高科技人才的 相對短缺。高素質的管理層通常是投資者考慮的最重要的因素。如果由于人事制度不合理，高級管理人才容易流失，就會給企業(yè)帶來致命的危險；同時，公司技術骨干的流動，也會使整個企業(yè)的技術開發(fā)受阻，造成巨大的經濟損失。 行業(yè)風險 是否會淘汰，會不會因給人類和社會帶來危害而搬遷、索賠、起訴等，近年來，隨著改革開放的不斷深入，加強了該行業(yè)競爭態(tài)勢，也給該企業(yè)的經營帶來沖擊。為了在競爭中求得發(fā)展，公司將依托自身的服務優(yōu)勢，利用價格、服務等手段參與競爭，增加收入，從而有可能加大運營成本，對利潤產生影響。 來自外界環(huán)境的一 些特殊風險 在風險投資的過程中，還有一些由于社會的、政治的、經濟的及自中融國貿國際投資有限公司 Zh