【導(dǎo)讀】向的投資者公開(kāi)。本公司要求投資公司項(xiàng)目經(jīng)理收到本商業(yè)。方公開(kāi)本商業(yè)計(jì)劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。家專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)的股份制企業(yè)。定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。度，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好。的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。企業(yè)制定了較合理的用、還款計(jì)劃，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施?，F(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的控制規(guī)避方案。近年來(lái)，隨著南陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南陽(yáng)市的樓價(jià)處于上升趨勢(shì)，的股份制企業(yè)，開(kāi)發(fā)資質(zhì)4級(jí)，注冊(cè)資金302萬(wàn)元，資產(chǎn)達(dá)750萬(wàn)元。任市場(chǎng)科副科長(zhǎng)、科長(zhǎng)、分公司經(jīng)理等職務(wù)。員、主任科員等職務(wù)。西與陜西省商州市相連，北同三門峽市、洛陽(yáng)市、平頂山市毗鄰。里，其中市區(qū)面積120平方公里，城市建成區(qū)面積38平方公里。總?cè)丝?026萬(wàn)，其中城市人口29萬(wàn)。南陽(yáng)是豫西南區(qū)域性中心城市。1996年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值375億元。建材、機(jī)械、電子、化工、醫(yī)藥、食品加工六大支柱產(chǎn)業(yè)。全省乃至全國(guó)都占有重要地位。

　　

【正文】 stment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 32 第六部分 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目核算 概況 項(xiàng)目總費(fèi)用為 萬(wàn)元，包括：土地轉(zhuǎn)讓金 1500 萬(wàn)元、拆遷費(fèi)用 萬(wàn)元（委托拆遷 畝， 萬(wàn)元；自行組織拆遷 畝， 1321 萬(wàn)元）、城市配套費(fèi)： 畝， 萬(wàn)元、建設(shè)安裝費(fèi) 萬(wàn)元、前期費(fèi)用： 萬(wàn)元、附屬設(shè)施費(fèi)： 萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 萬(wàn)元、銀行利息： 570 萬(wàn)元。 銷售收入為 萬(wàn)元，包括：商業(yè)門面： 7000元 /m2＝ 10466 萬(wàn)元、住宅： 萬(wàn)元（其中 ，定向銷售： 31740m2 1520 元 /m2＝ 萬(wàn)元、市場(chǎng)銷售： m2 1800 元 /m2＝ 萬(wàn)元）、車庫(kù)： 5600m2 1400 元 /m2＝ 784 萬(wàn)元。 毛利潤(rùn) 萬(wàn)元－ 萬(wàn)元＝ 萬(wàn)元 稅金 萬(wàn)元 ％＝ 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元－ 萬(wàn)元＝ 萬(wàn)元 成本費(fèi)用估算表 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 33 序號(hào) 項(xiàng)目 明細(xì)項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 土地購(gòu)置 畝 1， 2 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 12， 自拆費(fèi) 畝 1， 委托拆遷 畝 140 11， 3 城市配套費(fèi) 畝 4 前期費(fèi)用 90 5 建筑安裝費(fèi) m2 570 6， 6 配套設(shè)施費(fèi) m2 60 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1， 8 營(yíng)業(yè)稅金及附加 1， 定向開(kāi)發(fā) 31740 m2 1650 5， 市場(chǎng)銷售 m2 2200 7， 商業(yè)門面房 23428 m2 7000 16， 車庫(kù) 15000 m2 1500 2， 收入合計(jì) 31， 9 銷售費(fèi)用 10 管理費(fèi)用 11 土地增值稅 收入 1％ 12 息稅前費(fèi)用合計(jì) 25， 13 利息 14 企業(yè)所得稅 收入 10％ 1， 15 費(fèi)用合計(jì) 27， 16 凈利潤(rùn) 4， 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 34 第七部分 融資說(shuō)明 用款計(jì)劃 項(xiàng)目資金主要用于拆遷，根據(jù)拆遷部門調(diào)查，由于舊城區(qū)住房比較密集，每畝土地拆遷費(fèi)用需 90 萬(wàn)元；學(xué)校、工廠拆遷每畝費(fèi)用需50 萬(wàn)元左右；以上合計(jì)拆遷總費(fèi)用需 8500 多萬(wàn)元。 土地出讓金 1500 萬(wàn)元以及其他相關(guān)費(fèi)用 8700 萬(wàn)元。 籌建中國(guó)礦業(yè)大學(xué)南陽(yáng)分校計(jì)劃總投資 12021 萬(wàn)元。 還款計(jì)劃 貸款資金使用期間，除按時(shí)付清利息外，將影苑小區(qū)回收的資金和利潤(rùn)用于學(xué)校建設(shè)的項(xiàng)目中， 2021 年秋季第二批招收學(xué)生后共收回資金 7500 萬(wàn)元，用收回的資金還清貸款本金。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 35 第八部分 風(fēng)險(xiǎn)控制 信息不全、不準(zhǔn)，對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，預(yù)算不精，決策草率。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策草率，所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，再運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大的偏差。 宏觀形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種 風(fēng)險(xiǎn)。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到，表現(xiàn)為：一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)隨之上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。目前房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已經(jīng)成為歷史。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候，如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持重點(diǎn)從“開(kāi)發(fā)”變?yōu)椤百?gòu)買”，這對(duì)剛開(kāi)發(fā)并需要繼續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目意味著不利。 發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或者把握上出現(xiàn)偏差。 此外 ，自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的原因。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 36 風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指投資活動(dòng)中人們不希望的后果出現(xiàn)的潛在可能性。風(fēng)險(xiǎn)投資高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)決定了風(fēng)險(xiǎn)投資的失敗率極高。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)投資的發(fā)源地及風(fēng)險(xiǎn)投資最為發(fā)達(dá)國(guó)家 —— 美國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)概率是： 10％很好， 30％一般， 30％在兩年內(nèi)倒閉， 30%兩年后倒閉。由于風(fēng)險(xiǎn)投資所投資的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)大多是具有較高增長(zhǎng)潛力的高新技術(shù)企業(yè)，從技術(shù)的研究開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品的試制、生產(chǎn)，到產(chǎn)品的銷售要經(jīng)歷許多階段，而投資風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)過(guò)程中，并來(lái)自于多方面。因此，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng) 險(xiǎn)研究，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到風(fēng)險(xiǎn)投資主體的生存和發(fā)展。 管理風(fēng)險(xiǎn) 管理風(fēng)險(xiǎn)是指風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中因管理不善而導(dǎo)致投資失敗所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：（ 1）決策風(fēng)險(xiǎn)。即風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)因決策失誤而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)具有投資大、產(chǎn)品更新快的特點(diǎn)，這就使得風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)對(duì)于高新技術(shù)產(chǎn)品項(xiàng)目的決策尤為重要，決策一旦失誤將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。（ 2）組織風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)主要以技術(shù)創(chuàng)新為主，企業(yè)的增長(zhǎng)速度都比較快，如果不能及時(shí)調(diào)整企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，這樣就會(huì)造成企業(yè)規(guī)模高速膨脹與組織結(jié)構(gòu)落后的矛盾，成為風(fēng)險(xiǎn)的根源。（ 3）生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)期的市場(chǎng)容量往往事先不能精確測(cè)定，致使實(shí)際的生產(chǎn)水平與實(shí)際的市場(chǎng)容量不一致而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，所以這種生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，而且貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程。 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 37 風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)大多為創(chuàng)新科技企業(yè)，這些公司都有這樣一個(gè)特點(diǎn)，即公司的創(chuàng)始人大多是專業(yè)技術(shù)人員，他們?cè)趯I(yè)技術(shù)上各有特長(zhǎng)，并對(duì)技術(shù)研發(fā)情有獨(dú)鐘，但他們?cè)诠芾砩蠀s不是行家或?qū)芾淼募?xì)節(jié)不感興趣。在公司的發(fā)展初期，由于公司規(guī)模較小，他們尚能管理好自己的公司，隨著風(fēng)險(xiǎn)資本的進(jìn)入，公司進(jìn)入了一個(gè)超常發(fā)展階段，這時(shí)身為專業(yè)技術(shù)人員的公司創(chuàng)始人的管理能力已不能適應(yīng)公司快速發(fā)展的要求，他們?cè)诠竟芾砩系娘L(fēng)險(xiǎn)日漸突出，可能發(fā)生如上所述的決策風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)和生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等。此時(shí)，通常的做法是，風(fēng)險(xiǎn)資本家與公司的創(chuàng)始人一道從外面聘請(qǐng)專業(yè)的管理人員或職業(yè)經(jīng)理人對(duì)公司進(jìn)行管理。 針對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)全力組建一支具有投資理性的管理團(tuán)隊(duì)，努力提高管理水平，形成更加科學(xué)有效的決策機(jī)制和約束機(jī)制，并在提高企業(yè)管理效率的同時(shí)努力降低管理成本。進(jìn)一步優(yōu)化管理體系，加強(qiáng)知識(shí)管理、質(zhì)量管理、效績(jī)管理和預(yù)算管理，對(duì)企業(yè)各個(gè)方面進(jìn)行科學(xué)的管理。加強(qiáng)管理，構(gòu)建和完善一套現(xiàn)代化企業(yè)管理所需的規(guī)章制度，使大量管理工作 系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化，使繁瑣變得簡(jiǎn)單，使雜亂變得有序，使遲緩變得高效，使企業(yè)健康穩(wěn)步地向前發(fā)展。主要規(guī)章制度有：《組織分工管理制度》、《員工招聘管理制度》、《考勤考核管理制度》、《薪資福利管理制度》、《獎(jiǎng)金激勵(lì)管理制度》、《員工培訓(xùn)管理制度》、《員工管理制度》、《會(huì)計(jì)出納管理制度》、《資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度》、《賬款票據(jù)管理制度》、《經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理制度》、《采中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 38 購(gòu)管理制度》、《生產(chǎn)管理制度》、《安全總務(wù)管理制度》、《倉(cāng)儲(chǔ)管理制度》、《行政事務(wù)管理制度》、《文書檔案管理制度》等 17 項(xiàng)規(guī)章制度。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 如果風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)生產(chǎn)的新產(chǎn)品或服務(wù)與市場(chǎng)不匹配，不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求，就可能給風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在：（ 1）市場(chǎng)的接受能力難以確定。由于實(shí)際的市場(chǎng)需求難以確定，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)推出所生產(chǎn)的新產(chǎn)品后，新產(chǎn)品可能由于種種原因而遭市場(chǎng)的拒絕。如銥星 公司 的技術(shù)水平比現(xiàn)有的通訊衛(wèi)星的技術(shù)水平高，但是銥星公司卻破產(chǎn)了，為什么？主要原因就是銥星技術(shù)沒(méi)有市場(chǎng)需求，技術(shù)沒(méi)有市場(chǎng)性。（ 2）市場(chǎng)接受的時(shí)間難以確定。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是全新的，產(chǎn)品推出后，顧客由于不能及時(shí)了解其性能，對(duì)新產(chǎn)品持觀望、懷疑態(tài)度，甚至做出 錯(cuò)誤的判斷。因此，從新產(chǎn)品推出到顧客完全接受之間有一個(gè)時(shí)滯，如果這一時(shí) 間 過(guò)長(zhǎng)將導(dǎo)致企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金難以收回。（ 3）競(jìng)爭(zhēng)能力難以確定。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品常常面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)不僅有現(xiàn)有企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)還有潛在進(jìn)入者的威脅。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)可能由于生產(chǎn)成本高、缺乏強(qiáng)大的銷售系統(tǒng)或新產(chǎn)品用戶的轉(zhuǎn)換成本過(guò)高而常常處于不利地位，嚴(yán)重的還可能危及這些企業(yè)的生存。 針對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，建立一套完整的生產(chǎn)信息反饋體系，制定合理和產(chǎn)品銷售價(jià)格，加快新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)速度，實(shí)行創(chuàng)名牌戰(zhàn)略，擴(kuò)大社會(huì)影響，以降低開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的資本投 入。同時(shí)密切注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 39 緊隨市場(chǎng)走向，盡力降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，隨著整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，潛在市場(chǎng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，這對(duì)于本企業(yè)的發(fā)展是有利的。抓住機(jī)遇，發(fā)揮自身資源優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、努力提升企業(yè)形象，以持續(xù)保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。 人才風(fēng)險(xiǎn)。 伴隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，人才因素在風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的作用變得越來(lái)越重要。與傳統(tǒng)技術(shù)企業(yè)相比，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)在勞動(dòng)力需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)上有較大的不同，由于風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)成長(zhǎng)較快，且一般屬于高度知識(shí)密集型的企業(yè)，其要求科技人員和勞動(dòng)力既快速增長(zhǎng)又有較高的素質(zhì)，因而形成高科技人才的 相對(duì)短缺。高素質(zhì)的管理層通常是投資者考慮的最重要的因素。如果由于人事制度不合理，高級(jí)管理人才容易流失，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)致命的危險(xiǎn)；同時(shí)，公司技術(shù)骨干的流動(dòng)，也會(huì)使整個(gè)企業(yè)的技術(shù)開(kāi)發(fā)受阻，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 是否會(huì)淘汰，會(huì)不會(huì)因給人類和社會(huì)帶來(lái)危害而搬遷、索賠、起訴等，近年來(lái)，隨著改革開(kāi)放的不斷深入，加強(qiáng)了該行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，也給該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)沖擊。為了在競(jìng)爭(zhēng)中求得發(fā)展，公司將依托自身的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，利用價(jià)格、服務(wù)等手段參與競(jìng)爭(zhēng)，增加收入，從而有可能加大運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。 來(lái)自外界環(huán)境的一 些特殊風(fēng)險(xiǎn) 在風(fēng)險(xiǎn)投資的過(guò)程中，還有一些由于社會(huì)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的及自中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 Zh