【導(dǎo)讀】向的投資者公開。本公司要求投資公司項目經(jīng)理收到本商業(yè)。方公開本商業(yè)計劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營的股份制企業(yè)。定了堅實的基礎(chǔ)。度，我市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢良好。的經(jīng)濟(jì)及社會效益。企業(yè)制定了較合理的用、還款計劃，保證項目的順利實施?，F(xiàn)的各類風(fēng)險，并提出相應(yīng)的控制規(guī)避方案。近年來，隨著南陽市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南陽市的樓價處于上升趨勢，的股份制企業(yè)，開發(fā)資質(zhì)4級，注冊資金302萬元，資產(chǎn)達(dá)750萬元。任市場科副科長、科長、分公司經(jīng)理等職務(wù)。員、主任科員等職務(wù)。西與陜西省商州市相連，北同三門峽市、洛陽市、平頂山市毗鄰。里，其中市區(qū)面積120平方公里，城市建成區(qū)面積38平方公里?？?cè)丝?026萬，其中城市人口29萬。南陽是豫西南區(qū)域性中心城市。1996年國內(nèi)生產(chǎn)總值375億元。建材、機(jī)械、電子、化工、醫(yī)藥、食品加工六大支柱產(chǎn)業(yè)。全省乃至全國都占有重要地位。

　　

【正文】 stment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 32 第六部分 財務(wù)分析 項目核算 概況 項目總費用為 萬元，包括：土地轉(zhuǎn)讓金 1500 萬元、拆遷費用 萬元（委托拆遷 畝， 萬元；自行組織拆遷 畝， 1321 萬元）、城市配套費： 畝， 萬元、建設(shè)安裝費 萬元、前期費用： 萬元、附屬設(shè)施費： 萬元、不可預(yù)見費： 萬元、銀行利息： 570 萬元。 銷售收入為 萬元，包括：商業(yè)門面： 7000元 /m2＝ 10466 萬元、住宅： 萬元（其中 ，定向銷售： 31740m2 1520 元 /m2＝ 萬元、市場銷售： m2 1800 元 /m2＝ 萬元）、車庫： 5600m2 1400 元 /m2＝ 784 萬元。 毛利潤 萬元－ 萬元＝ 萬元 稅金 萬元 ％＝ 萬元 凈利潤 萬元－ 萬元＝ 萬元 成本費用估算表 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 33 序號 項目 明細(xì)項目 測算依據(jù) 金額（萬元） 1 土地購置 畝 1， 2 拆遷補償費 12， 自拆費 畝 1， 委托拆遷 畝 140 11， 3 城市配套費 畝 4 前期費用 90 5 建筑安裝費 m2 570 6， 6 配套設(shè)施費 m2 60 7 不可預(yù)見費 1， 8 營業(yè)稅金及附加 1， 定向開發(fā) 31740 m2 1650 5， 市場銷售 m2 2200 7， 商業(yè)門面房 23428 m2 7000 16， 車庫 15000 m2 1500 2， 收入合計 31， 9 銷售費用 10 管理費用 11 土地增值稅 收入 1％ 12 息稅前費用合計 25， 13 利息 14 企業(yè)所得稅 收入 10％ 1， 15 費用合計 27， 16 凈利潤 4， 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 34 第七部分 融資說明 用款計劃 項目資金主要用于拆遷，根據(jù)拆遷部門調(diào)查，由于舊城區(qū)住房比較密集，每畝土地拆遷費用需 90 萬元；學(xué)校、工廠拆遷每畝費用需50 萬元左右；以上合計拆遷總費用需 8500 多萬元。 土地出讓金 1500 萬元以及其他相關(guān)費用 8700 萬元。 籌建中國礦業(yè)大學(xué)南陽分校計劃總投資 12021 萬元。 還款計劃 貸款資金使用期間，除按時付清利息外，將影苑小區(qū)回收的資金和利潤用于學(xué)校建設(shè)的項目中， 2021 年秋季第二批招收學(xué)生后共收回資金 7500 萬元，用收回的資金還清貸款本金。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 35 第八部分 風(fēng)險控制 信息不全、不準(zhǔn)，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周，預(yù)算不精，決策草率。許多房地產(chǎn)項目的決策草率，所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，再運用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大的偏差。 宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種 風(fēng)險。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到，表現(xiàn)為：一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價隨之上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。目前房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已經(jīng)成為歷史。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候，如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這對剛開發(fā)并需要繼續(xù)投入的房地產(chǎn)項目意味著不利。 發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或者把握上出現(xiàn)偏差。 此外 ，自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的原因。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 36 風(fēng)險投資的風(fēng)險是指投資活動中人們不希望的后果出現(xiàn)的潛在可能性。風(fēng)險投資高風(fēng)險的特點決定了風(fēng)險投資的失敗率極高。根據(jù)風(fēng)險投資的發(fā)源地及風(fēng)險投資最為發(fā)達(dá)國家 —— 美國的風(fēng)險統(tǒng)計概率是： 10％很好， 30％一般， 30％在兩年內(nèi)倒閉， 30%兩年后倒閉。由于風(fēng)險投資所投資的風(fēng)險企業(yè)大多是具有較高增長潛力的高新技術(shù)企業(yè)，從技術(shù)的研究開發(fā)、產(chǎn)品的試制、生產(chǎn)，到產(chǎn)品的銷售要經(jīng)歷許多階段，而投資風(fēng)險存在于整個過程中，并來自于多方面。因此，加強風(fēng)險投資的風(fēng) 險研究，規(guī)避風(fēng)險，直接關(guān)系到風(fēng)險投資主體的生存和發(fā)展。 管理風(fēng)險 管理風(fēng)險是指風(fēng)險企業(yè)在生產(chǎn)過程中因管理不善而導(dǎo)致投資失敗所帶來的風(fēng)險，主要表現(xiàn)在：（ 1）決策風(fēng)險。即風(fēng)險企業(yè)因決策失誤而帶來的風(fēng)險。由于風(fēng)險企業(yè)具有投資大、產(chǎn)品更新快的特點，這就使得風(fēng)險企業(yè)對于高新技術(shù)產(chǎn)品項目的決策尤為重要，決策一旦失誤將會給企業(yè)帶來不可估量的損失。（ 2）組織風(fēng)險。風(fēng)險企業(yè)主要以技術(shù)創(chuàng)新為主，企業(yè)的增長速度都比較快，如果不能及時調(diào)整企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，這樣就會造成企業(yè)規(guī)模高速膨脹與組織結(jié)構(gòu)落后的矛盾，成為風(fēng)險的根源。（ 3）生產(chǎn)風(fēng)險。預(yù)期的市場容量往往事先不能精確測定，致使實際的生產(chǎn)水平與實際的市場容量不一致而產(chǎn)生風(fēng)險，所以這種生產(chǎn)風(fēng)險是不可避免的，而且貫穿于整個生產(chǎn)過程。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 37 風(fēng)險企業(yè)大多為創(chuàng)新科技企業(yè)，這些公司都有這樣一個特點，即公司的創(chuàng)始人大多是專業(yè)技術(shù)人員，他們在專業(yè)技術(shù)上各有特長，并對技術(shù)研發(fā)情有獨鐘，但他們在管理上卻不是行家或?qū)芾淼募?xì)節(jié)不感興趣。在公司的發(fā)展初期，由于公司規(guī)模較小，他們尚能管理好自己的公司，隨著風(fēng)險資本的進(jìn)入，公司進(jìn)入了一個超常發(fā)展階段，這時身為專業(yè)技術(shù)人員的公司創(chuàng)始人的管理能力已不能適應(yīng)公司快速發(fā)展的要求，他們在公司管理上的風(fēng)險日漸突出，可能發(fā)生如上所述的決策風(fēng)險、組織風(fēng)險和生產(chǎn)風(fēng)險等。此時，通常的做法是，風(fēng)險資本家與公司的創(chuàng)始人一道從外面聘請專業(yè)的管理人員或職業(yè)經(jīng)理人對公司進(jìn)行管理。 針對管理風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)全力組建一支具有投資理性的管理團(tuán)隊，努力提高管理水平，形成更加科學(xué)有效的決策機(jī)制和約束機(jī)制，并在提高企業(yè)管理效率的同時努力降低管理成本。進(jìn)一步優(yōu)化管理體系，加強知識管理、質(zhì)量管理、效績管理和預(yù)算管理，對企業(yè)各個方面進(jìn)行科學(xué)的管理。加強管理，構(gòu)建和完善一套現(xiàn)代化企業(yè)管理所需的規(guī)章制度，使大量管理工作 系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化，使繁瑣變得簡單，使雜亂變得有序，使遲緩變得高效，使企業(yè)健康穩(wěn)步地向前發(fā)展。主要規(guī)章制度有：《組織分工管理制度》、《員工招聘管理制度》、《考勤考核管理制度》、《薪資福利管理制度》、《獎金激勵管理制度》、《員工培訓(xùn)管理制度》、《員工管理制度》、《會計出納管理制度》、《資產(chǎn)財產(chǎn)管理制度》、《賬款票據(jù)管理制度》、《經(jīng)營計劃管理制度》、《采中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 38 購管理制度》、《生產(chǎn)管理制度》、《安全總務(wù)管理制度》、《倉儲管理制度》、《行政事務(wù)管理制度》、《文書檔案管理制度》等 17 項規(guī)章制度。 市場風(fēng)險。 如果風(fēng)險企業(yè)生產(chǎn)的新產(chǎn)品或服務(wù)與市場不匹配，不能適應(yīng)市場的需求，就可能給風(fēng)險企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。這種風(fēng)險具體表現(xiàn)在：（ 1）市場的接受能力難以確定。由于實際的市場需求難以確定，當(dāng)風(fēng)險企業(yè)推出所生產(chǎn)的新產(chǎn)品后，新產(chǎn)品可能由于種種原因而遭市場的拒絕。如銥星 公司 的技術(shù)水平比現(xiàn)有的通訊衛(wèi)星的技術(shù)水平高，但是銥星公司卻破產(chǎn)了，為什么？主要原因就是銥星技術(shù)沒有市場需求，技術(shù)沒有市場性。（ 2）市場接受的時間難以確定。風(fēng)險企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是全新的，產(chǎn)品推出后，顧客由于不能及時了解其性能，對新產(chǎn)品持觀望、懷疑態(tài)度，甚至做出 錯誤的判斷。因此，從新產(chǎn)品推出到顧客完全接受之間有一個時滯，如果這一時 間 過長將導(dǎo)致企業(yè)的開發(fā)資金難以收回。（ 3）競爭能力難以確定。風(fēng)險企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品常常面臨著激烈的市場競爭，這種競爭不僅有現(xiàn)有企業(yè)之間的競爭，同時還有潛在進(jìn)入者的威脅。風(fēng)險企業(yè)可能由于生產(chǎn)成本高、缺乏強大的銷售系統(tǒng)或新產(chǎn)品用戶的轉(zhuǎn)換成本過高而常常處于不利地位，嚴(yán)重的還可能危及這些企業(yè)的生存。 針對市場開發(fā)的風(fēng)險，建立一套完整的生產(chǎn)信息反饋體系，制定合理和產(chǎn)品銷售價格，加快新產(chǎn)品的開發(fā)速度，實行創(chuàng)名牌戰(zhàn)略，擴(kuò)大社會影響，以降低開發(fā)市場的資本投 入。同時密切注意市場動態(tài)，中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 39 緊隨市場走向，盡力降低市場風(fēng)險。對于競爭風(fēng)險，隨著整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，潛在市場規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，這對于本企業(yè)的發(fā)展是有利的。抓住機(jī)遇，發(fā)揮自身資源優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、努力提升企業(yè)形象，以持續(xù)保持市場競爭能力。 人才風(fēng)險。 伴隨著知識經(jīng)濟(jì)時代的到來，人才因素在風(fēng)險企業(yè)的作用變得越來越重要。與傳統(tǒng)技術(shù)企業(yè)相比，風(fēng)險企業(yè)在勞動力需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)上有較大的不同，由于風(fēng)險企業(yè)成長較快，且一般屬于高度知識密集型的企業(yè)，其要求科技人員和勞動力既快速增長又有較高的素質(zhì)，因而形成高科技人才的 相對短缺。高素質(zhì)的管理層通常是投資者考慮的最重要的因素。如果由于人事制度不合理，高級管理人才容易流失，就會給企業(yè)帶來致命的危險；同時，公司技術(shù)骨干的流動，也會使整個企業(yè)的技術(shù)開發(fā)受阻，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 行業(yè)風(fēng)險 是否會淘汰，會不會因給人類和社會帶來危害而搬遷、索賠、起訴等，近年來，隨著改革開放的不斷深入，加強了該行業(yè)競爭態(tài)勢，也給該企業(yè)的經(jīng)營帶來沖擊。為了在競爭中求得發(fā)展，公司將依托自身的服務(wù)優(yōu)勢，利用價格、服務(wù)等手段參與競爭，增加收入，從而有可能加大運營成本，對利潤產(chǎn)生影響。 來自外界環(huán)境的一 些特殊風(fēng)險 在風(fēng)險投資的過程中，還有一些由于社會的、政治的、經(jīng)濟(jì)的及自中融國貿(mào)國際投資有限公司 Zh