【正文】 大時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的研究既能分析項(xiàng)目對(duì)初始投資的償還能力，也能表達(dá)連續(xù)貸款與籌資的可接受條件。近郊大盤投入資金大，開發(fā)周期長，不確定因素多。因此，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，更應(yīng)做好敏感性分析，選擇好最能反映投資效益的主要產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如投資回收期和開發(fā)商利潤，并從眾多影響其效益的各干擾因素中，列出主要不確定因素在一定范圍內(nèi)變化時(shí)對(duì)效益目標(biāo)的影響程度，為決策和提出對(duì)策提供依據(jù)。近郊盤因其為市場(chǎng)新寵，變化因素多，最好不采用單變量敏感分析法，以此輔助開發(fā)商減少?zèng)Q策的失誤和風(fēng)險(xiǎn)。概率分析用以補(bǔ)充敏感性分析不能定量提出盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的不足。在概率分析中，解析法因需要精確的足夠的歷史數(shù)據(jù)，從而無法實(shí)際運(yùn)用。蒙特卡洛模擬法雖然進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，考慮了各種隨機(jī)變化因素，但因其耗時(shí)耗資，現(xiàn)階段也只能作為可行性研究技術(shù)的一個(gè)發(fā)展方向。南京利源集團(tuán)南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)公司二〇〇三年五月十四日第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究及融資方案編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究及融資方案編制一種編制房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、融資方案、項(xiàng)目建議書的方法與技術(shù)，這種方法集方便、快速、速成、安全等優(yōu)點(diǎn)的房地產(chǎn)可行性研究或融資軟件：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性研究及概預(yù)決算管理系統(tǒng)：房地產(chǎn)投資分析軟件（房地產(chǎn)投資估算軟件、房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估軟件、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究與分析決策軟件）可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本分析、房地產(chǎn)投資收益分析、房地產(chǎn)投資經(jīng)營分析、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析與評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)投資可行性分析與評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策，包含投資成本測(cè)算、經(jīng)營成本測(cè)算、經(jīng)營收入測(cè)算（銷售收入、租賃收入）、投資計(jì)劃（含分期投資計(jì)劃、投資分類計(jì)劃）、資金籌措計(jì)劃（融資分析）、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表、租賃收入與經(jīng)營稅金及附加表、還款付息表、損益表、現(xiàn)金流量表、資本來源與應(yīng)用表、資產(chǎn)負(fù)債表、投資分類損益表）、非土地拍賣和土地拍賣多方案經(jīng)濟(jì)分析、臨界點(diǎn)分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速電算化，并可撰寫房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書和房地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書，為房地產(chǎn)開發(fā)或固定資產(chǎn)置業(yè)投資企業(yè)（單位）的項(xiàng)目投資決策，房地產(chǎn)預(yù)可行性研究、預(yù)項(xiàng)目實(shí)施過程中成本核算、成本控制和項(xiàng)目竣工后的財(cái)務(wù)決算、房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)提供依據(jù)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的投資分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估書（報(bào)告）及土地拍賣土地報(bào)價(jià)研究報(bào)告的好助手，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投資領(lǐng)域的房地產(chǎn)行業(yè)分析。是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資咨詢師、房地產(chǎn)策劃師的助手。目前該系統(tǒng)已形成三大版本（標(biāo)準(zhǔn)版、專業(yè)版、企業(yè)版），為了合適大眾化需要開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)版并以幾百元/套超低價(jià)格入市，并附送正版光盤及成功的操作方案并包教會(huì)初學(xué)者編制房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告。聯(lián)系方式：45885787電子郵箱：xj138@歡迎同行朋友與本人討論房地產(chǎn)投資開發(fā)及融資項(xiàng)目名稱 合計(jì) 第一階段 第二階段 第三階段一 土地成本土地市價(jià)土地使用權(quán)出讓金征地補(bǔ)償費(fèi)二 前期開發(fā)費(fèi)三通一平工程鉆探費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)臨水臨電費(fèi)三 建筑安裝工程費(fèi)土建費(fèi)內(nèi)水暖電工程費(fèi)四 公建配套設(shè)施費(fèi)區(qū)內(nèi)排水、道路建設(shè)費(fèi)區(qū)內(nèi)綠化建設(shè)費(fèi)區(qū)內(nèi)配套零星工程費(fèi)五 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)報(bào)建費(fèi)土地使用權(quán)出讓金契稅交易管理費(fèi)建筑工程拋投標(biāo)活動(dòng)資金土地增值稅六 管理、銷售和財(cái)務(wù)費(fèi)用開辦和管理費(fèi)前期物業(yè)管理費(fèi)樣板房、售樓部裝修費(fèi)七 不可預(yù)見費(fèi)八 營業(yè)稅及附加這個(gè)問題最好討論一下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表單位:萬元費(fèi)用項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù) 總價(jià) 單價(jià)一．土地費(fèi)用１．土地出讓地價(jià)款２．征地費(fèi)３．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)４．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)５．土地投資折價(jià)６．土地租用費(fèi)二．前期工程費(fèi)１．地質(zhì)勘測(cè)測(cè)繪費(fèi) 設(shè)計(jì)概算的０．５％左右 ．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的３％左右３．可行性研究費(fèi) 占總投資的１％－３％４．道路費(fèi)５．供水費(fèi)６．供電費(fèi)７．土地平整費(fèi)三．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)１．供電工程２．供水工程３．供氣工程４．排污工程５．小區(qū)道路工程６．路燈工程７．小區(qū)綠化工程８．環(huán)衛(wèi)設(shè)施四．建安工程費(fèi)１．單項(xiàng)工程 多層800２．單項(xiàng)工程 小高層1300３．單項(xiàng)工程 高層1800五．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)１．居委會(huì)２．派出所３．托兒所４．幼兒園５．公共廁所６．停車場(chǎng)六．開發(fā)間接費(fèi)七．管理費(fèi)用 約為前五項(xiàng)的３％左右八．銷售費(fèi)用 銷售收入的４％－６％九．財(cái)務(wù)費(fèi)用 年貸款40%,%十．開發(fā)期間稅費(fèi)１．固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅２．土地使用稅３．市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)４．供電貼費(fèi)５．用電權(quán)費(fèi)６．分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)７．綠化建設(shè)費(fèi)８．電話初裝費(fèi)十一．其他費(fèi)用１．臨時(shí)用地２．臨建圖３．施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)４．工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)５．招標(biāo)管理費(fèi)６．總承包管理費(fèi)７．合同公證費(fèi)８．施工執(zhí)照費(fèi)９．工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)１０．工程監(jiān)理費(fèi)１１．竣工圖編制費(fèi)１２．工程保險(xiǎn)費(fèi)十二．不可預(yù)見費(fèi) 前十項(xiàng)之和的３％－７％合計(jì) 上述十二項(xiàng)之和第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究概述項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。一、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定。(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)。(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析。(10)結(jié)論及建議。二、可行性研究的工作階段投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為177。30%，%～%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)177。20%,%～%。詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在177。10%，所需費(fèi)用，%～%，%～%.項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。三、可行性研究步驟可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究。(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。(5)編制可行性研究報(bào)告。