【正文】 分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。市場調(diào)查應(yīng)查明并預(yù)測市場的供給和需求量、價(jià)格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競爭能力。，調(diào)查研究。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。，得出評價(jià)結(jié)論。、原材料基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件。——租售價(jià)格變化趨勢預(yù)測。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；（2）分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及定額費(fèi)率的選擇；（3）從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；（4）分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項(xiàng)目評估報(bào)告。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在177。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，它為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會和財(cái)務(wù)方面的評價(jià)依據(jù)，為項(xiàng)目的具體事實(shí)提供科學(xué)依據(jù)。20％以內(nèi)。在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。（3）根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。（2）確定對某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的輔助研究。，亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。30％。投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會的影響等。一般機(jī)會研究是由國家機(jī)構(gòu)、公共機(jī)構(gòu)或由企業(yè)進(jìn)行，作為指定經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的基礎(chǔ)。投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會研究。、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，可行性研究為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。對銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否投資開發(fā)該項(xiàng)目。其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)三個(gè)部分。依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開展工作的基礎(chǔ)。第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述（一）可行性研究的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對擬開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、研究和分析；對可能擬定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證；對擬開發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià)。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性?？尚行匝芯渴窃谕顿Y決策前必不可少的工作階段，主要對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證。（二）可行性研究的作用可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：。、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也是環(huán)保部門審查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)。，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟（一）可行性研究的階段一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評估決策四個(gè)階段。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會。與市場分析和預(yù)測相銜接，一般投資機(jī)會研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機(jī)會研究。在對一般投資機(jī)會作出最初鑒別之后，再進(jìn)行項(xiàng)目的機(jī)會研究，即將項(xiàng)目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻?xiàng)目投資建議，以指明具體的投資方向。投資機(jī)會研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的177。如果機(jī)會研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。主要解決以下問題：（1）在機(jī)會研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。初步可行性研究階段投資估算的精度應(yīng)達(dá)到177。，即通常意義上的可行性研究。在這一階段內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，是在分析項(xiàng)目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。10％。按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評估階段。（二）可行性研究的基本內(nèi)容由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。包括綜述開發(fā)項(xiàng)目概況，項(xiàng)目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問題和建議。，分析其潛在優(yōu)勢與問題、機(jī)遇與挑戰(zhàn)。，確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。、銷售費(fèi)用的估算及投入時(shí)間。（三）可行性研究的步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：，明確研究目標(biāo)。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計(jì)劃。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。對于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。經(jīng)過上述分析與評價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。在項(xiàng)目的可行性研究階段，為了對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)并作出投資決策，必須對項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。（二）各項(xiàng)成本費(fèi)用估算的方法。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對土地費(fèi)用有有償和無償兩種。（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。（2）市政建設(shè)配套