【正文】 費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施如居委會、派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?，稱配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（3）土地征用費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土地管理費(fèi)、耕地占用稅和拆遷費(fèi)等。（4）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。因劃撥土地給原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補(bǔ)償。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計(jì)算時可按規(guī)定進(jìn)行。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權(quán)，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如上條目的土地費(fèi)用并不同時發(fā)生。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1％～3％。土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用，場地平整費(fèi)用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。（1）建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、必要的室內(nèi)裝飾家具費(fèi)、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費(fèi)用等。（3）室外工程費(fèi)包括場內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用。包括銷售人員工資、銷售機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％～10％估算。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究可行性研究：籌資第一步□ 作者：Harrison, Bill J 譯者：李昂日期：200399終于到了要建一個新博物館的時候了。為維護(hù)這個古舊的建筑物而花的錢多過舉辦展覽所獲得的收入。這個有40年壽命的屋頂真是必須更換了。董事會在很多問題上做了斗爭，但是其中一個卻令他們寢食難安：公眾會同意這個項(xiàng)目嗎？為了減少他們的顧慮，在商業(yè)活動之前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行可行性研究。什么是可行性研究？“這是一項(xiàng)市場研究，” George , III解釋到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一個資金籌措咨詢公司的主席，“如果你從事消費(fèi)品制造的話，不對一種新剃刀進(jìn)行市場測試，就把它投放市場的事情是不可想象的。這種測試可能是本地的，區(qū)域性的或者全國的，而且通常包括三部分：基金會、公司和個人捐助者。研究一般包括一個對資金籌措活動的外部審計(jì)，以及隨后與相關(guān)人士的一系列會見。“事先沒有任何評估活動就確定進(jìn)行商業(yè)活動的情況很少見，” Brakeley談到，“同樣非常少見的是，一個企業(yè)自行進(jìn)行可行性研究?！盨usan ，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉磯的執(zhí)行主管，她非常有興趣在700萬美元的建造活動之前進(jìn)行一項(xiàng)研究。第一，因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)有很長的歷史，人們對我們的感覺很多樣。第二，我們希望確認(rèn)我們所投資的數(shù)字是正確的?；蛟S一個可行性研究將表明我們有能力進(jìn)行1000萬美元的商業(yè)活動。同時，我希望確定我們將會成功?！鄙虡I(yè)活動能夠在沒有可行性研究的情況下獲得成功并不是所有人都同意可行性研究是投資之前所必須的步驟。我們僅僅是挽起袖子自己干?！?0年代我們在一個小型，而且很不成功的商業(yè)活動中使用了顧問?！薄拔覀冮L期以來都擁有不錯的資金籌措方案。我們感到機(jī)會不錯?！盡cGrath amp。他目睹了這些年可行性研究需求的衰退。研究是一個必經(jīng)的程序。所有的可行性研究都是好的可行性研究?！笨尚行匝芯康馁M(fèi)用可行性研究是很貴的。但是，咨詢費(fèi)會根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)和復(fù)雜程度的不同而有很大差別?！耙粋€可行性研究可能從15000美元到75000美元不等。費(fèi)用也會受地理因素的影響。這種訪談的效率會比一所自由主義藝術(shù)學(xué)院的效率高多了。另一個影響費(fèi)用的因素是進(jìn)行訪談的人的資歷。”可行性研究的費(fèi)用可能會讓一個企業(yè)退縮。想想看，25000美元可以讓多少孩子去夏令營！?幸運(yùn)的是，我們的董事會覺得可行性研究是通向成功的必備條件。不管是會計(jì)之于貿(mào)易或是律師之于法律條文，建議是必須聽的?！盡cGrath同意很多企業(yè)不進(jìn)行可行性研究是因?yàn)橘M(fèi)用過高的緣故。“很多項(xiàng)目沒有做可行性研究，費(fèi)用當(dāng)然是一個因素。他們說，我能做這事，就像XYZ一樣簡單，為什么還要在咨詢公司身上花錢呢，我能做好！”研究是耗費(fèi)時間的可行性研究最令人感到灰心的方面在于時間。董事會叫嚷到：“這算是什么買賣！”“有一次咨詢公司說他們需要三個月時間進(jìn)行研究”，Brakeley解釋到。一是企業(yè)并不總是處于可以供研究的狀態(tài)中。因?yàn)檫@個原因，有些研究將耗費(fèi)4到6個月才能完成。經(jīng)常會有一些人或其他企業(yè)，由于某種原因不喜歡你的商業(yè)運(yùn)作方式。但是如果兩個月的研究之后，你的顧問為你帶來壞消息——你的項(xiàng)目存在較大的外部問題，你能做什么？接下來會發(fā)生什么？Brakeley描述了他的公司將是如何應(yīng)對這一情況的。我們最好完全停止這項(xiàng)研究并且改正這些問題，因?yàn)檫@不是對資源的有效運(yùn)用。有些時候我們不得不說，我們認(rèn)為這個項(xiàng)目目前是不值得建議的，這是原因，這是你們需要為這個項(xiàng)目所做的準(zhǔn)備?！拔覍⒏嬖V他們改正問題，尋找其他途徑獲得他們所尋找的資金?！比绻x擇不做可行性研究的話應(yīng)當(dāng)做好準(zhǔn)備如果你的企業(yè)選擇在建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作之前不做可行性研究的話，你應(yīng)當(dāng)做到如下：高度的自信；對你的市場和客戶的廣泛認(rèn)知；以往商業(yè)運(yùn)作的成功經(jīng)歷；主要的成功因素是可以預(yù)期的；確定有一個自發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)；董事會和項(xiàng)目員工的承諾，完成整個工作的能力?！澳惚仨殦碛幸粋€詳細(xì)的計(jì)劃書，并且必須相對非專業(yè)人士和多數(shù)公眾來說簡單、易懂。你能夠從參與項(xiàng)目的人身上學(xué)到很多。”你應(yīng)當(dāng)為可行性研究投資么？可行性研究成功地進(jìn)行了很多年。對于非營利組織的任何重要的金融投資，研究都是應(yīng)當(dāng)被謹(jǐn)慎考慮的，如果使用的話，必須小心監(jiān)控，并且得到董事會和員工的熱情支持?！按蠖鄶?shù)企業(yè)和組織意識到他們最好請外部的、客觀的人來看看他們想做的事情，并確定這是否可行。但是另一個極端是，顧問十分誠懇地告訴你，你做的事情是錯的?！盨usan Franklin也深信研究對于項(xiàng)目的成功是非常重要的。因此，最好事前做好準(zhǔn)備。如果一個可行性研究告訴你不要進(jìn)行這個項(xiàng)目的話，不要尋找托辭。即使研究最終告訴你的結(jié)果和你一開始設(shè)想的是一樣的，這只能說明你很全面地考慮了這個問題，而并不說明你浪費(fèi)了你的金錢。這些近郊的開發(fā)項(xiàng)目在受到消費(fèi)者青睞的同時，也不同程度出現(xiàn)了開盤熱鬧和交房難交的現(xiàn)象。重視和強(qiáng)化近郊項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)已成為開發(fā)商們不可回避的問題。一、可行性特殊研究的內(nèi)容我國目前城市化水平為36%，至2020年將達(dá)到64%。近郊項(xiàng)目可行性研究是在工程項(xiàng)目投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面進(jìn)行深入研究，對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價，并綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、市場適用性、經(jīng)濟(jì)合理性和建設(shè)可能性。報告中還需提出可行的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析：包括項(xiàng)目的投資