【正文】 中成交對(duì)本區(qū)域量?jī)r(jià)表現(xiàn)影響較大。首先從價(jià)格上創(chuàng)造了京口區(qū)乃至全市區(qū)的標(biāo)桿，并 大幅拉動(dòng)本區(qū)域整體成交均價(jià)；其次從資源上重新引導(dǎo)了鎮(zhèn)江市民對(duì)濱江資源的認(rèn)識(shí)，塑造了“多數(shù)人仰望、少數(shù)人擁有”的項(xiàng)目形象。潤(rùn)州區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要靠“兩山一江”，北靠金山和長(zhǎng)江，南靠南山綠核，再加上南徐新城的新政搬遷，地理與生態(tài)優(yōu)勢(shì)僅次于京口區(qū)。 在售重點(diǎn)樓盤：萬科沁園、國(guó)際冠城、國(guó)信宜和、樸園上觀 丹徒新區(qū) 上半年運(yùn)行平穩(wěn)，下半年價(jià)格波動(dòng)明顯 丹徒新區(qū)位于鎮(zhèn)江南部，距離市區(qū) 9 公里，是政府重點(diǎn)規(guī)的新區(qū)之一。由于自身配套嚴(yán)重不足，丹徒新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 相對(duì)緩慢。 上半年丹徒新區(qū)整體運(yùn)行平穩(wěn)，步入下半年，整體市場(chǎng)優(yōu)惠促銷信息頻現(xiàn)，假借“團(tuán)購”等噱頭進(jìn)行降價(jià)促銷，價(jià)格表現(xiàn)一波三折。目前恒大已入駐丹徒新區(qū)，并開創(chuàng)丹徒新區(qū)精裝修先河，勢(shì)必對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展起到新一輪的領(lǐng)頭作用。以江蘇沃得為首的房地產(chǎn)開發(fā)公司，率先引進(jìn)了世界五百強(qiáng)的沃爾瑪，打造了“沃得商圈”，同時(shí)帶動(dòng)了區(qū)域樓盤的銷售。而大港的發(fā)展目前剛剛步入正軌，區(qū)域配套尚不完善，并且以工業(yè)區(qū)為主，客戶認(rèn)可度有待提高。 20xx年度鎮(zhèn)江市區(qū)普通商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)幅度明顯，這主要?dú)w因于典型樓盤的集中簽約。進(jìn)入 8月，隨著國(guó)信宜和開盤并集中簽約，市場(chǎng)均價(jià)大幅拉升； 10月份中南 F2組團(tuán)大幅成交，再次拉高整體均價(jià)，隨后價(jià)格下滑。 鎮(zhèn)江市區(qū)商品住 宅市場(chǎng)小結(jié) 受保障房的影響，鎮(zhèn)江市區(qū) 20xx年度商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)與商品房市場(chǎng)走勢(shì)保持一致， 全年成交量呈“ W”型，全年成交均價(jià)呈 “ M”型；步入 12 月份，商品住宅成交均價(jià)滑至本年度“谷底”，僅 2518元 /㎡，相比年初 1月份下跌 62%。但隨著首創(chuàng)等一批知名開發(fā)商的入駐，將對(duì)本區(qū)域的發(fā)展帶來新一輪驚喜。而從本年度非普通住宅成交情況來看，宏觀調(diào)控政策帶來的影響并不大；但同時(shí)需要注意，目前整體市場(chǎng)別墅潛在供應(yīng)量仍較大，未來市場(chǎng)仍不容樂觀。 家庭數(shù)量：據(jù)普查公報(bào)數(shù)據(jù)顯示， 20xx年鎮(zhèn)江市常住人口中有家庭戶 975338戶，家庭戶人口為 2847513人，平均每個(gè)家庭戶的人口為 。從家庭總收入的構(gòu)成看，居民收入來源多元化趨勢(shì)明顯，增收質(zhì)量提高，所以鎮(zhèn)江城市居民購房能力變強(qiáng)。 ① 不同階層居民數(shù)量 位于社會(huì)底層的農(nóng)民占各個(gè)階層總?cè)藬?shù)的 64%左右 。白領(lǐng) 階層占%,白領(lǐng) 階層中最上層的專業(yè)人員階層和管理者階層 ,僅占整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)者總數(shù)的 %。 ② 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)： ，住房購買對(duì)象范圍相當(dāng)廣泛。 。 30005000元 /平方米的住房最受歡迎 ③ 規(guī)劃期內(nèi)住房總需求： 依據(jù)《鎮(zhèn)江市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》， 20xx年中心城規(guī)劃人口為 95萬，人均住宅面積 35平方米左右，我市住房總需求約 3450萬平方米。 鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)地處長(zhǎng)江、運(yùn)河交匯處，位于鎮(zhèn)江市西南部。全區(qū)總面積為 。到 20xx 年底，全區(qū)總面積132． 68 平方公里，總?cè)丝?23． 47 萬人。近萬畝丘陵崗坡資源、近百平方公里的長(zhǎng)江江灘資源、近 10公里的長(zhǎng)江岸線資源、豐富的綠色農(nóng)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)資源、旅游資源，使?jié)欀莩蔀橐粔K流金的寶地和投資的熱土。 “碧水南山”房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)南徐路以南與莊泉路以西交界處 , 位處鎮(zhèn)江市潤(rùn)州中央?yún)^(qū) ,坐落于鎮(zhèn)江市政府行政中心東側(cè) —— 潤(rùn)州區(qū)中心地段。 中心商貿(mào)區(qū)與周邊山體保持良好的視線關(guān)系，在重要節(jié)點(diǎn)上從北往南依次布置行政中心、商務(wù)辦公中心、商業(yè)中心和文化中心，并在局部地帶建設(shè) 標(biāo)志性建筑，城市天際線沿中心軸線展開形成良好的視覺效果，同周邊的真山真水相得益彰。 潤(rùn)州區(qū)地理位置優(yōu)越，歷來交通十分便捷，境內(nèi)長(zhǎng)江、運(yùn)河交匯構(gòu)成水路運(yùn)輸網(wǎng)；滬寧鐵路、 312國(guó)道、 222省道、滬寧高速公路和潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江公路大橋等重要交通要道縱橫交織，陸運(yùn)非常發(fā)達(dá)。 鎮(zhèn)江南站站址在江蘇省鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)官塘鄉(xiāng)。離北京站 1228 公里，離上海站 235公里，隸屬上海鐵路局南京鐵路分局管轄。 作為住宅項(xiàng)目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，莊泉路、九華山路、南徐路路等交通要道完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。 目前本案周邊的公交線路有 K202 路、 K208路、 25 路、 D3路與市中心相連，交通相當(dāng)便利。堅(jiān)持以“服務(wù)城市、富裕農(nóng)村”為目標(biāo)，加快發(fā)展城郊農(nóng)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)，形成了近郊圩區(qū)的無公害特種蔬菜、丘陵山區(qū)的茶葉和花卉苗木及應(yīng)時(shí)鮮果、沿江灘涂的特種水產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)化 經(jīng)營(yíng)區(qū)域。 潤(rùn)州區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。 項(xiàng)目周遍各項(xiàng)生活配套設(shè)施比較完善 。 學(xué)校 :有鎮(zhèn)江市實(shí)驗(yàn)小學(xué) ,鎮(zhèn)江市實(shí)驗(yàn)初中 , 第三職業(yè)學(xué)校 ,江蘇科技大學(xué)南校區(qū) ,江蘇大學(xué)中山校區(qū)。 醫(yī)療 :市急救中心 ,潤(rùn)州區(qū)人民醫(yī)院 ,培康藥店等。 環(huán)境 :治安環(huán)境良好，空氣質(zhì)量合格，噪聲控制合理，周圍綠化建設(shè)突出，毗鄰南山風(fēng)景名勝區(qū)，令人們流連忘返，遠(yuǎn)離高壓線、放射性、易燃易爆物品等危險(xiǎn)源，整體環(huán)境安全、優(yōu)美、便捷。 第 3 章 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （ 1）挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； （ 2）以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； （ 3）節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； （ 4）人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。 整體項(xiàng)目呈 “ 南低北高 ” 的空間線型布置。 （ 1）建筑類型 結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限 50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。 地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。 （ 2）建筑風(fēng)格 整體建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、大氣、時(shí)尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強(qiáng)，形體飄逸大方。整個(gè)建筑以灰色為主色調(diào)，配以少量的紅黃藍(lán)為搭配色，使其 外觀簡(jiǎn)約，色彩鮮艷靚麗。 私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室等。 面積設(shè)計(jì)： 臥室面積在 12m216m2之間，客廳面積在 21m235m2之間，衛(wèi)生間、廚房、貯藏室各占 5m28m2，陽臺(tái)占 5m26m2 戶型配比： 根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標(biāo)客群研究，目前鎮(zhèn)江對(duì)二房及三房的需求旺盛，二房總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在鎮(zhèn)江市場(chǎng)上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項(xiàng)目相比鎮(zhèn)江市其他項(xiàng)目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價(jià)及樓層關(guān)系市場(chǎng)反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。再根據(jù) 地下停車場(chǎng)平面示意圖 以及空缺的場(chǎng)地，設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目能夠提供的停車位 。停車場(chǎng)的使用管理用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。 （ 3）服務(wù)管理 物業(yè)管理，不僅對(duì)房屋及附屬設(shè)施的管理維護(hù)外，還提供各種全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主充分感受到入住后的 舒適和安心。 保安及消防： 24 小時(shí)封閉式保安服務(wù)，保證園區(qū)人員出入，確保業(yè)主安全。注意外來人員探訪登記。 清潔和綠化：園區(qū)道路、走廊定時(shí)定人清潔。垃圾袋裝化，由清潔人員定 時(shí)收集。園區(qū)綠化花草樹木的澆水和修剪。 外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營(yíng)造豐富感人的空間，層次分明，錯(cuò)落有致。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。通過建筑的圍合結(jié)合地勢(shì)，布置中心綠化廣場(chǎng)，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢(shì)的自然形態(tài)，形成了富有動(dòng)感的景觀形態(tài)。做到每個(gè)綠化組團(tuán)全年常綠、季季花香 （ 2）景觀小品以雕塑、石或木質(zhì)藝術(shù)小品加以點(diǎn)綴。 （ 4）做到人車分流，步道或采用石材建材輔設(shè)，車道區(qū)域則采用瀝青鋪地。 項(xiàng)目定位 為了解市場(chǎng)供給情況，我們選取了周邊六個(gè)具有代表性的樣本與本項(xiàng)目進(jìn)行比較研究，這六個(gè)項(xiàng)目分別是國(guó)信宜和、景天花園、南山景園、萬科藍(lán)山、冠城國(guó)際和樸園和院。 ③物業(yè)類型 商業(yè)、住宅、酒店式公寓 ④銷售價(jià)格 20xx1213 均價(jià) 8860 元 /平米 20xx0305 起價(jià) 8500 元 /平米 均價(jià) 8650 元 /平米 最高價(jià) 8800 元 /平米 20xx0511 均價(jià) 8860 元 /平米 ⑤主力房型 兩房 8891 平米 三房 110135 平米 ⑥環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。 ⑧銷售情況 一期去化率達(dá) 85％以上，僅余幾套面積較大的房型。 ⑦交房時(shí)間 20xx 年 10 月 ⑧銷售情況 一期去化率達(dá) 80％以上，僅余幾套面積較大的房型。 （ 4） 萬科藍(lán)山 ①地理位置 九華山路南山風(fēng)景區(qū)西入口公園內(nèi) ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 萬方 ③物業(yè)類型 疊加別墅 聯(lián)體別墅 花園洋房 ④銷售價(jià)格 20xx 年 120xx 元 /平米 20xx 年 3 月 15000 元 /平米 ⑤主力房型 3 室 2 廳 3 衛(wèi)、 3 室 2 廳 2 衛(wèi)等 ⑥環(huán)境規(guī)劃 外地私營(yíng)業(yè)主、藥（保健品）商等。 ⑥環(huán)境規(guī)劃 憑借地段、環(huán)境、規(guī)劃、品質(zhì)、實(shí)力、服務(wù)等 6 大綜合因素，居住、投資價(jià)值全面展現(xiàn) ⑦交房時(shí)間 ⑧銷售情況 一期去化率達(dá) 80％以上，僅余幾套面積較大的房型。 ⑥環(huán)境規(guī)劃 享受市中心完備的生活配套，更擁有城市中央稀缺的自然資源，綠化率達(dá) 35%。為此，建議本項(xiàng)目可以多、高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。 提高層數(shù)后，本項(xiàng)目的小高層建筑將成為首要識(shí)別標(biāo)志物?？紤]到風(fēng)險(xiǎn)因素，工程總建筑面積在 5 萬平方米左右，不宜過大。建議建筑風(fēng)格采 用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡(jiǎn)潔。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。 項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。與鎮(zhèn)江城鐵站僅五分鐘車程，便于出行。該工程物業(yè)公司聘用無錫市長(zhǎng)慶物業(yè)管理有限公司，該公司以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)，深得廣大業(yè)主的一致好評(píng)，也得到了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各方面的廣泛贊譽(yù)。主打小戶型，計(jì)劃綠化率達(dá)到 40%，擬于 20xx年 7 月初開工，明年 12 月底交房。 ２、項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì) 建筑立面強(qiáng)調(diào)突出鎮(zhèn)江民居文化的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀， 使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的民居的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。但隨著人們生活方式及思維的改變，因?yàn)樾「邔右曇皬V闊，物業(yè)形象好，配套設(shè)施相對(duì)現(xiàn)代化，所以需求量呈 明顯上升趨勢(shì)。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；面積百余平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。 ４、項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì) 小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的民居特色。 ５、項(xiàng)目的配套 另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)無機(jī)動(dòng)車行駛；籃球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)等； ６、物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等 區(qū)域選擇 本項(xiàng)目位于 莊泉路以南南徐大道以北。與鎮(zhèn)江城鐵站僅五分鐘車程，便于出行。 本項(xiàng)目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。 收入能力及支付能力 鎮(zhèn)江市平均物業(yè)總價(jià)在 10－ 20 萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在 6 萬以上，月付承受能力 5000 元左右。這部分核心消費(fèi)群具有以下共性： 注重家庭生活，為親人考慮較多。 看重居所的身份象征，項(xiàng)目的社會(huì)形象、物業(yè)管理。 崇尚自然、健康、養(yǎng)生。 城市新興富有的階層。 一般公務(wù)員和企事業(yè)單位職工。 退休職工中高級(jí)技術(shù)人員、高層管理人員，隨著城市的發(fā)展，現(xiàn)有的居住條件需要得到改善。 通過現(xiàn)有房屋租賃或出售換取新房。 仁者樂山，智者樂水 內(nèi)有湖水潺潺流淌，南有南山為您守護(hù)家園的安詳。寒來暑往之際，四季美艷蔥郁，映照亭臺(tái)橋廊。水利萬物而不爭(zhēng)，故能為百谷王。以山養(yǎng)心，以水聚財(cái)。月 80120平米不同類型戶型的設(shè)計(jì)，精心所到，之為您的特別需要。 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，讓家的空間功能強(qiáng)大，自由伸展；每戶都有落地景觀窗，明亮通 透。 可以把生活的詩情畫意掛在窗邊，與親朋共享。一個(gè)花園般的城市，三座鄰近的圣山，傳送著千年經(jīng)典愛情故事。高