【正文】 的盈利能力、清償能力和財務外匯效果。 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的程序(1)分析和估算開發(fā)項目的財務數(shù)據(jù)（2)編制財務基本報表 (3)計算并評價財務效益指標。 項目銷售收入分析依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預算定價為：住宅3300元/㎡；商鋪4500元/㎡；配套面積1500元/㎡；汽車庫2250元/㎡。銷售收入具體計算見下表6： 表6 項目開發(fā)銷售收入計算表 單位：萬元序號項目收入名稱建筑面積平均價格銷售收入備注（m2）（元/m2）（萬元）1住宅84070綜合單價2商鋪4586　3配套公建面積10045　4地上車庫6800不計建筑面積5地下車庫2000不計建筑面積6合計107501為總建筑面積 項目營業(yè)稅及附加估算(1)營業(yè)稅、城市維護建設費以及教育費附加，%：其中營業(yè)稅以銷售收入為基數(shù)計算、城市維護建設費和教育費附加以營業(yè)稅為基數(shù)計算。%=。(2)土地增值稅：土地增值稅稅額＝增值額30％=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除項目金額）30%；或按以下計算：預交土地增值稅=預售收入1%=1%=。 項目成本分析項目開發(fā)總成本費用構(gòu)成按建設成本和期間費用計算為：總成本費用=建設成本+銷售費用+管理費用+財務費用 項目開發(fā)建設成本項目建設成本包括土地費用、拆遷及場地整理等前期工程費用、工程其他費用包括行政性收費等、工程建安工程費和景觀及工程配套費用等，具體計算如下：(1)土地費用：5265萬元； (2)場地整理等前期工程費用：；(3)前期等其他費用（含預備費及利息等）：；(4)建安工程費：；　(5)景觀及配套費用：；(6)合計：。單位建設成本：222640300/98700=㎡。 項目銷售、管理等成本(1)管理費用：按總投入的3%；(2)銷售費用：按銷售收入3%控制，； 財務費用財務費用是指企業(yè)為籌集所需資金而發(fā)生的費用，在財務評價中僅考慮利息支出。利息支出的估算包括長期借款利息支出、流動資金借款利息支出和短期借款利息支出。 總成本總成本費用=建設成本+銷售費用+管理費用+財務費用=++=。 ，㎡。 項目開發(fā)利潤估算(1)項目開發(fā)利潤=銷售總收入總成本營業(yè)稅及附加==；(2)所得稅=項目開發(fā)利潤稅率33%=33%=；(3)稅后利潤=項目開發(fā)利潤所得稅=—=。；。項目投資收益財務狀況良好。（NPV） nNPV =∑ (CI–CO)t(1+ic)t t=0式中：CI—現(xiàn)金流入：第3年即可收回全部投資。第二年銷售收入為項目開發(fā)預收售房款的30%，；。CO—現(xiàn)金流出：，；；。ic—該行業(yè)基準折現(xiàn)率取12% n—項目建設期取3年NPV=*(1+12%)*(1+12%)2+*(1+12%)3= (萬元)0凈現(xiàn)值大于零，說明項目可行。　　　　　　 表7現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算表 單位：萬元年份序號2009年2010年2011年現(xiàn)金流入　現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量帖現(xiàn)因子i=12%凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計折現(xiàn)值 靜態(tài)投資回收期根據(jù)現(xiàn)金流量表以及投資回收期的計算公式：投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份一1+上年累計現(xiàn)金流量的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量 =31+ () =(年)投資回收期=累計凈折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值年份一1+上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當年折現(xiàn)值=31+（）=（年）(1)投資利稅率PP=稅前利潤/項目投資100%=100%=%(2)投資利潤率 = 稅后利潤額 / 投資總額100% = /100% =%投資效果良好，若從投資利稅率和利潤率來看，投資效果更好。四．風險與不確定分析 不確定分析含義對工程項目進行不確定分析就是對工程項目未來將要發(fā)生的情況加以掌握，分析這些不確定因素在什么范圍類變化，以及這些不確定因素的變化對方案經(jīng)濟技術(shù)效果的影響程度如何，并對是否接受該經(jīng)濟效果可接受做出評價，提出具體的論證結(jié)果或修改方案的建議和意見，從而做出比較切合實際的方案評價和投資決策。同時，通過不確定分析還可以預測工程項目投資方案對某些不可預見的經(jīng)濟與政治風險的抗沖擊能力，從而說明建設項目的可靠性和穩(wěn)定性，盡量弄清和減少不確定性因素對經(jīng)濟項目的的經(jīng)濟效益的影響，避免投產(chǎn)后不能獲得預期利潤和收益的情況發(fā)生，避免企業(yè)出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此，為了有效減少不確定性對建設項目的經(jīng)濟影響，提高下項目的風險防范能力，進而提高項目投資決策的科學性和可靠性。： （1）.項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計偏差。這是由于原始統(tǒng)計上的誤差，統(tǒng)計樣本點的不足，公式或模板套用不合理等造成的誤差。 （2）.通貨膨脹。由于通貨膨脹的存在，產(chǎn)生物價的浮動，從而會影響工程項目經(jīng)濟評價中采用的價格，進而導致諸如年經(jīng)營收益，年經(jīng)營成本等數(shù)據(jù)與實際發(fā)生偏差。 (3）.技術(shù)進步。技術(shù)進步引起新老產(chǎn)品和工藝的替代，這樣根據(jù)原有技術(shù)條件和生產(chǎn)所估算的年經(jīng)營成本，收益等指標就會與實際發(fā)生偏差。 （4）.市場供求結(jié)構(gòu)的變化。市場供求結(jié)構(gòu)的變化會影響到產(chǎn)品的市場供求狀況，進而對某些指標產(chǎn)生影響。 (5).其他外部因素。如政府政策的變化，新的法律法規(guī)的變化，國際經(jīng)濟政治形勢的變化，均會對項目產(chǎn)生一定甚至是難以預料的影響。 僅分析該項目的敏感性，主要通過敏感度分析，考察該項目投資不確定參數(shù)對投資效果的影響，從中找出敏感的因素，并確定其影響程度，采取措施限制敏感因素的變動范圍，以達到降低投資風險的目的。僅就投資收益為單因素，來考察其它變動因素對其影響。投資收益EA =銷售總收入 總成本 營業(yè)稅及附加和增值稅=銷售總收入工程建設成本（投資部分）銷售成本營業(yè)稅及附加和增值稅考察的因素有：營業(yè)收入分別增減10%、20%，靜態(tài)投資分別增減10%、20%，經(jīng)營成本分別增減10%、20%等。計算臨界點的基準收益率為12%。通過對敏感性的分析發(fā)現(xiàn)，對項目投資收益影響較大的因素是營業(yè)收入，其次是經(jīng)營成本，建設投資較小，所有不利因素的收益計算值EA均大于零，即項目贏利，故可以認為，投資項目有一定的抗風險能力。五．結(jié)論 。項目投資收益財務狀況良好。 ，凈現(xiàn)值大于零，說明項目可行。，%%，投資效果良好，若從投資利稅率和利潤率效果來看，投資效果更好。 通過對該項目進行風險與不確定性分析，從各方面綜合考慮，該項目有一定的抗風險能力。 所以，綜合以上分析，該項目的投資收益財務狀況較好，利潤較大，抗風險能力較強，故該項目是可行的。參考文獻： 1 杜葵編，《工程經(jīng)濟學》，重慶，重慶大學出版社，2001 2 武獻華編，《工程經(jīng)濟學》，沈陽，東北財經(jīng)大學出版社，2003 3余立君編，《工程經(jīng)濟學》，北京，機械工業(yè)出版社，2001 4 李南編，《工程經(jīng)濟學學習指導與習題》，北京，科學出版社，2005 5 劉曉君主編，《工程經(jīng)濟學》，北京，中國建工出版社，200324