【正文】 目 錄設(shè)計(jì)說(shuō)明 1設(shè)計(jì)成果 2一．市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 2 2 5 9二．規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 11 11 12 12 14三. 項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 15 項(xiàng)目總投資 15 項(xiàng)目開發(fā)資金籌集計(jì)劃 19 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 19 項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)估算 21 22四．風(fēng)險(xiǎn)與不確定分析 23 不確定分析含義 23： 24 24五．結(jié)論 25參考文獻(xiàn)： 26設(shè)計(jì)說(shuō)明 本課程設(shè)計(jì)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目評(píng)價(jià)主要包括：方案設(shè)計(jì)、測(cè)算或估算評(píng)價(jià)所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表、編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表、計(jì)算靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)、進(jìn)行項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性分析、給出評(píng)價(jià)結(jié)論。（案例：對(duì)行政中心以北、新海中學(xué)以東、蒼梧路以南、學(xué)宛路以西地塊100畝（凈地）的土地進(jìn)行你開發(fā)，為商—住混合小區(qū)。房地產(chǎn)公司為新成立公司，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元人名幣。）設(shè)計(jì)成果一．市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) (1)宏觀經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)增速減緩　　經(jīng)濟(jì)增速減緩　　總體來(lái)看，今年以來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，總體運(yùn)行良好?！　〕醪胶怂?，前3季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值201631億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值21800億元，%，；第二產(chǎn)業(yè)增加值101117億元，%，；第三產(chǎn)業(yè)增加值78714億元，%?！　∞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)良好，糧食實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年增產(chǎn)?！　」I(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)放緩，企業(yè)利潤(rùn)增幅回落。前3季度，%(%)。18月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)18685億元，%。　　固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)有所改善。前三季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資116246億元，%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資99871億元，%(%)，；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資16375億元，%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，%、%%。分地區(qū)看，東、中、%、%%，中西部投資增速明顯快于東部。　　國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售增速繼續(xù)加快，城鄉(xiāng)消費(fèi)均較快增長(zhǎng)。前3季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額77886億元，%(%)。分地區(qū)看，城市社會(huì)消費(fèi)品零售額53165億元，%；縣及縣以下零售額24721億元，%?！　〕隹谠鏊儆兴芈?，外商直接投資大幅增加。前3季度，進(jìn)出口總額19671億美元，%。其中，出口額10741億美元，%，；進(jìn)口額8931億美元，%。貿(mào)易順差1810億美元，同比減少47億美元。前3季度，實(shí)際使用外資金額744億美元，%。　　貨幣信貸增速回落，新增存款大幅增加。9月末，廣義貨幣(M2)，%，；狹義貨幣(M1)，%，；流通中現(xiàn)金(M0)31725億元，%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額296477億元，比年初增加34803億元，同比多增1201億元；各項(xiàng)存款余額454942億元，比年初增加65601億元，多增18113億元。前三季度，貨幣凈投放1350億元，同比少投放608億元?！　⊥泬毫p緩　　居民消費(fèi)價(jià)格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落。前3季度，%(%，)。其中，%，%。分類別看，%，%，其余各類商品價(jià)格有漲有落。前3季度，%(%)，；%(%，)，；原材料、燃料、%(%)?！　【用袷杖朐龇陆怠　〕擎?zhèn)新增就業(yè)增加，城鄉(xiāng)居民收入增幅回落。18月份，全國(guó)城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員848萬(wàn)人，下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)370萬(wàn)人，就業(yè)困難人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)104萬(wàn)人。前3季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11865元，%，扣除價(jià)格因素，%，；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3971元，%，扣除價(jià)格因素，%。 (2)政策環(huán)境：從緊貨幣政策開始放松　　 　　宏觀調(diào)控由“雙防”改為“一保一控”　　宏觀調(diào)控的首要任務(wù)轉(zhuǎn)向保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過(guò)快上漲　　7月25日，中共中央政治局會(huì)議召開，研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)際環(huán)境中不確定不穩(wěn)定因素增多，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一些矛盾也比較突出，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和困難增大。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過(guò)快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，把抑制通貨膨脹放在突出位置?！　摹胺乐菇?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”的“雙防”方針到“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過(guò)快上漲”的“一保一控”政策，體現(xiàn)了宏觀調(diào)控思路的調(diào)整?！　∝泿耪唛_始放松　　2008年3季度，央行近6年來(lái)首次下調(diào)貸款利率，近9年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 2008年9月15日，中國(guó)人民銀行宣布，從9月16日起，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整，存款基準(zhǔn)利率保持不變；9月25日起，除中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行和郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。從9月16日起。這是央行近6年來(lái)首次下調(diào)貸款利率，也是近9年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率?！　?0月15日和10月30日。10月15日。經(jīng)調(diào)整后，%，存款準(zhǔn)備金率為16%?！　°y行規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)　　8月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。通知要求，各金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理、嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款；土地儲(chǔ)備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70%?！　≌雠_(tái)救樓市政策　　部分地方政府出臺(tái)救市政策，中央政府救市　　9月9日，西安市政府出臺(tái)文件，對(duì)個(gè)人購(gòu)房者實(shí)施減稅以及直接補(bǔ)貼，以鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房；此前，成都、重慶、杭州、南京、哈爾濱、廈門等地，也相應(yīng)出臺(tái)了一些鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，如加大公積金貸款首付比例、調(diào)整契稅、甚至是開放戶籍等政策，刺激當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展。到10月初，包括上海、杭州等近20個(gè)地方政府出臺(tái)救市政策?！　?0月下旬，財(cái)政部和央行宣布降低住房交易稅率、貸款利率和首付比例。 （1） 政策頻出 樓市積極調(diào)整 先是出現(xiàn)一個(gè)個(gè)案，這個(gè)個(gè)案為人們所津津樂(lè)道，最后或因市場(chǎng)推動(dòng)、或因各樓盤互相仿效，慢慢演變成一種港城樓市的普遍現(xiàn)象，并繼而成為一種主流，對(duì)未來(lái)樓市影響深遠(yuǎn)……　　2008年的港城樓市，這樣的現(xiàn)象，很多。這些新現(xiàn)象，曾繼承了樓市，也改變了樓市。　　時(shí)值歲末，當(dāng)“現(xiàn)象”成為“印象”，不經(jīng)意間，港城樓市已悄無(wú)聲息地發(fā)生了很多的改變。而正是這些“印象”，它們或開拓了一個(gè)全新的領(lǐng)域，或重新調(diào)整了樓市格局。　　調(diào)整好步伐，再回頭看看，是為了更好地前進(jìn)?？邕^(guò)2008，就是2009。　?。?）保障住房推進(jìn)　　2008年是連云港市住房保障工作取得重大突破的一年。連云港市保障性住房的開發(fā)建設(shè)以及國(guó)家、地方針對(duì)商品房領(lǐng)域所采取的降息、減稅和購(gòu)房補(bǔ)貼，共同為2008年港城樓市的“民生住房”畫上了濃墨重彩的一筆?！　?月下旬，連云港市對(duì)于2008年經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象也進(jìn)行了重新定位，決定將供應(yīng)對(duì)象從中低收入家庭調(diào)整為低收入家庭，與廉租房保障對(duì)象銜接。，開工建設(shè)27萬(wàn)平米經(jīng)濟(jì)適用房，年內(nèi)竣工13萬(wàn)平方米。6月末，經(jīng)省建設(shè)廳組織專家審核，連云港市《解決城市低收入住房困難發(fā)展規(guī)劃》(2007年2010年)獲批準(zhǔn)實(shí)施。據(jù)悉，該《規(guī)劃》對(duì)連云港市2007年至2010年市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各項(xiàng)保障性住房建設(shè)、分配和管理活動(dòng)進(jìn)行了具體詳細(xì)的規(guī)劃。規(guī)劃期內(nèi)。開工建設(shè)各類保障性住房總建筑面積75萬(wàn)平方米，其中廉租住房將通過(guò)新建、收購(gòu)、1100套；經(jīng)濟(jì)適用住房將新建70萬(wàn)平方米，其中集中方式和配建40萬(wàn)平方米，企業(yè)職工集資合作建房30萬(wàn)平方米；規(guī)劃期內(nèi)新增人才安