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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價可行性研究(已修改)

2025-07-09 15:52 本頁面
 

【正文】 目 錄設(shè)計(jì)說明 1設(shè)計(jì)成果 2一.市場分析與預(yù)測 2 2 5 9二.規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 11 11 12 12 14三. 項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)評價 15 項(xiàng)目總投資 15 項(xiàng)目開發(fā)資金籌集計(jì)劃 19 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價 19 項(xiàng)目開發(fā)利潤估算 21 22四.風(fēng)險與不確定分析 23 不確定分析含義 23: 24 24五.結(jié)論 25參考文獻(xiàn): 26設(shè)計(jì)說明 本課程設(shè)計(jì)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價,項(xiàng)目評價主要包括:方案設(shè)計(jì)、測算或估算評價所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、編制輔助財(cái)務(wù)報表、編制基本財(cái)務(wù)報表、計(jì)算靜態(tài)和動態(tài)指標(biāo)、進(jìn)行項(xiàng)目的風(fēng)險和不確定性分析、給出評價結(jié)論。(案例:對行政中心以北、新海中學(xué)以東、蒼梧路以南、學(xué)宛路以西地塊100畝(凈地)的土地進(jìn)行你開發(fā),為商—住混合小區(qū)。房地產(chǎn)公司為新成立公司,注冊資金2000萬元人名幣。)設(shè)計(jì)成果一.市場分析與預(yù)測 (1)宏觀經(jīng)濟(jì):經(jīng)濟(jì)增速減緩  經(jīng)濟(jì)增速減緩  總體來看,今年以來國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展,總體運(yùn)行良好。  初步核算,前3季度國內(nèi)生產(chǎn)總值201631億元,按可比價格計(jì)算,%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值21800億元,%,;第二產(chǎn)業(yè)增加值101117億元,%,;第三產(chǎn)業(yè)增加值78714億元,%?! ∞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢良好,糧食實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年增產(chǎn)。  工業(yè)生產(chǎn)增長放緩,企業(yè)利潤增幅回落。前3季度,%(%)。18月份,全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤18685億元,%?! 」潭ㄙY產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長,投資結(jié)構(gòu)有所改善。前三季度,全社會固定資產(chǎn)投資116246億元,%。其中,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資99871億元,%(%),;農(nóng)村固定資產(chǎn)投資16375億元,%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中,%、%%。分地區(qū)看,東、中、%、%%,中西部投資增速明顯快于東部?! 鴥?nèi)市場銷售增速繼續(xù)加快,城鄉(xiāng)消費(fèi)均較快增長。前3季度,社會消費(fèi)品零售總額77886億元,%(%)。分地區(qū)看,城市社會消費(fèi)品零售額53165億元,%;縣及縣以下零售額24721億元,%?! 〕隹谠鏊儆兴芈洌馍讨苯油顿Y大幅增加。前3季度,進(jìn)出口總額19671億美元,%。其中,出口額10741億美元,%,;進(jìn)口額8931億美元,%。貿(mào)易順差1810億美元,同比減少47億美元。前3季度,實(shí)際使用外資金額744億美元,%?! ∝泿判刨J增速回落,新增存款大幅增加。9月末,廣義貨幣(M2),%,;狹義貨幣(M1),%,;流通中現(xiàn)金(M0)31725億元,%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額296477億元,比年初增加34803億元,同比多增1201億元;各項(xiàng)存款余額454942億元,比年初增加65601億元,多增18113億元。前三季度,貨幣凈投放1350億元,同比少投放608億元?! ⊥泬毫p緩  居民消費(fèi)價格漲幅繼續(xù)放緩,工業(yè)品出廠價格漲幅出現(xiàn)回落。前3季度,%(%,)。其中,%,%。分類別看,%,%,其余各類商品價格有漲有落。前3季度,%(%),;%(%,),;原材料、燃料、%(%)?! 【用袷杖朐龇陆怠 〕擎?zhèn)新增就業(yè)增加,城鄉(xiāng)居民收入增幅回落。18月份,全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員848萬人,下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)370萬人,就業(yè)困難人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)104萬人。前3季度,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11865元,%,扣除價格因素,%,;農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3971元,%,扣除價格因素,%。 (2)政策環(huán)境:從緊貨幣政策開始放松     宏觀調(diào)控由“雙防”改為“一保一控”  宏觀調(diào)控的首要任務(wù)轉(zhuǎn)向保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲  7月25日,中共中央政治局會議召開,研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。會議認(rèn)為,當(dāng)前國際環(huán)境中不確定不穩(wěn)定因素增多,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一些矛盾也比較突出,保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和困難增大。會議強(qiáng)調(diào),要深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù),把抑制通貨膨脹放在突出位置。  從“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”的“雙防”方針到“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲”的“一保一控”政策,體現(xiàn)了宏觀調(diào)控思路的調(diào)整?! ∝泿耪唛_始放松  2008年3季度,央行近6年來首次下調(diào)貸款利率,近9年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 2008年9月15日,中國人民銀行宣布,從9月16日起,其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整,存款基準(zhǔn)利率保持不變;9月25日起,除中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行和郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外,其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點(diǎn),汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個百分點(diǎn)。從9月16日起。這是央行近6年來首次下調(diào)貸款利率,也是近9年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率?! ?0月15日和10月30日。10月15日。經(jīng)調(diào)整后,%,存款準(zhǔn)備金率為16%。  銀行規(guī)避開發(fā)風(fēng)險  8月27日,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。通知要求,各金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理、嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理,禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款;土地儲備貸款采取抵押方式的,應(yīng)具有合法的土地使用證,貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%?! ≌雠_救樓市政策  部分地方政府出臺救市政策,中央政府救市  9月9日,西安市政府出臺文件,對個人購房者實(shí)施減稅以及直接補(bǔ)貼,以鼓勵個人購房;此前,成都、重慶、杭州、南京、哈爾濱、廈門等地,也相應(yīng)出臺了一些鼓勵購房的政策,如加大公積金貸款首付比例、調(diào)整契稅、甚至是開放戶籍等政策,刺激當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展。到10月初,包括上海、杭州等近20個地方政府出臺救市政策?! ?0月下旬,財(cái)政部和央行宣布降低住房交易稅率、貸款利率和首付比例。 (1) 政策頻出 樓市積極調(diào)整 先是出現(xiàn)一個個案,這個個案為人們所津津樂道,最后或因市場推動、或因各樓盤互相仿效,慢慢演變成一種港城樓市的普遍現(xiàn)象,并繼而成為一種主流,對未來樓市影響深遠(yuǎn)……  2008年的港城樓市,這樣的現(xiàn)象,很多。這些新現(xiàn)象,曾繼承了樓市,也改變了樓市?! r值歲末,當(dāng)“現(xiàn)象”成為“印象”,不經(jīng)意間,港城樓市已悄無聲息地發(fā)生了很多的改變。而正是這些“印象”,它們或開拓了一個全新的領(lǐng)域,或重新調(diào)整了樓市格局。  調(diào)整好步伐,再回頭看看,是為了更好地前進(jìn)??邕^2008,就是2009?! 。?)保障住房推進(jìn)  2008年是連云港市住房保障工作取得重大突破的一年。連云港市保障性住房的開發(fā)建設(shè)以及國家、地方針對商品房領(lǐng)域所采取的降息、減稅和購房補(bǔ)貼,共同為2008年港城樓市的“民生住房”畫上了濃墨重彩的一筆?! ?月下旬,連云港市對于2008年經(jīng)濟(jì)適用房保障對象也進(jìn)行了重新定位,決定將供應(yīng)對象從中低收入家庭調(diào)整為低收入家庭,與廉租房保障對象銜接。,開工建設(shè)27萬平米經(jīng)濟(jì)適用房,年內(nèi)竣工13萬平方米。6月末,經(jīng)省建設(shè)廳組織專家審核,連云港市《解決城市低收入住房困難發(fā)展規(guī)劃》(2007年2010年)獲批準(zhǔn)實(shí)施。據(jù)悉,該《規(guī)劃》對連云港市2007年至2010年市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各項(xiàng)保障性住房建設(shè)、分配和管理活動進(jìn)行了具體詳細(xì)的規(guī)劃。規(guī)劃期內(nèi)。開工建設(shè)各類保障性住房總建筑面積75萬平方米,其中廉租住房將通過新建、收購、1100套;經(jīng)濟(jì)適用住房將新建70萬平方米,其中集中方式和配建40萬平方米,企業(yè)職工集資合作建房30萬平方米;規(guī)劃期內(nèi)新增人才安
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