【正文】 摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)是在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作?？尚行匝芯孔鳛轫椖客顿Y決策的依據(jù)、籌集建設(shè)資金的依據(jù)、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)以及編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)是項目成敗的先決條件。該項目可行性研究報告共分八部分。分別為項目總說明，項目概況，市場調(diào)研及分析，項目規(guī)劃設(shè)計分析，項目進度安排，投資收益分析，項目風(fēng)險分析及結(jié)論和建議。 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項目在整個投資期內(nèi)，財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)上可行。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項目抗風(fēng)險能力較強，該項目可行。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；可行性分析；投資收益分析；風(fēng)險分析Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility StudyAbstract Real estate development on the land legally acquired stateowned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and remendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project riskresisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects。 feasibility analysis。 return on investment analysis。 risk analysis13 / 50目 錄1項目總說明 1 1 22 項目概況 3 項目名稱 3 宗地位置 3 4 宗地現(xiàn)狀 4 4 6 63 市場調(diào)研及分析 8 8 8 9 10 12 目標(biāo)市場選擇與市場定位 14 14 14 16 項目的SWOT分析 16 164項目規(guī)劃設(shè)計分析 18 18 18 18 185 項目進度安排 19 19 196 項目投資收益分析 20 20 20 20 21 22 22 22 公共配套設(shè)施建設(shè)費 22 22 23 23 不可預(yù)見費 23 其他費用 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 27 27 27 27 287項目風(fēng)險分析 29 29 29 30 30 30 318結(jié)論與建議 32 32 32附表1 33附表2 34附表3 35附表4 36附表5 37附表6 38附表7 39附表8 40附表9 41附圖1 42附：住宅需求調(diào)查問卷結(jié)果 43參考文獻 44致謝 451項目總說明、黃海之濱，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤，是中國東部重要的海濱城市，也是國家五個計劃單列市之一。全市海岸線(含所屬海島岸線)總長為870公里，其中大陸岸線730公里。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，其中市區(qū)1159平方公里。，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。近來，旅游經(jīng)濟的火熱和外地人的大量涌入，臨近日本、韓國等獨特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭取進入全國大中城市前列的定位，使越來越多的外國人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿?，到青島投資房產(chǎn)。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展。成為最為火熱的行業(yè)。經(jīng)濟的發(fā)展拉動了住房的需求，從而引發(fā)價格的上漲。短短幾年的時間里，青島房產(chǎn)價格翻了12倍，甚至更多?！?011年青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2011年，面對復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，全面落實中央一系列宏觀調(diào)控政策，全市經(jīng)濟實現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會事業(yè)全面進步，民生狀況進一步改善。初步核算，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。，%；，%；，%。全年居民消費價格上漲5%,八大類商品價格不同程度上漲，%。%，%；%，%。 統(tǒng)計公報指出，%。，%；全市銷售房屋面積1028萬平方米，%。，2014青島世園會主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽區(qū)與流亭國際機場相連，是進出青島市的咽喉之地。面積98平方公里，人口51萬。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。2011年全年實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值240億元，%。完成固定資產(chǎn)投資178億元，同比增長30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。編制依據(jù)是國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《青島國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（2）《青島市2008至2012住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》；（3）《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》；（4）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（5）《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（6）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范；（7）青島市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的相關(guān)信息資料；（8）青島市國土資源與房屋管理局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告。2 項目概況 項目名稱青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項目。 宗地位置本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山，北依世園會主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內(nèi)得幽靜。圖21 目標(biāo)地塊位置示意圖 圖22 目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價（樓面地價）為2665元/平方米。 宗地現(xiàn)狀《青島市人民政府關(guān)于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關(guān)問題的會議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。：權(quán)屬清楚，四鄰無爭議。、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔,北臨青島恒大實業(yè)集團公司,用地西側(cè)為瀝青路面的現(xiàn)狀道路,東側(cè)為沙土路面的大車路。該地塊水、電、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。管線說明如下：：位于九水東路道路南側(cè)。材質(zhì)為鋼，管徑為400毫米；：位于九水東路道路北側(cè)。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為400毫米；：位于九水東路北側(cè)人行道上。材質(zhì)為PVC，管徑為50*36+12*12厘米。圖23 目標(biāo)地塊市政配套綜合圖a. 交通出行：該地塊分別有111112323636385等多路公交車經(jīng)過，去往市區(qū)、嶗山、城陽等方向均十分方便；未來即將建成的地鐵M2號線將快速拉近項目與市區(qū)的距離，屆時不出半個小時即可到達市區(qū)的主要區(qū)域；表21 項目周邊公交線路公交車路線112路臥龍村——滄海路113路流清河——滄海路128路南王家上流——滄口公園326路恒星學(xué)院——利津路361路恒星學(xué)院——唐河路365路北九水——大港二路385路海大嶗山停車場——李村公園：青島401醫(yī)院北院區(qū)距離項目僅2公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409醫(yī)院等多所三級甲等醫(yī)療機構(gòu)，就醫(yī)方便。：海洋大學(xué)嶗山校區(qū)，青島酒店管理學(xué)院，恒星職業(yè)學(xué)院，青島體育運動學(xué)校，廣播電視大學(xué)，規(guī)劃建設(shè)的潛艇學(xué)院等高校學(xué)府毗鄰項目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。前往李村商業(yè)圈僅10分鐘車程，前往枯桃花卉市場交通便利快捷，是未來業(yè)主休閑購物的理想去處。、娛樂場所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會暨世博大道項目，與項目僅幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；用地使用強度：容積率 建筑密度 ％ 綠地率35％；出讓年限：70年；產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房；設(shè)計要求建筑高度：多層住宅建筑，建筑限高20米滿足機場凈空要求；建筑間距：按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距；退后道路紅(綠)線：退后周邊道路紅(綠)線10米以上；退后周邊地界：退后周邊地界6米以上；交通出入口位置：機動車出入口設(shè)置在小區(qū)西側(cè)，