房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價可行性研究-文庫吧資料
2025-07-03 15:52本頁面
【正文】 烈度為7度。(3)地質條件擬建場地內為凈地，即可開工。由于受海洋的調節(jié)，氣候類型為濕潤的季風氣候。連云港市處于暖溫帶與亞熱帶過渡地帶，常年平均氣溫14攝氏度，歷年平均降水量930多毫米，常年無霜期為220天。表2 項目施工工期橫道圖序號項目名稱 2009年 2010年2011年2012年3月6月12月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1的 施工準備研究規(guī)劃設計三通一平設備訂貨招標、簽約2施工與安裝土建施工設備安裝3驗收、結算竣工驗收竣工結算備案 自然條件(1)地理位置、地形基本情況連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國、朝鮮隔海相望,西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭毗鄰，北與山東省日照市、莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。為確保建筑工程全面完工，除要求土建承包單位必需按總進度要求完成外，更需要項目發(fā)包單位按期撥付投資，方可保證在規(guī)定時間內完成本工程項目的施工任務。本工程施工安排在2010年1月開始實施，其中土建項目的實際施工期為24個月。工程竣工驗收、決算期2個月。經(jīng)各單項工程施工方法研究后確定，該工程計劃總工期為36個月?；I備工作應在開工之前完成。(3)根據(jù)工程規(guī)模及建筑物施工特性，各主要工程項目施工宜選用大、中型機械設備為主。 項目實施進度計劃編制依據(jù)項目實施進度計劃安排主要考慮以下原則：(1)業(yè)主對工程建設工期的意見。從開發(fā)商角度出發(fā)，規(guī)劃設計應盡可能的降低開發(fā)成本，在小區(qū)結構規(guī)劃、平面布局、套房類型等方面，采用以因位制宜、簡單實用的手法，盡量節(jié)省資金。從居民的角度出發(fā)，降低居民的居住成本以增加居住小區(qū)生活的經(jīng)濟吸引力，是規(guī)劃設計中著重考慮的內容。擬建總建筑面積：98700平方米。 項目周圍環(huán)境基地位于新浦城區(qū)東部，區(qū)位條件優(yōu)越，交通發(fā)達，發(fā)展?jié)摿γ黠@?，F(xiàn)狀地形、地勢平坦，基地內現(xiàn)狀為凈地，有利于順利進行開發(fā)建設。 項目地形及尺寸地塊呈長方形布置，總面積100畝。公司組織形式為股份制，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售代理、建設工程施工、貸款擔保和建筑材料銷售等。二．規(guī)劃方案設計 .1 項目的基本情況(1) 項目名稱: 商—住混合小區(qū) (2) 項目委托單位名稱: 連云港市某有限公司。如果買一套約120平方米的三室，居住起來就比較寬敞和舒適，還可以根據(jù)功能劃分裝修書房、衣帽間等。隨著外地開發(fā)企業(yè)的進駐，戶型設計也不斷創(chuàng)新，更加人性化、舒適性更強。但對于中小戶型買家，更關注其實用率?！ 。?）空間合理 舒適性強 我們所談論的面積是所買房屋的建筑面積，并不是室內面積，大家都知道公攤面積都在10%以上，所以買一套小戶型除去公攤面積，室內可用空間減小，不能滿足一些家庭的居住需要。有個別樓盤把七八十平方米設計成小三房，從居住的角度來看，顯得太“緊湊”、太“精致”，每個房間較小，在臥室擺上雙人床之后，剩余空間較小，不便于擺放家具之類的裝飾品，影響居住的舒適性。對于一般家庭，兩口之家或者三口之家，90平方米左右的兩房可適用，但超過三口人的家庭，三房就較為合適。對于手頭上不寬裕并且家中常住人口不多的家庭來說，小三房戶型無疑是購房的一個不錯的選擇。正在辦理新房手續(xù)的周先生告訴記者，計劃明年十一結婚，所以買套新房，本來打算買套80平方米的小戶型，但是除去共攤面積，室內顯得擁擠，等裝修好家具、家電擺放后，剩余空間有限，最后還是選擇這套110多平方米的三室一廳，已經(jīng)交付50%房款，辦理的貸款大約每月需還1500多元，在兩人承受范圍之內，也不影響將來的生活質量。120平方米以上的大三房，舒適性較強，由于單價高、總價高，多針對二次或多次置業(yè)人士，他們購房需求不那么迫切，交易也表現(xiàn)出不大活躍。從以前的開發(fā)大戶型謀求高利潤開始轉向追求一般利潤，逐漸開發(fā)中等戶型和小戶型，縮短開發(fā)周期、盡快回籠資金。相關人士表示，90—120平方米住宅的首付與總房價不是特別高，比較適合我市眾多剛性需求人士的收入水平與居住喜好，所以這種類型的房子比較暢銷。 小戶型熱銷是我們一直談論的話題，小戶型的消費群體主要集中在單身貴族、白領、丁克家庭、經(jīng)濟能力一般的中老年人以及投資型消費者，選擇小戶型是因其總價低，經(jīng)濟能力能夠承受?！ ≡跇鞘谐山坏雌鸱倪^程中，港城樓市商品房價格也有了些許波動，但總體態(tài)勢仍比較穩(wěn)定。好在11月下旬，我市一系列地產(chǎn)新政也相繼“落地”。就在很多開發(fā)商紛紛以為經(jīng)過八月的短暫調整，傳統(tǒng)的“金九銀十”樓市成交旺季即將迎來新的“牛市”時，市場卻在觀望中匆匆結束了所謂的“旺季”行程。這期間各新盤紛紛“露頭”，老盤頻推新房源，促銷不斷，市場相對活躍，房價略有攀升。如果將2008年連云港樓市的上下半年相比較足球比賽的上下半場，那么這樣的一場在開發(fā)商和購房者之間進行博弈和對峙的比賽，完全可以用跌宕起伏來形容。盡管2008年港城樓市需求依然旺盛，但面對大量的房源上市和潛在房源即將上市的狀況，購房者的選擇空間增大，這也為我市樓市進入調整期埋下了伏筆，2008年諸多樓盤一再延遲上市，少數(shù)樓盤開盤頻次高但單次放量小，也成為了樓市調整期內開發(fā)商自我調整房源上市節(jié)奏的直觀印證。而從2007年開始，受國家90/70政策的影響，連云港市小戶型樓盤房源逐漸增多，其實這已經(jīng)是連云港市諸多樓盤積極投入樓市結構調整的開始。 從過去幾年連云港市房地產(chǎn)行業(yè)起步階段的發(fā)展情況看，連云港市眾多樓盤打造的多以中高價位、中大戶型房源為主，消費主體也多定位在有較強消費能力的港城市民，這使得很多有迫切住房需求但房價承受能力一般的群體“望房卻步”。但真正導致連云港樓市進入調整期的卻是樓市結構方面的因素。 和外地大多數(shù)城市由于價格非理性上漲而在2008年集體“疲軟”并進入價格盤整期不同，連云港樓市深度調整的根源并非價格因素。但是連云港市作為全國首批沿海開放城市，其良好的投資環(huán)境和投資前景在過去幾年，曾先后吸引了一大批外地開發(fā)企業(yè)來連開發(fā)，這導致了我市房地產(chǎn)開發(fā)量在過去兩三年間迅速膨脹?！ ∨c國內很多一二線城市相比，進入2008年后的港城房地產(chǎn)市場泡沫并不大。第一次調息中國人民銀行決定下調人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率；%；%；第四次央行調息力度更大，%的罕見大幅降息，切實給港城的購房者減輕了負擔。而我市與11月下旬正式發(fā)布的12條地產(chǎn)新政，也著眼于大的經(jīng)濟形勢，立足于降稅、擴需、緩費等多個方面?！ ‰S著中央政府和連云港市地方政府相繼采取措施刺激房地產(chǎn)市場，幾年來不斷累加的房地產(chǎn)調控政策被新政取代。同時，有關連云港市地產(chǎn)新政的話題也開始引發(fā)議論?！ 〔饺肽曛?，包括連云港在內的全國樓市氛圍逐漸“迷離”，后市的不明朗也使得我市一部分有能力
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