房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究(2)-文庫(kù)吧資料
2025-05-19 00:07本頁(yè)面
【正文】 可變成本為 v，銷(xiāo)售稅金為 t，產(chǎn)品單位售價(jià)為 a。 （ 1）以產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn) BEP(Q) 固定成本：與產(chǎn)品產(chǎn)量大小關(guān)系不很密切。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法 （一）盈虧平衡分析 （二）項(xiàng)目安全率 （三）敏感性分析 （四）概率分析 （一） 盈虧平衡分析 （ 1）生產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量 （ 2）生產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而使總生產(chǎn)成本成為生產(chǎn)量的線性函數(shù) （ 3）生產(chǎn)量變化，銷(xiāo)售單價(jià)不變，從而是銷(xiāo)售收入成為銷(xiāo)售量的線性函數(shù) （ 4）成本分為變動(dòng)成本與固定成本，其中變動(dòng)成本與產(chǎn)量成正比例關(guān)系，固定成本與產(chǎn)量無(wú)關(guān)，保持不變。 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 凈現(xiàn)金流量 180 250 150 84 112 150 150 150 150 150 150 150 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 180 430 580 496 384 234 84 66 折現(xiàn)系數(shù) .909 .826 .751 .683 .621 .565 .513 .467 .424 .386 .351 .319 折現(xiàn)值 164 207 113 57 70 85 77 70 64 58 53 48 累計(jì)折現(xiàn)值 164 371 484 427 357 272 195 125 61 3 50 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析 一、風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ? 從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)實(shí)際收益與預(yù)期收益的偏差和可能性大小。 [例 ]：某方案凈現(xiàn)金流量如下表，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為 12％時(shí)，使用內(nèi)部收益指標(biāo)評(píng)判方案。 2．內(nèi)部收益率（ IRR） 指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。（ ） ? ? ? ? tctntiCOCINP V ????? ? 10? 基準(zhǔn)收益率的確定：也稱(chēng)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平，考慮以下因素： 1）資金成本和機(jī)會(huì)成本 I1 2）投資風(fēng)險(xiǎn) I2 3）通貨膨脹 I3 IC＝ (1+I1)+(1+I2)(1+I3)1≈I 1+I2+I3 ? 凈現(xiàn)值率（ NPVR）是在凈現(xiàn)值的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，可以作為 NPV的補(bǔ)充。 評(píng)價(jià)準(zhǔn)則： NPV ≥ 0，方案可行； NPV ≤ 0，方案不可行。 [例 ]某投資方案的凈現(xiàn)金流量及累計(jì)凈現(xiàn)金流量如表所示，求投資回收期。 3）應(yīng)用指標(biāo)： ? 全部投資收益率 =（正常年銷(xiāo)售利潤(rùn) +正常年貸款利息 +折舊） /總投資 ? 自有資金收益率 =（正常年銷(xiāo)售利潤(rùn) +折舊） /自有資金 ? 全部投資利潤(rùn)率 =（正常年銷(xiāo)售利潤(rùn) +正常年貸款利息） /總投資 ? 自有資金利潤(rùn)率 = 正常年銷(xiāo)售利潤(rùn) /自有資金 沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值。它表明投資方案正常年份中，單位投資每年所創(chuàng)造的年凈收益額。 ? 可行性研究中的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有兩種： ? 選擇優(yōu)化方案中的評(píng)價(jià) ， 用以比較和篩選方案 ， 以尋求最佳或滿意方案； ? 確定推薦方案后 ， 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的最終的全面預(yù)測(cè)評(píng)價(jià) 。 ? 內(nèi)容 ? 項(xiàng)目背景與概況 ? 項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 ? 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模的確定 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 ? 資源供給 ? 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu) 、 管理費(fèi)用的研究 ? 開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 （ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 、 風(fēng)險(xiǎn)分析等 ） ? 結(jié)論及建議 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 ? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是可行性研究的核心 ， 貫穿于可行性研究的全過(guò)程 。 ? 制定實(shí)施計(jì)劃：對(duì)選定方案 ， 確定所有具體的技術(shù)指標(biāo)范圍 ， 估算投資 、 成本支出及收益幅度等財(cái)務(wù)狀況 ， 說(shuō)明成本 、 價(jià)格 、 進(jìn)
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