【正文】 文 蘇世功近年來(lái)，城郊結(jié)合處的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目呈現(xiàn)出逐年翻番的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。更多的時(shí)候，報(bào)告會(huì)告訴你，按你預(yù)先設(shè)想的去做，而且可能會(huì)做所有你能想到的事情。我經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到企業(yè)發(fā)現(xiàn)他們能夠籌措到比他們預(yù)想得多得多的資金?！氨M管你認(rèn)為你很了解你的社區(qū)，但是你仍然會(huì)發(fā)現(xiàn)一些令你驚奇的現(xiàn)象。你應(yīng)該干點(diǎn)其他的事情。有時(shí)這個(gè)步驟就像保險(xiǎn)一樣，顧問(wèn)會(huì)告訴你，你做的不錯(cuò)，繼續(xù)下去，所有的事情都如你所預(yù)期的那樣。George Brakeley已經(jīng)完成過(guò)很多可行性研究，而且很清楚這些研究的價(jià)值。有其缺點(diǎn)，也有優(yōu)點(diǎn)，就像任何其他開(kāi)發(fā)程序一樣。最重要的是你的企業(yè)必須完全為你的項(xiàng)目成功而努力。你必須爭(zhēng)取到與企業(yè)有關(guān)人的支持：董事會(huì)成員，支持者和朋友。McGrath也認(rèn)為如果不經(jīng)過(guò)可行性研究的話，一個(gè)項(xiàng)目必須進(jìn)行充分的準(zhǔn)備。但是，我從沒(méi)有看到過(guò)一個(gè)完全負(fù)面的研究，因?yàn)榭隙ㄓ腥耸侵С诌@個(gè)機(jī)構(gòu)的，因此也總會(huì)有希望和樂(lè)觀估計(jì)?！盡cGrath對(duì)客戶采用相似的方針。負(fù)面的結(jié)果并不完全意味著你們不應(yīng)當(dāng)運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，而是意味著項(xiàng)目的目標(biāo)經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)是不夠有競(jìng)爭(zhēng)力的，應(yīng)當(dāng)另立目標(biāo)?！叭绻覀冞M(jìn)行了訪談?dòng)?jì)劃中的三分之一或是四分之一，而且訪談是令人驚訝且絕對(duì)負(fù)面的話，我們將會(huì)停止研究進(jìn)程，然后回去對(duì)他們說(shuō)，伙計(jì)們，你們有大麻煩了。進(jìn)行研究的一個(gè)原因是確定你的項(xiàng)目會(huì)對(duì)社區(qū)帶來(lái)多大的利益，并且確定項(xiàng)目運(yùn)作成功的機(jī)會(huì)。”如果研究的結(jié)果是負(fù)面的會(huì)怎樣？沒(méi)有一個(gè)企業(yè)是完美的。二是你想見(jiàn)的人并不是隨時(shí)就可以見(jiàn)到的?！暗芯繉⒃趦蓚€(gè)方面陷入困境。董事會(huì)決定要進(jìn)行研究，他們已經(jīng)雇傭了一個(gè)能夠勝任的資金籌措公司，然后卻被同一家公司告知研究開(kāi)始之前需要數(shù)月時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)備。但是，我相信也有相當(dāng)一部分原因是開(kāi)發(fā)商的自信所致。他同樣相信另外還有原因。一項(xiàng)可行性研究保護(hù)你不犯錯(cuò)誤。他們同樣理解必須為正確的建議投資。Susan Franklin解釋到：“一些董事會(huì)成員無(wú)疑會(huì)說(shuō)：?天那，做一個(gè)可行性研究需要25000美元。我們并不習(xí)慣于讓新手做這樣的研究。因?yàn)檫@種學(xué)院的董事會(huì)托管人和優(yōu)秀畢業(yè)生可能會(huì)散布在整個(gè)國(guó)家里，或許乘飛機(jī)去西雅圖僅僅是為了做一個(gè)訪談。如果目標(biāo)是一個(gè)社區(qū)醫(yī)院的話，其影響范圍僅僅是周邊20英里以內(nèi)的地方。我們相信少數(shù)高質(zhì)量的訪談比大量膚淺的訪談?dòng)行У枚唷rakeley解釋了他公司對(duì)于費(fèi)用的哲學(xué)。當(dāng)使用顧問(wèn)的時(shí)候，所支付的費(fèi)用肯定要比使用內(nèi)部職員進(jìn)行研究要高得多。我想這一點(diǎn)現(xiàn)在不同了。這種研究一度更像是一些顧問(wèn)公司的銷售工具，而不是更好的審視企業(yè)的圖景。“可行性研究曾經(jīng)十分流行。 Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已經(jīng)從事直接郵寄的資金籌措項(xiàng)目16年以上了。在一個(gè)企業(yè)的生命期里，有那么一段時(shí)間，所有的事情看起來(lái)都處于良好的狀態(tài)中。我們擁有強(qiáng)有力的董事會(huì)，我們了解我們的客戶，而且我們很好地集中精力做我們的事情。我并不清楚那到底是顧問(wèn)，還是董事會(huì)或是兩者的結(jié)合，但是沒(méi)有人對(duì)結(jié)果滿意?！?Mack McKinzie這樣解釋到，他是印第安納波利斯藝術(shù)博物館的主管?！拔覀兊纳虡I(yè)活動(dòng)籌措到750萬(wàn)美元，但我們并沒(méi)有經(jīng)過(guò)研究，而且也沒(méi)有雇用顧問(wèn)。如果一個(gè)可行性研究告訴我們這個(gè)項(xiàng)目只能支持400萬(wàn)的投資，那么我們最好做一個(gè)400萬(wàn)的項(xiàng)目，縮減開(kāi)支，以后再做完余下的部分。我想，如果確實(shí)存在這樣的機(jī)會(huì)卻被我們錯(cuò)過(guò)了的話，將會(huì)是一件很可笑的事情。我們選擇700萬(wàn)是因?yàn)槲覀兊慕ㄖ熀鸵?guī)劃師認(rèn)為這個(gè)建筑會(huì)花費(fèi)這么多。我們感覺(jué)一個(gè)外部人員能夠幫助我們明確這種感覺(jué)?！拔覀冞M(jìn)行可行性研究的原因很多。這主要是因?yàn)?，人們?cè)跁?huì)見(jiàn)客觀、專業(yè)的外部人員比會(huì)見(jiàn)內(nèi)部人員的時(shí)候更傾向于坦白，尤其是他們與企業(yè)有著很大關(guān)聯(lián)的時(shí)候。審計(jì)和會(huì)見(jiàn)的結(jié)果將呈現(xiàn)給企業(yè)董事會(huì)?！笨尚行匝芯客ǔＴ谏虡I(yè)活動(dòng)之前，而且通常是由外部的咨詢公司主導(dǎo)的。我們?cè)跍y(cè)試某個(gè)企業(yè)的資金籌措吸引力方面做著同樣的工作。但董事會(huì)中，只有三分之一贊成在建造活動(dòng)之前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行研究，三分之一認(rèn)為研究?jī)H僅是對(duì)金錢(qián)和時(shí)間的巨大浪費(fèi)，而另外三分之一的人則根本不知道什么是可行性研究。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間激烈的辯論，董事會(huì)決定批準(zhǔn)2500萬(wàn)美元資金來(lái)重新建造一個(gè)博物館。參觀的人數(shù)縮水，贊助商也在抱怨建筑物的老化。一開(kāi)始由于管子生銹而導(dǎo)致漏水，使得天花板和房頂都受到了損害，然后陳舊的供熱系統(tǒng)在隆冬時(shí)節(jié)無(wú)法工作了。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)內(nèi)容見(jiàn)本書(shū)第五章。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占最大比重的費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。利息的計(jì)算可參照金融市場(chǎng)的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算，其計(jì)息基礎(chǔ)為包括自有資金的所有投資。銷售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，可按項(xiàng)目投資或前述三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為2％～3％。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費(fèi)。（2）附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場(chǎng)、自行車棚、信報(bào)箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費(fèi)用。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)等?？筛鶕?jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，％左右（在平原地區(qū)，這項(xiàng)指標(biāo)多直接與規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)合并，統(tǒng)一按照3％左右的標(biāo)準(zhǔn)收取）。前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。對(duì)征用集體土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（3）、（4）；對(duì)在城市內(nèi)部一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（4）；對(duì)于在城市內(nèi)部二、三級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，發(fā)生土地費(fèi)用（5）。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的確定一般在市場(chǎng)條件下進(jìn)行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能與市場(chǎng)測(cè)評(píng)價(jià)格有較大出入。（5）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家或地方政府可以依照法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。在《中華人民共和國(guó)土地管理法》的指導(dǎo)下，各級(jí)地方政府對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)均有具體的規(guī)定，因此對(duì)集體土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和具體地塊的協(xié)商條件進(jìn)行。對(duì)選取集體土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，必須支付土地征用費(fèi)用。這些費(fèi)用的測(cè)算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。市政建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。土地使用權(quán)出讓金一般在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)一次性支付。土地使用權(quán)出讓金是國(guó)家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國(guó)的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國(guó)家以土地所有者身份加以確認(rèn)，在這個(gè)過(guò)程中土地使用者要向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。對(duì)土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國(guó)有土地兩種形式，計(jì)算時(shí)要針對(duì)實(shí)際情況而定。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：、市政工程建設(shè)費(fèi)。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本估算的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。根據(jù)以上分析，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)