房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn)-文庫(kù)吧資料
2025-05-19 00:07本頁(yè)面
【正文】 兒園、小學(xué)、中學(xué)、居委會(huì)等配套設(shè)施，分別按建筑面積每平米 400900元估算 2553 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（各地項(xiàng)目有所區(qū)別） 建安工程費(fèi)的 2% 1283 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、其他費(fèi)用 前述 24項(xiàng)之和 *3% 2171 二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 上述前五項(xiàng)之和 *3% 3611 銷(xiāo)售費(fèi)用 總銷(xiāo)售的 4% 6054 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按融資計(jì)劃及銀行借款利率 10470 三、合計(jì) 投資計(jì)劃與資金籌措表 投資估算 籌資安排 資金運(yùn)用 金額 資金來(lái)源 金額 土地成本 61357 實(shí)收資本 85000 1）出讓金 61357 預(yù)售收入 14798 2） 銀行借款 120210 前期工程費(fèi) 3983 質(zhì)保金 建安費(fèi) 119282 其他資金來(lái)源 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、配套 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 1494 其他費(fèi)用 33681 合計(jì) 219787 合計(jì) 219787 附表的制作 項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃估算表 投資項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 08/1 08/2 08/3 08/4 小計(jì) 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 出讓金 48150 13207 61357 前期工 程費(fèi) 1494 1494 996 3984 建安工 程 5117 12415 13664 12629 17924 18675 19774 9280 5053 1758 119282 稅費(fèi) 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 1494 不可預(yù) 見(jiàn)費(fèi) 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 3275 專(zhuān)用基 金 3444 3444 管理費(fèi) 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 3692 財(cái)務(wù)費(fèi) 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1109 1109 0 0 16474 銷(xiāo)售費(fèi) 127 1044 2559 1858 886 322 6796 合計(jì) 附表的制作 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 分季度 分季度 1 銷(xiāo)售收入 339810 31713 134052 103539 50362 20215 獨(dú)立住宅銷(xiāo)售收入 10661 3198 5331 2132 低層住宅銷(xiāo)售收入 75995 15199 37998 22799 多層住宅銷(xiāo)售收入 60580 12116 30290 18174 配套商業(yè)銷(xiāo)售收入 1200 1200 高層住宅銷(xiāo)售收入 191374 60434 60434 50361 20215 2 當(dāng)期銷(xiāo)售回款 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 3 銷(xiāo)售稅金及附加 17331 323 2661 6525 4737 2260 822 4 銷(xiāo)售凈收入 322480 6019 49520 121424 88165 42058 15294 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 附表的制作 資金來(lái)源與運(yùn)用表 項(xiàng)目 合計(jì) 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 資金來(lái)源 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 銷(xiāo)售收入 出租收入 其他收入 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金 185000 67000 18000 120210 自有資金 85000 67000 18000 銀行借款 120210 120210 其他負(fù)債 資金運(yùn)用 372530 開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 219798 48855 15406 8900 15700 15952 15665 20962 21712 22811 11695 8386 9575 2967 886 322 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 17330 323 2661 6525 4738 2260 822 所得稅 15402 940 6564 4720 2331 848 借款本金償付 120210 6000 42021 72021 盈余資金 22661 18144 略 累計(jì)盈余資金 附表的制作 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 合計(jì) 2021年度 2021年度 2021年度 2021年度 年度 銷(xiāo)售收入 339810 0 0 58524 281285 出租收入 自營(yíng)收入 1 現(xiàn)金流入合計(jì) 開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 71577 61943 58269 11532 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 17330 2984 14345 土地增值稅 所得稅 15402 940 14462 2 現(xiàn)金流出合計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 65701 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 授信保障方式 封閉運(yùn)作情況 由于項(xiàng)目類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款具有自?xún)斝缘奶卣?，因此封閉運(yùn)作的條件非常重要，能否成功收回開(kāi)發(fā)貸款，封閉操作是否嚴(yán)密是關(guān)鍵 我行的開(kāi)發(fā)貸款是否可以封閉操作，指定用途劃款 銷(xiāo)售回款是否可以封閉操作，是否設(shè)定還款比例分期分批收回 項(xiàng)目土地及在建工程是否抵押于我行 預(yù)售證取得前是否需先行注銷(xiāo)土地抵押登記，有無(wú)配套的風(fēng)險(xiǎn)控制措施 是否逐筆歸還我行貸款，逐戶(hù)解除抵押登記 案例：某公司擬向我行申請(qǐng) 4億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，用于其投資的 A項(xiàng)目的建設(shè)，該項(xiàng)目土地及在建工程抵押給我行，土地成本 。各項(xiàng)合計(jì)一般占到銷(xiāo)售收入的 46%） 財(cái)務(wù)費(fèi)用（借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) ? 包含兩部分，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)與房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的稅費(fèi) ? 開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)作為項(xiàng)目投資的組成部分 ? 經(jīng)營(yíng)期間的稅費(fèi)主要指在銷(xiāo)售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)，不作為成本費(fèi)用的構(gòu)成，但要抵減銷(xiāo)售帶來(lái)的現(xiàn)金流量 ? 經(jīng)營(yíng)期間的稅費(fèi)主要包括： ? 營(yíng)業(yè)稅，一般按房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的 5%計(jì)征 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、防洪工程、交易印花等稅費(fèi)，約占銷(xiāo)售收入的 % ? 土地增值稅，實(shí)際是對(duì)土地收益的課稅，實(shí)行超率累進(jìn)稅率 ? 企業(yè)所得稅 某市建設(shè)部門(mén)提供的各類(lèi)建安工程費(fèi)的近似估算指標(biāo)表 案 例 單位：元 /平米（按建筑面積計(jì)） 項(xiàng)目 多層（ 7層以下） 小高層（ 817層） 高層（ 18層以上） 樁基礎(chǔ) 5069 7090 90120 土建工程 650900 7501150 11501560 一般水電安裝 7090 80100 100160 電梯 60100 60100 地下室費(fèi)用 150350 150350 項(xiàng)目財(cái)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)分析 按照經(jīng)濟(jì)效益是否考慮了時(shí)間因素，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益和動(dòng)態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于投資期較短的項(xiàng)目，可以 靜態(tài)方式進(jìn)行評(píng)價(jià) 在評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一類(lèi)評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)稱(chēng)為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如投資利潤(rùn)率等指標(biāo) 案例： 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售收入 開(kāi)發(fā)成本 銷(xiāo)售稅金及附加 利潤(rùn)總額 所得稅 凈利潤(rùn) 成本利潤(rùn)率 % 成本凈利潤(rùn)率 % 在評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，考慮了因現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時(shí)間價(jià)值，這一類(lèi)評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)稱(chēng)為動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
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