房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究(2)-閱讀頁
2025-05-31 00:07本頁面
【正文】 2）生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn) BEP(%)=盈虧平衡點(diǎn)銷售量 100%/正常銷售量 （ 3）用銷售額表示的盈虧平衡點(diǎn)銷售額 BEP(R)= P*C f /(P— C v— t) 盈虧平衡點(diǎn) 固定成本 可變成本 總成本費(fèi)用 銷售收入（不含銷售稅金和附加、增值稅） 銷售收入或總成本費(fèi)用 生產(chǎn)量 盈虧平衡分析圖 例 某項(xiàng)目設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) 50萬件產(chǎn)品，根據(jù)資料分析，估計(jì)單位產(chǎn)品價(jià)格為 100元，單位產(chǎn)品變動(dòng)成本為 80元，固定成本為 300萬元，試用產(chǎn)量、生產(chǎn)能力利用率、單位產(chǎn)品價(jià)格分別表示項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。 練習(xí)： 下列在對盈虧平衡點(diǎn)的描述中，正確的說法是 ( ) A．盈虧平衡點(diǎn)越低，說明方案獲利潛力越大 B．盈虧平衡點(diǎn)越高，說明方案獲利潛力越大 C．盈虧平衡點(diǎn)越低，說明方案獲利風(fēng)險(xiǎn)越大 D．盈虧平衡點(diǎn)與方案獲利潛力無關(guān) （二）項(xiàng)目安全率 項(xiàng)目安全率 f是反映項(xiàng)目承受外部風(fēng)險(xiǎn)能力的指標(biāo)。評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)承受能力可參照下表。 ? 敏感性分析的作用是：能使決策者了解不確定因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，并使決策者對最敏感的因素或可能產(chǎn)生最不利變化的因素提出相應(yīng)的決策和預(yù)防措施，還可以啟發(fā)評價(jià)者重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測的可靠性。 ? 預(yù)計(jì)這些因素在其可能變動(dòng)的范圍內(nèi)對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響較大 ? 對在確定性經(jīng)濟(jì)分析中采用的該因素?cái)?shù)據(jù)的準(zhǔn)確性把握不大 敏感分析的步驟 的增減變化情況。 （ 1）相對測定法 用敏感系數(shù)（靈敏度 /變化率） β= 評價(jià)指標(biāo)值變動(dòng)的百分比/不確定因素變動(dòng)百分比 （ 2）絕對測定法 假定分析的因素均向只對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生不利影響的方向變動(dòng)，并設(shè)該因素達(dá)到可能的最差值，然后計(jì)算在此條件下的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，如果計(jì)算的指標(biāo)已經(jīng)超過臨界值，從而改變項(xiàng)目的可行性，則表明該因素是敏感因素。 例 假定某公司計(jì)劃修建一個(gè)商品混凝土攪拌站。估計(jì)到期時(shí)設(shè)備殘值為 20萬元，基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 15%，試就售價(jià)、投資額、混凝土方量三個(gè)影響因素對投資方案進(jìn)行敏感性分析。 單因素敏感性分析 NPV指標(biāo)分析表 變化 幅度 20% 10% 0 +10% +20% 平均 +1% 平均 1% 投資額(萬元 ) % +% 產(chǎn)品價(jià)格 (萬元 ) +% % 經(jīng)營成本 (萬元 ) % +% 多因素敏感性分析 是指在投資方案現(xiàn)金流量中每次考慮兩個(gè)因素同時(shí)變化，而其他的影響因素保持不變時(shí)，對方案效果的影響。 （四）概率分析 概率分析又稱為風(fēng)險(xiǎn)分析，是利用概率研究和預(yù)測不確定因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析法。 概率分析的一般計(jì)算步驟 ，如投資、經(jīng)營成本、銷售價(jià)格等。 ，并保證每個(gè)不確定因素可能發(fā)生的情況的概率之和等于 1。 。 例： 某項(xiàng)目的技術(shù)方案在壽命期內(nèi)可能出現(xiàn)五種狀態(tài)的凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生的概率如下表，假定各年份將現(xiàn)金流量之間互不相關(guān)，基準(zhǔn)收益率為 10%，求方案凈現(xiàn)值的期望值。為便于計(jì)算，應(yīng)對期進(jìn)行編號，編號順序是從左到右，從上到下。方案 A的投資額為 500萬元，年凈收益在產(chǎn)品銷路好時(shí)為 150萬元，銷路差時(shí)為 50萬元；方案 B的投資額為 300萬元，年凈收益在產(chǎn)品銷路好時(shí)為 100萬元，銷路差時(shí)為 10萬元，根據(jù)市場預(yù)測，在項(xiàng)目壽命期內(nèi)，產(chǎn)品銷路好的可能性為 70%，銷路差的可能性為 30%。 共同點(diǎn) ① 都是經(jīng)濟(jì)評價(jià)，都尋求以最小的投入獲得最大的產(chǎn)出；②都用貨幣作為統(tǒng)一尺度，都考慮資金的時(shí)間價(jià)值；③都采用現(xiàn)金流量分析法，通過編制基本報(bào)表計(jì)算凈現(xiàn)值、 IRR等指標(biāo)；④都是在完成產(chǎn)品需求預(yù)測、廠址選擇、工藝技術(shù)路線和技術(shù)方案論證、投資估算和資金籌措等基礎(chǔ)上進(jìn)行的。
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