ch6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究-閱讀頁(yè)
2025-02-05 12:42本頁(yè)面
【正文】 state Development 39 資金籌措計(jì)劃原理示意圖 1 2 3 41 0 0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %占 總 投 資 比 例 占 總 銷(xiāo) 售 收 入 比 例1 0 0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %資金投入計(jì)劃 需資本金、借貸資金投入的最大資金額 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 租售收入計(jì)劃 Real Estate Development 40 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 計(jì) 算 期 2022 2022 2022 2022 1 投資計(jì)劃 分年計(jì)劃 （ %） 100% % % % …… 建設(shè)投資 （ 不含建設(shè)期利息 ） …… 建設(shè)期利息 …… 流動(dòng)資金 項(xiàng)目總投資 （ 1+2+3） …… 2 資金籌措 自有資金 企業(yè)自籌資金 …… 銷(xiāo)售收入 （ 預(yù)售款 ） …… 借款 …… 長(zhǎng)期借款 其中：銀行借款 其中：本金 建設(shè)期利息 流動(dòng)資金借款 短期借款 資金籌措合計(jì) 項(xiàng) 目 總 投 資 與 資 金 籌 措 計(jì) 劃 表 Real Estate Development 41 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表 基本報(bào)表包括： ?現(xiàn)金流量表 ?損益表 ?資金來(lái)源與運(yùn)用表 ?資產(chǎn)負(fù)債表 ?外匯平衡表 輔助報(bào)表： ?總投資估算表 ?土地費(fèi)用估算表 ?…… 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 Real Estate Development 42 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出 ， 用以計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR, Financial Internal Rate of Return)、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV, Financial Net Present Value )及投資回收期 (Pt ， Pay Back Period )等評(píng)價(jià)指標(biāo) ， 分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力 。 該表設(shè)定全部投資均為自有資金 ， 用以計(jì)算全部投資所得稅前和所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 及投資回收期（ Pt） 等評(píng)價(jià)指標(biāo) 。 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 Real Estate Development 45 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì)算期 2022 2022 2022 2022 2022 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營(yíng)收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 表 現(xiàn)金流量表（全部資金） Real Estate Development 46 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì)算期 2022 2022 2022 2022 2022 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營(yíng)收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 資本金 借款本金償還 借款利息支付 經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 表 現(xiàn)金流量表（自有資金） Real Estate Development 47 序號(hào) 項(xiàng) 目 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營(yíng)收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 序號(hào) 項(xiàng) 目 1 現(xiàn)金流入 （ CI） 經(jīng)營(yíng)收入 2 現(xiàn)金流出 （ CO） 資本金 借款本金償還 借款利息支付 經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ CICO） 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 所得稅前 7 凈現(xiàn)金流量 8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量表（自有資金） 現(xiàn)金流量表（全部資金） 全部資金： 是從 項(xiàng)目本身 角度出發(fā)， 不分資金來(lái)源，來(lái)考察 項(xiàng)目盈利能力。該表根據(jù)總成本費(fèi)用估算表、銷(xiāo)售 (營(yíng)業(yè) )收入和銷(xiāo)售稅金及附加估算表填寫(xiě)。所謂盈虧平衡點(diǎn)（ Break Even Point， BEP）是項(xiàng)目盈利與虧損的臨界點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目收支持平，既 不盈利又不虧損，凈收益為零 。 目的 ：找出敏感性因素，選出不敏感的投資方案。 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 61 三、敏感性分析 單變量敏感性分析和多變量敏感性分析 單變量敏感性分析 是敏感性分析的最基本方法。 多變量敏感性分析 是分析 兩個(gè)或兩個(gè)以上 的變動(dòng)因素 同時(shí)發(fā)生 變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)果的影響。 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 62 三、敏感性分析 三項(xiàng)預(yù)測(cè)值 基本思路 ：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來(lái)分析、判斷開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)受影響的情況。 風(fēng)險(xiǎn)分析 不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮這種變化幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的
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