【正文】 state Development 39 資金籌措計劃原理示意圖 1 2 3 41 0 0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %占 總 投 資 比 例 占 總 銷 售 收 入 比 例1 0 0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %資金投入計劃 需資本金、借貸資金投入的最大資金額 開發(fā)利潤 租售收入計劃 Real Estate Development 40 序號 項 目 合計 計 算 期 2022 2022 2022 2022 1 投資計劃 分年計劃 （ %） 100% % % % …… 建設投資 （ 不含建設期利息 ） …… 建設期利息 …… 流動資金 項目總投資 （ 1+2+3） …… 2 資金籌措 自有資金 企業(yè)自籌資金 …… 銷售收入 （ 預售款 ） …… 借款 …… 長期借款 其中：銀行借款 其中：本金 建設期利息 流動資金借款 短期借款 資金籌措合計 項 目 總 投 資 與 資 金 籌 措 計 劃 表 Real Estate Development 41 一、財務評價的報表 基本報表包括： ?現金流量表 ?損益表 ?資金來源與運用表 ?資產負債表 ?外匯平衡表 輔助報表： ?總投資估算表 ?土地費用估算表 ?…… 第五節(jié) 房地產開發(fā)項目財務報表的編制 Real Estate Development 42 一、財務評價的報表 現金流量表 現金流量表 反映項目計算期內各年的現金流入和現金流出 ， 用以計算財務內部收益率 (FIRR, Financial Internal Rate of Return)、 財務凈現值 (FNPV, Financial Net Present Value )及投資回收期 (Pt ， Pay Back Period )等評價指標 ， 分析項目財務盈利能力 。 該表設定全部投資均為自有資金 ， 用以計算全部投資所得稅前和所得稅后財務內部收益率 （ FIRR） 、 財務凈現值 （ FNPV） 及投資回收期（ Pt） 等評價指標 。 第五節(jié) 房地產開發(fā)項目財務報表的編制 Real Estate Development 45 序號 項 目 合 計 計算期 2022 2022 2022 2022 2022 1 現金流入 （ CI） 經營收入 2 現金流出 （ CO） 建設投資 流動資金 經營成本 經營稅金及附加 所得稅 3 凈現金流量 （ CICO） 4 累計凈現金流量 5 折現凈現金流量 6 累計折現凈現金流量 所得稅前 7 凈現金流量 8 累計凈現金流量 9 折現凈現金流量 10 累計折現凈現金流量 表 現金流量表（全部資金） Real Estate Development 46 序號 項 目 合 計 計算期 2022 2022 2022 2022 2022 1 現金流入 （ CI） 經營收入 2 現金流出 （ CO） 資本金 借款本金償還 借款利息支付 經營成本 經營稅金及附加 所得稅 3 凈現金流量 （ CICO） 4 累計凈現金流量 5 折現凈現金流量 6 累計折現凈現金流量 所得稅前 7 凈現金流量 8 累計凈現金流量 9 折現凈現金流量 10 累計折現凈現金流量 表 現金流量表（自有資金） Real Estate Development 47 序號 項 目 1 現金流入 （ CI） 經營收入 2 現金流出 （ CO） 建設投資 流動資金 經營成本 經營稅金及附加 所得稅 3 凈現金流量 （ CICO） 4 累計凈現金流量 5 折現凈現金流量 6 累計折現凈現金流量 所得稅前 7 凈現金流量 8 累計凈現金流量 9 折現凈現金流量 10 累計折現凈現金流量 序號 項 目 1 現金流入 （ CI） 經營收入 2 現金流出 （ CO） 資本金 借款本金償還 借款利息支付 經營成本 經營稅金及附加 所得稅 3 凈現金流量 （ CICO） 4 累計凈現金流量 5 折現凈現金流量 6 累計折現凈現金流量 所得稅前 7 凈現金流量 8 累計凈現金流量 9 折現凈現金流量 10 累計折現凈現金流量 現金流量表（自有資金） 現金流量表（全部資金） 全部資金： 是從 項目本身 角度出發(fā)， 不分資金來源，來考察 項目盈利能力。該表根據總成本費用估算表、銷售 (營業(yè) )收入和銷售稅金及附加估算表填寫。所謂盈虧平衡點（ Break Even Point， BEP）是項目盈利與虧損的臨界點，在這一點上，項目收支持平，既 不盈利又不虧損，凈收益為零 。 目的 ：找出敏感性因素，選出不敏感的投資方案。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 61 三、敏感性分析 單變量敏感性分析和多變量敏感性分析 單變量敏感性分析 是敏感性分析的最基本方法。 多變量敏感性分析 是分析 兩個或兩個以上 的變動因素 同時發(fā)生 變化時，對項目評價結果的影響。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 62 三、敏感性分析 三項預測值 基本思路 ：對房地產開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀值，根據各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。 風險分析 不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮這種變化幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項目主要經濟效益指標的