【正文】 Real Estate Development 3 一、可行性研究的含義和目的 目的 ?實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化； ?減少或避免投資決策的失誤； ?提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán) 境效益。 10% 項(xiàng)目評價(jià)和決策 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 7 一、可行性研究的內(nèi)容 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目名稱、承辦單位概況。（ 2）人口調(diào)查。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 9 一、可行性研究的內(nèi)容 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 （ 1）市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 11 一、可行性研究的內(nèi)容 資源供給 （ 1）建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃。 （ 5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 （ 2）工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。 （ 6）財(cái)務(wù)評價(jià)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 27 一、投資估算 房屋開發(fā)費(fèi) 建安工程費(fèi) ：主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 31 一、投資估算 開發(fā)期稅費(fèi) 各類稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用 其他費(fèi)用 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。 自有資金： 從 投資者 角度出發(fā)，以 投資者的出資額作為計(jì)算 基礎(chǔ)，把借款本金償還和 利息支付作為現(xiàn)金流出， 兩表區(qū)別 ： Real Estate Development 48 一、財(cái)務(wù)評價(jià)的報(bào)表 損益表 也稱 利潤和利潤分配表 反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率指標(biāo)。進(jìn)行單變量敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各變量之間相互獨(dú)立，然后每次 只考察一項(xiàng) 可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時(shí)，看項(xiàng)目評估結(jié)果的變化情況。 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 65 四、風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法 風(fēng) 險(xiǎn) 辨 識開 開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開 開第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 風(fēng) 險(xiǎn) 估 計(jì)開 開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開風(fēng) 險(xiǎn) 評 價(jià)開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開調(diào)查和專家打分法 解析方法 蒙特卡洛法 Real Estate Development 66 一、基本構(gòu)成 封面 摘要 目錄 正文 附表 附圖 第七節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫 Real Estate Development 67 二、寫作要點(diǎn) 教材 P 245 第七節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫 Real Estate Development 68 。 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 60 三、敏感性分析 敏感性分析的步驟 第一 ，確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)； 第二 ，設(shè)定不確定性因素可能的變化范圍； 第三 ，計(jì)算不確定性因素變動時(shí)，評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動值； 第四 ，找出較為敏感的不確定性因素，作進(jìn)一步分析。 2） 現(xiàn)金流量表 （ 自有資金 ） 從 投資者 角度出發(fā) ， 以 投資者的出資額 作為計(jì)算基礎(chǔ) ， 把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出 ， 用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo) ， 考察項(xiàng)目自有資金盈利能力 。 銷售費(fèi)用 是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在 銷售其產(chǎn)品過程中 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 19 二、可行性研究的步驟 接受委托 調(diào)查研究 方案選擇和優(yōu)化 財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià) 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 20 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營方案 區(qū)位分析與選擇 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 合作方式的分析與選擇 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案與評價(jià)參數(shù)選擇 Real Estate Development 21 二、構(gòu)造評價(jià)方案 2～ 4個(gè)基本評價(jià)方案 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案與評價(jià)參數(shù)選擇 Real Estate Development 22 三、選擇評價(jià)基礎(chǔ)參數(shù) 時(shí)間參數(shù) 融資相關(guān)參數(shù) 收益相關(guān)參數(shù) 評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案與評價(jià)參數(shù)選擇 Real Estate Development 23 一、投資估算 土地費(fèi)用估算 是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。 （ 4）銷售成本、經(jīng)營成本估算。 （ 3）人員培訓(xùn)計(jì)劃，年管理費(fèi)用估算。 （ 3）開發(fā)項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化。 （ 2）項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。 （ 8）確定安置方案。 （ 7）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 30% 初步可行性研究 177。 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Developmen