【正文】 Real Estate Development 3 一、可行性研究的含義和目的 目的 ?實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化； ?減少或避免投資決策的失誤； ?提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán) 境效益。 10% 項目評價和決策 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Development 7 一、可行性研究的內容 項目概況 （ 1）項目名稱、承辦單位概況。（ 2）人口調查。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 9 一、可行性研究的內容 市場分析和建設規(guī)模的確定 （ 1）市場供給現(xiàn)狀分析及預測。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 11 一、可行性研究的內容 資源供給 （ 1）建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃。 （ 5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 （ 2）工程建設進度計劃。 （ 6）財務評價。 第四節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 27 一、投資估算 房屋開發(fā)費 建安工程費 ：主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝飾家具費等。 第四節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 31 一、投資估算 開發(fā)期稅費 各類稅金和地方政府或有關部門征收的費用 其他費用 主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。 自有資金： 從 投資者 角度出發(fā)，以 投資者的出資額作為計算 基礎，把借款本金償還和 利息支付作為現(xiàn)金流出， 兩表區(qū)別 ： Real Estate Development 48 一、財務評價的報表 損益表 也稱 利潤和利潤分配表 反映項目計算期內各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率指標。進行單變量敏感性分析時，首先假設各變量之間相互獨立，然后每次 只考察一項 可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時，看項目評估結果的變化情況。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 65 四、風險分析 風險分析的一般過程和方法 風 險 辨 識開 開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開 開第六節(jié) 風險與不確定性分析 風 險 估 計開 開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開風 險 評 價開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開開 開 開 開 開 開調查和專家打分法 解析方法 蒙特卡洛法 Real Estate Development 66 一、基本構成 封面 摘要 目錄 正文 附表 附圖 第七節(jié) 可行性研究報告的撰寫 Real Estate Development 67 二、寫作要點 教材 P 245 第七節(jié) 可行性研究報告的撰寫 Real Estate Development 68 。 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 60 三、敏感性分析 敏感性分析的步驟 第一 ，確定用于敏感性分析的經濟評價指標； 第二 ，設定不確定性因素可能的變化范圍； 第三 ，計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值； 第四 ，找出較為敏感的不確定性因素，作進一步分析。 2） 現(xiàn)金流量表 （ 自有資金 ） 從 投資者 角度出發(fā) ， 以 投資者的出資額 作為計算基礎 ， 把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出 ， 用以計算自有資金財務內部收益率 、 財務凈現(xiàn)值等評價指標 ， 考察項目自有資金盈利能力 。 銷售費用 是指開發(fā)建設項目在 銷售其產品過程中 發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 19 二、可行性研究的步驟 接受委托 調查研究 方案選擇和優(yōu)化 財務評價和綜合評價 第二節(jié) 可行性研究的內容和步驟 Real Estate Development 20 一、房地產開發(fā)項目的開發(fā)經營方案 區(qū)位分析與選擇 開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇 開發(fā)時機的分析與選擇 合作方式的分析與選擇 融資方式與資金結構的分析與選擇 產品經營方式的分析與選擇 第三節(jié) 項目開發(fā)經營方案與評價參數(shù)選擇 Real Estate Development 21 二、構造評價方案 2～ 4個基本評價方案 第三節(jié) 項目開發(fā)經營方案與評價參數(shù)選擇 Real Estate Development 22 三、選擇評價基礎參數(shù) 時間參數(shù) 融資相關參數(shù) 收益相關參數(shù) 評價標準類指標 第三節(jié) 項目開發(fā)經營方案與評價參數(shù)選擇 Real Estate Development 23 一、投資估算 土地費用估算 是指為取得項目用地使用權而發(fā)生的費用。 （ 4）銷售成本、經營成本估算。 （ 3）人員培訓計劃，年管理費用估算。 （ 3）開發(fā)項目可能引起的周圍生態(tài)變化。 （ 2）項目構成及平面布置。 （ 8）確定安置方案。 （ 7）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 30% 初步可行性研究 177。 第一節(jié) 可行性研究概述 Real Estate Developmen