【正文】 可比樓盤綜合因素量化表 權 重 序號 龍湖香都 新新家苑 阿爾卡迪亞Ⅱ 沁雅Ⅱ 得分 凈得分 得分 凈得分 得分 凈得分 得分 凈得分 位置 1 3 5 5 5 價格 2 3 3 2 1 2 1 配套 3 5 2 4 5 2 5 2 物業(yè)管理 4 5 5 5 5 建筑質(zhì)量 5 5 5 5 5 交通 6 4 4 4 4 城市規(guī)劃 7 4 5 5 5 樓盤規(guī)模 8 5 4 5 5 朝向 9 4 4 4 5 外觀 10 4 5 3 5 室內(nèi)裝飾 11 2 4 5 1 5 1 環(huán)保 12 5 1 4 4 4 發(fā)展商信譽 13 3 5 4 5 付款方式 14 4 5 4 4 戶型設計 15 5 5 4 4 銷售情況 16 5 5 5 3 廣告 17 5 3 5 3 停車位數(shù)量 18 5 4 5 5 合 計 18 表五（ 2） 可比樓盤綜合因素量化表 權 重 序號 金山家園 世紀家園 中心花園 米亞花園 ***** 低開高走價格策略是隨著施工建筑物的形成和不斷接近竣工，根據(jù)銷售進展情況，每到一個調(diào)價時點，按照預先確定的幅度調(diào)高一次售價的策略。 4． 折扣價格策略 為刺激客戶購買欲望，滿足其消費心理，促使成交，項目銷售過程中，須有價格折扣策略。 3． 特色學校，住進本項目，您的孩子一只腳已踏進了藝術殿堂。由于本項目實施的是低開高走的價格過程策略，先買者有一定的現(xiàn)金折扣，予消費者實惠。 （ 1）張?zhí)b銷控表，充分表現(xiàn)旺銷勢頭。 *****花園恭祝您事業(yè)有成，生意興隆，家庭幸福。 （ 5）一年內(nèi)銷售 90％。 *****花園，工薪白領的家”。理由是： ，為將來銷售大規(guī)模的樓盤夯實業(yè)務能力基礎。 2021年 10～ 11月份的 30天左右時間，力爭 10%銷售量。 十二、 場地布置 場地的布置包括：售樓接待中心和施工現(xiàn)場的布置。住宅分區(qū)以居住建筑（住宅樓）為主，并內(nèi)設自行車庫，小汽車停車場。小區(qū)總平面布局劃分為 A、 B、 C 三區(qū)及學校校區(qū)四部分。 A 區(qū)北對用地面積 1480 平方米的公共綠地（與 B區(qū)共用）。 C 區(qū)南對用地面積 1830 平方米的中心綠地（與 B區(qū)公用）。 表 7 *****非機動車車位合計 1500個。在湖邊設一面積為 50平方米的售貨亭，觀景廊橫跨中心綠地和人工湖，豐富了住戶的休閑娛樂活動場所?？紤]人車分流的規(guī)劃原則，小區(qū)主入口設在 A 區(qū)東側(cè)，車行入口設在 A 區(qū)西側(cè)下角。公共綠地 5558 平方米，公建附屬綠地 3086 平方米，宅旁綠地 12563 平方米，綠地率達 %，容積率。 *****花園位于解放路西側(cè)的月光花園、鉆石花園以西，南貨場鐵路專用線以東，蘭凌路以北，規(guī)劃占地面積 。 2021 年 6 月份以后，完成尾盤 30％左右的消化收尾工作。圍墻廣告、橫幅、售樓處指示牌跟進。 （ 4）賣物業(yè)管理服務：物業(yè)管理服務，大家庭的保姆。 無理由退房。 *****花園的知名度、識別度、美譽度。 （ 2）舉行贊助“希望工程”、“春蕾”、助殘、助困等捐資儀式，由媒體刊登新聞報道。 3． 舉行開盤儀式，邀請發(fā)展商人士、轄區(qū)政府官 員、準客戶發(fā)言致辭，并進行一些文娛活動。本項目竣工交付使用前或交付使用后 3 個月內(nèi)業(yè)主未裝修的房屋，業(yè)主若不滿意，不需任何理由，只要提出，可退可換，退者足額退款，換者已交款項多退少補。 2． 靈活多樣的付款方式，令您置業(yè)更輕松。根據(jù)本項目的特點，差別定價策略應用為： （ 1） B區(qū)樓價格＋ 2％， C C C4每棟價格＋ 2％。 2．銷售過程中的價格策略。好 (多 )4。 (小 )2。 1。 。 。 。 。 。 。大 5 朝 向 。4。 3。 ： 1908177。 *****花園樓盤進行因素評分，得各因素評分值合計 ，即 x0=， y0=2771+ =1908元 /㎡。（見表 5） ⒊可比樓盤量化計算?！钡娜齻€原因，本項目導入“無理由退房概念”。他們主要來自鐵路分局系統(tǒng)、政府系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、規(guī)模企業(yè)的職員。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)項目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結構等，產(chǎn)品定位于中高檔商品房。 6．銷售方式方面 。 2． 建筑方面。 該樓盤規(guī)模較大，且離 ***** 三、 ***家園 項目特色與市場定位。 該樓盤位于 ***花園東側(cè)， **路南側(cè)，東臨 ***文化 廣場；區(qū)域位置有一定優(yōu)越性；占地面積 36500 ㎡，規(guī)劃建筑面積 75000 ㎡，容積率 ，綠地率 38％，全部由小高層組成；該項目交通方便，周邊生活配套設施完善，由于緊臨淮河文化廣場，遠眺夜景十分怡人。 該樓盤產(chǎn)品定位于中高檔商品房。 O T 圖 2 ***** 2021年新城區(qū)在中心商務區(qū)內(nèi)絕不供應居住用地。 2．土地利用。 9．售價。 5．建筑功能、附件。 （一）優(yōu)勢 1．交通條件。 5．體育運動場所。 （五）配套設施 1．菜市場。 2．社會治安狀況。根據(jù)新城區(qū)中心商務區(qū)的區(qū)域規(guī)劃，該規(guī)劃即將實施，項目 西、北臨區(qū)域是近 3萬㎡的綠地，項目西、北方自然景觀十分優(yōu)美。 臨近區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較大，占據(jù)蚌山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的“半壁江山”。 三、 *****目前蚌山區(qū)有在建或待建的房地產(chǎn)項目 14個，規(guī)劃建筑面積 m2。城市房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，有效地調(diào)整和完善了城市的布局結構，逐步形成了商業(yè)貿(mào)易區(qū)、居民住宅區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新技術區(qū)等，進一步發(fā)揮了城市的多功能作用。 （九）帶動 了“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)群呈現(xiàn)高增長的發(fā)展，實現(xiàn)關聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的聯(lián)動增長 房地產(chǎn)市場的持續(xù)旺盛，不僅形成對鋼材、建筑材料等產(chǎn)品生產(chǎn)的強勁拉動，也帶動了建筑裝飾產(chǎn)品以及家電、家具等相關產(chǎn)品的需求，突破了單個行業(yè)局部增長的局限。 1998 年房改啟動的巨大市場需求構成房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原動力。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模迅速擴大，占全社會固 定資產(chǎn)投資的份額明顯提高 近幾年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈持續(xù)快速增長的態(tài)勢。其中，商品房屋新開工面積、竣工面積大幅增加，開發(fā)投資、到位建設資金等指標持續(xù)保持了較高的增長水平，有力地拉動了“皖房景氣指數(shù)”繼續(xù)走高。 *****花園臨近區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（微觀） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第二章 營銷分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第一節(jié) 環(huán)境分析和 SWOT 分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 一、環(huán)境條件 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 二、 SWOT 分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 7 第二節(jié) 主要競爭樓盤分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 9 第三節(jié) 市場定位及營銷計劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 一、購買對象及購買心理分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 二、產(chǎn)品定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 三、客戶定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 四、樓盤概念導入 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 13 五、價格定位與價格策略 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 13 六、賣點策劃及賣點儲備 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 19 七、營銷策略 ‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 八、銷售形式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 九、付款方式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 十、廣告宣傳 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 21 十一、銷售計劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 21 十二、場地布置 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 十三、營銷費用安排 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 第三章 建設方案 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 24 第四章 財務評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 一、投資估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 二、銷售收入估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 三、現(xiàn)金流量計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 四、財務評價指標計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 五、經(jīng)濟效益敏感性分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 31 六、風險分析 ‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 33 第五章 國民經(jīng)濟評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥ ‥ 34 一、直接費用與直接效益的調(diào)整 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥ ‥‥‥ 34 二、間接費用與間接效益 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 三、國民經(jīng)濟效益 /費用計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 第六章 社會評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 35 第七章 綜合評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥‥ 35 第八章 其他 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 一、 項目可行性研究依據(jù) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 二、 附件（略） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 三 、可行性研究人員 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 ******* 21世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。 在整個國民經(jīng)濟調(diào)整發(fā)展的同時，房地產(chǎn) 業(yè)也不甘落后， 2021年至 2021年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額均有一定幅度的增長。尤其是城市住房商品化和土地有償使用政策逐步推出，房屋和土地的有償使用開始進入流通領域，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應運而生，房地產(chǎn)業(yè)開始成為新的投資熱點，房地產(chǎn)業(yè)已形成了一個獨立的產(chǎn)業(yè)，并進入快速、健康有序、穩(wěn)步發(fā)展的通道。居民消費結構升級成為重要的拉動力量。進入本世紀，拓寬多種渠道，廣泛籌集了房地產(chǎn)開發(fā)資金，國家預算內(nèi)撥款逐年減少，其他資金來源比重越來越大。目前，包含鋼材、建材、建筑裝飾等產(chǎn)業(yè)的“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢頭，并將成為今后拉動我市經(jīng)濟增長的重要的高增長群。它是皖北重要的商品集散地，市場繁榮、商貿(mào)發(fā)達，各類商廈鱗次櫛比，商賈云集，人流如織，寸土寸金。 3．多為品牌高品質(zhì)樓盤。 蚌埠新城綜合開發(fā)區(qū)是安徽省人民政府批準設定的省級開發(fā)區(qū)，面積約為 39 平方公里，規(guī)劃人口約13萬人，分為四個片區(qū)，即為中心商務區(qū)、行政辦公區(qū)、龍湖風景區(qū)、倉儲加工區(qū)。 第二章 營銷分析 第一節(jié) 項目環(huán)境分析和 SWOT 分析 一、環(huán)境條件 （一）土地性質(zhì)綜述 項目用地面積 52052 ㎡，折合 畝，為出讓住宅土地和公建用地，住宅出讓年限 70 年，土地形狀呈金三角形。項目南臨已建成的 ***光花園， **光花園是“中國 ****產(chǎn)”的優(yōu)秀住宅區(qū)，容積率低，綠地率高，項目正對著 *****花園的綠地大道，因此項目南方自然景觀怡人。 項目東臨 ***四路，南接 ***路，在 ***住區(qū)東主入口即有 16 路公交車的起終站；向東 500米即珍珠小區(qū)也有 7路公交車?？空?；臨近區(qū)域路網(wǎng)密布，交通較為發(fā)達，出租車隨手可招。 附近小型便利店星羅棋布，規(guī)模超市達 3家以上。 6． 銀行、郵局、酒店、娛樂場所：此類設施附近齊全。 完善齊全。 可靠、優(yōu)良。 熱情周到。 針對項目的優(yōu)劣勢，發(fā)展商應廣泛宣傳項目的優(yōu)勢來弱化甚至掩蓋項目的劣勢。 4． 與建設銀行雙贏的合作關系和建設銀行大力支持，資金鏈條無憂。 一、 ***香都 1．項目特色與市場定位。 2． 銷售情況 。外裝飾為中檔外墻涂料，內(nèi)裝飾為毛坯墻、地；智能化高；住宅的主力戶型為三房二廳，面積 120㎡；客戶定位于中上等收入家庭；實際 銷售價格 2200元 /㎡。周圍自然環(huán)