【正文】 升級成為重要的拉動力量。2021年底，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總計達到 ，資產(chǎn)負債率遠在國際警戒線以下。尤其是城市住房商品化和土地有償使用政策逐步推出，房屋和土地的有償使用開始進入流通領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)運而生，房地產(chǎn)業(yè)開始成為新的投資熱點，房地產(chǎn)業(yè)已形成了一個獨立的產(chǎn)業(yè)，并進入快速、健康有序、穩(wěn)步發(fā)展的通道。 從走勢看， 05年 12月份，我省房地產(chǎn)業(yè)景氣水平近三年來穩(wěn)步上升，其所屬的 8個分類指數(shù)與 05年9 月份相比 7升 1 降。 在整個國民經(jīng)濟調(diào)整發(fā)展的同時，房地產(chǎn) 業(yè)也不甘落后， 2021年至 2021年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額均有一定幅度的增長。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 項目 可行性 研究 Abstract The real estate industry, which is famous for the great investment, the high degree of risk and the remarkable repayment, is one of national key regulation professions. Since the 21st century, the real estate has already bee the national economic pillar industry, impelling and supporting the national economic development continually, healthily and fast. But there also exist some real estate’s development projects which do not make the market investigation and feasibility study, but blindly start, therefore, create the massive houses to leave unused and fund backlog. By making the prehensive and thorough market investigation, analysis and forecast, carrying on the marketing analysis and plan, the construction’s condition and plan analysis, the financial appraisal, the indefinite analysis, the national economy appraisal, the society appraisal, the synthesis appraisal and so on to *******Project in **** city ,this article has proven the feasibility and rationality of this project in respect of technology, economy, project, and environment, then proposed whether this project is worth investing and how carrying on the feasible opinion of construction, finally provided the prehensive basis for the project’s decisionmaking examination and bank loan. Key words: real estate project feasibility study 目 錄 第一章 市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 一、蚌埠市房地產(chǎn)市場分析（宏觀） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 二、蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場分析（中觀） ‥‥‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 三、 ***** 21世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。 *****花園臨近區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（微觀） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第二章 營銷分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第一節(jié) 環(huán)境分析和 SWOT 分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 一、環(huán)境條件 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 二、 SWOT 分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 7 第二節(jié) 主要競爭樓盤分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 9 第三節(jié) 市場定位及營銷計劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 一、購買對象及購買心理分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 二、產(chǎn)品定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 三、客戶定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 四、樓盤概念導入 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 13 五、價格定位與價格策略 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 13 六、賣點策劃及賣點儲備 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 19 七、營銷策略 ‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 八、銷售形式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 九、付款方式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 十、廣告宣傳 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 21 十一、銷售計劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 21 十二、場地布置 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 十三、營銷費用安排 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 第三章 建設(shè)方案 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 24 第四章 財務(wù)評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 一、投資估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 二、銷售收入估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 三、現(xiàn)金流量計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 四、財務(wù)評價指標計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 五、經(jīng)濟效益敏感性分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 31 六、風險分析 ‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 33 第五章 國民經(jīng)濟評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥ ‥ 34 一、直接費用與直接效益的調(diào)整 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥ ‥‥‥ 34 二、間接費用與間接效益 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 三、國民經(jīng)濟效益 /費用計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 第六章 社會評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 35 第七章 綜合評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥‥ 35 第八章 其他 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 一、 項目可行性研究依據(jù) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 二、 附件（略） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 三 、可行性研究人員 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 ******* 2021年房地產(chǎn)完成投資 ，房屋施工面積 m2，竣工面積 m2，銷售面積 m2，銷售金額 ，平均售價 1911元 /m2。其中，商品房屋新開工面積、竣工面積大幅增加，開發(fā)投資、到位建設(shè)資金等指標持續(xù)保持了較高的增長水平，有力地拉動了“皖房景氣指數(shù)”繼續(xù)走高。 （一）形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊伍 2021年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 96家，其中一級資質(zhì) 2家，二級資質(zhì) 8家，三級資質(zhì) 35家，四級及暫定資質(zhì) 51 家，從業(yè)人數(shù)約 4000人，分別是 1997 年的 2倍、 3 倍， 8 年間分別以年均 %及 25%的增長速度迅猛發(fā)展。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模迅速擴大，占全社會固 定資產(chǎn)投資的份額明顯提高 近幾年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈持續(xù)快速增長的態(tài)勢。隨著城市化的推 進、城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購買商品房的意識和觀念在迅速改變，長期被壓抑的大量住房需求迅速釋放。 1998 年房改啟動的巨大市場需求構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原動力。 （七）投資前景看好 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大，加之投資回報率較高，我市大多數(shù)開發(fā)商對投資前景看好。 （九）帶動 了“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)群呈現(xiàn)高增長的發(fā)展，實現(xiàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的聯(lián)動增長 房地產(chǎn)市場的持續(xù)旺盛，不僅形成對鋼材、建筑材料等產(chǎn)品生產(chǎn)的強勁拉動，也帶動了建筑裝飾產(chǎn)品以及家電、家具等相關(guān)產(chǎn)品的需求，突破了單個行業(yè)局部增長的局限。 （十）改善了居民居住條件，帶動了居民消費結(jié)構(gòu)的升級 近些年來，我市房地產(chǎn)業(yè)堅持“統(tǒng)一開發(fā)、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將開發(fā)建設(shè)的重點放在商品住宅建設(shè)上，兼顧商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房。城市房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，有效地調(diào)整和完善了城市的布局結(jié)構(gòu)，逐步形成了商業(yè)貿(mào)易區(qū)、居民住宅區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)區(qū)等，進一步發(fā)揮了城市的多功能作用。 蚌山區(qū)各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類設(shè)施應(yīng)有盡有。目前蚌山區(qū)有在建或待建的房地產(chǎn)項目 14個，規(guī)劃建筑面積 m2。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。 三、 *****其中中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃 定位于金融商務(wù)辦公、酒店、文化會展中心、住宅、商業(yè)步行街、行政辦公、文化休閑娛樂、旅游度 假等，中心商務(wù)區(qū)以 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、金融商貿(mào)、文化教育、旅游娛樂業(yè)，大力發(fā)展開放型經(jīng)濟。 臨近區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較大，占據(jù)蚌山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的“半壁江山”。項目東至已建成的月光花園，西至鐵路專用線，南至蘭凌路星光花園，北至戴湖村用地。根據(jù)新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃，該規(guī)劃即將實施，項目 西、北臨區(qū)域是近 3萬㎡的綠地，項目西、北方自然景觀十分優(yōu)美。 2．景觀綜述 從本項目周圍環(huán)臨的景觀及遠景開闊程度看，四周方向的遠景和近景相對來說是比較優(yōu)美的，也是本項目的大優(yōu)勢和賣點。 2．社會治安狀況。 2．項目與公共交通的連接。 （五）配套設(shè)施 1．菜市場。 3．學校、幼兒園。 5．體育運動場所。 本項目所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū)，已建成區(qū)人口密度較大，各種 生活配套設(shè)施十分完善，居住在項目中的居民可衣食無憂。 （一）優(yōu)勢 1．交通條件。 3．教育文化氛圍。 5．建筑功能、附件。 7．物業(yè)管理。 9．售價。 11．銷售形式。 2．土地利用。具體可以：⑴“規(guī)模偏小”可以宣傳為袖珍 精品。 2021年新城區(qū)在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)絕不供應(yīng)居住用地。 （四）威脅 1． 整個行業(yè)競爭激烈。 O T 圖 2 ***** 該樓盤位于 ***大道北側(cè)， ***辦公中心西北側(cè)，占地 120210㎡，容積率 ，綠地率 40％，由多層和小高層組成。 該樓盤產(chǎn)品定位于中高檔商品房。 04 年開盤，現(xiàn)已銷售 9成，市場反映尚可，銷售業(yè)績良好。 該樓盤位于 ***花園東側(cè)， **路南側(cè)，東臨 ***文化 廣場；區(qū)域位置有一定優(yōu)越性；占地面積 36500 ㎡，規(guī)劃建筑面積 75000 ㎡，容積率 ，綠地率 38％，全部由小高層組成；該項目交通方便，周邊生活配套設(shè)施完善，由于緊臨淮河文化廣場，遠眺夜景十分怡人。 2． 銷售情況 。 三、 ***家園 項目特色與市場定位。 該樓盤發(fā)展商是上海 ***房地產(chǎn)集團公司，該公司房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)兼營，集團子公司眾多，是一家家族企業(yè)。 該樓盤規(guī)模較大，且離 ***** 表 3： 蚌埠市新城區(qū)部分房地產(chǎn)開發(fā)項目狀況調(diào)查表