【正文】 項(xiàng)目名稱：碧水南山 用地面積： 20xx0平方米 建筑總面積： 50000平方米 業(yè)主名稱；某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)主地址： ****** 項(xiàng)目法人： *** 設(shè)計(jì)單位： ****** 項(xiàng)目投資： ****** 資金來源： 60%銀行貸款， 40%自籌資金 施工單位簡(jiǎn)介 —— 上海建工 企業(yè)簡(jiǎn)介 上海建工集團(tuán)（簡(jiǎn)稱上海建工）有著 50 多年的發(fā)展歷史。 鎮(zhèn)江 擁有 6個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和 1個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已有 80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 3000多家公司和財(cái)團(tuán)在鎮(zhèn)投資，世界 500強(qiáng)中有 30余家落戶鎮(zhèn)江，累計(jì)實(shí)際到位外資突破 126億美元。下轄丹陽、句容、揚(yáng)中三個(gè)縣級(jí)市，丹徒、京口、潤(rùn)州三個(gè)區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)，總面積 3848平方公里，總?cè)丝?311萬。 鎮(zhèn)江 是一座底蘊(yùn)豐厚、人文薈萃的歷史文化名城 ， 擁有江蘇大學(xué)、江蘇科技大學(xué)等 5 所大專院校，在校本科以上學(xué)生 ，汽車制造、船舶制造等專業(yè)在全國(guó)領(lǐng)先。 鎮(zhèn)江市的 產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機(jī)和活力。 在參與國(guó)家的建設(shè)中，尤其從 20世紀(jì) 90年代以來，上海建工創(chuàng)造了一系列新紀(jì)錄：世界跨度最大的鋼拱橋 —— 盧浦大橋，世界第一條高速磁浮列車商業(yè)營(yíng)運(yùn)線，國(guó)內(nèi)第一座外海大橋 —— 東海 大橋， 468米的上海 東方明珠 廣播電視塔， ， 492米的環(huán)球金融大廈等，在中國(guó)乃至世界的建筑史上留下了不朽的業(yè)績(jī)。集團(tuán)擁有國(guó)家級(jí)技術(shù)中心的博士后工作站，包括中國(guó)工程院院士、行業(yè)學(xué)科帶頭人等在內(nèi)的一大批專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和技藝精湛、能承擔(dān)各類特殊工程的技術(shù)工人是集團(tuán)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 20xx年 5月 1日，集團(tuán)總公司被全國(guó)總工會(huì)授予全國(guó) “ 五一 ” 勞動(dòng)獎(jiǎng)狀。 ： 項(xiàng)目擬建 8幢小高層，單戶建筑面積 80120平米，容積率為 ： 項(xiàng)目總投資 220xx萬元，資金來源于 60%銀行貸款， 40%自籌資金 項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。 ②商品房成交活躍，竣工速度加快 圖 鎮(zhèn)江 市歷年施工面積、新開工面積、竣工面積走勢(shì)圖 截止 20xx年 11月，鎮(zhèn)江市新開工面積 ㎡，竣工面積 ㎡，施工面積㎡；從歷年變化來看， 10年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都創(chuàng)了歷史之最。數(shù)據(jù)顯示 ：鎮(zhèn)江商品房銷售整體形勢(shì)較好，從銷售面積看供不應(yīng)求 。 20xx年商品住宅市場(chǎng)分析 京口區(qū) 價(jià)格整體趨勢(shì)上漲明顯，成交均價(jià)在第三季度達(dá)到峰值 京口區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠京口區(qū)獨(dú)特的“三校兩山一江”的優(yōu)勢(shì)，得益于這些得天 獨(dú)厚的資源底蘊(yùn)，造就了中南、江山名洲、香江花城、中冶藍(lán)灣、招商北固灣、優(yōu)山美地等知名樓盤。本年度 10 月份招商北固灣的面市，給本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來驚喜連連。但是，該區(qū)域存在嚴(yán)重的分化現(xiàn)象，即，金山板塊發(fā)展一直處于滯后狀態(tài)；而南徐 新城板塊屬于政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，隨著新市政的遷入，大幅帶動(dòng)了板塊的發(fā)展，以萬科為代表的開發(fā)商，點(diǎn)燃了南徐新城開發(fā)戰(zhàn)役的導(dǎo)火索，價(jià)格不斷攀升；隨著萬達(dá)廣場(chǎng)的逐步成熟，鎮(zhèn)江南廣場(chǎng)商圈的熱度也再被拔高。但是，得益于國(guó)家關(guān)于“限制別墅用地”政策的影響，區(qū)域別墅市場(chǎng)得因于價(jià)格較低而相對(duì)較受歡迎。 在售重點(diǎn)樓盤：風(fēng)景城邦、香格里拉、駙馬山莊 鎮(zhèn)江新區(qū)（大港、丁卯） 保障房大量成交，量?jī)r(jià)表現(xiàn)極不 平穩(wěn) 鎮(zhèn)江新區(qū)（丁卯、大港）沒有京口區(qū)的資源、潤(rùn)州區(qū)的地段，依靠的是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、政府的整體規(guī)劃，以及開發(fā)商的聯(lián)合炒作。 在售重點(diǎn)樓盤：永隆城市廣場(chǎng)、首創(chuàng)悅府、國(guó)信上城（大港） 20xx年普通住房量?jī)r(jià)表現(xiàn) 普通商品住宅前三季度波動(dòng)明顯，第 4季度量?jī)r(jià)集中下滑 20xx年 1月 28號(hào)的國(guó)八條讓鎮(zhèn)江市場(chǎng)感受到了輕微的震蕩， 7月份的二三線城市限購(gòu)說把鎮(zhèn)江市場(chǎng)徹底拉入谷底 —— 限購(gòu)論“懸而不落”，在經(jīng)歷了 8月份的瘋狂成交以后，整體市場(chǎng)開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場(chǎng)，“金九銀十”不再，月度成交量一路下滑至 4萬方。 在目前政府高層頻頻表態(tài)“宏觀調(diào)控政策不放松”的市場(chǎng)背景下，整體市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)難以回暖；鎮(zhèn)江市場(chǎng)目前存量較大，再加上明年仍有多個(gè)新盤面世，未來市場(chǎng)供需矛盾將進(jìn)一步惡化，短時(shí)間內(nèi)成交量?jī)r(jià)難以回升。 鎮(zhèn)江市區(qū)普通住宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了 8 月份的瘋狂成交以后，從 9 月份開始整體市場(chǎng)開始人心惶惶；各種打折、促銷信息開始充斥市場(chǎng)，“金九銀十”不再，成交量一路下滑。 購(gòu)買力 家庭 收入變化：由資料顯示，上半年鎮(zhèn)江城市居民人均家庭總收入 15571元，增收 1941元，增長(zhǎng) %；其中人均可支配收入 14331元，增收 1664元，增長(zhǎng) %，同比加快 個(gè)百分點(diǎn)。藍(lán)領(lǐng) 工人占 %。 ，自住性購(gòu)房已經(jīng)成為購(gòu)房消費(fèi)的主流，改善居住條件成為購(gòu)房 主因。根據(jù)“十五”期末不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房 1400萬平方米，建設(shè)政策性住房 150萬平方米（其中經(jīng)濟(jì)適用住房 ，廉租住房 ）。 潤(rùn)州區(qū)為鎮(zhèn)江古運(yùn)河西部市區(qū)，下轄 3個(gè)鎮(zhèn)、 4個(gè)街道、 3個(gè)直屬場(chǎng)圃，設(shè)立民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展管委會(huì)，共 29 個(gè)行政村、 56 個(gè)社區(qū)居委會(huì)、 100 個(gè)村民小組。潤(rùn)州區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候帶，具有明顯的季風(fēng)性、過渡性、變異性氣候特點(diǎn)：春秋季短，為季風(fēng)轉(zhuǎn)換季節(jié)，氣候溫和；冬夏季長(zhǎng)，夏季炎熱多雨，冬 季寒冷干燥。潤(rùn)州區(qū)所依托的鎮(zhèn)江市及周邊地區(qū)是一個(gè)人口密集、經(jīng)濟(jì)繁榮、交通便利、工商業(yè)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)容量大、購(gòu)買力強(qiáng)的極具發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶，是具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)之一。建于 1977 年。通過莊泉路路可直接通往常發(fā)廣場(chǎng)和萬達(dá)廣場(chǎng)等購(gòu)物廣場(chǎng)；而九華山路和南徐路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)鎮(zhèn)江市城區(qū)的開放功能 ，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 積極實(shí)施“三產(chǎn)強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略，初步形成了 以專業(yè)特色市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和十路五場(chǎng)為重點(diǎn)的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)，全區(qū)現(xiàn)有各類市場(chǎng) 38個(gè)，建設(shè)了鎮(zhèn)江市最大的物流企業(yè)金山物流，規(guī)劃占地 600畝的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、投資 2億元的“江鮮美食街”、投資 3億多元的九洲廣場(chǎng)正在加快推進(jìn)。 交通 : K202路、 K208路、 25路、 D3路等公交車 , 交通相當(dāng)便利 ,形成居家又一特色風(fēng)景區(qū) — 集商 ,住 ,行 ,游為一體的多元化景觀標(biāo)志性城市生活區(qū)。 娛樂 :有黃山花園 ,曙光俱樂部 , 常發(fā)廣場(chǎng)和萬達(dá)廣場(chǎng) ,潤(rùn)州公園等休閑娛樂場(chǎng)所。 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在房地產(chǎn)業(yè) 前端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，項(xiàng)目在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)。 采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。住宅南向立面強(qiáng)調(diào)視覺的透視感，增大開窗面，北向立面強(qiáng)調(diào)視覺的光 潔，加強(qiáng)了凸窗、陽臺(tái)前后進(jìn)退的塊體組合。 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺(tái)等。另外停車位的提供方式可以通過出租和銷售。本項(xiàng)目的社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及實(shí)施如下： 行政管理：制定各項(xiàng)管理制度、服務(wù)公約，招聘和訓(xùn)練專業(yè)的管理人員及服務(wù)人員，物業(yè)公司內(nèi)部人事、財(cái)務(wù)監(jiān)督各服務(wù)部門工作執(zhí)行情況，以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負(fù)責(zé)。建立各種緊急事件安全疏散程序，設(shè)置消防設(shè)施和報(bào)警系統(tǒng)，并定期檢查。 車庫(kù)的清潔。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置， 采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。 （ 1） 坡地園林設(shè)計(jì)以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動(dòng)態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。 （ 5）室外停車場(chǎng)的地面用植草磚進(jìn)行鋪設(shè)以增加綠化氛圍； （ 6）小區(qū)內(nèi)可以在綠化組團(tuán)之間或宅前綠化之間設(shè)置一些游戲設(shè)施，如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來的人們。 ⑦交房時(shí)間 一期于 20xx 年 10 月底交房；二期于 20xx 年 1 月中旬開盤， 20xx 年年底交房。 （ 3） 南山景園 ①地理位置 南徐新城九華山路 ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 10 多萬方 ③物業(yè)類型 電梯多層、小高層、高層 ④銷售價(jià)格 20xx1213 均價(jià) 8000 元 /平米 20xx0309 均價(jià) 7800元 /平米 20xx0511 均價(jià) 8100元 /平米 ⑤主力房型 二居室 98 平米 三居室 137156 平米 四居室 160203 米 ⑥環(huán)境規(guī)劃 森林覆蓋率高，空氣中負(fù)氧離子含量充足 ⑦交房時(shí)間 20xx1201 ⑧銷售情況 一期去化率達(dá) 75％以上，僅余幾套面積較大的房型。 （ 6） 樸園和院 ①地理位置 鎮(zhèn)江市林隱路 8 號(hào) ②物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 170 萬方 ③物業(yè)類型 別墅 聯(lián)排 ④銷售價(jià)格 20xx0223 均價(jià) 15000 元 /平米 20xx0325 起價(jià) 15000元 /平米 均價(jià) 15000元 /平米 20xx0905 起價(jià) 15000元 /平米 均價(jià) 15000元 /平米 ⑤主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小戶型為主，二期主力房型以 100－ 130 大戶型為主。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定提高層數(shù)后，將會(huì)使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來想象空間。 新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。 小區(qū)效果圖如下： 本項(xiàng)目為 碧水南山 小區(qū)，擬建 8 棟小高層。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車程，省際交通亦十分便利。具體如下： １、項(xiàng)目的規(guī)劃布局 項(xiàng)目的規(guī)劃布局遵循現(xiàn)代民居居住格局；該項(xiàng)目是以住宅形式為主體，使商場(chǎng)與住宅零距離拉進(jìn)，麗景華庭小區(qū)更加細(xì)膩的設(shè)計(jì)，卓越的建筑品質(zhì)，最大限度的滿足對(duì)住宅有更好需求的客戶。 充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用框剪結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，層數(shù)為 11 層，每個(gè)樓層六戶人家，復(fù)式層高 ，其他３米。設(shè)計(jì)會(huì)所，使住戶身在會(huì)所中感受人與人交往的樂趣。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車 程，省際交通亦十分便利。 主力客戶定位 潤(rùn)州區(qū)中高收入人群，包括私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工及退休人群。 購(gòu)房趨向容易受同一階層人群口碑傳播影響。隨著鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，富有階層人士也越來越多，這些人有著較強(qiáng)消費(fèi)能力和挑剔的環(huán)境及產(chǎn)品要求，也是高檔商品主流消費(fèi)群體。 二次置業(yè)者也是主要的消費(fèi)群體之一。湖光山色之間，晝沐陽光燦爛， 夜灑月光蕩漾。昔日大禹治水，今朝山水共享。 戶型格局方正緊湊，為您爭(zhēng)取得房率煞費(fèi)苦心。 花園城市中的花園社區(qū) 鎮(zhèn)江以 3000 年時(shí)光見證江南吳國(guó)古都，萬里長(zhǎng)江浸潤(rùn)出豪門帝王、文人騷客的豐厚文脈。 花園碧波、精妙戶型、山水環(huán)繞、歐式經(jīng)典?? 價(jià)值，就是窗外那一抹流連忘返的美景； 升值，是因?yàn)橹幌氇?dú)占，不想轉(zhuǎn)讓。 案名建議：碧水南山 —— 重新發(fā)現(xiàn)湖光山色 根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標(biāo)客群研究，目前鎮(zhèn)江對(duì)二房及三房的需求旺盛，二房總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在鎮(zhèn)江市場(chǎng)上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項(xiàng)目相比鎮(zhèn)江市其他項(xiàng)目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價(jià)及樓層關(guān)系市場(chǎng)反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。與連通蘇錫常的省際主干道僅 20分鐘車程，省際交通亦十分便利。 環(huán)境優(yōu)美 項(xiàng) 目自然環(huán)境條件優(yōu)越，坐落于南山群山腳下，各戶均可欣賞到南山的美景，隨時(shí)體驗(yàn)“采菊東籬下，悠然見南山”悠然自得的生活。 專業(yè)的物業(yè)管理 無錫市長(zhǎng)慶物業(yè)管理有限公司是隸屬無錫市建委下屬泛華工程（無錫）有限公司和自然人共同合作，分離以來的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)體。 價(jià)位較高 由于地理位置優(yōu)越、建筑質(zhì)量高、小區(qū)環(huán)境好、物業(yè)公司專業(yè)以及土地出讓金較高等原因，造成項(xiàng)目總投資較高，從而也就形成了相對(duì)較高的房?jī)r(jià)，在片區(qū)處于中上價(jià)位，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯。 宏觀調(diào)控上來看，房地產(chǎn)已是調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，央行還有加息的可能。 根據(jù)項(xiàng)目法人對(duì)經(jīng)營(yíng)方式的設(shè)想，本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，包括建筑結(jié)構(gòu)及安裝、裝修以及工程建設(shè)其它費(fèi)用，總計(jì)約 。 （ 3）工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè) 建造費(fèi)用參考同類房產(chǎn)建造成本。 2 前期費(fèi)用 包括項(xiàng)目勘察費(fèi)用、施工水電、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及土地平整費(fèi)用，按 30 元 /㎡計(jì)，另外拆遷費(fèi)是 100萬元 /畝。 共計(jì)： 100 50000=500萬元 6 管理費(fèi)用 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。參照房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%取值。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)： 。目前，年?duì)I業(yè)收入可達(dá) 500 萬元，具有較強(qiáng)的自籌資金能力。根據(jù)國(guó)務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到 35%及以上，本項(xiàng)目自有資金 8800 萬 元 (占總投資的 40%)，向金融機(jī)構(gòu)融資 13200 萬元 (占總投資的