【正文】 付 50% 二層 1568 三層 1598 四層 1498 五層 1280 六層 848 均價 1415 優(yōu)勢分析： 位置好，交通方便，臨解放路，離火車站近， 南接 迎賓道 、京珠高速 。因此推出多重優(yōu)惠活動。 外立面色彩一 般，單元樓道太狹 窄 12 文化花苑 項目 名稱 位置 總建筑 面積 總戶數(shù) 占地 面積 起建 時間 建成 時間 銷售率 配套 綠化率 特征 主力戶 型面積 備注 文 化 花 苑 文成路與解放路交匯處 40000㎡ 300 40畝 06年 一期現(xiàn)房 二期０９．９交房 60% 天然氣 門面房地上停車場 安全監(jiān)控系統(tǒng) 10% 房子周圍臨路主要客戶教師 136㎡ 123㎡ 152.5 ㎡ 外墻瓷磚 門窗采用高檔鋁合金 物業(yè)費高層元 價格表 樓層 價格 儲藏間 花園 近期活動 優(yōu)惠程度 付款方式 一層 4000(門面） 無 無 二期購房抽轎車送裝修 前 40 名可參加抽ＱＱ轎車買一期送裝修 一次性付款優(yōu)惠3％ 銀行按揭優(yōu)惠 1％ 門面房高５米可做雙層使用 二層 1588 三層 1678 四層 1528 五層 1488 六層 1588 均價 1566 13 發(fā)展商： 河南省 XX 縣文成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商： 上海紅魚商務(wù)投資有限公司 XX 縣文成中學(xué) 售樓處 ： XX 縣文成路與解放路交匯處 策劃推廣 :小馳工作室 銷售熱線： 03966257066 03966257099 建筑形態(tài)： 一期 多層 二期小高層、 銷售進度 ： 小區(qū)配套： 有 一小型休閑空地，周邊有少量商業(yè)。 小區(qū)配套： 依靠項目自身大規(guī)模使能，社區(qū)有滿足生活基 本需求的配套設(shè)施，有長達 一公里的綜合商業(yè)街，包括復(fù)式、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，社區(qū)有幼兒園、休閑中心 等配套，周邊有新建的水果市場，網(wǎng)通綜合營業(yè)廳、文成中學(xué)、 邵莊小學(xué) 柏城鎮(zhèn)政府、 派出所等單位。 目前在售項目尚未有整合營銷的理念，缺乏專業(yè)營銷公 司進駐。 總體來看，主力戶型價格比上年上漲 %左右。 但是從整體來看，外部因素對 XX 房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。 宏觀面持續(xù)向好 2021 年， XX 縣全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 億元、地方財政一般預(yù)算收入完成 億元、全縣社會消費品零售總額達到 億元、銀行存款余 額 45 億元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8802 元、農(nóng)民人均純收入 3909 元 。古為柏皇氏遺族封地，春秋稱柏子國，漢高祖 4 年 (公元前 203 年 )始置縣。西部淺山區(qū)經(jīng)科學(xué)勘探，玄武巖儲藏量在 1億立方米以上，紫砂礦、花崗巖儲藏量分別達 2021 萬立方米以上，石英石總儲量也在 800 萬立方米以上，且屬露天礦體，品質(zhì)優(yōu)良，便于開采西部山區(qū)主要礦產(chǎn)資源有鐵、硅、花崗石、大理石、玄武巖等，有極高的開采價值。 2021 年， 我國房地產(chǎn)金融市場將進一步進行多元化改革， 7 房地產(chǎn)上市公 6 司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào) 、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機構(gòu)，發(fā)展機構(gòu)投資者和債券市場， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時代要求。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。” ? 房地產(chǎn)二級市場進一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。 2021 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。國家統(tǒng)計局預(yù)測 2021 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。 ２００ 8 年，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢 。其中，六月份上漲 %。李曉超說，上半年我國居民消費價格漲幅回落，生產(chǎn)價格漲幅擴大。國家統(tǒng)計局 17 日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）同比增長 %，居民消費價格（ CPI）總水平同比增長 %。從 2021 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)， 都成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。 3. 投資估算和資金籌措 本項目的建設(shè)資金使用開發(fā)商 河南 XX置業(yè)發(fā)展有限公司 的自有 的 資金 3000萬元，融資 1000 萬元 。況且，隨著 XX 縣西城新區(qū)建設(shè)的開始 ，許多在售項目的銷售速度 高于 XX 縣 的 經(jīng)濟發(fā)展 平均水平 的增長速度 ，而且房價的增幅也大于全 縣 平均水平。 容積率為 ， 綠 地率 為 %。 3. 承擔(dān)可行性研究的單位 ： 由于本項目規(guī)模較小，總投資額不足 5500 萬元，因此，由 河南 XX 置業(yè)發(fā)展有限公司 策劃部擔(dān)任該項目的可行性研究。 1 第一章 項目概況 一、 項目背景 1. 項目名稱 ： 本項目位于 XX 縣 XX 大道西段北側(cè) ， 107 國道東 ，項目名稱為“ 皇家壹號 ”。 公司加強了人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊伍。 河南 XX 置業(yè)有限公司力求打造一高貴、典雅的現(xiàn)代化居住社區(qū)，并通過該項目規(guī)劃將舒適新穎的居住環(huán)境和靈活的活動空間引入 XX，為XX 的成功人士 打造一個高尚舒適的家。 2 總之， 本項目風(fēng)險極小，利潤可觀，前景看好 。 4. 項目綜合評價 皇家壹號 地處 XX 新區(qū)，在 地段 、景觀占據(jù) 優(yōu)勢，又處在 XX 這個升值潛力最大的熱點片區(qū)市場，加上對項目的準(zhǔn)確市場定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計，可以說，這是一個 “短、平、快”的精品項目 ，風(fēng)險極小，利潤可觀、前景樂觀 ! 第二章 項目投資環(huán)境 一、 全國投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟環(huán)境狀況 2021 年隨著改革開放的進一步深入，國家宏觀調(diào)控力度的加大，出現(xiàn)了三個比較突出的亮點： 第一個亮點 :宏觀經(jīng)濟增長速度加快的同時，微觀企業(yè)的經(jīng)濟效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟回升是以市場需求為基礎(chǔ)的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。國 家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人李曉超在上半年國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上說，我國國民經(jīng)濟繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，總體保持了平穩(wěn)較快運行的態(tài)勢。 CPI 同 比上漲 %，比一至五月份低 個百分點。李曉超指出，當(dāng)前經(jīng)濟運行中的突出矛盾問題是，價格過快上漲的壓力仍然較大，農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民增收的制約因素依然較多，國際金融形勢還比較嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟發(fā)展中的不確定因素仍然較多。 ? 現(xiàn)實經(jīng)濟接近潛在經(jīng)濟增長水平， ? 總供求關(guān)系有所改善，物價水平小幅 回 升 ? 經(jīng)濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定消費需求明顯回升，消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級 ? 投資增速高位回落，市場導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少 ? 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進，積極財政政策功能轉(zhuǎn)型 4 ? 貨幣政策強化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長 ? 堅持全面、 協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展 中國經(jīng)濟內(nèi)在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經(jīng)濟運行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟發(fā)展。 2021 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價格， 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟和社會安定。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入 家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間， 2021 年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費者的推崇?？罩梅康拇罅可鲜?，將成為促進社會經(jīng)濟機制正常運轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。 ? 房地產(chǎn)金融市場進一步多元化改革 2021 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟，都存在極大的不安全隱患。 二、 XX 縣 投資宏觀背景 人口狀況及物產(chǎn)狀況 全縣轄 18 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、兩個街道辦事處和一個國營農(nóng)場，總?cè)丝?84 萬，面積 平方公里，其中，耕地面積 114 萬畝。全縣有耕地面積 100 萬畝，是全國 優(yōu)質(zhì)小麥生產(chǎn)基地縣，全國 “953” 巨型長毛兔生產(chǎn)基地縣，全省無公害綠色生豬生產(chǎn)基地縣，主要農(nóng)作物有小麥、玉米、油菜、煙葉等。境內(nèi)有龍山文化遺址、宋代寶嚴(yán)寺塔、狄青練兵 場、韓非孤憤臺、劉秀飲馬井等名勝古跡和自然景觀 118 處。 在經(jīng)濟持續(xù)快速增長的影響下， 2021 年 XX 房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過 2021 年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。 住宅市場繼續(xù)以三房、二房、為主力，居民居住水平不斷提 高 從銷售住宅的戶型來看，三房、繼續(xù)為住宅市場的主力戶型，占住宅市場交易總量八成以上。 從 2021 和 2021 銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比來看， 2021 售的住宅中三 房的比重略有增加， 二房的比中梢有減少， 者消費水平和居住水平都有一定程度提高。 第三章 市場研究 一、 區(qū)域市場界定： 市場上的產(chǎn)品設(shè)計基本屬于九十年代，我們的產(chǎn)品無疑是現(xiàn)代的 項目處于新老城區(qū)結(jié)合部， XX 位于駐馬店和漯河之間，符合城際概念市場