【正文】 業(yè)2 住宅3—14棟 建筑面積: 81000㎡二期開發(fā)住宅14—22棟 建筑面積：63000㎡三期開發(fā)住宅23—27棟 建筑面積：36000㎡ 其中：12棟為48㎡小戶型； 11112227棟為中等戶型；111122224棟為大戶型。處處匠心的傳世尊邸，無一例外的在每個(gè)你看得到和看不到的地方體現(xiàn)最人性的關(guān)懷。、建筑風(fēng)格 本項(xiàng)目采用中國古典園林風(fēng)格，富于中國民族特色氣息，青磚、灰瓦、極具江南風(fēng)格的景窗、挑檐、馬頭墻，兼具傳統(tǒng)建筑美感與精髓，及現(xiàn)代建筑風(fēng)格與人文元素。給人留下了一種欣欣向榮的感覺。通過人造湖泊、假山、涼亭、青板路等一系列景點(diǎn)的設(shè)計(jì)營造氛圍。將動(dòng)靜完美的而結(jié)合了在一起。小戶布局型緊湊合理，大戶型設(shè)計(jì)方便舒適，采用大廳、大廚、大衛(wèi)、多陽臺(tái)、多飄窗的新住宅模式,贈(zèng)送面積多，功能分區(qū)集中，過渡自然，互不干擾。 建筑布局上采用南北向，南北通透更利于通風(fēng)、采光、節(jié)能。 沿街商業(yè)、1800平米幼兒園、獨(dú)立開放式會(huì)所等組成。交通便捷，往東至長(zhǎng)沙40分鐘車程，往西北至XX20分鐘，32路公交車路經(jīng)小區(qū)正門口。項(xiàng)目占地面積100畝，總建筑面積達(dá)到18萬平方。、盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)即年銷售收入等于年總成本費(fèi)用，其計(jì)算公式為 盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（單位產(chǎn)品銷售收入單位產(chǎn)品變動(dòng)成本）=100000000/(30002090)=109890㎡ 項(xiàng)目保本銷售均價(jià)=總銷售額/項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)*1000=70500/23940*1000=2945元/㎡； 項(xiàng)目保本銷售率=109890/180000=% 結(jié)合以上的估算，可確認(rèn)本項(xiàng)目是充分可行的。尤其是國家的政策性性風(fēng)險(xiǎn)，其限購政策在一部分上會(huì)降低其出售率，而利率的不斷調(diào)高又會(huì)增加項(xiàng)目的貸款利息，使房?jī)r(jià)下降，投資壓力加大。 利潤表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)金額（萬元）備注租售收入70500全部租售（未含持有物業(yè)）總投資含土地成本稅前利潤營業(yè)稅：所得稅：稅后利潤扣除營業(yè)稅、所得稅總投資回報(bào)率（稅后）%、風(fēng)險(xiǎn)分析 由于房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，他的周期長(zhǎng)、資金投入大等特點(diǎn)，所以其開發(fā)過程中有關(guān)的費(fèi)用和建成后的收益狀況要精確的估計(jì)是比較困難的。管理費(fèi)用在計(jì)算內(nèi)均勻分布，銷售費(fèi)用在銷售期四年里均勻分布，財(cái)務(wù)費(fèi)用等額計(jì)息。參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，管理費(fèi)用按前述13項(xiàng)之和的3%取值。詳見下表：表41 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)XX市XX鎮(zhèn)村委會(huì)斜對(duì)面規(guī)劃總用地面積100畝實(shí)際用地面積26667m2建筑容積率總建筑面積180000m2住宅面積144000 m2建筑密度40%綠地率35%車庫1150個(gè)商業(yè)面積 36000m總投資估算，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算結(jié)果詳見下表。XX苑小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目總論 4 、項(xiàng)目概況 4 4 4 5 、編制依據(jù) 結(jié)論 6第2章 項(xiàng)目背景及必要性 6 、項(xiàng)目背景 6 、XX市地理概況 7 、XX市近期經(jīng)濟(jì)概況 8 8 、項(xiàng)目建設(shè)必要性 9 、項(xiàng)目建設(shè)的宏觀意義 9 、項(xiàng)目建設(shè)符合東部新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展 9 12第三章 市場(chǎng)分析 1房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 1XX市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 13 、XX市市場(chǎng)狀況 13 、XX市房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 14 、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走向 1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 17 、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀 17 、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 18 、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析 20第四章 營銷策略 20 、項(xiàng)目定位 21 、項(xiàng)目地理位置定位 21 、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 22 、價(jià)格定位 26 、項(xiàng)目SWOT分析 27 、銷售方案 27 28 、銷售計(jì)劃 29 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模 3項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)概況 34 34 35 、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、水電設(shè)計(jì) 35 、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 35 、給排水設(shè)計(jì) 36 、電氣設(shè)計(jì) 3項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 39第六章 投資估算與資金籌措 估算編制依據(jù) 總投資估算 4用款計(jì)劃和資金籌措 44 、資金來源 44 、投資計(jì)劃與資金籌措 44第七章、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 4銷售收入計(jì)劃 4銷售稅金 4 現(xiàn)金流量表分析 46 、利潤表分析 4風(fēng)險(xiǎn)分析 4盈虧平衡分析 4敏感性分析 50第八章 結(jié)論與建議 5結(jié)論 5建議 51XX苑房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 院 系： 專 業(yè)： 班 級(jí)： 姓 名： 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)老師： 投資估算及資金籌措、 項(xiàng)目總投資估算、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)城際干道和319國道旁，在金域上品的斜對(duì)面，其正對(duì)面是XX將建的XX村委會(huì)。表42 項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱內(nèi)容總價(jià)單價(jià)(萬元）(元/㎡)一土地費(fèi)用含土地出讓金、動(dòng)拆遷費(fèi)用等10000555二前期費(fèi)用詳見下表(42)三建安工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、設(shè)備采購費(fèi)、安裝費(fèi)等239401330四管理費(fèi)用（一+二+三）*3%五財(cái)務(wù)費(fèi)用%六銷售費(fèi)用銷售收入*3%2220七開發(fā)期稅費(fèi)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)150元/㎡2700150八其他費(fèi)用根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)7元/㎡1267九不可預(yù)見費(fèi)取建安費(fèi)的5%合計(jì) 成本利潤率=（）/=%、分項(xiàng)估算依據(jù)1 ）土地費(fèi)用根據(jù)提供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用約為10000萬，折合樓面地價(jià)為555元/平米。6 ） 銷售費(fèi)用 預(yù)測(cè)其銷售的各項(xiàng)費(fèi)用詳見下表：表44 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入1%2銷售代理費(fèi)銷售收入1%3其他銷售費(fèi)用銷售收入1%合計(jì)18727） 不可預(yù)見費(fèi)用項(xiàng)目具有一定的可變影響因素，同時(shí)參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)按建安費(fèi)的5%取值即可。 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目計(jì)算期（年）0123451現(xiàn)金流入24000187251667511100營業(yè)收入240001872516675111002現(xiàn)金流出1000017076建設(shè)投資10000銷售費(fèi)用555555555555財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用3凈現(xiàn)金流量100001707616675111004凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值100005累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值10000根據(jù)上表可得： 1）動(dòng)態(tài)回收期=51+5年NPV=0