【正文】 態(tài)度第一，點(diǎn)石成金 首先，銷售人員改變觀念，剩余房源是“保留的房源”，而不是“還剩下的房子”；是“別人買不起的房子”，而不是“不想買的房子”，對這些保留房源充滿自信?！?買房送家居用品：%元的美的品牌家電等?；顒?dòng)二：到訪即送卡舉辦項(xiàng)目開盤Party，邀請各大媒體、電視臺(tái)來記錄現(xiàn)場實(shí)況，對于到場的看房客戶將免費(fèi)抽獎(jiǎng)，抽獎(jiǎng)即送購房卡，分別為9折特購、10000元優(yōu)惠券、5000元優(yōu)惠券以及價(jià)值500元的步步高超市購物卡等等。 公交車廣告：在城市每天繁忙的交通中，公交車身大幅廣告很好地承擔(dān)廣告載體任務(wù)。在人流密集區(qū)域，如XX市中心或XX鎮(zhèn)中心繁華場，可以租用附著在已有樓體上的廣告牌位置，懸掛廣告。設(shè)置樣板房的目的就在于直觀地展示建筑產(chǎn)品，從而有力地配合售樓、引導(dǎo)消費(fèi)。園林不僅可以使成功的建筑錦上添花，還能通過改善項(xiàng)目周邊環(huán)境，幫助建筑或者規(guī)劃上有缺陷的滯銷盤打開銷路、絕處逢生。聚美欣城采用現(xiàn)代建筑風(fēng)與中式園林風(fēng)相結(jié)合，極具潮流感?？傮w設(shè)計(jì)上使得整個(gè)地塊均勻合理，規(guī)范美觀。園內(nèi)亭臺(tái)樓榭，游廊小徑蜿蜒期間，內(nèi)外空間相互滲透，得以流暢、流通、流動(dòng)。并在銷售中心適當(dāng)?shù)奈恢贸龗鞆V告牌外，也要掛上這些吉祥物。并運(yùn)用報(bào)紙夾頁廣告以彌補(bǔ)報(bào)紙廣告的不足，打破報(bào)紙版面的限制，造成全版廣告的震撼效果。通過對于廣告軟文的運(yùn)作，能夠形成一定的市場關(guān)注度，從而為我們后期的入市需求做好了輿論的準(zhǔn)備。③在新的媒介選擇上，大膽利用當(dāng)今數(shù)據(jù)營銷媒體的代表，微信和微博，利用年輕人的獵奇的特點(diǎn)，積極發(fā)展新的宣傳方式，已得到新的突破。 進(jìn)行入市前的信息預(yù)告，預(yù)熱市場，制造局部供不應(yīng)求的樓盤形象。其中的建筑主體工程和裝飾裝修工程可交叉進(jìn)行，時(shí)間和人工可以調(diào)用。落實(shí)施工方案，在發(fā)生問題時(shí)，能實(shí)時(shí)調(diào)整工作之間的邏輯關(guān)系，加快施工進(jìn)度。5）建安工程應(yīng)先行作好施工計(jì)劃安排，避免窩工損失及交叉作業(yè)損失。水電費(fèi)由我方交納，對所有分包單位，在合同中約定浪費(fèi)水電的處罰條款，并在施工過程中嚴(yán)格執(zhí)行。收料是要從材料的數(shù)量、價(jià)格、質(zhì)量三方面按采購計(jì)劃和采購人員的進(jìn)貨通知單進(jìn)行復(fù)核。（4）設(shè)置作業(yè)隊(duì)技監(jiān)點(diǎn)，負(fù)責(zé)對每道工序進(jìn)行質(zhì)量復(fù)檢和驗(yàn)收?？偝邪絽R總施工日記。②項(xiàng)目質(zhì)量員負(fù)責(zé)級配申請的復(fù)核，簽發(fā)配合比通知單。2）建筑物的平面位置、軸線尺寸和標(biāo)高。、質(zhì)量檢查和驗(yàn)收制度1)各專業(yè)設(shè)立專職質(zhì)檢員，施行層層把關(guān)，上道工序未經(jīng)質(zhì)檢員驗(yàn)收合格，不得進(jìn)行下道工序施工。、質(zhì)量控制該工程例入我公司二O一四年至二〇一七年三年創(chuàng)優(yōu)工程計(jì)劃，同時(shí)作為公司的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，確保工程達(dá)到優(yōu)良等級標(biāo)準(zhǔn)。三室兩廳一廚兩衛(wèi)128㎡ 雙陽臺(tái)三飄窗，明亮開揚(yáng)，生活時(shí)刻都有美景相伴；大開間寬敞客廳，盡顯待客之道；明廚明衛(wèi)，通風(fēng)良好，方便實(shí)用，更具人性化在社區(qū)安全防范上，小區(qū)將配備智能化的管理系統(tǒng)，以一貫對細(xì)節(jié)的考究、對品質(zhì)的苛求，為品質(zhì)生活提供了全面的安全防范措施。在建筑主色調(diào)的選定上我們也是選用了黑、白、灰為主色調(diào)，在不失美感的同時(shí)也更加貼近大自然。但是在此的規(guī)劃設(shè)計(jì)上則出現(xiàn)了限高60米的規(guī)定，所以在此以小高層為主。使建筑有良好的朝向和景觀。我們重點(diǎn)突出綠色生態(tài)景觀，營造一個(gè)高品質(zhì)的居住空間，所以我們的綠化率高達(dá)將近35%，是一個(gè)高綠化、低密度的高檔園林住宅區(qū)。 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目基本情況介紹1）項(xiàng)目名稱： 聚美欣城房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)2）項(xiàng)目介紹：聚美欣城是由城市學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，投資開發(fā)的XX首席新中式古典園林社區(qū)。由于項(xiàng)目的周期長，所以所面臨的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是規(guī)避不了的，大大增加項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。、資金籌措的組合渠道 、現(xiàn)金流量表分析假設(shè)本項(xiàng)目的房產(chǎn)銷售在建設(shè)期和運(yùn)營期四年里銷售完，分三期完成，每期分別占總投資面積的45%、 35%、20%。本項(xiàng)目依山傍水，風(fēng)景優(yōu)美。共計(jì)：133018=23940萬元4） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 根據(jù)資金籌措可得本項(xiàng)目的貸款額為3億 3*（1+%）^3—3=6443萬元5 ）管理費(fèi)用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。、利潤表分析 1） 按國家法定稅率考慮：2） 營業(yè)稅及附加：%；3） 所得稅：稅前利潤的25%。但是這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加項(xiàng)目的總投資額。項(xiàng)目坐擁東部新城核心位置，東距長沙市余約50公里，西距XX市區(qū)約25公里，南臨魚形山水庫，北臨XX鎮(zhèn)，交通便利，319國道、益寧城際鐵路、石常鐵路途經(jīng)此地。運(yùn)用獨(dú)特的造園手法，在有限的空間里，通過疊山理水，栽植花木，配置園林建筑，并用大量的匾額、楹聯(lián)、書畫、雕刻、碑石、各式擺件等來反映古代哲理觀念、文化意識(shí)和審美情趣，從而形成充滿詩情畫意的文人寫意山水園林，達(dá)到“雖由人作，宛若天開”的藝術(shù)境地。給住戶創(chuàng)造一種中國古典的美，青石板小路、亭閣、流水、假山。這與假山、屏風(fēng)、住房、涼亭的靜完美結(jié)合在了一起。小戶布局型緊湊合理，大戶型設(shè)計(jì)方便舒適，采用大廳、大廚、大衛(wèi)、多陽臺(tái)、多飄窗的新住宅模式,贈(zèng)送面積多，功能分區(qū)集中，過渡自然，互不干擾。XX城市規(guī)劃“南接?xùn)|移” 的黃金交通節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目占地面積100畝，總的建筑是180000平方米，建設(shè)用地面積26667 m2 。必須做到交底不明確不上崗，不簽證不上崗。驗(yàn)收的部位如下：1）建筑物樁基的隱蔽驗(yàn)收（鋼筋綁扎、鋼筋錨入基礎(chǔ)長度）2）基礎(chǔ)工程隱蔽驗(yàn)收（結(jié)構(gòu)形狀、尺寸、位置、標(biāo)高）。7）磚砌體墻身軸線、標(biāo)高、預(yù)留孔位置、規(guī)格。資料管理按下列要求執(zhí)行：①總承包方在施工全過程中積累的原始記錄和資料，均按規(guī)定要求填寫、匯總。5）承包人必須有一套健全的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度，按規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)?xiàng)目資金的使用和費(fèi)用的結(jié)算支付進(jìn)行審核、審批，是起成為項(xiàng)目成本控制的一個(gè)重要手段。（2）根據(jù)材料質(zhì)量的不同，合理加以利用以減少損失增加預(yù)防成本，強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)（1）建立班組到施工隊(duì)的質(zhì)量攻關(guān)小組。收料人員及驗(yàn)收人員應(yīng)該各自獨(dú)立，不能收驗(yàn)合一。4）土方工程施工應(yīng)先行計(jì)算需要回填的土方量，存于現(xiàn)場，以減少土方回運(yùn)及外購回填土源的費(fèi)用。落實(shí)各層次進(jìn)度管理人員、具體任務(wù)和工作職責(zé)。簽訂并實(shí)施關(guān)于工期和進(jìn)度的經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。在施工階段，要求承包商在編制施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑工程的特點(diǎn)制定相應(yīng)的安全技術(shù)措施；對轉(zhuǎn)業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)編制專項(xiàng)安全施工組織設(shè)計(jì)，并采取安全技術(shù)措施。周邊有花亭子小學(xué)，逸夫小學(xué)，XX市十六中學(xué)，匯聚了美好的自然景觀和人文氣息。是利用新聞媒介替我們作宣傳。注意：此次單頁內(nèi)容主要是對項(xiàng)目的簡介，包括它的樓盤名稱和位置，地塊大小，容積率，綠化率，建筑密度等：項(xiàng)目熱銷期1﹑廣告主題句：聚美XX，欣榮時(shí)代 人在江湖，身不由己；人在城市，心不由己； 人在名利場，話不由己廣告目標(biāo)。⑶細(xì)水長流，滲透式的廣告行為。 2﹑媒體費(fèi)為計(jì)劃廣告投入總額80%，包括電視方面宣傳50%，報(bào)紙30%，廣播10%，車體10%。社區(qū)得山水之清秀，擁配套之便利，集產(chǎn)業(yè)人氣，凝文化之魅力，生活條件得天獨(dú)厚，遠(yuǎn)景展望曼妙可人。地處XX城市規(guī)劃“南接?xùn)|移” 的黃金交通節(jié)點(diǎn)，地理位置十分優(yōu)越。園林景觀 售樓中有“看不看？看環(huán)境”之說。”可見，售房部作為銷售人員吸引打動(dòng)潛在買家的主戰(zhàn)場的重要性。 圍墻廣告：項(xiàng)目周圍圍墻上制作圍墻廣告樓體廣告：有道是“欲窮千里目，更上一層樓”，在在建樓體上設(shè)置廣告條幅面積大、視線高、費(fèi)用較低 指示牌：設(shè)置在區(qū)內(nèi)及區(qū)外交通路口，指示項(xiàng)目所在地、售樓部、樣板房、物業(yè)管理等。 短信：就在售項(xiàng)目的名稱、位置、發(fā)售時(shí)間、定價(jià)（或促銷方式）、項(xiàng)目優(yōu)勢、售樓熱線等內(nèi)容進(jìn)行手機(jī)短信群發(fā)。、銷售計(jì)劃1）預(yù)售階段商圈派單工作目的：廣泛傳遞項(xiàng)目信息和有效收集客戶信息。通過活動(dòng)：充分展示社區(qū)規(guī)模，配套，營造一種社區(qū)生活氛圍，為項(xiàng)目宣傳提供更好的素材；使業(yè)主感覺到企業(yè)富有人情味，擴(kuò)大企業(yè)品牌影響力，促進(jìn)老客戶帶新客戶。其次采取手機(jī)短信的形式，將這一活動(dòng)的內(nèi)容發(fā)給老客戶?；顒?dòng)二：買一送一 ，人生不再等待 凡購買我們項(xiàng)目120平方米以上大戶型的客戶，我們贈(zèng)送車位一個(gè)，讓顧客免除等候停車苦惱。老客戶送2000元現(xiàn)金，新客戶享有送美的電冰洗系列電器。此活動(dòng)以生活在我們周邊的中年一代為捕捉對象，秀出身邊的尊老愛幼的活動(dòng)照片，舉辦照片展，評選最感動(dòng)人的攝影作品，獎(jiǎng)品連連，精彩不斷。以此擴(kuò)大我們項(xiàng)目的公眾意識(shí)，使認(rèn)知度得到提升。 3