【正文】 個別風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目的周期長，所以所面臨的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是規(guī)避不了的，大大增加項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)的宏觀政策調(diào)控，市場供求，及周期風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。尤其是國家的政策性性風(fēng)險(xiǎn)，其限購政策在一部分上會降低其出售率，而利率的不斷調(diào)高又會增加項(xiàng)目的貸款利息，使房價(jià)下降，投資壓力加大。 個別風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在收益現(xiàn)金流和未來的經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。這些在項(xiàng)目的評估預(yù)算中是沒用考慮到的。但是這些風(fēng)險(xiǎn)會增加項(xiàng)目的總投資額。、盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)即年銷售收入等于年總成本費(fèi)用，其計(jì)算公式為 盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（單位產(chǎn)品銷售收入單位產(chǎn)品變動成本）=100000000/(30002090)=109890㎡ 項(xiàng)目保本銷售均價(jià)=總銷售額/項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)*1000=70500/23940*1000=2945元/㎡； 項(xiàng)目保本銷售率=109890/180000=% 結(jié)合以上的估算，可確認(rèn)本項(xiàng)目是充分可行的。即從風(fēng)險(xiǎn)不確定分析，現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)報(bào)表可看出，動態(tài)投資回收期和各個項(xiàng)目的利潤率均符合可行性，可獲利。 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目基本情況介紹1）項(xiàng)目名稱： 聚美欣城房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)2）項(xiàng)目介紹：聚美欣城是由城市學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，投資開發(fā)的XX首席新中式古典園林社區(qū)。項(xiàng)目位于XX最具發(fā)展?jié)摿Φ母咝聟^(qū)核心區(qū)域，位于城際干道與高新大道交界處。項(xiàng)目占地面積100畝，總建筑面積達(dá)到18萬平方。項(xiàng)目分3期開發(fā)，一期開發(fā)45%，二期35%，三期20%。主力戶型集中在80130㎡的兩房、三房。項(xiàng)目坐擁東部新城核心位置，東距長沙市余約50公里，西距XX市區(qū)約25公里，南臨魚形山水庫，北臨XX鎮(zhèn)，交通便利，319國道、益寧城際鐵路、石常鐵路途經(jīng)此地。交通便捷，往東至長沙40分鐘車程，往西北至XX20分鐘，32路公交車路經(jīng)小區(qū)正門口。小區(qū)內(nèi)部采用完全人車分流的人性化設(shè)計(jì)，車位比達(dá)1:。我們重點(diǎn)突出綠色生態(tài)景觀，營造一個高品質(zhì)的居住空間，所以我們的綠化率高達(dá)將近35%，是一個高綠化、低密度的高檔園林住宅區(qū)。我們將引進(jìn)國內(nèi)一流的物業(yè)公司，首創(chuàng)XX最優(yōu)物管先例，充分體現(xiàn)我們“以人為本”的開發(fā)理念和宗旨。 沿街商業(yè)、1800平米幼兒園、獨(dú)立開放式會所等組成。建有近20000㎡地下停車場。以中國古典園林建筑風(fēng)格為藍(lán)本，采用新中式的簡約風(fēng)格，富于中國民族特色氣息，青磚、灰瓦、極具江南風(fēng)格的景窗、挑檐、馬頭墻，兼具傳統(tǒng)建筑美感與精髓，及現(xiàn)代建筑風(fēng)格與人文元素。運(yùn)用獨(dú)特的造園手法，在有限的空間里，通過疊山理水，栽植花木，配置園林建筑，并用大量的匾額、楹聯(lián)、書畫、雕刻、碑石、各式擺件等來反映古代哲理觀念、文化意識和審美情趣，從而形成充滿詩情畫意的文人寫意山水園林，達(dá)到“雖由人作，宛若天開”的藝術(shù)境地。 建筑布局上采用南北向，南北通透更利于通風(fēng)、采光、節(jié)能。圍合、錯位的手法自然形成較大的中心人造湖和主涼亭，人工河流的建立自然、親切將東西兩側(cè)的景觀有機(jī)連接在了一起。使建筑有良好的朝向和景觀。建筑平面戶型包括：48㎡一室一廳的小戶型、85㎡兩室一廳、127㎡三室兩廳等。小戶布局型緊湊合理，大戶型設(shè)計(jì)方便舒適，采用大廳、大廚、大衛(wèi)、多陽臺、多飄窗的新住宅模式,贈送面積多，功能分區(qū)集中，過渡自然，互不干擾。處處匠心的傳世尊邸，無一例外的在每個你看得到和看不到的地方體現(xiàn)最人性的關(guān)懷。3）配套信息：周邊商業(yè)： 綜合商場、家潤多超市、新旺佳超市、一家人超市郵局、XX郵局銀行、 建設(shè)銀行、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、工商銀行 周邊醫(yī)院： 醫(yī)院： XX人民醫(yī)院 周邊學(xué)校： 中小學(xué)：逸夫小學(xué)、花亭子小學(xué)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案的要點(diǎn)1）本小區(qū)設(shè)計(jì)的以“自然、古典就在身邊”為規(guī)劃設(shè)計(jì)思想。給住戶創(chuàng)造一種中國古典的美，青石板小路、亭閣、流水、假山。將動靜完美的而結(jié)合了在一起。2）本小區(qū)住宅在設(shè)計(jì)上與高教區(qū)的文化氣息想匹配。但是在此的規(guī)劃設(shè)計(jì)上則出現(xiàn)了限高60米的規(guī)定，所以在此以小高層為主。3）本小區(qū)較大的亮點(diǎn)在于靠近新城院，濃厚的書香氛圍和私密性的完好保護(hù)。通過人造湖泊、假山、涼亭、青板路等一系列景點(diǎn)的設(shè)計(jì)營造氛圍。同時(shí)1800㎡小區(qū)幼兒園的建設(shè)也給客戶在孩子的教育上提供給保證。、空間關(guān)系的處理1)動與靜的關(guān)系 動靜結(jié)合是中國歷來追求的最高境界，小區(qū)里的流水、噴泉、人工湖泊、河流、車流，欣欣向榮的花草樹木無疑都充滿了勃勃生機(jī)。這與假山、屏風(fēng)、住房、涼亭的靜完美結(jié)合在了一起。給人留下了一種欣欣向榮的感覺。2）建筑與環(huán)境的關(guān)系 人們是屬于大自然而大自然并不屬于我們，所以本項(xiàng)目與生態(tài)環(huán)境的關(guān)系處理至關(guān)重要。在建筑主色調(diào)的選定上我們也是選用了黑、白、灰為主色調(diào)，在不失美感的同時(shí)也更加貼近大自然。3）高層與低層的關(guān)系 此處因規(guī)劃限制限高60米，所以本項(xiàng)目為小高層1113層。、建筑風(fēng)格 本項(xiàng)目采用中國古典園林風(fēng)格，富于中國民族特色氣息，青磚、灰瓦、極具江南風(fēng)格的景窗、挑檐、馬頭墻，兼具傳統(tǒng)建筑美感與精髓，及現(xiàn)代建筑風(fēng)格與人文元素。運(yùn)用獨(dú)特的造園手法，在有限的空間里，通過疊山理水，栽植花木，配置園林建筑從而形成充滿詩情畫意的文人寫意山水園林。、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建筑平面戶型包括：48㎡一室一廳的小戶型、85㎡兩室一廳、127㎡三室兩廳。小戶布局型緊湊合理，大戶型設(shè)計(jì)方便舒適，采用大廳、大廚、大衛(wèi)、多陽臺、多飄窗的新住宅模式,贈送面積多，功能分區(qū)集中，過渡自然，互不干擾。處處匠心的傳世尊邸，無一例外的在每個你看得到和看不到的地方體現(xiàn)最人性的關(guān)懷。一室一廳一廚一衛(wèi)48㎡小戶型戶型方正適用，小戶型大空間；客廳、臥室一起呵成，空間明朗，精致實(shí)用；超大飄窗，無遮擋視野，小家大享；兩室兩廳一廚一衛(wèi)85㎡功能齊備且劃分明確，坐北朝南，通透采光；大開間觀景陽臺，極致美景一覽無遺；明廚明衛(wèi)，通風(fēng)良好，方便實(shí)用，更具人性化；主臥次臥雙飄窗，空氣清新，美夢每一天。三室兩廳一廚兩衛(wèi)128㎡ 雙陽臺三飄窗，明亮開揚(yáng)，生活時(shí)刻都有美景相伴；大開間寬敞客廳，盡顯待客之道；明廚明衛(wèi)，通風(fēng)良好，方便實(shí)用，更具人性化在社區(qū)安全防范上，小區(qū)將配備智能化的管理系統(tǒng)，以一貫對細(xì)節(jié)的考究、對品質(zhì)的苛求，為品質(zhì)生活提供了全面的安全防范措施。小區(qū)設(shè)置門禁系統(tǒng)、紅外對射探測器、樓宇可視對講系統(tǒng)、智能IC卡停車管理、小區(qū)重要部位電視監(jiān)控、門磁報(bào)警系統(tǒng)、緊急求助按鈕等全方位的智能化安防設(shè)施，以實(shí)現(xiàn)對匪情、盜竊、災(zāi)情、緊急事故等的有效監(jiān)控和自動報(bào)警，讓業(yè)主的生活環(huán)境更方便安全。、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)用地：20% 住宅：80%三期開發(fā)：一期45% 二期35 % 三期 20%一期開發(fā)商業(yè)2 住宅3—14棟 建筑面積: 81000㎡二期開發(fā)住宅14—22棟 建筑面積：63000㎡三期開發(fā)住宅23—27棟 建筑面積：36000㎡ 其中：12棟為48㎡小戶型； 11112227棟為中等戶型；111122224棟為大戶型。圖中：第一排為11層，第二排12層；其余均為13層，共1140戶。項(xiàng)目工程管理、項(xiàng)目背景資料項(xiàng)目位于XX最具發(fā)展?jié)摿Φ臇|部新區(qū)區(qū)域，XX鎮(zhèn)核心發(fā)展區(qū)域內(nèi)，益寧城際干道與319國道交匯處。XX城市規(guī)劃“南接?xùn)|移” 的黃金交通節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目占地面積100畝，總的建筑是180000平方米，建設(shè)用地面積26667 m2 。商業(yè)部分占總建筑面積的20%，住宅占總建筑面積的80%，分三期開發(fā)，一期45% 二期35 % 三期 20%，一期開發(fā)商業(yè)2 住宅3—14棟 建筑面積為81000㎡；二期開發(fā)住宅14—22棟 ， 建筑面積為63000㎡；三期開發(fā)住宅23—27棟，建筑面積為36000㎡，小區(qū)綠化率為35%，是一個高綠化、中高檔園林住宅區(qū)。，自有資金14000萬元，該工程在施工時(shí)所有設(shè)計(jì)已完成，工程施工于 2014年7月 1 日開始動工，根據(jù)工程進(jìn)度要求， 2017年 7月1日前完成主體工程結(jié)構(gòu)封頂，2015年8月 31日交付使用。、質(zhì)量控制該工程例入我公司二O一四年至二〇一七年三年創(chuàng)優(yōu)工程計(jì)劃，同時(shí)作為公司的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，確保工程達(dá)到優(yōu)良等級標(biāo)準(zhǔn)。具體控制手段及措施如下：、完善管理制度1）建立分項(xiàng)（工序）樣板制，即在分項(xiàng)（工序）施工前，由項(xiàng)目專業(yè)責(zé)任人，依據(jù)施工方案和技術(shù)交底，現(xiàn)行的國家規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)要求，組織施工隊(duì)