【正文】 害，妥善處置了開縣“1223”特大井噴、天原化工廠氯氣泄漏等突發(fā)事件，保障了人民群眾生命財產(chǎn)安全。J. 服務(wù)型政府建設(shè)邁出堅實步伐。各級政府認真執(zhí)行人大及其常委會決議、決定，自覺接受人大、政協(xié)和社會監(jiān)督。出臺了市政府重大決策程序規(guī)定，實施了行政首長問責、行政決策聽證、政務(wù)信息公開和規(guī)范性文件審查四項制度。完善重大決策專家咨詢、社會公示和聽證、人民建議征集制度，建立政務(wù)信息發(fā)布、社情民意反映、政務(wù)工作評議、決策失誤責任追究制度。行政審批事項減少50%以上。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府服務(wù)職能有所加強。更加注重履行社會管理和公共服務(wù)職能，建立健全突發(fā)公共事件應(yīng)急處理機制。強化行政監(jiān)察、審計和經(jīng)濟監(jiān)督，廉政建設(shè)和反腐敗工作取得新成效。K. 重大成績。初步統(tǒng)計，%，%；%，%，外貿(mào)出口增長22%，%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)20萬人，；%；%，%。特別要提到的是，第五屆亞太城市市長峰會取得了圓滿成功。會議主題“城市人自然”和諧發(fā)展，得到與會城市的高度認同。會議的精心組織、廣大市民的積極參與和熱情友善，得到中外來賓的廣泛贊譽。這次會議的成功舉辦，有力地促進了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市民生產(chǎn)生活環(huán)境改善、精神文明建設(shè)、對外交流和經(jīng)濟技術(shù)合作。L. 2006年經(jīng)濟發(fā)展指標預(yù)測值2005年2006年指標總額（億元）增長%總額（億元）增長%地區(qū)生產(chǎn)總值3080341911第一產(chǎn)業(yè)增加值479504第二產(chǎn)業(yè)增加值13801577工業(yè)增加值1080131222第三產(chǎn)業(yè)增加值1221138013固定資產(chǎn)投資20102505社會消費品零售總額11001230城鎮(zhèn)居民人均可支配收入102421136911農(nóng)村居民純收入27502902 2006年政策環(huán)境1) 金融政策【房貸執(zhí)行新利率】2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款，將于2006年1月1日起執(zhí)行新的利率標準。截至2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率執(zhí)行?！痉抠J改雙周可省利息近20%】房屋按揭貸款一般都是每月還一次，現(xiàn)在則有銀行推出兩周還一次的新業(yè)務(wù)。目前，深圳發(fā)展銀行某分行宣布率先在我市實行“雙周供”房貸業(yè)務(wù)?！半p周供”指每兩周還一次貸款，每次還款額為月供的一半，%的利息。以貸款50萬、%的30年房貸為例，月供每月該還3036元，30年累計還1093960元。改成雙周供后，每次還1518元，由于還款頻率加快，本金減少速度加快，時間縮短近1/6，還款總額為977774元，少了115186元，%。如果貸款時間為5年、10年或20年，%、%、%，相當于貸款時間越長，省利息比例就越高。點評：這種雙周供房貸在國外非常普遍，在我國還處在初步的嘗試階段，目前我國其它商業(yè)銀行都表示暫時不會跟進這個業(yè)務(wù)。但是從長遠來看，雙周供的業(yè)務(wù)必將會在全國范圍內(nèi)得到推廣，而且各大商業(yè)銀行在還款方式都會加大創(chuàng)新，為購房者提供更優(yōu)惠的還款方式?！镜谌渭酉ⅰ繌?006年4月28日起，%%，%%?！竟獯筱y行某分行】光大銀行某分行人士透露，該行6月1日接到了總行的通知，要求我市從當日起執(zhí)行房貸新政策——90平方米以上的房屋，執(zhí)行三成首付?？紤]到中低收入階層買房，90平方米以下的自住房，執(zhí)行兩成首付。 2) 土地政策【2006年國土資源管理工作要點】國土資源部公布了2006年國土資源管理工作要點，今年將進一步鞏固土地市場治理整頓成果，做好開發(fā)區(qū)土地定界和公示，嚴格開發(fā)區(qū)擴區(qū)、改變區(qū)位和升級的審批標準，防止盲目新建和擴大開發(fā)區(qū)，加強對工業(yè)集中區(qū)的用地管理。在調(diào)控土地供應(yīng)問題上，將采取有保有壓、區(qū)別對待的政策；與此同時，國土資源部將加強房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)調(diào)控。加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用住房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴格控制低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。另外，該部還將注重發(fā)揮經(jīng)濟手段的作用并強化地籍成果應(yīng)用，建立土地融資動態(tài)監(jiān)測制度?！举Y料來自新華網(wǎng)】點評：與去年的土地政策相比，今年并沒有太大的土地政策出臺。加強建設(shè)項目用地預(yù)審、新增建設(shè)用地的審查報批和批后檢查；停止別墅類用地供應(yīng)；加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房的土地供應(yīng)將是今年土地調(diào)控的重點?！皬膰缽木o、有保有壓、節(jié)約集約”，將是今年土地供應(yīng)的宗旨。對于某土地市場而言，雖然控制了高檔住宅用地的供應(yīng)，但是各大開發(fā)商高檔居住用地儲備非?？捎^，且許多項目擬在今年上馬，高檔住宅供應(yīng)在今年內(nèi)不降反增的可能性相當大。【2006年將停止別墅類土地供應(yīng)】根據(jù)3月11日國土資源部的報告顯示，2006年我國將加大中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)，并停止別墅類用地的供應(yīng)。該報告表示，“十一五”期間我國將堅持最嚴格的土地管理和耕地保護制度，使耕地減少過多的狀況得到有效控制，而新增建設(shè)用地總量，特別是占用耕地的數(shù)量得到嚴格控制。此外，我國還將綜合運用經(jīng)濟、法律、行政手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。而國土資源部將在2006年繼續(xù)嚴把土地閘門，將出臺新的禁止供地和限價供地的項目目錄，并加大中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)，同時嚴格控制低密度高檔住宅土地的供應(yīng)，停止別墅類土地的供應(yīng)。點評：此份報告更進一步說明了國家對于房地產(chǎn)市場的把控將進一步嚴格，對目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，將經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模擴大到適當?shù)谋壤?。別墅類土地的停止供應(yīng)也將預(yù)示著市場上別墅類項目的供應(yīng)量減少，使目前的別墅項目成為稀缺資源，而其價格也會有所上揚。3) 稅收【大戶預(yù)征增值稅】2006年1月1日以后，凡單棟號內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過140平方米以上的，%的預(yù)征率征收土地增值稅，對于140平方米(含)以下的不予預(yù)征土地增值稅。【某重新調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅】在3月1日召開的某市政府第68次常務(wù)會決定，調(diào)整某市城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標準，應(yīng)稅土地等級由原來的12級調(diào)整為8級，最高等級土地每平方米的年稅額上調(diào)3元。目前某現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標準為1999年制定，該標準將土地劃分為12個等級，最高等級土地每平方米的年稅額為7元。此次調(diào)整將應(yīng)稅土地等級由原來的12級調(diào)整為8級，最高等級土地每平方米的年稅額調(diào)整為10元，最低等級土地每平方米的年稅額調(diào)整為1元。由于目前某城鎮(zhèn)土地使用稅的征期為每年的4月和10月，為保證新標準在今年的征期順利實施，新標準從2006年1月1日起執(zhí)行。點評：隨著城市經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，市政建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，可用土地資源的不斷減少，基準地價持續(xù)上漲，土地收益大幅增加。然而，作為參與土地收益分配、調(diào)節(jié)土地級差收入的土地使用稅卻未增加，該項措施的執(zhí)行，將擴大城鎮(zhèn)土地使用稅的收入。對于房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)開發(fā)成本雖然會因此提高，但其所占比例較低，不會對房價產(chǎn)生影響。【新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不享受稅收優(yōu)惠】3月20日國家稅務(wù)總局公布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》表明：國內(nèi)的新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，并首次將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，同時調(diào)整其預(yù)計計稅毛利率。該措施于2006年3月21日起執(zhí)行。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)多采用設(shè)立項目公司的方式經(jīng)營，開發(fā)一個樓盤或開發(fā)一個項目就新辦一個公司，且盈利率較高。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。另外，此舉對預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率也作了適當調(diào)整，過去我國規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入，應(yīng)按不低于15％的預(yù)計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅。新通知規(guī)定要開始按開發(fā)項目的性質(zhì)，將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規(guī)定經(jīng)濟適用房項目預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率不得低于３％，非經(jīng)濟適用房項目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率。其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15％，其他地區(qū)不得低于10％。點評：此舉的執(zhí)行表明我國將進一步加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。同時由于經(jīng)濟適用房的開發(fā)有不少優(yōu)惠政策，所以這次國家稅務(wù)總局的新政出臺，在一定程度上提高了開發(fā)商的開發(fā)成本，將對大城市商品房的開發(fā)商產(chǎn)生一定的影響。但目前的房價主要是由市場的供求均衡程度來決定的，因此開發(fā)商是否會將稅收提高而增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房價上，需視市場情況而定?！娟P(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知】5月31日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了“關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知”。該通知強調(diào)，6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售時，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業(yè)稅。 4) 其它政策【登記前不得轉(zhuǎn)讓】為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署名事先需多方面考慮，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。此外如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息。在管理信息網(wǎng)的樓盤表里將及時恢復(fù)可售標志?！竟?jié)能執(zhí)行新規(guī)定】建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》于2005年1月1日起開始實施。規(guī)定指出，國家鼓勵多元化、多渠道投資既有建筑的節(jié)能改造，投資人可以按照協(xié)議分享節(jié)能改造的收益；鼓勵研究制定本地區(qū)既有建筑節(jié)能改造資金籌措辦法和相關(guān)激勵政策。新建民用建筑應(yīng)當嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準要求，民用建筑工程擴建和改建時，應(yīng)當對原建筑進行節(jié)能改造。該舉措提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平，增加了開發(fā)成本，但從長遠來看，則每個家庭和全社會節(jié)約了能源。總結(jié)：06年不斷正式實施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個方面：a) 抑制房地產(chǎn)價格增長過快，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。b) 規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場，提高房地產(chǎn)還款率；c) 抑制炒房行為，解決中、低收住房問題d) 提升房地產(chǎn)建筑水平；1) 土地供應(yīng)情況2005年112月某市土地開發(fā)與購置情況土地購置費(億元)比去年同期增長(%)購置土地面積(萬平米)比去年同期增長(%)完成開發(fā)土地面積(萬平米)比去年同期增長(%)2005年112月，%，%，說明今年112月份成交的土地出讓價格有所上升。，%。（數(shù)據(jù)來源于中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)）—4月土地供應(yīng)情況據(jù)悉，我市主城今年一季度批準總用地1625萬平方米，其中，居住用地占410余萬平方米。江北、九龍坡、渝北、%。與去年同期相比。某市土地交易中心在5月份有18宗擬售土地信息，地塊主要分布于渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)。分析：雖然近2年土地的供應(yīng)量總體來看走下劃路，但因政策的影響，在近幾年囤積下不少未開發(fā)土地，大量的施工面積將對某未來房地產(chǎn)市場形成較大影響。預(yù)計這些施工面積將在未來1年到2年內(nèi)投入市場進行銷售，值得關(guān)注的是可能將有部分面積在今年年底前入市銷售。—4月土地供應(yīng)特征特征一：—4月某房地產(chǎn)供應(yīng)量最大的為北部新區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)的“三北區(qū)域”。該區(qū)域房地產(chǎn)自2004年快速發(fā)展以來，成為明星購房區(qū)域，特別是江北區(qū)和北部新區(qū)。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了新機遇。特征二：—4月某市場仍以居住地為主，土地、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進一步優(yōu)化。特征三：房地產(chǎn)供應(yīng)市場以建筑面積70—110平方米的兩居室和三居室為主要產(chǎn)品。未來，某市戶均人口仍將控制在34人左右，決定了未來市場的供應(yīng)仍是以二、三房住宅為主。特征四：市場仍以高層住宅為住。至2004年以來，國家宏觀政策的調(diào)控和市場的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開發(fā)難度加大，開發(fā)商為保證最大化利潤；某土地特點等各方面因素，使得住宅市場仍會以高層住宅為主。2) 供需現(xiàn)狀分析a) —4月某市房地產(chǎn)供應(yīng)特征據(jù)“某網(wǎng)上房地產(chǎn)”提供的數(shù)據(jù)，目前主城區(qū)可售樓盤已達4980個，可售總套數(shù)為70078套，可售總面積近750萬平方米。其中，2006年14月的某樓市，因為受從去年5月開始的房地產(chǎn)新政影響，去年樓市進入觀望狀態(tài)，一些本想在2005年推新盤的開發(fā)商將時間表拖到今年。此外，春季房交會將在5月上旬舉行，春交會前開盤能在有充分的展示時間，以期在房交會上取得更好的銷售業(yè)績。本屆房交會參展商品房面積達2645萬平方米，其中可售的住宅面積845萬平方米，非住宅246萬平方米。在可售商品住房中，普通住宅占75%以上?？偣?yīng)量略大于需求量。區(qū)域特征：2006年14月份新入市項目，大部分新盤主要集中在渝北南岸，其中部分是老盤的新項目：比如融僑半島的云滿庭C區(qū)朗云軒，金科天湖的美鎮(zhèn)觀天下二期，駿逸新視界3期等。價格特征：因為大量新盤扎堆上市，競爭激烈，開發(fā)商定價也較為謹慎，房價較2005年下半年大致持平或僅略略上揚，一些大盤的一期定價與二期定價相差不大或持平。比如，中央美地一期開盤均價為4000元/平方米，二期開盤均價為4100/平方米；華宇林泉雅舍一期均價為3400元/平方米，二期均價也為3400元。同時，新開樓盤中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費、免五通配套費、買房送出國游等優(yōu)惠。b) —4月某市房地產(chǎn)需求特征（數(shù)據(jù)來本次自專項調(diào)查）特征一：江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩是消費者購房的首選區(qū)域。%的消費者有意在江北區(qū)購房。特征二：近2年某居民收入顯著提高，購房能力持續(xù)增長，可承受房屋單價大幅提高。30%左右的家庭月收入為25003499元/㎡，且月收入在4500元以上的家庭比重在上升。隨著收入的提高，約40%左右的購房者可承受20002499元的住宅單價。值得一提的是，據(jù)調(diào)查，越來越多的購房者能接受25004000元/平方米的住宅單價。特征三：追求緊湊居住空間，中小戶型受追捧。70110平方米需求比重最高，是市場最能接受的戶型面積。其中7090平方米的面積比重最大。特別是在2005年受央行各種金融政策的影響，消費者對緊湊精致戶型情有獨衷。特征四：—4月房地產(chǎn)市場需求減緩。由于新