【正文】 害，妥善處置了開縣“1223”特大井噴、天原化工廠氯氣泄漏等突發(fā)事件，保障了人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。J. 服務(wù)型政府建設(shè)邁出堅(jiān)實(shí)步伐。各級(jí)政府認(rèn)真執(zhí)行人大及其常委會(huì)決議、決定，自覺接受人大、政協(xié)和社會(huì)監(jiān)督。出臺(tái)了市政府重大決策程序規(guī)定，實(shí)施了行政首長(zhǎng)問責(zé)、行政決策聽證、政務(wù)信息公開和規(guī)范性文件審查四項(xiàng)制度。完善重大決策專家咨詢、社會(huì)公示和聽證、人民建議征集制度，建立政務(wù)信息發(fā)布、社情民意反映、政務(wù)工作評(píng)議、決策失誤責(zé)任追究制度。行政審批事項(xiàng)減少50%以上。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府服務(wù)職能有所加強(qiáng)。更加注重履行社會(huì)管理和公共服務(wù)職能，建立健全突發(fā)公共事件應(yīng)急處理機(jī)制。強(qiáng)化行政監(jiān)察、審計(jì)和經(jīng)濟(jì)監(jiān)督，廉政建設(shè)和反腐敗工作取得新成效。K. 重大成績(jī)。初步統(tǒng)計(jì)，%，%；%，%，外貿(mào)出口增長(zhǎng)22%，%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)20萬人，；%；%，%。特別要提到的是，第五屆亞太城市市長(zhǎng)峰會(huì)取得了圓滿成功。會(huì)議主題“城市人自然”和諧發(fā)展，得到與會(huì)城市的高度認(rèn)同。會(huì)議的精心組織、廣大市民的積極參與和熱情友善，得到中外來賓的廣泛贊譽(yù)。這次會(huì)議的成功舉辦，有力地促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市民生產(chǎn)生活環(huán)境改善、精神文明建設(shè)、對(duì)外交流和經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作。L. 2006年經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)預(yù)測(cè)值2005年2006年指標(biāo)總額（億元）增長(zhǎng)%總額（億元）增長(zhǎng)%地區(qū)生產(chǎn)總值3080341911第一產(chǎn)業(yè)增加值479504第二產(chǎn)業(yè)增加值13801577工業(yè)增加值1080131222第三產(chǎn)業(yè)增加值1221138013固定資產(chǎn)投資20102505社會(huì)消費(fèi)品零售總額11001230城鎮(zhèn)居民人均可支配收入102421136911農(nóng)村居民純收入27502902 2006年政策環(huán)境1) 金融政策【房貸執(zhí)行新利率】2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款，將于2006年1月1日起執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。截至2005年12月25日20時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行?！痉抠J改雙周可省利息近20%】房屋按揭貸款一般都是每月還一次，現(xiàn)在則有銀行推出兩周還一次的新業(yè)務(wù)。目前，深圳發(fā)展銀行某分行宣布率先在我市實(shí)行“雙周供”房貸業(yè)務(wù)?！半p周供”指每?jī)芍苓€一次貸款，每次還款額為月供的一半，%的利息。以貸款50萬、%的30年房貸為例，月供每月該還3036元，30年累計(jì)還1093960元。改成雙周供后，每次還1518元，由于還款頻率加快，本金減少速度加快，時(shí)間縮短近1/6，還款總額為977774元，少了115186元，%。如果貸款時(shí)間為5年、10年或20年，%、%、%，相當(dāng)于貸款時(shí)間越長(zhǎng)，省利息比例就越高。點(diǎn)評(píng)：這種雙周供房貸在國(guó)外非常普遍，在我國(guó)還處在初步的嘗試階段，目前我國(guó)其它商業(yè)銀行都表示暫時(shí)不會(huì)跟進(jìn)這個(gè)業(yè)務(wù)。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，雙周供的業(yè)務(wù)必將會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)得到推廣，而且各大商業(yè)銀行在還款方式都會(huì)加大創(chuàng)新，為購房者提供更優(yōu)惠的還款方式。【第三次加息】從2006年4月28日起，%%，%%。【光大銀行某分行】光大銀行某分行人士透露，該行6月1日接到了總行的通知，要求我市從當(dāng)日起執(zhí)行房貸新政策——90平方米以上的房屋，執(zhí)行三成首付?？紤]到中低收入階層買房，90平方米以下的自住房，執(zhí)行兩成首付。 2) 土地政策【2006年國(guó)土資源管理工作要點(diǎn)】國(guó)土資源部公布了2006年國(guó)土資源管理工作要點(diǎn)，今年將進(jìn)一步鞏固土地市場(chǎng)治理整頓成果，做好開發(fā)區(qū)土地定界和公示，嚴(yán)格開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)、改變區(qū)位和升級(jí)的審批標(biāo)準(zhǔn)，防止盲目新建和擴(kuò)大開發(fā)區(qū)，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)集中區(qū)的用地管理。在調(diào)控土地供應(yīng)問題上，將采取有保有壓、區(qū)別對(duì)待的政策；與此同時(shí)，國(guó)土資源部將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)調(diào)控。加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。另外，該部還將注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段的作用并強(qiáng)化地籍成果應(yīng)用，建立土地融資動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度?！举Y料來自新華網(wǎng)】點(diǎn)評(píng)：與去年的土地政策相比，今年并沒有太大的土地政策出臺(tái)。加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、新增建設(shè)用地的審查報(bào)批和批后檢查；停止別墅類用地供應(yīng)；加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)將是今年土地調(diào)控的重點(diǎn)?！皬膰?yán)從緊、有保有壓、節(jié)約集約”，將是今年土地供應(yīng)的宗旨。對(duì)于某土地市場(chǎng)而言，雖然控制了高檔住宅用地的供應(yīng)，但是各大開發(fā)商高檔居住用地儲(chǔ)備非?？捎^，且許多項(xiàng)目擬在今年上馬，高檔住宅供應(yīng)在今年內(nèi)不降反增的可能性相當(dāng)大?！?006年將停止別墅類土地供應(yīng)】根據(jù)3月11日國(guó)土資源部的報(bào)告顯示，2006年我國(guó)將加大中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，并停止別墅類用地的供應(yīng)。該報(bào)告表示，“十一五”期間我國(guó)將堅(jiān)持最嚴(yán)格的土地管理和耕地保護(hù)制度，使耕地減少過多的狀況得到有效控制，而新增建設(shè)用地總量，特別是占用耕地的數(shù)量得到嚴(yán)格控制。此外，我國(guó)還將綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。而國(guó)土資源部將在2006年繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，將出臺(tái)新的禁止供地和限價(jià)供地的項(xiàng)目目錄，并加大中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，同時(shí)嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地的供應(yīng)，停止別墅類土地的供應(yīng)。點(diǎn)評(píng)：此份報(bào)告更進(jìn)一步說明了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的把控將進(jìn)一步嚴(yán)格，對(duì)目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大到適當(dāng)?shù)谋壤e墅類土地的停止供應(yīng)也將預(yù)示著市場(chǎng)上別墅類項(xiàng)目的供應(yīng)量減少，使目前的別墅項(xiàng)目成為稀缺資源，而其價(jià)格也會(huì)有所上揚(yáng)。3) 稅收【大戶預(yù)征增值稅】2006年1月1日以后，凡單棟號(hào)內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過140平方米以上的，%的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于140平方米(含)以下的不予預(yù)征土地增值稅?！灸持匦抡{(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅】在3月1日召開的某市政府第68次常務(wù)會(huì)決定，調(diào)整某市城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)稅土地等級(jí)由原來的12級(jí)調(diào)整為8級(jí)，最高等級(jí)土地每平方米的年稅額上調(diào)3元。目前某現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)為1999年制定，該標(biāo)準(zhǔn)將土地劃分為12個(gè)等級(jí)，最高等級(jí)土地每平方米的年稅額為7元。此次調(diào)整將應(yīng)稅土地等級(jí)由原來的12級(jí)調(diào)整為8級(jí)，最高等級(jí)土地每平方米的年稅額調(diào)整為10元，最低等級(jí)土地每平方米的年稅額調(diào)整為1元。由于目前某城鎮(zhèn)土地使用稅的征期為每年的4月和10月，為保證新標(biāo)準(zhǔn)在今年的征期順利實(shí)施，新標(biāo)準(zhǔn)從2006年1月1日起執(zhí)行。點(diǎn)評(píng)：隨著城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，市政建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，可用土地資源的不斷減少，基準(zhǔn)地價(jià)持續(xù)上漲，土地收益大幅增加。然而，作為參與土地收益分配、調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的土地使用稅卻未增加，該項(xiàng)措施的執(zhí)行，將擴(kuò)大城鎮(zhèn)土地使用稅的收入。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，房地產(chǎn)開發(fā)成本雖然會(huì)因此提高，但其所占比例較低，不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。【新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不享受稅收優(yōu)惠】3月20日國(guó)家稅務(wù)總局公布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》表明：國(guó)內(nèi)的新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，并首次將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)調(diào)整其預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。該措施于2006年3月21日起執(zhí)行。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開發(fā)一個(gè)樓盤或開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司，且盈利率較高。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。另外，此舉對(duì)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也作了適當(dāng)調(diào)整，過去我國(guó)規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入，應(yīng)按不低于15％的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率繳納企業(yè)所得稅。新通知規(guī)定要開始按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)，將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于３％，非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15％，其他地區(qū)不得低于10％。點(diǎn)評(píng)：此舉的執(zhí)行表明我國(guó)將進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)有不少優(yōu)惠政策，所以這次國(guó)家稅務(wù)總局的新政出臺(tái)，在一定程度上提高了開發(fā)商的開發(fā)成本，將對(duì)大城市商品房的開發(fā)商產(chǎn)生一定的影響。但目前的房?jī)r(jià)主要是由市場(chǎng)的供求均衡程度來決定的，因此開發(fā)商是否會(huì)將稅收提高而增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，需視市場(chǎng)情況而定?！娟P(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知】5月31日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了“關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知”。該通知強(qiáng)調(diào)，6月1日后，個(gè)人將購買超過5年（含5年）的住房對(duì)外銷售時(shí)，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營(yíng)業(yè)稅。 4) 其它政策【登記前不得轉(zhuǎn)讓】為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署名事先需多方面考慮，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。此外如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息。在管理信息網(wǎng)的樓盤表里將及時(shí)恢復(fù)可售標(biāo)志。【節(jié)能執(zhí)行新規(guī)定】建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》于2005年1月1日起開始實(shí)施。規(guī)定指出，國(guó)家鼓勵(lì)多元化、多渠道投資既有建筑的節(jié)能改造，投資人可以按照協(xié)議分享節(jié)能改造的收益；鼓勵(lì)研究制定本地區(qū)既有建筑節(jié)能改造資金籌措辦法和相關(guān)激勵(lì)政策。新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。該舉措提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平，增加了開發(fā)成本，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，則每個(gè)家庭和全社會(huì)節(jié)約了能源。總結(jié)：06年不斷正式實(shí)施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：a) 抑制房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過快，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。b) 規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，提高房地產(chǎn)還款率；c) 抑制炒房行為，解決中、低收住房問題d) 提升房地產(chǎn)建筑水平；1) 土地供應(yīng)情況2005年112月某市土地開發(fā)與購置情況土地購置費(fèi)(億元)比去年同期增長(zhǎng)(%)購置土地面積(萬平米)比去年同期增長(zhǎng)(%)完成開發(fā)土地面積(萬平米)比去年同期增長(zhǎng)(%)2005年112月，%，%，說明今年112月份成交的土地出讓價(jià)格有所上升。，%。（數(shù)據(jù)來源于中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)）—4月土地供應(yīng)情況據(jù)悉，我市主城今年一季度批準(zhǔn)總用地1625萬平方米，其中，居住用地占410余萬平方米。江北、九龍坡、渝北、%。與去年同期相比。某市土地交易中心在5月份有18宗擬售土地信息，地塊主要分布于渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)。分析：雖然近2年土地的供應(yīng)量總體來看走下劃路，但因政策的影響，在近幾年囤積下不少未開發(fā)土地，大量的施工面積將對(duì)某未來房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大影響。預(yù)計(jì)這些施工面積將在未來1年到2年內(nèi)投入市場(chǎng)進(jìn)行銷售，值得關(guān)注的是可能將有部分面積在今年年底前入市銷售?！?月土地供應(yīng)特征特征一：—4月某房地產(chǎn)供應(yīng)量最大的為北部新區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)的“三北區(qū)域”。該區(qū)域房地產(chǎn)自2004年快速發(fā)展以來，成為明星購房區(qū)域，特別是江北區(qū)和北部新區(qū)。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動(dòng)，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了新機(jī)遇。特征二：—4月某市場(chǎng)仍以居住地為主，土地、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。特征三：房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)以建筑面積70—110平方米的兩居室和三居室為主要產(chǎn)品。未來，某市戶均人口仍將控制在34人左右，決定了未來市場(chǎng)的供應(yīng)仍是以二、三房住宅為主。特征四：市場(chǎng)仍以高層住宅為住。至2004年以來，國(guó)家宏觀政策的調(diào)控和市場(chǎng)的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開發(fā)難度加大，開發(fā)商為保證最大化利潤(rùn)；某土地特點(diǎn)等各方面因素，使得住宅市場(chǎng)仍會(huì)以高層住宅為主。2) 供需現(xiàn)狀分析a) —4月某市房地產(chǎn)供應(yīng)特征據(jù)“某網(wǎng)上房地產(chǎn)”提供的數(shù)據(jù)，目前主城區(qū)可售樓盤已達(dá)4980個(gè)，可售總套數(shù)為70078套，可售總面積近750萬平方米。其中，2006年14月的某樓市，因?yàn)槭軓娜ツ?月開始的房地產(chǎn)新政影響，去年樓市進(jìn)入觀望狀態(tài)，一些本想在2005年推新盤的開發(fā)商將時(shí)間表拖到今年。此外，春季房交會(huì)將在5月上旬舉行，春交會(huì)前開盤能在有充分的展示時(shí)間，以期在房交會(huì)上取得更好的銷售業(yè)績(jī)。本屆房交會(huì)參展商品房面積達(dá)2645萬平方米，其中可售的住宅面積845萬平方米，非住宅246萬平方米。在可售商品住房中，普通住宅占75%以上?？偣?yīng)量略大于需求量。區(qū)域特征：2006年14月份新入市項(xiàng)目，大部分新盤主要集中在渝北南岸，其中部分是老盤的新項(xiàng)目：比如融僑半島的云滿庭C區(qū)朗云軒，金科天湖的美鎮(zhèn)觀天下二期，駿逸新視界3期等。價(jià)格特征：因?yàn)榇罅啃卤P扎堆上市，競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商定價(jià)也較為謹(jǐn)慎，房?jī)r(jià)較2005年下半年大致持平或僅略略上揚(yáng)，一些大盤的一期定價(jià)與二期定價(jià)相差不大或持平。比如，中央美地一期開盤均價(jià)為4000元/平方米，二期開盤均價(jià)為4100/平方米；華宇林泉雅舍一期均價(jià)為3400元/平方米，二期均價(jià)也為3400元。同時(shí)，新開樓盤中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費(fèi)、免五通配套費(fèi)、買房送出國(guó)游等優(yōu)惠。b) —4月某市房地產(chǎn)需求特征（數(shù)據(jù)來本次自專項(xiàng)調(diào)查）特征一：江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩是消費(fèi)者購房的首選區(qū)域。%的消費(fèi)者有意在江北區(qū)購房。特征二：近2年某居民收入顯著提高，購房能力持續(xù)增長(zhǎng)，可承受房屋單價(jià)大幅提高。30%左右的家庭月收入為25003499元/㎡，且月收入在4500元以上的家庭比重在上升。隨著收入的提高，約40%左右的購房者可承受20002499元的住宅單價(jià)。值得一提的是，據(jù)調(diào)查，越來越多的購房者能接受25004000元/平方米的住宅單價(jià)。特征三：追求緊湊居住空間，中小戶型受追捧。70110平方米需求比重最高，是市場(chǎng)最能接受的戶型面積。其中7090平方米的面積比重最大。特別是在2005年受央行各種金融政策的影響，消費(fèi)者對(duì)緊湊精致戶型情有獨(dú)衷。特征四：—4月房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減緩。由于新