【正文】 構(gòu)，地上住宅設(shè)計(jì)為薄壁框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層設(shè)計(jì)在一層架空層。D. 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)成立面造型新穎美觀的標(biāo)志性建筑城市符號(hào)，為南岸區(qū)城市建設(shè)盡力。具體如下：1) 自有資金4000萬元(房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金占總投資的35%以上)，作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。根據(jù)測(cè)算，“某項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入測(cè)算表銷售時(shí)間2007年2008年合計(jì)5－11月11－3月4－7月8月及以后面積（㎡）金額?。ㄈf元）住宅銷售計(jì)劃面積（㎡）20477 10238 8191 2048 百分比50%25%20%5%40953 13105 住宅收款計(jì)劃　　　　?。ㄈf元）百分比銷售收入（萬元）百分比銷售收入（萬元）百分比銷售收入（萬元）百分比銷售收入（萬元）50%6553 25%3276 20%2621 5%655 還房面積（㎡）5000 　5000 875還房收款（萬元）　875　車庫銷售計(jì)劃面積（㎡）　3600 2400 6000 960百分比　60%40%車庫收款計(jì)劃　　（萬元）　576384總體面積25477 10238 11791 4448 51953 　銷售回款7428 3276 3197 1039 　14940 回款比例%%%%　% 本項(xiàng)目建設(shè)總投資為11197萬元，計(jì)劃自籌4000萬元，占建設(shè)總投資的比例為 %；擬向銀行貸款2000萬元，占建設(shè)總投資的比例為 %；預(yù)售房款投入5197萬元，%。序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)準(zhǔn)備期建 設(shè) 期第16月第712月第1318月第1924月一、項(xiàng)目總投資1119724632828113122402510自有資金400024631537銀行貸款20001291709營銷資金再投入5197042222402510　　　　　二、項(xiàng)目總支出土地費(fèi)用24632463房屋建設(shè)費(fèi)用6279182452617552174稅費(fèi)1675964300300111營銷費(fèi)用24040858530辦公費(fèi)20050505050貸款利息240120120不可估計(jì)費(fèi)10025252525備注貸款利率按人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，13年的貸款利率6%的年息計(jì)取某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)對(duì)于“某玉皇冠”工程的投資估算結(jié)果如下：編號(hào)項(xiàng)目單位成本（元/㎡）總金額（萬元）取費(fèi)依據(jù)備注一土地費(fèi)用土地征用　550　拆出交通局地塊中的教師樓土地出讓金2501125渝府〔2002〕79號(hào)6類地場(chǎng)地平整　67　　拆遷　721　　小計(jì)　2463　　二房屋建設(shè)費(fèi)用工程勘察　10估算　施工圖設(shè)計(jì)　90估算　工程監(jiān)理　25估算　土建工程　5100估算含６米內(nèi)的基礎(chǔ)外墻工程　　估算　消防系統(tǒng)　240估算包括：自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋、消防栓及環(huán)網(wǎng)電氣系統(tǒng)　235估算包括室內(nèi)配電設(shè)施線纜、一戶一表、發(fā)電機(jī)電力外線　30估算開閉所表后管網(wǎng)及管溝　　　?。?00米以內(nèi)）給排水　110估算包括化糞池、污水處理、表后管網(wǎng)即一戶一表泵房　30　包括管網(wǎng)水箱　12　水位控制器　　不銹鋼水箱電梯　240　　通風(fēng)　60估算　綜合布線　35估算監(jiān)控系統(tǒng)　緊急報(bào)警燃?xì)庀到y(tǒng)　62估算供氣管超長表后管網(wǎng)及一戶一表小計(jì)　6279　　三費(fèi)稅配套費(fèi)　700　　人防費(fèi)　90　根據(jù)渝府發(fā)〔2001〕41號(hào)文減半征收規(guī)劃管理費(fèi)　　　工程定額測(cè)定費(fèi)　‰根據(jù)渝府發(fā)〔2001〕41號(hào)文減半征收工程綜合服務(wù)費(fèi)　‰同上質(zhì)監(jiān)費(fèi)　‰同上印花稅　‰　營業(yè)稅　％　土地增值稅　　銷售收入20‰1‰　小計(jì)　　　四辦公費(fèi)用　200估算　五銷售費(fèi)用　240銷售收入2％　六貸款利息240貸款2000萬元：利率6％七不可估計(jì)費(fèi)用　100估算　合計(jì)11197備注開發(fā)商提供原總投資計(jì)算10957未計(jì)入計(jì)劃貸款利息，本研究報(bào)告依據(jù)實(shí)際情況將其計(jì)算在內(nèi)項(xiàng)目總投資為11197萬元。，為購房者營造具有豐富功能和相當(dāng)規(guī)模的純居住地。兩個(gè)圓弧形似兩個(gè)紅燭，隱寓某雙重喜慶的含義，與渝中半島遙遙相對(duì)，加上本地塊本身的海拔高度，本建筑本身的標(biāo)志型現(xiàn)露無遺。u CBD規(guī)劃逐步實(shí)施。劣勢(shì)分析（W）u 項(xiàng)目所在區(qū)域是南坪老城區(qū)，周邊居住條件繁雜。99年某被列為世界三大酸雨區(qū)之一。1998年以來某市渝北區(qū)、榮昌縣相繼發(fā)生過5級(jí)左右的地震，特別是在1989年11月20日距渝中區(qū)40公里的渝北區(qū)統(tǒng)井鎮(zhèn)（北緯2905139。、地勢(shì)1)高程分析規(guī)劃用地內(nèi)自然地形復(fù)雜，海拔高程在254至264米之間，高差較大，可能導(dǎo)致今后的土石方工程較大。反映出南岸區(qū)開發(fā)商的物管理念已有所提高，普遍認(rèn)識(shí)到了好的物業(yè)管理對(duì)樓盤形象甚至對(duì)銷售的促進(jìn)作用。從上可以看出多數(shù)樓盤為涵蓋至少兩種建筑類型的物業(yè)，反映出開發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)大多希望兼顧到更多的消費(fèi)需求；產(chǎn)品類型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與別墅的混合。外地知名的開發(fā)商有融僑、同景、陽光100、中國武夷等，和記黃埔、中信也已在南岸區(qū)圈地、立項(xiàng)。立體交通，通江達(dá)海。3) 文韻江南物業(yè)類別:普通住宅建筑類別: 高層裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 南岸區(qū)彈子石轉(zhuǎn)盤旁價(jià)格: 均價(jià):3380元/平方米物業(yè)管理費(fèi): 公路交通：2001年通車的南濱路快速干道，以及南濱路3期快速干道工程的開工，配合2003年底外環(huán)線的通車，將陽光100國際新城與8小時(shí)某連為一體。酒店、濱江廣場(chǎng)、棧橋式SOHO、大型商業(yè)配套建筑類別: 多層、高層、小高層裝修狀況: 精裝修物業(yè)地址: 南岸區(qū)濱江路(朝天門廣場(chǎng)長江對(duì)岸)價(jià)格: 均價(jià):3900元/平方米開發(fā)商: 某渝能壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址: 南岸區(qū)濱江路(朝天門廣場(chǎng)長江對(duì)岸)售樓電話: 62881888 67982111開盤時(shí)間: 200649入住時(shí)間: 20051231占地面積:477729平方米總建筑面積:1200000平方米總戶數(shù):7444停車位:6000容積率: 綠化率: 35%樓層狀況: 最高50層,臨江高層以10幢30層塔式建項(xiàng)目簡(jiǎn)介輕軌環(huán)線 水上巴士 兩江江底隧道 橋梁交通 國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)給整個(gè)南岸區(qū)帶來了新的活力和動(dòng)力。規(guī)劃設(shè)計(jì)更為合理，景觀方面更有特色，物管服務(wù)的愈加人性化，配套設(shè)施的完善齊全，成為各樓盤比拼實(shí)力的重要內(nèi)容。其中，%；，%；，%；，%，各類型建筑空置面積均有較大幅度下降，有利于南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流動(dòng)。，%。 隨著某中央商務(wù)區(qū)(CBD)規(guī)劃的確定和南岸濱江地帶蓬勃發(fā)展，以及茶園新區(qū)啟動(dòng)，使得CBD組成部分的彈子石片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)迅速提升。交通發(fā)展216。在校學(xué)生中學(xué)為27903人，小學(xué)為30214人；幼兒園113所，入園兒童9922人，學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá)100%。 寸灘長江大橋（在建）：連接南岸區(qū)和大渡口區(qū)，工程進(jìn)展順利；216。 南坪南路、南坪東路、南坪西路、南坪北路：以南坪轉(zhuǎn)盤為中心的四條主干道；216。交通南岸區(qū)水陸交通便捷，南坪是某主城區(qū)南城公路的交通樞紐。 植物品種達(dá)1632種，經(jīng)濟(jì)作物和觀賞花卉資源占突出優(yōu)勢(shì)，馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等構(gòu)成南山綠化植被的主體；216。自然資源1）礦產(chǎn)216。，%，%。小結(jié):近期走勢(shì)由于國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)進(jìn)入盤整期。隨著收入的提高，約40%左右的購房者可承受20002499元的住宅單價(jià)。天湖的美鎮(zhèn)觀天下二期，駿逸新視界3期等。至2004年以來，國家宏觀政策的調(diào)控和市場(chǎng)的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開發(fā)難度加大，開發(fā)商為保證最大化利潤；某土地特點(diǎn)等各方面因素，使得住宅市場(chǎng)仍會(huì)以高層住宅為主。預(yù)計(jì)這些施工面積將在未來1年到2年內(nèi)投入市場(chǎng)進(jìn)行銷售，值得關(guān)注的是可能將有部分面積在今年年底前入市銷售?？偨Y(jié)：06年不斷正式實(shí)施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：a) 抑制房地產(chǎn)價(jià)格增長過快，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。該通知強(qiáng)調(diào)，6月1日后，個(gè)人將購買超過5年（含5年）的住房對(duì)外銷售時(shí)，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業(yè)稅。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。此次調(diào)整將應(yīng)稅土地等級(jí)由原來的12級(jí)調(diào)整為8級(jí)，最高等級(jí)土地每平方米的年稅額調(diào)整為10元，最低等級(jí)土地每平方米的年稅額調(diào)整為1元。該報(bào)告表示，“十一五”期間我國將堅(jiān)持最嚴(yán)格的土地管理和耕地保護(hù)制度，使耕地減少過多的狀況得到有效控制，而新增建設(shè)用地總量，特別是占用耕地的數(shù)量得到嚴(yán)格控制。在調(diào)控土地供應(yīng)問題上，將采取有保有壓、區(qū)別對(duì)待的政策；與此同時(shí)，國土資源部將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)調(diào)控。改成雙周供后，每次還1518元，由于還款頻率加快，本金減少速度加快，時(shí)間縮短近1/6，還款總額為977774元，少了115186元，%。會(huì)議的精心組織、廣大市民的積極參與和熱情友善，得到中外來賓的廣泛贊譽(yù)。更加注重履行社會(huì)管理和公共服務(wù)職能，建立健全突發(fā)公共事件應(yīng)急處理機(jī)制。各級(jí)政府心系群眾安危，成功抗御了突如其來的“非典”疫情，有效防控了高致病性禽流感和人豬鏈球菌，戰(zhàn)勝了頻繁發(fā)生的自然災(zāi)害，妥善處置了開縣“12農(nóng)村6300戶高山移民和所有巖洞窩棚戶住進(jìn)了政府資助的新房。艾滋病、結(jié)核病、地氟病等重大疾病防治工作得到加強(qiáng)。大學(xué)城建設(shè)初具規(guī)模。分別與四川、貴州、上海、浙江、廣東、湖北達(dá)成合作發(fā)展框架協(xié)議。組建土地儲(chǔ)備中心，培育壯大八大建設(shè)性投資集團(tuán)，搭建起基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資平臺(tái)。持續(xù)推進(jìn)主城“凈空工程”，實(shí)施易撒漏物質(zhì)密閉運(yùn)輸，嚴(yán)格控制施工揚(yáng)塵，實(shí)施城市道路改造，結(jié)合技改搬遷主城區(qū)重污染安全隱患企業(yè)19戶。E. 順利完成分期移民任務(wù)。D. 農(nóng)業(yè)農(nóng)村煥發(fā)新的生機(jī)。渝懷鐵路、達(dá)萬鐵路、遂渝鐵路、軌道交通二號(hào)線、江北國際機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、萬州五橋機(jī)場(chǎng)、寸灘集裝箱碼頭一期等一批重大交通工程建成投入使用。B. 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)可喜變化。綜上所述，“某具有不可估量的發(fā)展?jié)摿ΑＳ窕使凇惫こ痰耐顿Y估算結(jié)果如下表：“某n 政府清理閑置土地具體措施上世紀(jì)90年代中期，某土地市場(chǎng)存在一些違規(guī)販賣土地的行為，由此形成了實(shí)力較弱的開發(fā)商搶占土地后，沒有能力開發(fā)，而具備開發(fā)實(shí)力的開發(fā)商又拿不到土地的局面。2004年和2005年，某市主城區(qū)商品房均價(jià)分別為2385元/平方米和2587元/平方米，%%，%%，%%。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項(xiàng)目地處某市南坪區(qū)長江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開發(fā)改造的老區(qū)。 開發(fā)公司某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 研究工作依據(jù)A. 國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、某市人民政府、市規(guī)劃國土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；B. 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，2000年10月第1版；C. 某市城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）D. 《某市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》E. 南岸區(qū)政府提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料F. 其它各種來源（市場(chǎng)供需、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)等方面）的相關(guān)資料G. 某市2005年統(tǒng)計(jì)年鑒(某市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站)H. 某市房地產(chǎn)信用網(wǎng)()I. 報(bào)告編制單位掌握的有關(guān)資料和實(shí)地勘察、調(diào)查的有關(guān)資料。玉皇冠”建設(shè)工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積㎡總建筑面積：容積率：建筑覆蓋率：%綠地率:%停車位：150個(gè)建筑占地面積：1646㎡其中住宅建筑面積：架空層 平方米車庫建面積n 市場(chǎng)狀況去年某房地產(chǎn)投資在宏觀調(diào)控背景下略有增長，但上漲幅度低于城市人均純收入增長速度。目前，某市已完成了主城120棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，某市爛尾樓的處理做得更好。目前本項(xiàng)目已通過某市規(guī)劃局進(jìn)行立項(xiàng)，總體規(guī)劃方案已全部完成，即：時(shí)間段工作內(nèi)容2006年6月2006年底，項(xiàng)目上所有建筑動(dòng)遷完畢；2007年1月2008年底項(xiàng)目主體竣工2007年5月初主體工程1/3，公開發(fā)售；2007年5月—2008年7月項(xiàng)目主要銷售期2008年8月項(xiàng)目后期尾盤銷售A. 投資估算根據(jù)《玉皇冠大廈策劃方案》的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)說明，參考某市現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)一般造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，“某1