【正文】 構(gòu)，地上住宅設(shè)計為薄壁框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層設(shè)計在一層架空層。D. 項目規(guī)劃建設(shè)成立面造型新穎美觀的標志性建筑城市符號，為南岸區(qū)城市建設(shè)盡力。具體如下：1) 自有資金4000萬元(房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金占總投資的35%以上)，作為項目的啟動資金。根據(jù)測算，“某項目銷售計劃及銷售收入測算表銷售時間2007年2008年合計5－11月11－3月4－7月8月及以后面積（㎡）金額　（萬元）住宅銷售計劃面積（㎡）20477 10238 8191 2048 百分比50%25%20%5%40953 13105 住宅收款計劃　　　　?。ㄈf元）百分比銷售收入（萬元）百分比銷售收入（萬元）百分比銷售收入（萬元）百分比銷售收入（萬元）50%6553 25%3276 20%2621 5%655 還房面積（㎡）5000 　5000 875還房收款（萬元）　875　車庫銷售計劃面積（㎡）　3600 2400 6000 960百分比　60%40%車庫收款計劃　　（萬元）　576384總體面積25477 10238 11791 4448 51953 　銷售回款7428 3276 3197 1039 　14940 回款比例%%%%　% 本項目建設(shè)總投資為11197萬元，計劃自籌4000萬元，占建設(shè)總投資的比例為 %；擬向銀行貸款2000萬元，占建設(shè)總投資的比例為 %；預(yù)售房款投入5197萬元，%。序號項 目合 計準備期建 設(shè) 期第16月第712月第1318月第1924月一、項目總投資1119724632828113122402510自有資金400024631537銀行貸款20001291709營銷資金再投入5197042222402510　　　　　二、項目總支出土地費用24632463房屋建設(shè)費用6279182452617552174稅費1675964300300111營銷費用24040858530辦公費20050505050貸款利息240120120不可估計費10025252525備注貸款利率按人民銀行規(guī)定標準執(zhí)行，13年的貸款利率6%的年息計取某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)對于“某玉皇冠”工程的投資估算結(jié)果如下：編號項目單位成本（元/㎡）總金額（萬元）取費依據(jù)備注一土地費用土地征用　550　拆出交通局地塊中的教師樓土地出讓金2501125渝府〔2002〕79號6類地場地平整　67　　拆遷　721　　小計　2463　　二房屋建設(shè)費用工程勘察　10估算　施工圖設(shè)計　90估算　工程監(jiān)理　25估算　土建工程　5100估算含６米內(nèi)的基礎(chǔ)外墻工程　　估算　消防系統(tǒng)　240估算包括：自動報警、自動噴淋、消防栓及環(huán)網(wǎng)電氣系統(tǒng)　235估算包括室內(nèi)配電設(shè)施線纜、一戶一表、發(fā)電機電力外線　30估算開閉所表后管網(wǎng)及管溝　　　?。?00米以內(nèi)）給排水　110估算包括化糞池、污水處理、表后管網(wǎng)即一戶一表泵房　30　包括管網(wǎng)水箱　12　水位控制器　　不銹鋼水箱電梯　240　　通風(fēng)　60估算　綜合布線　35估算監(jiān)控系統(tǒng)　緊急報警燃氣系統(tǒng)　62估算供氣管超長表后管網(wǎng)及一戶一表小計　6279　　三費稅配套費　700　　人防費　90　根據(jù)渝府發(fā)〔2001〕41號文減半征收規(guī)劃管理費　　　工程定額測定費　‰根據(jù)渝府發(fā)〔2001〕41號文減半征收工程綜合服務(wù)費　‰同上質(zhì)監(jiān)費　‰同上印花稅　‰　營業(yè)稅?。ァ⊥恋卦鲋刀悺　′N售收入20‰1‰　小計　　　四辦公費用　200估算　五銷售費用　240銷售收入2％　六貸款利息240貸款2000萬元：利率6％七不可估計費用　100估算　合計11197備注開發(fā)商提供原總投資計算10957未計入計劃貸款利息，本研究報告依據(jù)實際情況將其計算在內(nèi)項目總投資為11197萬元。，為購房者營造具有豐富功能和相當規(guī)模的純居住地。兩個圓弧形似兩個紅燭，隱寓某雙重喜慶的含義，與渝中半島遙遙相對，加上本地塊本身的海拔高度，本建筑本身的標志型現(xiàn)露無遺。u CBD規(guī)劃逐步實施。劣勢分析（W）u 項目所在區(qū)域是南坪老城區(qū)，周邊居住條件繁雜。99年某被列為世界三大酸雨區(qū)之一。1998年以來某市渝北區(qū)、榮昌縣相繼發(fā)生過5級左右的地震，特別是在1989年11月20日距渝中區(qū)40公里的渝北區(qū)統(tǒng)井鎮(zhèn)（北緯2905139。、地勢1)高程分析規(guī)劃用地內(nèi)自然地形復(fù)雜，海拔高程在254至264米之間，高差較大，可能導(dǎo)致今后的土石方工程較大。反映出南岸區(qū)開發(fā)商的物管理念已有所提高，普遍認識到了好的物業(yè)管理對樓盤形象甚至對銷售的促進作用。從上可以看出多數(shù)樓盤為涵蓋至少兩種建筑類型的物業(yè)，反映出開發(fā)商在物業(yè)定位時大多希望兼顧到更多的消費需求；產(chǎn)品類型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與別墅的混合。外地知名的開發(fā)商有融僑、同景、陽光100、中國武夷等，和記黃埔、中信也已在南岸區(qū)圈地、立項。立體交通，通江達海。3) 文韻江南物業(yè)類別:普通住宅建筑類別: 高層裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 南岸區(qū)彈子石轉(zhuǎn)盤旁價格: 均價:3380元/平方米物業(yè)管理費: 公路交通：2001年通車的南濱路快速干道，以及南濱路3期快速干道工程的開工，配合2003年底外環(huán)線的通車，將陽光100國際新城與8小時某連為一體。酒店、濱江廣場、棧橋式SOHO、大型商業(yè)配套建筑類別: 多層、高層、小高層裝修狀況: 精裝修物業(yè)地址: 南岸區(qū)濱江路(朝天門廣場長江對岸)價格: 均價:3900元/平方米開發(fā)商: 某渝能壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址: 南岸區(qū)濱江路(朝天門廣場長江對岸)售樓電話: 62881888 67982111開盤時間: 200649入住時間: 20051231占地面積:477729平方米總建筑面積:1200000平方米總戶數(shù):7444停車位:6000容積率: 綠化率: 35%樓層狀況: 最高50層,臨江高層以10幢30層塔式建項目簡介輕軌環(huán)線 水上巴士 兩江江底隧道 橋梁交通 國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)給整個南岸區(qū)帶來了新的活力和動力。規(guī)劃設(shè)計更為合理，景觀方面更有特色，物管服務(wù)的愈加人性化，配套設(shè)施的完善齊全，成為各樓盤比拼實力的重要內(nèi)容。其中，%；，%；，%；，%，各類型建筑空置面積均有較大幅度下降，有利于南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的資金流動。，%。 隨著某中央商務(wù)區(qū)(CBD)規(guī)劃的確定和南岸濱江地帶蓬勃發(fā)展，以及茶園新區(qū)啟動，使得CBD組成部分的彈子石片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢迅速提升。交通發(fā)展216。在校學(xué)生中學(xué)為27903人，小學(xué)為30214人；幼兒園113所，入園兒童9922人，學(xué)齡兒童入學(xué)率達100%。 寸灘長江大橋（在建）：連接南岸區(qū)和大渡口區(qū)，工程進展順利；216。 南坪南路、南坪東路、南坪西路、南坪北路：以南坪轉(zhuǎn)盤為中心的四條主干道；216。交通南岸區(qū)水陸交通便捷，南坪是某主城區(qū)南城公路的交通樞紐。 植物品種達1632種，經(jīng)濟作物和觀賞花卉資源占突出優(yōu)勢，馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等構(gòu)成南山綠化植被的主體；216。自然資源1）礦產(chǎn)216。，%，%。小結(jié):近期走勢由于國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)進入盤整期。隨著收入的提高，約40%左右的購房者可承受20002499元的住宅單價。天湖的美鎮(zhèn)觀天下二期，駿逸新視界3期等。至2004年以來，國家宏觀政策的調(diào)控和市場的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開發(fā)難度加大，開發(fā)商為保證最大化利潤；某土地特點等各方面因素，使得住宅市場仍會以高層住宅為主。預(yù)計這些施工面積將在未來1年到2年內(nèi)投入市場進行銷售，值得關(guān)注的是可能將有部分面積在今年年底前入市銷售?？偨Y(jié)：06年不斷正式實施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個方面：a) 抑制房地產(chǎn)價格增長過快，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。該通知強調(diào)，6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售時，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業(yè)稅。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。此次調(diào)整將應(yīng)稅土地等級由原來的12級調(diào)整為8級，最高等級土地每平方米的年稅額調(diào)整為10元，最低等級土地每平方米的年稅額調(diào)整為1元。該報告表示，“十一五”期間我國將堅持最嚴格的土地管理和耕地保護制度，使耕地減少過多的狀況得到有效控制，而新增建設(shè)用地總量，特別是占用耕地的數(shù)量得到嚴格控制。在調(diào)控土地供應(yīng)問題上，將采取有保有壓、區(qū)別對待的政策；與此同時，國土資源部將加強房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)調(diào)控。改成雙周供后，每次還1518元，由于還款頻率加快，本金減少速度加快，時間縮短近1/6，還款總額為977774元，少了115186元，%。會議的精心組織、廣大市民的積極參與和熱情友善，得到中外來賓的廣泛贊譽。更加注重履行社會管理和公共服務(wù)職能，建立健全突發(fā)公共事件應(yīng)急處理機制。各級政府心系群眾安危，成功抗御了突如其來的“非典”疫情，有效防控了高致病性禽流感和人豬鏈球菌，戰(zhàn)勝了頻繁發(fā)生的自然災(zāi)害，妥善處置了開縣“12農(nóng)村6300戶高山移民和所有巖洞窩棚戶住進了政府資助的新房。艾滋病、結(jié)核病、地氟病等重大疾病防治工作得到加強。大學(xué)城建設(shè)初具規(guī)模。分別與四川、貴州、上海、浙江、廣東、湖北達成合作發(fā)展框架協(xié)議。組建土地儲備中心，培育壯大八大建設(shè)性投資集團，搭建起基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資平臺。持續(xù)推進主城“凈空工程”，實施易撒漏物質(zhì)密閉運輸，嚴格控制施工揚塵，實施城市道路改造，結(jié)合技改搬遷主城區(qū)重污染安全隱患企業(yè)19戶。E. 順利完成分期移民任務(wù)。D. 農(nóng)業(yè)農(nóng)村煥發(fā)新的生機。渝懷鐵路、達萬鐵路、遂渝鐵路、軌道交通二號線、江北國際機場擴建、萬州五橋機場、寸灘集裝箱碼頭一期等一批重大交通工程建成投入使用。B. 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)可喜變化。綜上所述，“某具有不可估量的發(fā)展?jié)摿?。玉皇冠”工程的投資估算結(jié)果如下表：“某n 政府清理閑置土地具體措施上世紀90年代中期，某土地市場存在一些違規(guī)販賣土地的行為，由此形成了實力較弱的開發(fā)商搶占土地后，沒有能力開發(fā)，而具備開發(fā)實力的開發(fā)商又拿不到土地的局面。2004年和2005年，某市主城區(qū)商品房均價分別為2385元/平方米和2587元/平方米，%%，%%，%%。 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項目地處某市南坪區(qū)長江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開發(fā)改造的老區(qū)。 開發(fā)公司某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 研究工作依據(jù)A. 國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、某市人民政府、市規(guī)劃國土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；B. 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，2000年10月第1版；C. 某市城市總體規(guī)劃（2004年—2020年）D. 《某市城市規(guī)劃管理條例》E. 南岸區(qū)政府提供項目基礎(chǔ)資料F. 其它各種來源（市場供需、技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計等方面）的相關(guān)資料G. 某市2005年統(tǒng)計年鑒(某市統(tǒng)計局網(wǎng)站)H. 某市房地產(chǎn)信用網(wǎng)()I. 報告編制單位掌握的有關(guān)資料和實地勘察、調(diào)查的有關(guān)資料。玉皇冠”建設(shè)工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標總占地面積㎡總建筑面積：容積率：建筑覆蓋率：%綠地率:%停車位：150個建筑占地面積：1646㎡其中住宅建筑面積：架空層 平方米車庫建面積n 市場狀況去年某房地產(chǎn)投資在宏觀調(diào)控背景下略有增長，但上漲幅度低于城市人均純收入增長速度。目前，某市已完成了主城120棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，某市爛尾樓的處理做得更好。目前本項目已通過某市規(guī)劃局進行立項，總體規(guī)劃方案已全部完成，即：時間段工作內(nèi)容2006年6月2006年底，項目上所有建筑動遷完畢；2007年1月2008年底項目主體竣工2007年5月初主體工程1/3，公開發(fā)售；2007年5月—2008年7月項目主要銷售期2008年8月項目后期尾盤銷售A. 投資估算根據(jù)《玉皇冠大廈策劃方案》的相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標和規(guī)劃設(shè)計說明，參考某市現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)一般造價標準，以及可行性研究經(jīng)濟評價方法，“某1