【正文】 、曼乍、曼嘎、曼春滿和曼將5個村小組地處瀾滄江畔，江湖環(huán)抱，風(fēng)景秀麗，村寨相連。 項目區(qū)位優(yōu)勢分析項目選址位于麗江傣族自治州州府所在地麗江市麗江壩。在麗江州“十五”發(fā)展規(guī)劃納要中，確立了全州交通建設(shè)以建設(shè)大通道為發(fā)展目標(biāo)，以公路建設(shè)為重點，全面加強機場、內(nèi)河航道建設(shè)，進一步提升水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)和等級。由于受東南季風(fēng)和西南季風(fēng)控制，氣候干濕分明，年平均氣溫22。3 建址現(xiàn)狀建址內(nèi)沒有任何開發(fā)性質(zhì)建設(shè)，完整地保留了自然的本來面目，自然地形地貌和生態(tài)環(huán)境保存完好，現(xiàn)狀地貌均為開墾的果樹和菜地。瀾滄江深斷裂長100余公里，斷裂深度達43公里以上，為深入上地幔的深斷裂。②層角礫碎石土——灰黃色，稍密狀態(tài)，濕飽和。3）水文地質(zhì)條件由于降水充沛，勐罕的地表水和地下水都很豐富。 4）氣象條件麗江處于熱帶北緣，由于海拔較高，常年受來自熱帶氣流的控制，氣候?qū)贌釒?nèi)陸山地氣候型，同時兼有大陸性氣候和海洋性氣候的優(yōu)點，全年無四季之分，日溫差大，年溫差小，干濕分明，雨量適中，全年基本無霜。年平均濕度達80%86%，霧日年達108天—146天。（2）供水，建設(shè)了較為完善的供水管網(wǎng)設(shè)施，實現(xiàn)了對集鎮(zhèn)周邊村寨的自來水供應(yīng)?！按鲎逶亍睘榻ㄖ攸c，以環(huán)境為基礎(chǔ)，以景觀為導(dǎo)向，以水為背景，強調(diào)傣族“水文化”與居民生活活動的融合，將建筑與環(huán)境、景觀、湖水融為一體。在典雅的比例，裝飾物品，色彩的控制，屋頂?shù)某叨戎袆?chuàng)造一種基本的建筑意象。項目整體建筑風(fēng)格為典型的傣式和泰式結(jié)合的建筑形式，著重處理好酒店主樓的建筑立面效果。（2）水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計采用生活—生產(chǎn)—消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等。電纜可架空或埋地引至用電點；電力線路敷設(shè)應(yīng)考慮場區(qū)內(nèi)照明、電力防爆、防腐方面的要求； 設(shè)置功率因素自動補償屏，平均功率因素3＃OSф≥；采用變壓計量，在變電房高壓側(cè)設(shè)總計量柜，低壓側(cè)設(shè)照明計量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計量表，以便加強管理和考核用電指標(biāo)。動力安裝容量：840KW生活照明安裝容量：合計：，考慮到二期工程施工。部分區(qū)段更可作為水景景觀或場區(qū)內(nèi)綠化相結(jié)合，以組成更豐富的自然景觀。排放量。表53 日用水量序號名稱用水定額使用人數(shù)用水量m3備注1100L/.日540542800L/.日600480316000m24＜10%合計2＃. 水源本項目所需生活用水由勐罕鎮(zhèn)自來水公司供應(yīng)。在裝飾方面，采用磚、木、石雕工藝，如磚雕的門罩，石雕的漏窗，木雕的窗欞，楹柱等，使整個建筑精美如詩。第二節(jié) 建筑方案描述建筑的形式美首先體現(xiàn)在對內(nèi)部空間的合理組織上，也蘊含于完美比例的推敲和細部的雕琢上，各類建筑均力求在此三個方面達到完美的結(jié)合。，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質(zhì)量、生活品質(zhì)作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。6 公共設(shè)施條件（1）供電麗江壩現(xiàn)有麗江市級電網(wǎng)變電站1個，；省級大電網(wǎng)輸電到麗江地區(qū)，在麗江設(shè)立1座220KV容量為12萬KVA變電站，并已實現(xiàn)并網(wǎng)供電，麗江城區(qū)電力供應(yīng)充足。終年無寒暑，霧濃多靜風(fēng)，日溫差大，年溫差小，很少有霜，年平均氣溫在7℃℃。鎮(zhèn)域內(nèi)有水庫四座：曼嶺水庫，庫容780萬立方米；曼桂一水庫，庫容480立方米，灌溉面積5600畝；曼桂二水庫，庫容230立方米，灌溉面積2300畝；曼章水庫，庫容200萬立方米，灌溉面積1500畝。建址場地各層地基土承截力特征值6＃K和壓縮模量5＃S取值如下：6＃1＃k(KP1＃)5＃s(MP1＃)②層角礫碎石土③層板巖強風(fēng)化壓縮性微小 中風(fēng)化壓縮性微小地基基礎(chǔ)設(shè)計與施工建議(1)因擬建場地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地基土分布不均，②層角礫碎石土局部地段夾淤泥質(zhì)粘土或砂土，基巖埋深高差較大，故建議以③層板巖強風(fēng)化作為本工程的天然地基，采用獨立柱基礎(chǔ)；(2)因③層板巖強風(fēng)化埋深高差較大，基巖面坡度相對較大，故應(yīng)做好建筑物的抗滑措施。2） 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）工程地質(zhì)條件建址場地地基土巖性自上而下構(gòu)成情況為：①層雜填土——雜色灰黑色，結(jié)構(gòu)松散，稍濕飽和。瀾滄江深斷裂自北而南，將全境切割為東西兩部，西部屬于臨滄—瀾滄復(fù)背斜的南端。項目位于麗江州麗江市勐罕鎮(zhèn)龍得湖北岸，項目地界東至麗江菩提島度假酒店一二期，西至麗江壩農(nóng)場運輸隊，北臨龍得湖，南接曼濃岱村民小組，—；規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀多為和經(jīng)濟農(nóng)田和經(jīng)濟林。平均海拔高度510500m之間，屬熱帶氣候?！痹凇对颇洗龠M瀾滄江湄公河次區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展五年計劃》中將麗江市定位為：“昆曼經(jīng)濟走廊上的重要結(jié)點城市，將建設(shè)成為面向老撾、泰國的重要商貿(mào)旅游城市，瀾滄江—湄公河旅游圈的集散地，東盟游客進入中國的門戶之一。麗江壩，還被確定為云南省22個開發(fā)建設(shè)性旅游小鎮(zhèn)“夢幻版納”之一。由于麗江壩是麗江市前往勐侖植物園的必經(jīng)之路，地緣優(yōu)勢及其明顯，宣慰街故王宮的開發(fā)，同麗江壩形成犄角之勢。傣族瀾滄江為“南米匡”漢文記音為湄公河，“南”為水、河，“咪”(湄)為母親，“匡”(公)為財富，即“財富之母(源)河”，這財富不僅包涵物質(zhì)財富，也包涵精神財富，因此人們習(xí)慣稱傣族為水的民族。傣族地區(qū)佛寺十分普遍，送子入寺為僧是天經(jīng)地義之事。 文化與宗教麗江市的人口結(jié)構(gòu)為傣族、漢族、其它少數(shù)民族各占三分之一。其特有的亞洲野象，在國內(nèi)外理是遠近聞名。瀾滄江發(fā)源于青藏高原，下游（中國境外）稱湄公河，流入印度洋。勐罕鎮(zhèn)在大地構(gòu)造中的位置，處于印度洋板塊與歐亞板塊相碰撞地域的東側(cè)，屬于西南地槽褶皺區(qū)中的三江（怒江、瀾滄江、金沙江）印支褶皺系的南端。境內(nèi)自然環(huán)境比較復(fù)雜，主體氣候明顯。56’53”和東經(jīng)100176。本推盤策略的優(yōu)勢是：配合價格策略，保證價格的初步提升；配合提價策略，保證提價的波浪式起伏；配合營銷策略，保證好與差的多樣化選擇；配合財務(wù)策略，保證將最好的房賣出最好的價；配合風(fēng)險規(guī)避策略，保證危機中可以有低品質(zhì)產(chǎn)品支持低價，支撐人氣。整個滄北片區(qū)將打造為集旅游、休閑、度假、會議、商務(wù)、民俗體驗等為一體的新經(jīng)濟區(qū)。定價來源參照成本加成定價。 居住價值：對購買者而言，休閑度假和養(yǎng)老是本項目產(chǎn)品最為直接的居住價值，休閑度假針對客戶旅行需求，與旅行社的聯(lián)系是關(guān)鍵，養(yǎng)老針對盡孝和安度晚年需求，孝道宣傳是關(guān)鍵。本項目旅游形象的確定，就要緊緊抓住這些主脈絡(luò)和資源特色，并易于識別。3）勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）與州內(nèi)的其他典型小鎮(zhèn)的對比 關(guān)累鎮(zhèn)：關(guān)累鎮(zhèn)是大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)的重要水路口岸物流集散地之一，是以發(fā)展邊貿(mào)和航運事業(yè)為主的邊貿(mào)口岸型城鎮(zhèn)。 老撾的會曬：會曬是老撾關(guān)口，主要具有交通中轉(zhuǎn)站的職能。 勐臘縣易武鄉(xiāng)：易武鄉(xiāng)是勐臘縣北部的一個鄉(xiāng)，是“普洱茶”的主產(chǎn)地之一。 傳統(tǒng)客源市場：日本、韓國及歐美等發(fā)達國家日韓及歐美等發(fā)達國家的旅游需求早已完成由觀光向度假的轉(zhuǎn)變，之所以目前來麗江的這部分國家游客仍以觀光行為為主，主要是國為缺乏高端的旅游產(chǎn)品和設(shè)施條件。西歐各國如法國、德國、英國一直是旅游輸出客源的傳統(tǒng)強國，每年都有上十萬人次的游客在云南旅游。 第三，充分發(fā)揮“傣文化之源”的優(yōu)勢 必須承認的是，對于一些東南亞國家而言，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的傣文化與其民族文化存在相當(dāng)程度的相似性。 第二，東亞地區(qū)到東盟地區(qū)旅游以日本、中國大陸、韓國、中國臺灣游客最多。這種規(guī)律放在一個國家的區(qū)域內(nèi)進行分析應(yīng)當(dāng)同樣有效。傳統(tǒng)客源市場：華北、華東等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)及逐步增長的西南地區(qū)客源市場一直以來北京、上海等華北、華東經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)省份的游客市場都是麗江州旅游市場的支柱。旅游資源是旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，旅游市場需求是旅游開發(fā)的導(dǎo)向，縱觀前文對勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）旅游資源和旅游市場現(xiàn)狀的分析，可以對勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）下一步的市場開拓與產(chǎn)品策劃提供一些有益啟示，并做出有針對性的決策。游客旅游目的的構(gòu)成 根據(jù)走訪調(diào)查、分析和規(guī)劃相關(guān)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，粗略得出了勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）游客的旅游目的比例結(jié)構(gòu)。3）大部分景點旅游內(nèi)容少，景點容量小 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）內(nèi)景點均存在旅游內(nèi)容少或景點容量小的限制，因此，在沒有有機整合的情況下，大部分景區(qū)將面臨“過境化”的問題。但開發(fā)力度不夠文化旅游資源主要是傣族民俗文化和村寨，特別是麗江壩壩區(qū)的幾個主要傣族村寨，傣式竹樓，寨旁的緬寺、寨心都保存較為完整，對外地游客具有較強吸引力，但目前開發(fā)力度不夠。 省域游線（瀾滄江—湄公河國際旅游區(qū)）：麗江州—思茅市—臨滄市—湄公河境外區(qū)域；麗江市旅游發(fā)展布局 麗江市“十一五”期間旅游發(fā)展的總體布局是：依托五大優(yōu)勢，構(gòu)建四大板塊；提升六大景區(qū)，建設(shè)九大項目；打造品牌，突出八大產(chǎn)品。第五節(jié) 結(jié)論項目經(jīng)研究認為，項目建設(shè)是貫徹實施省政府關(guān)于建設(shè)“民族文化旅游大省”“旅游小鎮(zhèn)建設(shè)”、“社會主義新農(nóng)村”和州委、政府“旅游強州”、“大傣鄉(xiāng)”發(fā)展戰(zhàn)略的一項具體工程，項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。2006年**麗江分公司上繳稅費1000余萬元，是麗江州地稅除中國移動公司外的第二大納稅戶。㎡，㎡，戶型配比為高尚住宅341套，商鋪92套，經(jīng)濟實用戶型164套，會所一幢。政企分開后，麗江壩農(nóng)場和橡膠分公司進一步實施體制創(chuàng)新和機制創(chuàng)新，創(chuàng)新橡膠園的科學(xué)管理，促進高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，使有限的橡膠資源產(chǎn)生最好的經(jīng)濟效益。國營**農(nóng)場是麗江橡膠發(fā)源地，被譽為“版納膠源”。49′至101176。湄公河次區(qū)域的開發(fā)，麗江將直接跨入國際旅游的舞臺，麗江的旅游地位也將從競爭者轉(zhuǎn)變?yōu)閲H旅游的組織者、規(guī)劃者、參與者、謀局者和實施者。印象”系列活動的大傣鄉(xiāng)風(fēng)情展示；二是熱帶雨林風(fēng)貌展示。在美麗的麗江壩區(qū)域內(nèi)可以供給的熱帶避寒休閑度假項目目前尚無一家，在未來幾年內(nèi)將遠遠難以滿足市場對麗江壩熱帶風(fēng)光度假房地產(chǎn)產(chǎn)品的強大需求。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)項目可行性研究報告目錄第一章 總論1第二章 市場分析8第三章 項目區(qū)位與環(huán)境分析27第四章 項目選址與主要建設(shè)條件34第五章 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案40第六章 環(huán)境影響分析及保護49第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防56第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置63第九章 項目實施計劃65第十章 投資估算及資金籌措65第十一章 財務(wù)評價70第十二章 結(jié)論與建議74第一章 總論第一節(jié) 項目背景在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。業(yè)內(nèi)人士認為，未來幾年的麗江房地產(chǎn)，特別是熱帶避寒山莊具有較大的市場需求。 麗江民族文化豐富多彩，真正能代表麗江民族文化的，一是以納西園為代表的“潑水節(jié) 瀾滄江第二節(jié) 項目合作方介紹1． 國營**農(nóng)場國營**農(nóng)場，隸屬于云南農(nóng)墾集團公司麗江分公司，位于麗江州麗江市勐罕鎮(zhèn)和景哈鄉(xiāng)境內(nèi)，地處東經(jīng)100176。麗江壩農(nóng)場主產(chǎn)業(yè)為天然橡膠種植加工業(yè)，附屬產(chǎn)業(yè)為水果種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和旅游業(yè)。同時通過合場并隊，大幅度精簡了三級管理機構(gòu)，由過去的7個分場精簡為四個區(qū)，由過去的65個橡膠生產(chǎn)隊合并為36個橡膠生產(chǎn)隊，精減管理人員近百名，降低了管理成本；并剝離了教育、公安等社會職能部門，醫(yī)院基本實行了差額補貼承包的經(jīng)營模式，減輕了企業(yè)的負擔(dān)。本項目占地20萬㎡，㎡，總投資3億元，累計上繳國家稅費2500萬元。設(shè)計為全開放式商業(yè)鋪面，專營泰國正宗小商品兼泰國民俗文化的表演的旅游項目，采取“五統(tǒng)一”（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一進貨、統(tǒng)一宣傳推廣）的經(jīng)營方式。財務(wù)指標(biāo)如下：投資利潤率：%投資利稅率：%資本金利潤率：%稅后財務(wù)凈現(xiàn)值： 4540萬稅后財務(wù)內(nèi)部收益率：%投資回收期：%時，即24530萬元時項目才不至于虧損。其中：滇西南的“瀾滄江—湄公河國際旅游區(qū)”是以滇西南的麗江州、思茅市、臨滄市地區(qū)為主，抓住大湄公河次區(qū)域旅游合作與發(fā)展的機遇，突出熱帶雨林、民族風(fēng)情和邊境旅游特色，深度開發(fā)生態(tài)旅游、跨國旅游、民族風(fēng)情旅游精品，加強開發(fā)水電工業(yè)旅游產(chǎn)品，加快打造和推出瀾滄江—湄公河黃金旅游線路，把滇西南建成我省面向東南亞大湄公河次區(qū)域的重要國際旅游區(qū)，把麗江市塑造成云南面向東南亞的重要國際旅游集