【正文】 方位的吸引力。3）國內(nèi)度假客源市場定位 按國際上的慣例，一個國家的人均GDP達到1000美元后，對觀光旅游的需求將大漲；而當人均GDP達到3000美元以上，對休閑度假游的需求就開始膨脹。總體而言，對于傳統(tǒng)客源市場，開發(fā)新的旅游產(chǎn)品、提高服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范旅行社行為、維護旅游者權(quán)益是提高游客量的關(guān)鍵。1）觀光客源市場定位重點客源市場：云南本地客源市場云南本地游客是版納州旅游業(yè)的一個不可或缺的組成部分，其數(shù)量穩(wěn)定，擁有龐大的自駕車游客群體，是勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）旅游業(yè)的重要支撐。 鑒于勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）現(xiàn)階段及近期觀光市場仍然占有重要地位，而未來發(fā)展方向是休閑度假市場，本項目側(cè)重于休閑度假的市場定位。境外游客市場比例偏低。這一方面也表明勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）在當前已具備開拓觀光旅游以外的旅游市場環(huán)境和條件，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）有可能也應(yīng)該利用這種錯位發(fā)展的策略來實現(xiàn)自身在版納州同類景區(qū)中的突破，同時休閑度假旅游也是一個極有盈利空間的旅游市場，有極大的開發(fā)價值。 北美洲的美國、歐洲的法國、荷蘭、德國，大洋洲的澳大利亞以及亞洲的泰國和韓國將是未來的潛在客源市場。1）國內(nèi)市場經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)游客和本省經(jīng)濟發(fā)達地洲游客是國內(nèi)最大的客源市場國內(nèi)游客主要集中在距離麗江相對較近的地區(qū)，如云南、四川；或者經(jīng)濟狀況相對比較發(fā)達的地區(qū)，如華東地區(qū)和華北地區(qū)（北京、江蘇、浙江、上海等），兩者占到內(nèi)地游客數(shù)的50%多。2）大部分資源屬于遍在性資源 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的人文旅游資源在版納州內(nèi)容易找到同類替代資源，不具備對全國范圍內(nèi)大眾游客的獨特吸引力，屬于遍在性資源，需要挖掘新內(nèi)容，尋求錯位突破。5） 旅游資源分布集中，交通聯(lián)系欠便捷 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）自然人文旅游資源星羅棋布于瀾滄江沿線兩側(cè)和龍得湖沿岸，空間上較為集中，但現(xiàn)狀交通尚不太便捷，對于旅游資源的整合與開發(fā)有一定的影響。2） 文化旅游資源品味高。 麗江市游線（東部游線）：瀾滄江新大橋下游沿江兩岸—勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）勐侖鎮(zhèn)—湄公河境外區(qū)域；勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）旅游線路規(guī)劃 根據(jù)以上分析和現(xiàn)狀調(diào)查，目前勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的旅游活動以民族風(fēng)情園觀光為主，游客停留時間短暫，一般逗留不超過4個小時，從某種意義上說旅游組織主要是“過境游”。其中：滇西南的“瀾滄江—湄公河國際旅游區(qū)”是以滇西南的麗江州、思茅市、臨滄市地區(qū)為主，抓住大湄公河次區(qū)域旅游合作與發(fā)展的機遇，突出熱帶雨林、民族風(fēng)情和邊境旅游特色，深度開發(fā)生態(tài)旅游、跨國旅游、民族風(fēng)情旅游精品，加強開發(fā)水電工業(yè)旅游產(chǎn)品，加快打造和推出瀾滄江—湄公河黃金旅游線路，把滇西南建成我省面向東南亞大湄公河次區(qū)域的重要國際旅游區(qū)，把麗江市塑造成云南面向東南亞的重要國際旅游集散中心。同時本項目的實施也為4A級景區(qū)納西園走旅游房地產(chǎn)發(fā)展之路做出有益的嘗試和探索。財務(wù)指標如下：投資利潤率：%投資利稅率：%資本金利潤率：%稅后財務(wù)凈現(xiàn)值： 4540萬稅后財務(wù)內(nèi)部收益率：%投資回收期：%時，即24530萬元時項目才不至于虧損。同時也充分考慮項目建設(shè)的近期效益及遠期發(fā)展，兩者兼顧，協(xié)調(diào)發(fā)展。設(shè)計為全開放式商業(yè)鋪面，專營泰國正宗小商品兼泰國民俗文化的表演的旅游項目，采取“五統(tǒng)一”（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一進貨、統(tǒng)一宣傳推廣）的經(jīng)營方式。麗江壩菩提島度假酒店：該酒店位于勐罕鎮(zhèn)龍得湖菩提島，與4A級旅游景區(qū)納西園隔湖相望。本項目占地20萬㎡，㎡，總投資3億元，累計上繳國家稅費2500萬元。現(xiàn)公司員工160余人，85％以上具有大學(xué)本科以上文憑，是云南省第五大民營企業(yè)。同時通過合場并隊，大幅度精簡了三級管理機構(gòu)，由過去的7個分場精簡為四個區(qū)，由過去的65個橡膠生產(chǎn)隊合并為36個橡膠生產(chǎn)隊，精減管理人員近百名，降低了管理成本；并剝離了教育、公安等社會職能部門，醫(yī)院基本實行了差額補貼承包的經(jīng)營模式，減輕了企業(yè)的負擔。經(jīng)過近50年的發(fā)展和三代農(nóng)墾人的艱苦努力，現(xiàn)已將蠻荒、瘴癘之地變成了經(jīng)濟繁榮、職工安居樂業(yè)之所；將封閉、落后的邊塞變成了交通發(fā)達、物豐人旺的旅游勝地。麗江壩農(nóng)場主產(chǎn)業(yè)為天然橡膠種植加工業(yè)，附屬產(chǎn)業(yè)為水果種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和旅游業(yè)。59′之間，屬無量山脈南端，轄區(qū)跨瀾滄江兩岸，與緬甸接壤，東連基諾鄉(xiāng)，南接緬甸，西鄰南聯(lián)山，北靠小勐養(yǎng)。第二節(jié) 項目合作方介紹1． 國營**農(nóng)場國營**農(nóng)場，隸屬于云南農(nóng)墾集團公司麗江分公司，位于麗江州麗江市勐罕鎮(zhèn)和景哈鄉(xiāng)境內(nèi)，地處東經(jīng)100176。 旅游市場的競爭，就是人才的競爭，時間的競爭和品牌的競爭。 瀾滄江 隨著昆曼高速公路的開通，麗江的旅游業(yè)將從大后方轉(zhuǎn)向國際旅游的前沿陣地，麗江旅游環(huán)線國際化的格局基本形成，麗江旅游業(yè)與各省、各地區(qū)的競爭，將轉(zhuǎn)變?yōu)閲H之間的競爭。 麗江民族文化豐富多彩，真正能代表麗江民族文化的，一是以納西園為代表的“潑水節(jié)業(yè)內(nèi)人士認為，未來幾年的麗江房地產(chǎn)，特別是熱帶避寒山莊具有較大的市場需求。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)項目可行性研究報告目錄第一章 總論1第二章 市場分析8第三章 項目區(qū)位與環(huán)境分析27第四章 項目選址與主要建設(shè)條件34第五章 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案40第六章 環(huán)境影響分析及保護49第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防56第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置63第九章 項目實施計劃65第十章 投資估算及資金籌措65第十一章 財務(wù)評價70第十二章 結(jié)論與建議74第一章 總論第一節(jié) 項目背景在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。近幾年，麗江房地產(chǎn)慢慢開始，并朝著良性的方向發(fā)展，麗江的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。在美麗的麗江壩區(qū)域內(nèi)可以供給的熱帶避寒休閑度假項目目前尚無一家，在未來幾年內(nèi)將遠遠難以滿足市場對麗江壩熱帶風(fēng)光度假房地產(chǎn)產(chǎn)品的強大需求。 麗江是北回歸線上唯一僅存的綠洲，與泰國等東南亞國家有著一脈相承的傳統(tǒng)歷史文化。印象”系列活動的大傣鄉(xiāng)風(fēng)情展示；二是熱帶雨林風(fēng)貌展示。瀾滄江湄公河次區(qū)域的開發(fā)，麗江將直接跨入國際旅游的舞臺，麗江的旅游地位也將從競爭者轉(zhuǎn)變?yōu)閲H旅游的組織者、規(guī)劃者、參與者、謀局者和實施者。隨著昆曼高速公路的開通和瀾滄江49′至101176。瀾滄江由西向南穿壩而過，將轄區(qū)分為江南、江北兩部分，江南有三、四作業(yè)區(qū)，江北有一、二作業(yè)區(qū)、直屬分場、農(nóng)場職工醫(yī)院和麗江納西園，全場共36個橡膠生產(chǎn)隊，17個居民點，5個制膠廠。國營**農(nóng)場是麗江橡膠發(fā)源地，被譽為“版納膠源”。1999年，麗江壩農(nóng)場投資近5000萬元，開發(fā)的麗江納西園風(fēng)景區(qū)在云南、乃至全國都享有較高知名度。政企分開后，麗江壩農(nóng)場和橡膠分公司進一步實施體制創(chuàng)新和機制創(chuàng)新，創(chuàng)新橡膠園的科學(xué)管理，促進高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，使有限的橡膠資源產(chǎn)生最好的經(jīng)濟效益。從1999年開始，**房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司在昆明成功開發(fā)了**工業(yè)園、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園等房地產(chǎn)項目。㎡，㎡，戶型配比為高尚住宅341套，商鋪92套，經(jīng)濟實用戶型164套，會所一幢。酒店按五星級標準設(shè)計建設(shè)，曾聘請?zhí)﹪⒓涯染频旯芾砉具M行經(jīng)營管理。2006年**麗江分公司上繳稅費1000余萬元，是麗江州地稅除中國移動公司外的第二大納稅戶。第四節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標1． 土地開發(fā)強度指標 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）在被麗江市列入滄江新區(qū)分區(qū)五之前，國營**農(nóng)場及勐罕鎮(zhèn)人民政府均委托云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院進行過勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的總體規(guī)劃，但沒有被正式批準，而**集團委托泰國KTGY做的麗江壩攀枝花林片區(qū)概念性規(guī)劃于2007年6月28日通過麗江市人民政府組織的專家征詢意見會，但也未最終確定。第五節(jié) 結(jié)論項目經(jīng)研究認為，項目建設(shè)是貫徹實施省政府關(guān)于建設(shè)“民族文化旅游大省”“旅游小鎮(zhèn)建設(shè)”、“社會主義新農(nóng)村”和州委、政府“旅游強州”、“大傣鄉(xiāng)”發(fā)展戰(zhàn)略的一項具體工程，項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。第二章 市場分析第一節(jié) 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）游客量預(yù)測預(yù)測背景《麗江傣族自治州旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（2001—2020年）對版納州旅游市場的預(yù)測結(jié)果如下：2007—2015年麗江州旅游人數(shù)及收入預(yù)測（括號內(nèi)為實際值）《麗江“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃》對麗江市十一五期間旅游經(jīng)濟指標一覽表勐罕鎮(zhèn)（2006—2020年）游客量預(yù)測由于缺乏鎮(zhèn)域范圍內(nèi)準確的旅游人口統(tǒng)計資料，所以無法精確預(yù)測出勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的旅游人口數(shù)量，依據(jù)《云南省旅游“十一五”發(fā)展規(guī)劃》、《麗江“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等相關(guān)上層次規(guī)劃以及類比勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）周邊城鎮(zhèn)的旅游發(fā)展規(guī)劃及其發(fā)展規(guī)模，根據(jù)麗江市的旅游人口發(fā)展預(yù)測，本次規(guī)劃把勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）游客的年均增長率定為8%。 省域游線（瀾滄江—湄公河國際旅游區(qū)）：麗江州—思茅市—臨滄市—湄公河境外區(qū)域；麗江市旅游發(fā)展布局 麗江市“十一五”期間旅游發(fā)展的總體布局是：依托五大優(yōu)勢，構(gòu)建四大板塊；提升六大景區(qū)，建設(shè)九大項目；打造品牌，突出八大產(chǎn)品。在本次規(guī)劃中，我們對勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）旅游資源進行重新梳理整合，在保留優(yōu)勢重點項目的基礎(chǔ)上，策劃了多個新興旅游產(chǎn)品，將原有局限于民族風(fēng)情園內(nèi)的旅游空間擴展到整個勐罕鎮(zhèn)（麗江壩），既豐富了游客旅游體驗，延長了旅游時間，又間接提高了游客過夜率，為勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）發(fā)展多日游產(chǎn)品奠定了基礎(chǔ)。但開發(fā)力度不夠文化旅游資源主要是傣族民俗文化和村寨，特別是麗江壩壩區(qū)的幾個主要傣族村寨，傣式竹樓，寨旁的緬寺、寨心都保存較為完整，對外地游客具有較強吸引力，但目前開發(fā)力度不夠。旅游資源賣點分析 旅游資源的賣點主要表現(xiàn)在資源的獨特性方面，這種獨特性表現(xiàn)為在一定范圍內(nèi)較為獨特或具有唯一性。3）大部分景點旅游內(nèi)容少，景點容量小 勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）內(nèi)景點均存在旅游內(nèi)容少或景點容量小的限制，因此，在沒有有機整合的情況下，大部分景區(qū)將面臨“過境化”的問題。2）入境市場 海外游客在游客接待重量中所占比例較小，只占到20%不到。游客旅游目的的構(gòu)成 根據(jù)走訪調(diào)查、分析和規(guī)劃相關(guān)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，粗略得出了勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）游客的旅游目的比例結(jié)構(gòu)。游客出行方式 在出行方式上，單位組織和旅行社組織在所有出游方式中占了80%，散客和單獨出游者只占了不到5%，這說明勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）目前只是州內(nèi)旅游線路中的一個節(jié)點，主要由州內(nèi)旅行社組織游客進入，尚未直接面對消費市場。旅游資源是旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，旅游市場需求是旅游開發(fā)的導(dǎo)向，縱觀前文對勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）旅游資源和旅游市場現(xiàn)狀的分析，可以對勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）下一步的市場開拓與產(chǎn)品策劃提供一些有益啟示，并做出有針對性的決策。此外，需要說明的是，由于地處版納州整體旅游發(fā)展環(huán)境中，本項目旅游目標市場很大程度上將與勐罕鎮(zhèn)整體目標客源市場捆綁（或互補），同時根據(jù)自身獨特因素確定自身客源市場。傳統(tǒng)客源市場：華北、華東等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)及逐步增長的西南地區(qū)客源市場一直以來北京、上海等華北、華東經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)省份的游客市場都是麗江州旅游市場的支柱。2）新興市場：華中、東北、西北地區(qū)客源市場華中、東北、西北等區(qū)域雖然有距離、交通和經(jīng)濟等方面的不利因素，但是由于麗江和這些區(qū)域在自然景觀上的截然不同，對這些地區(qū)的居民有著強烈的吸引力。這種規(guī)律放在一個國家的區(qū)域內(nèi)進行分析應(yīng)當同樣有效。潛力客源市場：華南地區(qū)客源市場與重點客源市場上所列出的地區(qū)相比，這部分地區(qū)雖然具備了較為成熟的經(jīng)濟條件，但是考慮到這部分地區(qū)大多數(shù)位于熱帶與接近熱帶的區(qū)域，因而與北方地區(qū)相比，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）在自然其后方面的吸引力大大減弱，但民族村寨產(chǎn)品仍具有較大吸引力，故而將其列為潛力客源市場。 第二，東亞地區(qū)到東盟地區(qū)旅游以日本、中國大陸、韓國、中國臺灣游客最多。 鑒于瀾湄次區(qū)域國家客源市場的現(xiàn)狀，本項目在今后的發(fā)展中應(yīng)該抓住昆曼通道開通及勐罕鎮(zhèn)建設(shè)“大傣鄉(xiāng)”的難得機遇，加強與瀾湄次區(qū)域國家的旅游合作，并注意深化自身環(huán)境與特色產(chǎn)品的建設(shè)，強調(diào)在“原始森林、植物集錦、民族風(fēng)貌和氣候”方面的比較優(yōu)勢，來分享“身邊”巨大的市場份額。 第三，充分發(fā)揮“傣文化之源”的優(yōu)勢 必須承認的是，對于一些東南亞國家而言，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）的傣文化與其民族文化存在相當程度的相似性。 第四，氣候優(yōu)勢 據(jù)《麗江在瀾湄次區(qū)域旅游合作中的發(fā)展戰(zhàn)略》中的研究結(jié)果，勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）和整個版納州在氣候上有比較優(yōu)勢（氣溫相對較低），而在文化上又與次區(qū)域地區(qū)聯(lián)系緊密，因此本項目針對中